Могут ли быть предметом договора финансовой аренды земельные участки

Обновлено: 17.05.2024

В настоящее время правовое регулирование лизинга составляют следующие акты:

Стороны договора международного лизинга

Что касается международного регулирования, то согласно пункту 1 статьи 2 Оттавской Конвенции УНИДРУА, он применяется, когда коммерческие предприятия арендодателя и арендатора находятся в разных государствах. Таким образом, в Оттавской конвенции УНИДРУА применяется критерий места нахождения коммерческого предприятия.

Конвенция о международных гарантиях в отношении подвижного оборудования также регулирует отношения международного лизинга, однако там содержится лишь правила определения местонахождения должника. Согласно статье 4 названной Конвенции, должник считается находящимся в каком-либо из Договаривающихся Государств:

Применимое право

Согласно пункту 3 части 2 статьи 1211 Гражданского кодекса, при отсутствии выбора применимого права сторонами договора аренды, применяется право арендодателя. Так как лизинг по российскому законодательству является разновидностью аренды, то применяется право арендодателя. То есть ГК закрепляет обязательственный статут данного договора.

Согласно пункту 6.2 статьи 6 Конвенции СНГ о межгосударственном лизинге, участники лизинговой деятельности, заключающие договор лизинга, руководствуются следующими правилами:

форма договора лизинга, права и обязанности его сторон определяются национальным законодательством государства, в котором заключается этот договор, и настоящей Конвенцией;
при отсутствии соглашения между сторонами относительно права, которое должно применяться к договору лизинга, применяется право государства, где учреждена, имеет свое местонахождение или основное место деятельности сторона, являющаяся лизингодателем в договоре лизинга.

Между Гражданским Кодексом и Конвенцией СНГ о межгосударственном лизинге нет коллизий, в Конвенции приводится дополнительная коллизионная привязка, применимая к форме договора.

Вещный статут урегулирован в статье 7 Оттавской Конвенции УНИДРУА. Так, подлежит применению:

Таким образом, можно сделать вывод, что разными источниками правового регулирования определен и обязательственный статут самого договора, и вещный статут имущества, переданного по договору. В ситуации заключения договора между российским и украинским юридическим лицом:

Форма договора будет урегулирована по праву места его заключения;
Обязанность по передаче предмета договора – по праву арендодателя;
Права арендатора, связанные с истребованием имущества из чужого незаконного владения – по право государства, где эта вещь находится, за исключением морского судна, воздушного судна и иного имущества, которое обычно перемещается из одной страны в другую в процессе использования.

Возможность привлечения арендодателя к ответственности по обязательствам, вытекающим из купли-продажи предмета лизинга

Ключевой особенностью договора лизинга, отграничивающей его от договора аренды, является, помимо цели приобретения имущества, и характер ответственности субъектов обязательства. Так, по обязательствам, вытекающим их договора купли-продажи предмета договора, арендатор может привлечь к ответственности продавца в случае, если он осуществлял его выбор сам, либо арендодателя, если выбор продавца осуществлял он.

В то же время, Конвенция СНГ о межгосударственном лизинге затрагивает лишь случаи, когда выбор предмета лизинга и продавца осуществлял арендатор. Следовательно, Конвенция регулирует обязанности поставщика (продавца), связанные с договором купли-продажи предмета лизинга (часть 7.9 статьи 7 Конвенции)

Согласно части 1 статьи 8 Оттавской Конвенции УНИДРУА, если иное не оговорено в настоящей Конвенции или договоре лизинга, арендодатель освобождается от всякой ответственности перед арендатором в отношении оборудования, кроме случаев, когда арендатору причинены убытки вследствие того, что он полагался на опыт и суждение арендодателя, и вследствие вмешательства последнего в выбор поставщика или спецификаций оборудования. То есть здесь содержится дополнительное основание ответственности арендодателя – влияние его опыта и суждения на арендатора.

Применение международных договоров к внутренним отношениям

Как уже было сказано, данная Конвенция применяется в случаях, когда коммерческие предприятия арендодателя и арендатора находятся в разных государствах и при этом:

а) эти государства, а также государство, в котором поставщик имеет свое коммерческое предприятие, являются Договаривающимися Государствами; или

б) как договор поставки, так и договор лизинга регулируются правом одного из Договаривающихся Государств (часть 1 статьи 3 Конвенции).

При этом в судебной практике даже при рассмотрении споров, вытекающих из внутреннего лизинга, применяются положения Оттавской Конвенции УНИДРУАв части учета амортизации при расчете лизинговых платежей[3].

Подлежит применению и статьи 13 Оттавской Конвенции УНИДРУА, согласно которой при нарушении арендатором условий договора лизинга арендодатель имеет право получить возмещение в том объеме, который он бы получил при добросовестном выполнении арендатором своих обязанностей[4].

В обоих случаях имеет место пробел в национальном регулировании лизинговых отношений, и применение Оттавской Конвенции УНИДРУА является ни чем иным, как аналогией закона.

Таким образом, договорная конструкция международного лизинга имеет ряд важных черт, отличающих этот договор от договора аренды. Кроме того, законодательство о международном лизинге характеризуется значительной гармонизированностью, что облегчает взаимоотношения между контрагентами по данному договору.

Список литературы:

[1] Юзвович Л.И. Международный лизинг как форма привлечения инвестиций в национальную экономику // Проблемы современной экономики. Финансово-кредитная система. 2010. — С.246

[2] Щербакова Е.Б. Актуальные вопросы правового регулирования международного лизинга в современной России // Бизнес в законе. – 2008. — №3. – с.57

[3] См. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2014 г. по делу № А65-2876/2013

[4] См. Решение Арбитражного суда города Москвы от 9 июня 2014 г. по делу № А40-20201/2014

Аренда и лизинг имущества – одни из наиболее распространенных договоров в предпринимательской практике. Рассказываем, что собой представляют аренда и лизинг и чем они отличаются друг от друга.

Аренда: что это такое

Аренда – это договор, по которому арендодатель на возмездной основе предоставляет арендатору какое-либо имущество во временное владение и пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки, природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и все прочие непотребляемые вещи. То есть те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств и качеств в процессе их использования арендатором.

Арендованное имущество в течение всего срока действия договора остается в собственности арендодателя, а продукция и доходы, которые приносит это имущество, являются собственностью арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).

Сторонами договора являются арендодатели, которые сдают имущество во временное пользование, и арендаторы, которые за определенную плату пользуются этим имуществом.

При этом в качестве арендодателей могут выступать как сами собственники имущества, так и лица, управомоченные сдавать имущество в аренду на основании закона или с согласия собственников (ст. 608 ГК РФ). И арендодателями, и арендаторами могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений – организации, ИП и физлица.

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества производится по общему правилу самим арендодателем. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (ч. 1 ст. 616 ГК РФ).

В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на его содержание.

Законодательство не оговаривает точных сроков, в течение которых можно арендовать то или иное имущество. Эти сроки оговариваются в самом договоре. Причем арендный договор может носить как срочный, так и бессрочный характер. В последнем случае и арендодатель, и арендатор вправе в любое время отказаться от договора. Для этого достаточно предупредить другую сторону о расторжении договора за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

Арендный договор сроком действия более года заключается только в письменной форме. То же самое касается и договоров, где хотя бы одной из сторон является организация. Если объектом аренды выступает недвижимость, то договор подлежит еще и обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

Что такое лизинг

Лизинг – это финансовая аренда. Он представляет собой одну из разновидностей арендных правоотношений, главной особенностью которых является то, что арендодатель в них изначально не является собственником сдаваемого в аренду имущества. На момент оформления лизинга само имущество может даже и не существовать. Имущество и место его приобретения, как правило, выбирает сам арендатор.

Главная функция арендодателя же в лизинге заключается в выделении собственных или привлеченных денежных средств на приобретение выбранного арендатором имущества, которое и будет сдаваться в аренду. Собственно, в этом как раз и проявляется финансовая сторона данного вида арендных правоотношений. По сути арендуется не само имущество, а деньги, на которое оно приобретается.

Сторонами договора лизинга выступают лизингодатель (покупатель имущества и арендодатель в одном лице), лизингополучатель (арендатор имущества), а также продавец, у которого лизингодатель и приобретает оговоренное в договоре имущество. В отличие от договора аренды, договор лизинга не имеет самостоятельного значения и требует обязательного заключения еще одного договора – купли-продажи.

По договору финансовой аренды лизингодатель обязуется купить определенное лизингополучателем имущество в свою собственность и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное владение и пользование (ч. 1 ст. 665 ГК РФ).

В свою очередь лизингополучатель обязан вносить арендную плату за пользование имуществом. По окончании срока действия договора он обязан возвратить имущество лизингодателю или приобрести его в собственность на основании договора купли-продажи.

Право выкупа имущества после истечения срока лизинга не является безусловным. Как и в случае с арендой такое право лизингополучателя должно быть непосредственно прописано в тексте самого договора.

В лизинг можно брать практически любое непотребляемое имущество – автотранспорт, недвижимость, спецтехнику, промышленное оборудование и т.д. В то же самое время земельные участки и другие природные объекты, в отличие от той же аренды, не могут быть предметом лизинга (ст. 666 ГК РФ).

Договор лизинга, независимо от срока его действия, заключается исключительно в письменной форме. При этом срок действия договора лизинга – его существенное условие (п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ). Лизинг нельзя оформить без указания срока, как это допускается при заключении договора аренды.

В отличие от договора аренды, по общему правилу выбор конкретного имущества и его продавца осуществляется лизингополучателем. То есть арендатором имущества. В этих случаях лизингодатель не несет никакой ответственности за выбор предмета аренды и его продавца.

Однако в тексте договора может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется самим лизингодателем (ч. 2 ст. 665 ГК РФ). В этом случае соответствующая ответственность ложится уже на лизингодателя.

Чем аренда отличается от лизинга

Таким образом, между рассмотренными выше договорами много общего. И аренда, и лизинг – это разновидности найма имущества. Просто в первом случае речь идет об имущественном, а во втором – о финансовом найме. Данное обстоятельство обуславливает ряд различий между этими сделками.

Для большей наглядности представляем таблицу различий между арендой и лизингом.

Отличительный признак

Любые непотребляемые вещи, включая земельные участки и природные объекты

Любые непотребляемые вещи, за исключением земельных участков и природных объектов

Необходимость заключения дополнительных договоров

Требуется только сам договор аренды, содержащий все существенные условия, указанные в законе

Дополнительно требует заключения договора купли-продажи имущества. Также может потребовать заключения дополнительных договоров – договора о привлечении средств, договора залога, гарантии, поручительства и т.д.

Арендодатель и арендатор

Лизингодатель, лизингополучатель и продавец имущества

Аренда широко распространена не только в экономике, но и в сферах, которые не относятся к предпринимательской деятельности

Лизинг распространен преимущественно в сфере предпринимательской деятельности

Допускается устная форма договора аренды

Лизинг всегда оформляется исключительно путем заключения письменного договора

Ответственность за капитальный ремонт имущества

По общему правилу капитальный ремонт осуществляет арендодатель.

По общему правилу капитальный ремонт осуществляет лизингополучатель

Техническое состояние имущества

В аренду сдается уже имеющееся у арендодателя на праве собственности или другом вещном праве имущество. Нередко арендуются уже бывшие в употреблении объекты

В подавляющем большинстве случаев предметом лизинга является новое имущество

Ответственность за выбор имущества

Предметом аренды выступает имущество, предлагаемое арендодателем. Это имущество, как правило, уже имеется у него в наличии

По общему правилу выбор лизингового имущества и конкретного продавца осуществляет сам лизингополучатель

Срок действия договора

Законом допускается заключение бессрочных договоров аренды

Договор лизинга всегда заключается на определенный его сторонами срок

Последствия истечения срока действия договора

Зачастую арендные договоры не предполагают возможности выкупа арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды

В большинстве случаев договоры лизинга предполагают выкуп имущества лизингополучателем по истечении срока действия договора

Величина арендной платы

Плата по договору аренды, как правило, взимается только за владение и пользование имуществом. Такая плата существенно ниже лизинговых платежей

Плата по договору лизинга превосходит плату по обычному арендному договору, поскольку зачастую включает в себя выкупную стоимость имущества

Лизинг является разновидностью договора аренды, но на практике не всегда можно сразу определить, какой из этих двух договоров необходимо использовать. Сравнительная характеристика этих договоров приведена в таблице.

Лизинг (финансовая аренда)

Право собственности на предмет договора в момент заключения договора

Имущество, являющееся предметом аренды, в момент заключения договора уже принадлежит арендодателю (ст. 608 ГК РФ)

Имущество, являющееся предметом лизинга, в момент заключения договора не принадлежит лизингодателю, а приобретается им у определенного лизингополучателем продавца. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК РФ, ст. 2, п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге))

Право собственности на предмет договора после его заключения

Имущество, сданное в аренду, остается в собственности арендодателя (ст. 608 ГК РФ). Имущество, преданное лизингополучателю по договору лизинга, является собственностью лизингодателя (п. 1 ст. 11 Закона о лизинге)

Возможность выкупа предмета договора

И договором аренды, и договором лизинга может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора (лизингополучателя) по истечении срока аренды (лизинга) или до его истечения (ст. 624 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона о лизинге)

Необходимость заключения обязательных и сопутствующих договоров

Обязательные и сопутствующие договоры для аренды не предусмотрены

Субъекты лизинга должны заключать обязательные (договор купли-продажи) и вправе заключать сопутствующие (договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие) договоры (п. 2 ст. 15 Закона о лизинге)

Предмет договора аренды - земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (абзац второй п. 1 ст. 607 ГК РФ)

Предмет договора лизинга - любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК РФ, п. 2 ст. 3 Закона о лизинге)

Форма и государственная регистрация договора

Договор аренды может быть заключен в устной (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ) и письменной (п. 1 ст. 609 ГК РФ) формах.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ) за некоторыми исключениями (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 651, ст. 633, ст. 643 ГК РФ)

Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1. ст. 15 Закона о лизинге).

Договор лизинга, предметом которого является недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).

Предусмотрена также регистрация отдельных предметов лизинга, подлежащих регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие предметы лизинга) (п. 1 ст. 20 Закона о лизинге)

Арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Требования к арендодателю предусмотрены ст. 608 ГК РФ.

Арендатор - любой субъект гражданского права

Лизингодатель и лизингополучатель. Требования к ним приведены в п. 1 ст. 4 Закона о лизинге.

Одним из обязательных участников лизинговых операций выступает продавец предмета лизинга. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения (п. 1 ст. 4 Закона о лизинге)

Риск случайной гибели предмета договора

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ)

Риск случайной гибели или случайной порчи имущества переходит к лизингополучателю в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК РФ, п. 1 ст. 22 Закона о лизинге)

Содержание предмета договора

Осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя, а поддержание имущества в исправном состоянии, произведение текущего ремонта, несение расходов на содержание имущества - арендатора (ст. 616 ГК РФ)

И текущий, и капитальный ремонт предмета лизинга является обязанностью лизингополучателя, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 3 ст. 17 Закона о лизинге)

В случае если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя или лизингодателя, арендатор/ лизингополучатель имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости таких улучшений (если иное не предусмотрено договором), если такие улучшения произведены без согласия арендодателя/ лизингодателя - право на возмещение их стоимости у арендатора/ лизингополучателя отсутствует (п.п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ, п.п. 8 и 9 ст. 17 Закона о лизинге)

Возможность заключения договоров субаренды/ сублизинга

Арендатор/ лизингополучатель вправе с согласия арендодателя/ лизингодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (сублизинг) другому лицу на срок, не превышающий срок договора (п. 2 ст. 615 ГК РФ, ст. 8 Закона о лизинге)

Предприниматели часто берут в лизинг автомобили и оборудование для производства. Это особенно выгодно, если лизинг с выкупом: в конце имущество можно забрать в собственность. Как решать проблемные вопросы по лизинговым делам, рассказал Верховный суд в тематическом Обзоре, где он ищет баланс интересов всех сторон договора. В частности, лизингодатель не отвечает за невозможность использования предмета лизинга, который был приобретен у выбранного лизингополучателем продавца. В то же время, если лизингодатель не помогает связаться с продавцом в случае существенных неустранимых недостатков предмета, это позволяет контрагенту требовать расторжения договора.

Лизингодателю и лизингополучателю не нужно заключать отдельный договор купли-продажи. Ведь договор выкупного лизинга по общему правилу и так подразумевает переход права собственности на предмет лизинга в случае уплаты лизингополучателем всех платежей (п. 4 Обзора).

По общем правилу лизингодатель не отвечает за невозможность использования предмета лизинга, который был приобретен у выбранного лизингополучателем продавца. Лизингополучатель все равно должен платить, хотя может предъявить продавцу требования, связанные с ненадлежащим исполнением им договора (п. 6 Обзора).

Но иногда лизингодатель все же отвечает перед лизингополучателем за убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства продавцом — даже тем, которого выбрал сам лизингополучатель. Такое происходит в случаях, когда продавец не передал предмет лизинга или передал с недостатками по обстоятельствам, которые зависели от лизингодателя, не проявившего должную осмотрительность (п. 7 Обзора).

Лизингополучатель обнаружил существенные неустранимые недостатки предмета лизинга. Он хочет предъявить требования к продавцу, но для этого ему нужна помощь лизингодателя. Если лизингодатель уклоняется от содействия, то это может быть признано существенным нарушением договора лизинга. Лизингополучатель вправе потребовать расторжения договора (п. 8 Обзора).

Бывает так, что лизингодатель заплатил за имущество для лизингополучателя, а продавец договор не исполнил и лизинг не состоялся. Тогда лизингодатель может одновременно потребовать свои деньги и от продавца, и от лизингополучателя, считает ВС. Ведь они солидарные кредиторы в совпадающей части (п. 11 Обзора).

Лизингодатель обязан компенсировать убытки лизингополучателя, если незаконно расторг договор или неправомерно забрал предмет лизинга. То, что лизингополучатель сначала вернул предмет лизинга, а потом пошел судиться, ни на что не влияет. Важно, что лизингодатель отказался от договора неправомерно, объясняет ВС. Претендовать можно и на компенсацию упущенной выгоды, напоминает суд (п. 12 Обзора).

В п. 13 Обзора ВС разъяснил, когда суд не обязан изымать предмет лизинга:

лизингополучатель нарушал договор только незначительно;
размер задолженности явно меньше стоимости предмета лизинга;
изъятие приведет к значительным имущественным потерям лизингополучателя.

Если лизингодатель в одностороннем порядке отказался от договора и забрал свою вещь, неустойка начисляется дальше, отметил ВС в п. 16 Обзора. Она перестанет увеличиваться только тогда, когда контрагент исполнит свое обязательство — вернет деньги лизингодателю.

Если предмет лизинга ушел с торгов, его цена считается рыночной. Лизингополучатель может опровергнуть это, если докажет, что порядок проведения торгов нарушен. К примеру, можно сослаться на непрозрачные условия, отсутствие гласности и ограничение доступа к участию в торгах, рассказал ВС в п. 19 Обзора.

Если договор расторгли, срок исковой давности нужно считать со дня продажи предмета лизинга. ВС отметил, что если лизингодатель не сообщил о реализации, то срок будет отсчитываться с момента, когда второй стороне стало об этом известно (п. 23 Обзора).

В договор можно внести условие, что лизингодатель пересматривает размер платежей в зависимости от курса валют. Но только в случае, если стороны сразу определили, в каких пределах их можно изменять (п. 29 Обзора).

Если лизингодатель отказывается или уклоняется от получения страхового возмещения, то лизингополучатель может потребовать уступить ему соответствующее право требования. Если лизингодатель не сделает этого в разумный срок или вовсе откажется, то лизингополучатель вправе приостановить внесение платежей (п. 31).

Если лизингополучатель обанкротился, то лизингодатель может изъять предмет лизинга в связи с досрочным расторжением договора в общем исковом производстве (п. 33).

Если лизингополучатель-банкрот продолжает платить лизингодателю, чтобы выкупить вещь, это не обязательно сделка с предпочтением, указал ВС в п. 34 Обзора. Ведь имущество попадет в конкурсную массу. А лизингодатель — собственник предмета лизинга, поэтому он может получить деньги за нее в обход обычного порядка удовлетворения требований кредиторов.

Соглашение о передаче лизингополучателем прав и обязанностей по договору оспаривают как причиняющее вред кредиторам. ВС указал, что факт причинения вреда можно установить из соотношения коммерческой ценности договорной позиции предыдущего лизингополучателя и размером встречного предоставления нового (п. 38 Обзора).

Читайте также: