Право собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности

Обновлено: 17.05.2024

Таким образом, постройка будет считаться самовольной, если:

Постройка размещена на земельном участке, который не был отведен для ее строительства в установленном порядке;
Данная постройка не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам;
Постройка возведена без получения необходимой разрешительной документации;

Применение правил о срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки зависит от оснований требования и заявителя.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который находится во владении собственника, правила об исковой давности не применяются.

Указанная ситуация была проанализирована в информационном письме №143 Президиума ВАС РФ. Собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском о сносе построек на основании статьи 222 ГК РФ, возведенных ответчиком на части его земельного участка. В обоснование своих требований, собственник указал, что им не было дано согласие на строительство спорных построек.

Ответчик, не оспаривая самовольного характера возведенных построек, просил суд отказать в иске по причине пропуска срока исковой давности со стороны собственника земельного участка. Возражая против применения срока исковой давности, собственником земельного участка было указано на то, что заявленное требование о сносе самовольных построек является требованием об устранении препятствий собственнику в пользовании этим участком. А в таком случае, на данное требование не распространяются правила об исковой давности на основании статьи 208 ГК РФ.

В итоге, судом апелляционной инстанции требование о сносе самовольной постройки было удовлетворено.

В случае если требование о сносе самовольной постройки предъявлено собственником земельного участка, на котором расположена данная постройка и который не находится во владении собственника, подлежит применению срок исковой давности, установленный для исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который составляет три года. Данный срок начинает течь со дня, когда лицо, чьи права нарушены, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Также, существует возможность предъявления требований о сносе самовольной постройки в защиту публичных интересов, со стороны прокурора/органа, осуществляющего строительный надзор, если самовольной постройкой создается угроза жизни и здоровью граждан. В таком случае правила об исковой давности также не применяются.

Обращаем внимание на то, что в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 указано, что факт наличия или отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан должен устанавливаться в судебном заседании. С этой целью, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу для определения наличия угрозы.

Данная ситуация также была проанализирована в информационном письме Президиума ВАС РФ № 143. Орган, осуществляющий строительный надзор, обратился в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, созданной ответчиком с существенным нарушением норм и правил. Ответчик, возражая против заявленных требований, заявил о пропуске истцом исковой давности. Суд при этом указал, что на данное требование не распространяются правила об исковой давности.

Судом было отмечено, что в соответствии со статьей 195 ГК РФ под исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В данном же случае, иск не связан с защитой гражданских прав конкретного лица, а связан с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки.

Однако, в соответствии с вышеупомянутым информационным письмом № 143, в случае, если самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и возведена с соблюдением градостроительных норм и правил, в отношении требований о сносе такой постройки в защиту публичных интересов будет применяться общий срок исковой давности в порядке, предусмотренном статьей 196 ГК РФ.

Минэкономразвития России разработало поправки в часть первую Гражданского кодекса РФ, касающиеся порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Необходимость изменения законодательства в МЭРе объясняют следующими обстоятельствами. Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В действующей редакции ГК РФ нет ясности относительно начала приобретательной давности, поскольку указанный срок зависит от истечения срока исковой давности. Срок исковой давности зависит, в свою очередь, от многих иных обстоятельств, в том числе субъективных: какой способ был выбран собственником для защиты своего владения, имело ли нарушение владения частичный характер или собственник был лишен владения полностью, имеются ли основания для восстановления исковой давности.

Неясно также и то, какие обстоятельство или документ свидетельствуют о завершении истечения приобретательной давности. С одной стороны, в пункте 2 статьи 234 ГК РФ говорится о необходимости регистрации прав за новым собственником недвижимости, а с другой стороны — непонятно, каким документом должно быть подтверждено наступление срока исковой давности.

Что касается приобретения прав на земельные участки в порядке приобретательной давности, то данная возможность существенно ограничивается положениями статьи 214 ГК РФ, предусматривающей, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Между тем в стране имеется значительное количество земельных участков, используемых гражданами фактически на протяжении длительного времени. Такое использование объясняется и тем, что во время Великой Отечественной войны были уничтожены документы, касающиеся ранее предоставленных в установленном порядке земельных участков, и тем, что в разное время по различным причинам (в том числе чрезвычайного характера) объекты капстроительства возводились в сжатые сроки без соблюдения правил отвода земельных участков, а также с нарушениями порядка предоставления участков в 50–80-х годах, особенно на условиях вторичного землепользования, т. е. участков, предоставленных бывшими колхозами (совхозами) или госпредприятиями своим работникам. Неоформленность земельных правоотношений препятствует оформлению прав на здания, их реконструкции, сокращает размер земельных платежей.

Сложившаяся судебная практика предусматривает необходимость постановки недвижимой вещи на учет в качестве бесхозяйной как условие для дальнейшего признания права частной собственности на нее, поскольку именно в этом случае возможно добросовестное владение такой вещью. Здесь суды опираются на положения пункта 3 статьи 225 ГК РФ. Это ставит фактического владельца в непредсказуемую зависимость от действий органов местного самоуправления. При этом муниципалитеты не заинтересованы тратить собственные средства на описание и постановку на учет имущества, в котором нет необходимости для решения вопросов местного значения, что не дает возможности для дальнейшего приобретения имущества частными лицами.

Как отмечают в МЭРе, еще более остро, чем в отношении земельных участков, стоит вопрос о приобретении прав в порядке приобретательной давности на сооружения. Например, права примерно на 720 000 км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов. Этому есть целый ряд причин. Во-первых, вследствие ускоренной приватизации имущества, включаемого в уставный капитал, оно не было описано надлежащим образом, что привело к невозможности подтверждения прав на большое количество зданий и сооружений. Во-вторых, значительная часть сооружений была построена в 1970–1990-х годах так называемым хозяйственным способом, т. е. без получения разрешений и оформления постройки. В-третьих, в отсутствие правил технического подключения многие линейные объекты были построены застройщиками и переданы на обслуживание линейным компаниям без надлежащего оформления возникновения и перехода прав собственности.

Общими чертами иностранного законодательства, регулирующего вопрос о приобретательной давности, являются требования открытости владения (правопритязания), продолжительного и непрерывного владения, к которому может добавляться срок признания владения предшественником фактического владельца. Другие условия — добросовестность владения, судебное признание права собственности в силу давности владения — не являются обязательными для этого правового института. Данные обстоятельства зависят от развитости системы регистрации прав, количества решений, которые предстоит принять по узакониванию недвижимости, находящейся в фактическом владении у граждан и организаций.

Законопроектом, в частности, сохраняется 15-летний срок приобретательной давности, однако в исключительных случаях вводится сокращенный срок (семь лет) приобретательной давности в отношении линейных объектов, являющихся объектами повышенной опасности или объектами, необходимыми для обеспечения населения коммунальными услугами, которые необходимо во всех случаях, на любом этапе жизненного цикла содержать в надлежащем состоянии.

Если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость.

Одновременно с поправками в ГК РФ предполагается принятие законопроекта, вносящего изменения в земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ, лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность); право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Таким образом, для приобретения права собственности в связи с истечением срока приобретательной давности необходимо наличие следующих условий:

открытое владение имуществом, т.е. осуществление владения без утайки. Гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его правах;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом. Добросовестность давностного владельца не может опровергнуть сама по себе презумпция государственной собственности на землю (пункт 2 статьи 214 ГК Российской Федерации), поскольку ограничение для приобретения земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, по давности владения ставит частных лиц в заведомо невыгодное положение по отношению к публично-правовым образованиям, что нарушает принцип равенства субъектов гражданского права;
владение имуществом как своим. Данный критерий защищает право собственности лиц, передавших имущество на основании договора во временное пользование третьего лица. Не смотря на то, что, например, арендатор добросовестно, открыто и непрерывно может владеть имуществом, он не получает право на приобретение право собственности в связи с истечением срока приобретательной давности.

В судебной практике часто встречались отказы судом в признании права собственности за владельцами земельных участков, которые получили право пользования участком при советской власти. В ходе проведения земельной реформы — как до, так и после принятия Конституции РФ, закрепившей право частной собственности на землю (статья 9, часть 2; статья 36, части 1 и 2), — законодатель параллельно с процессом возрождения этой формы собственности обеспечивал гражданам по их выбору возможность продолжать пользоваться ранее предоставленными им земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо переоформления имеющегося правового титула. При этом во всяком случае исключалось как автоматическое изменение титулов прав граждан на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Почему не достаточно просто дождаться истечения срока приобретательной давности?

Приобретение права собственности по такому основанию, обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Собственник имущества может просто не знать о его существовании, может не жить в месте нахождения имущества и не иметь возможности управлять им самостоятельно. Да и если формально подходить к разрешению таких вопросов, то и арендаторы квартир или домов, прожившие в жилье несколько лет, оплачивавшие коммунальные услуги и проводящие текущий ремонт, тоже могли бы претендовать получить право собственности на это имущество.

Законодательство не содержит более четких критериев приобретательной давности. В связи с этим на практике возникают сложности в трактовании закона и применении его к конкретным жизненным ситуациям.

АКЦИЯ ГОДА

Процесс узаконивания самовольной постройки имеет множество сложных процедур. Для того чтобы осуществить это правильно, нужно соблюдать некоторые важные условия.

При необходимости рассматривать споры о признании права собственности на самовольную постройку, следует учитывать, что относительно нынешнего законодательства, основания возникновения права собственности разграничиваются в силу приобретательной давности.

Это зафиксировано в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации. К тому же, основания разграничиваются и в связи с тем, что осуществляется самовольное строительство. Подтверждение этому можно найти в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Оформление самовольной постройки по приобретательной давности

Также постройку на этом земельном участке могут запрещать и другие правовые акты. Практика показывает, что сооружения могут быть возведены без необходимых для этого разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных правил и норм.

К тому же, если лицо осуществляет самовольную постройку, у него нет возможности получить на нее право собственности. Лицо не может распоряжаться недвижимостью.

К примеру, не может сдавать ее в аренду, дарить, продавать или совершать иные сделки. Подобные постройки подлежат снесению только за счет лица, которое осуществило ее возведение. Исключением является пункт 3 статьи 222 ГК. Право собственности можно установить только в судебном порядке или, в предусмотренных законом случаях, в ином установленном законом порядке.

К тому же, здесь присутствуют свои особенности. В постоянное (бессрочное) владение постройку получит тот, на чьем земельном участке она возведена. Однако, в этом случае, предполагаемый владелец обязан компенсировать стоимость постройки осуществившему ее лицу. Сумму устанавливает судебный орган.

Существуют ограничения, при которых самовольную постройку могут не признать за указанным лицом. Если в случае сохранения этой недвижимости, она будет нарушать права и охраняемые законом интересы, а также будет создавать угрозу для жизни или здоровья граждан, то это не должно быть признано.

Если же лицо (юридическое или физическое), которое не является собственником, но добросовестно и в рамках действующего законодательства владело подобной постройкой на протяжении 15 лет или же другим имуществом на протяжении 5 лет, то оно приобретает право собственности на это недвижимое имущество. То есть появляется приобретательная давность.

У лица может возникать право собственности на недвижимое и иное имущество, что подлежит государственной регистрации, если оно приобрело это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Приобретательная давность на земельный участок.

Об условиях приобретательной давности на недвижимое имущество читайте тут.

К тому же, это же лицо имеет право на защиту недвижимого имущества от третьих лиц, которые не являются собственниками или же не имеют документального подтверждения на владение им. Это возможно осуществлять и до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности.

Если лицо ссылается на давность владения, у него присутствует возможность прибавить все время владения, на протяжении которого этой постройкой владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Судебная практика по приобретательной давности на самовольную постройку

Право собственности на постройку, которая была нелегально возведена, может быть получено в связи с приобретательной давностью лицом, которое непрерывно, открыто и добросовестно владело недвижимостью, как своей собственной, на протяжении 15 лет.

При этом существует условие, которое нельзя нарушать. Подобная нелегальная постройка не должна создавать угрозу для здоровья и жизни граждан, проживающих или находящихся рядом.

За индивидуальным предпринимателем остается право обратиться в суд для установления факта непрерывного, добросовестного и открытого владения этой незаконной постройкой, как своим недвижимым имуществом, в течение срока приобретательной давности.

К примеру, гражданин выкупил жилой дом в 1988 году и вступил во владение им. Продавец возвел его еще в 1984 году на предоставленном для этого земельном участке. Однако постройка осуществилась без утвержденной проектной документации и сбора всех необходимых для этого разрешений.

Следует отметить, что процесс покупки на основании договора купли-продажи включал в себя и покупку земельного участка, на котором располагался спорный объект.

Именно поэтому за гражданином оставалось право обратиться к органу, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для того, чтобы подать заявление о государственной регистрации права собственности на эту постройку.

В связи с тем, что эта постройка была возведена без соблюдения всех необходимых разрешений, государственный орган отказывает индивидуальному предпринимателю в регистрации права собственности.

Подтверждение этой формулировки можно увидеть в ст.109 Гражданского кодекса РСФСР, который был утвержден 11 июня 1964 года.

К тому же, было указано, что приобрести права на созданную без необходимых для этого разрешений постройку возможно лишь в порядке, который предусмотрен в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако апелляционное заявление индивидуального предпринимателя было удовлетворено, а решение суда первой инстанции отменено в связи с тем, что спорный объект является самовольной постройкой лишь формально. При строительстве отсутствовало только административное разрешение на это.

Более того, эта недвижимость находилась на земельном участке, который принадлежит индивидуальному предпринимателю. К тому же, в качестве доказательств незаконности постройки использовались лишь факты, что спорный объект был возведен с соблюдением строительный и градостроительных правил и норм. Со своей стороны, орган, который осуществлял строительный надзор, был осведомлен о существовании постройки еще с начала ее создания.

Кроме этого, апелляционный судебный орган обратил внимание и на то, что эту недвижимость нельзя сносить в принудительном порядке.

Для того чтобы снести самовольную постройку, нужно, чтобы распространялась исковая давность, которая применяется к статьям 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому в силу приобретательной давности, если лицо непрерывно, добросовестно и открыто владело этой недвижимостью, как своей собственно на протяжении 15 лет, оно имеет полное право на оформление права собственности на это имущество (ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, самовольная постройка поступает в законное владение индивидуального предпринимателя на основании договора купли-продажи.

Доказательства, что заявителю было известно об отсутствии всех необходимых для возведения недвижимости разрешений, представлено не было.

Именно поэтому заявитель, исключительно на законных основаниях может быть признан владельцем этой постройки. Кроме этого, гражданин до этого владел этой недвижимостью непрерывно, открыто и добросовестно на протяжении более 15 лет.

Также апелляционным судом было установлено, что при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где была осуществлена постройка без административного разрешения на это, ему не может быть отказано в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения этой недвижимостью, как своей собственной на протяжении всего срока приобретательной давности.

К тому же, эта постройка не нарушает интересы и охраняемые права других лиц, а также не несет опасности для жизни и здоровья граждан.

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Читайте также: