Между владением и собственностью нет ничего общего обоснование

Обновлено: 04.05.2024

Федорова Наталья Александровна, преподаватель Пушкинского филиала Современной гуманитарной академии, кандидат исторических наук.

Публикация представляет собой исторический анализ таких ключевых институтов права, как собственность и владение. Раскрывается позиция отечественных цивилистов по вопросам легальной дефиниции и соотношения данных терминов.

Начиная с 1861 г. в России наступает период комплексных преобразований, продолжавшийся в той или иной форме практически до начала Первой мировой войны. Политико-правовые реформы 60-х годов создали почву для развития качественно новых экономических отношений с учетом обновляющихся, в перспективе бессословных, социальных связей.

Одним их социально-правовых явлений, находящихся в основе проводимых преобразований, был институт собственности.

Отечественные правоведы задавались вопросами: является ли право собственности и владения имманентным свойством личности или же это лишь особая правовая конструкция, которая интегрирует человека в систему правоотношений в качестве собственника (владельца)? Ограничивает ли право собственности свободу личности или предопределяет ее? Является ли собственник фигурой, защищаемой непроницаемой оболочкой закона от посягательств извне, или право собственности есть лишь материальная форма взаимодействия с государством? Наконец, порождает ли право собственности какие-либо абстрактные права, которые нельзя овеществить, но которые имеют и свою цену, и свой статус?

Одновременно с этим возникла проблема соотношения собственности и владения: если владение возникает независимо от государственного признания, может ли оно существовать и развиваться, а также пользоваться государственной защитой?

Взаимный анализ владения и собственности неизбежен, поскольку как гражданское право зиждется на праве собственности, так само право собственности основывается на владении. Эти два понятия представляли собой как бы две стороны одного явления - взаимодействия личности с обществом и государством посредством имущественных правоотношений.

Определение права собственности с момента выхода первого Свода законов не претерпело существенных изменений: ". это власть в порядке, гражданскими законами установленном, исключительно и независимо от лица постороннего владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом вечно и потомственно. " [1].

Что же касается понятия "владение", то оно использовалось в трех основных значениях. Во-первых, владение соотносилось с понятием "собственность", являясь либо синонимом собственности, либо одним из основных признаков права собственности (владение, пользование и распоряжение) [2].

Во-вторых, владение - это разновидность вещного права, которое выражалось по отношению к владельцу в ограничениях на распоряжение имуществом или имущественным правом. Основным признаком этого вещного права было "фактическое, наличное господство человека над вещью" [3].

В-третьих, это "факт действительного держания имущества во власти лица. факт, независимый от права, в некоторых случаях и противоположный праву, но, несмотря на это, признаваемый законом, временно пользующийся его защитой и при известных условиях являющийся источником прав" [4].

Важность владения для собственности блестяще определил Мейер: ". оно (владение. - Авт.) есть как бы вестник права собственности, и большей частью посредством владения собственник получает тот вес, который дает ему право собственности. " [5].

Правоведы сомневались, в состоянии ли они правильно определить соотношение собственности и владения, могут ли они донести до обывателя те правовые нюансы, которые им самим были понятны не до конца. Вот что по этому поводу писал С.В. Пахман: ". выражения "собственность" и "владение" употребляются большею частию как синонимы. Даже для высших классов населения суррогатом собственности долго служили различные формы зависимого обладания, которые сводились к расплывчатому понятию "владения". Тем более все это должно было отразиться на тяглой массе крестьянского населения" [6].

Как будет видно впоследствии, данная фраза вольно или невольно высвечивает целый конгломерат проблем. Во-первых, в среде самих цивилистов не было единого понимания отличий владения от собственности. Во-вторых, правоведы не до конца представляли себе, как именно население понимает владение и собственность и являются ли эти правовые институты проблемными для него. В-третьих, совпадают ли указанные обывательские представления с научными.

Нас интересует, когда, по мнению правоведов, владение перестает быть собой и становится собственностью, что приобретает (или теряет) собственник в своем статусе в отличие от владельца, несет ли в себе собственность больший объем полномочий, нежели владение, что именно защищается: владение (собственность) как институт права или владелец (собственник).

Прежде всего цивилисты стремились уяснить для себя следующие проблемы: что появилось раньше - владение или собственность; что такое владение - право или факт; с какого момента владение становится собственностью и как выстраивать защиту владения с учетом потенциального права собственности.

На первый взгляд фраза "что появилось раньше - владение или собственность" кажется странной, ибо владение, судя по принятому определению, - фактическое господство над вещью, а собственность - юридическое. Поэтому естественно, что владение должно предшествовать праву собственности и выступать одним из оснований возникновения данного права. Об этом писал и Победоносцев: "Если посмотрим на владение с исторической стороны, то увидим, что оно обыкновенно предшествует собственности и служит ее заменою там, где понятие о праве собственности еще не утвердилось" [7]. Мейер также заявлял: "Понятие о праве собственности обыкновенно развивается из владения" [8]. С этой позицией полностью согласны Неволин, Васьковский и другие цивилисты. Однако только Мейер постарался связать теоретические представления правоведов с постулатами обычного права: ". без фактического господства не признается господство юридическое; когда же есть фактическое господство, то допускается и юридическое. Это объясняется тем, что в малоразвитом юридическом быту гражданам недоступны отвлеченные понятия; для них нужна материальная основа, осязательный остов, а когда его нет, то и отвлеченные понятия не имеют хода" [9].

Однако существовала и другая точка зрения, сформулированная Иерингом на основе принципов римского права [10] и последовательно отстаиваемая Кавелиным и Шершеневичем: ". в развитии вещных прав право собственности должно предшествовать владению" [11]. Если смотреть на вопрос с позиций позитивизма, то становится понятным, что юристы хотели сказать своей фразой: владение как явление и владение как юридический факт - суть разные понятия. Например, не каждый субъект может быть собственником (душевнобольной, малолетний или еврей вне черты оседлости), а значит, не может быть и владельцем. В частности, это утверждение приводит к тому, что фактический владелец будет лишен и владельческой защиты.

Данная проблема вновь возникла в 1902 г., когда разработчики очередного проекта Гражданского уложения высказали идею о том, что владельческие правоотношения с негодными субъектом или объектом считаются недействительными [12]. Вопрос с проблемами для субъектов уже рассматривался выше, однако, если негодным считается объект владения, ситуация могла быть даже более запутанной. Если считать согласно законодательству, что не может быть отдельных прав собственности на отдельные составные части вещи (например, на отдельное помещение дома), то получается, что владельцы городских квартир не являются ни собственниками, ни владельцами.

Абсурдность этой позиции доказали впоследствии сами законодатели, они предлагали одну форму владения, получившую название "право застройки на земле собственника" [13]. Как справедливо отмечают современные исследователи, это была классическая разновидность вещного права. Суть его сводилась к следующему: "Собственник земельного участка может предоставить таковой под застройку другому лицу по договору на срок и за вознаграждение, обусловленные в сем договоре, согласно правилам, изложенным в последующих статьях" [14].

Этот институт фактически уже существовал в деревне, о чем свидетельствуют наблюдения Пахмана: ". все, построенное на чужой земле, становится собственностию того, чья земля, к общинному владению не применяется, даже если бы земля принадлежала самой общине на праве собственности" [15].

Этот вид владения был важен для тех субъектов, недвижимость которых располагалась на спорных землях, или для тех, кто не хотел заниматься исключительно сельским хозяйством. Однако свое истинное значение право застройки приобрело тогда, когда земля стала объектом рыночных отношений и цены на землю начали неизбежно расти, а покупательная способность большинства крестьянского населения осталась прежней.

По отношению к строению и праву на него застройка выступала как собственность, так как оно "переходит по наследству и может быть на время его действия отчуждаемо как добровольно, так и с торгов, завещаемо и обременяемо долгами, а также правами участия частного (сервитутами), если на сей последний предмет в договоре содержится особое разрешение, порядком, определенным для имуществ недвижимых" [16].

По отношению к земле, на которой располагалось строение, застройка выступала как владение, в том числе потому, что было срочным - от тридцати шести до девяноста девяти лет.

В любом случае право застройки не являлось арендой, как отмечают некоторые современные исследователи, так как застройщик сохранял право распоряжения, что в аренде отсутствует.

Проблема первенства владения и собственности породила вопрос о том, что такое владение - право или факт. По этому вопросу существовали три главные теории: владение - это право (Пухта, Иеринг, Кавелин, Муромцев), владение - факт (Иеринг - позже, Мейер, Победоносцев, Васьковский), и то, и другое вместе (Савиньи).

Опуская теоретические аспекты этой проблемы, следует указать ее практическую значимость в контексте права собственности. Если владение - факт, то тем самым определяется связь только между субъектом и вещью. Поэтому владелец всегда мог рассчитывать на доходы с используемого имущества, но обязан был доказывать факт и добросовестность самого владения в случае гражданского спора. Если оно - право, то дополнительно регулируются правоотношения с третьими лицами. Кроме того, право фиксируется правоустанавливающим документом, практически исключающим необходимость обоснования правомочности владения. Поэтому если лицо желает превратить свое владение в собственность, то во втором случае сделать это ему гораздо легче, чем в первом.

Сторонники владения как факта утверждали свою позицию на основании того, что "закон различает владение законное и незаконное (ст. 523), подложное, насильственное и самовольное (525 - 528). А так как всякое право законно и не может быть подложным, насильственным или самовольным, то, значит, владение не право, а фактическое состояние" [17]. Однако, вместо того чтобы последовательно развивать правовую базу фактического владения, сторонники данной теории увлекались дискуссиями о том, тождественно ли владение держанию, должен ли владелец явно (!) показывать свою волю к обладанию вещи и т.д.

Сторонники владения как права утверждали, что намерение владеть обусловливает не просто факт, а набор правомочий [18]. В этом вопросе неожиданно заочно нашли общий язык принципиальные противники по большинству вопросов - Победоносцев и Шершеневич. Последний писал: "С точки зрения действующего русского законодательства владение есть не факт, а право, как по наименованию его "правом владения", так и потому, что, во-первых, владение приобретается и утрачивается, а к этому факты не способны и, во-вторых, что нарушение владения составляет само по себе правонарушение, и его следует причислить к категории вещных прав. Основание защиты владения составляет предположение права собственности на стороне владельца" [19]. Основываясь на простом анализе текста нормативных актов, в этом вопросе Шершеневич совершенно разошелся во взглядах с другим позитивистом - Васьковским.

Подводя некоторые итоги, отметим, что в короткий срок тема соотношения собственности и владения превратилась для отечественной цивилистики в проблему, требующую законодательного оформления, экономического обоснования, общественного осознания и практического применения. Право собственности указывало личности на ее место в имущественных отношениях, возникающих в государстве и обществе. Право владения показывало степень уважения государства к нерегламентированным, нелегализованным правомочиям отдельного субъекта. Поиск оптимального соотношения обоих институтов представлял собой исследовательскую задачу для отечественных цивилистов середины XIX - начала XX в.

Литература

ПСЗ. Собр. 3. Т. 10. Ч. I. Ст. 420.
Гражданское уложение. Кн. 3: Вотчинное право / Под ред. И.М. Тютрюмова. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 218.
См., напр.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. М.: Зерцало, 2003. С. 153.
Гражданское уложение. Кн. 3: Вотчинное право. С. 218 - 219.
Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1873. С. 149.
Пахман С.В. Обычное гражданское право в России. Юридические очерки. Т. 1. СПб., 1877 - 1878. С. 8.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 1. М., 2003. С. 103.
Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1873. С. 241.
Мейер Д.И. Русское гражданское право. С. 243.
В русском переводе это звучит так: "Где не может быть собственности, там не может быть владения". См., напр.: Иеринг Р. Цель в праве. Т. 1. СПб., 1881. С. 49.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 154. Правда, аргументы Шершеневича в этом вопросе несколько неубедительны: он объяснял свою позицию тем, что в России посессорная (владельческая) защита возникла позже, чем защита собственности (только при Екатерине II).
Цит. по: Покровский И.А. Владение в русском проекте Гражданского уложения // ЖМЮ. 1902. N 10. С. 31.
О праве застройки. ПСЗ. Собр. 3. Т. 32. N 37414; Собрание узаконений. 1912. 6 июля. Отд. I. Ст. 1147.
О праве застройки. Ст. 13.
Пахман С.В. Обычное гражданское право в России. Т. 1. С. 14.
О праве застройки. Ст. 2.
Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. СПб. Вып. II. С. 42.
Об этом неоднократно упоминал К.П. Победоносцев. См., напр.: Курс гражданского права. Т. 1. М., 2003. С. 104 - 105.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 152 - 153.
Мейер Д.И. Русское гражданское право. С. 212.

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;выписка из ЕГРН;паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

она появилась до брака;ее подарили по договору дарения;она получена в наследство одним из супругов.

Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Основные отличия совместной собственности от долевой

КритерииОбщая совместная собственностьОбщая долевая собственностьОпределение долейНетЕстьСогласие на распоряжение собственностьюНе требуетсяТребуется согласие всех собственниковОсобенности оформленияНедвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документомДокументы оформляются на каждого собственникаПодтверждение права собственностиПо закону имущество, нажитое в браке, будет общимНеобходимо документальное подтверждение

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
непрерывное владение имуществом;
владение в течение установленного законом срока;
добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности (Фото: Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке. Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован. Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Случай из практики Верховного суда

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались. Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты услуг ЖКХ. Об особенностях распоряжения долевым имуществом рассказывают юристы Кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Долевая собственность - имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Данный тип имущества предполагает, в частности, не только распределение прав на владение активами в долях, но также и возможность извлечения пропорционального дохода от коммерческого использования собственности. Вместе с тем люди, владеющие имуществом на праве долевой собственности, обязаны нести, соразмерно своей доле, ответственность за ее содержание.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между всеми ее участниками. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде.

При каких условиях можно выделить доли?

Выдел доли в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной. Выделение доли обычно проводят в ситуациях, когда возникает необходимость продажи недвижимости или её части; желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью; желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке или необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК), однако для этого должны быть соблюдены определенные требования. Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке. Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

В соглашении участников долевой собственности должны быть определены способ и условия выдела доли одного из них. По общему правилу при выделе части имущества стоимость такого имущества должна быть пропорциональна выделяемой доле. В случае несоразмерности стоимости выделяемого имущества доле, разница должна быть компенсирована денежной выплатой или в иной форме, о которой договорятся стороны.

Вышеуказанное соглашение оформляется по количеству сособственников недвижимого имущества и должно быть подписано каждым из них.

По понятным причинам имущество не всегда может быть разделено фактически. В данном аспекте более-менее просто выглядит ситуация с возможностью выдела доли в натуре в жилом доме, несколько сложнее — в многокомнатной квартире, и практически невозможной — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Выделить долю в жилом доме возможно только в том случае, если у каждого выделившего долю будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований.

При выделении части земельного участка следует помнить о минимальных допустимых размерах земельных наделов. В различных муниципальных образованиях эти размеры различаются. На территории большинства муниципальных образований нашей республики они составляют 400 кв. м. Таким образом, вновь образуемый в результате выдела доли земельный участок и участок, из которого он был выделен, не могут быть меньше этого размера.

Особенности продажи долевой собственности

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли в пользу третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников.

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства. Главное, что проверяет нотариус - соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1/3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе сведения из Единого государственного реестра недвижимости, убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи в нем поименно перечисляются все продавцы - сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники - чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в договоре прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Читайте также: