Компенсация добросовестному приобретателю за утрату квартиры

Обновлено: 14.05.2024

Госдума приняла закон о введении денежной компенсации для добросовестных покупателей жилья с "криминальным прошлым", у которых оно было истребовано на основании решения суда.

Дело в том, что по действующим правилам Гражданского кодекса такая недвижимость может быть истребована в судебном порядке из чужого незаконного владения, например у наследников или покупателей злоумышленника, который приобрел недвижимость незаконно.

"Размер компенсации по выбору правообладателя может исчисляться либо исходя из суммы реального ущерба, либо из кадастровой стоимости истребованной недвижимости. Требовать компенсации правообладатель сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда", - отметил Крашенинников.

Примечательно, что нормы о компенсации будут иметь обратную силу: в течение трех лет после вступления закона в силу те лица, которые ранее лишились жилого помещения, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Как отметил председатель Государственной Думы Вячеслав Володин, очень важно, что закон будет иметь обратную силу, а обратиться в суд с требованием выплатить компенсацию смогут и те, кто лишился жилья до 1 января 2020 года.

Введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 299-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости".

Рассмотрим возможные последствия Закона и способы его реализации покупателями на практике.

А именно что, как и когда нужно сделать человеку, являющемуся добросовестным приобретателем недвижимости у мошенников, лишившемуся жилья по решению суда, и на что можно ему надеяться.

ВСПОМНИМ ОСНОВНОЕ

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. А согласно ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Наиболее часто встречающаяся ситуация современности: добросовестный покупатель покупает квартиру у мошенников. После суда квартира возвращается законному владельцу. По сути, добросовестный покупатель остается без денег и недвижимости. И лишь с решением суда, по которому ему присуждена сумма, которую он заплатил по сделке и которую ему должен вернуть мошенник (и который, естественно, ничего не возвращает), он теперь получает право на компенсацию из казны.

БУМ ОТЪЕМА КВАРТИР У ДОБРОСОВЕСТНЫХ СОБСТВЕННИКОВ

В настоящее время наблюдается бум подобных споров. Но не все же мошеннические сделки произошли в ближайшие годы! Почему же практика стала пестреть случаями таких споров? Причина видится не только в положительной практике для бывших собственников, которая дает надежду и вдохновляет последних на иски об истребовании имущества, высокой стоимости недвижимости (цена вопроса высока, а цель оправдывает средства), но и в проблемах исчисления сроков исковой давности по данным спорам.

Проблема: размытость и неясность сроков исковой давности.

По идее, есть общий срок исковой давности - 3 года (ст. 196 ГК РФ). Казалось бы, все ясно: исчисляй его с момента регистрации в Росреестре перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) и дальше уже спи спокойно, так как при любых претензиях можно будет заявить о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Однако такой подход ошибочен, что уже неоднократно доказала практика. Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (см. абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

И именно в этом кроется основная непредсказуемость и коварность.

Пример: так, никто не застрахован от ситуации спора, возникшего после спокойного проживания в давно купленной квартире (20 лет назад), только лишь потому, что вернулся из мест лишения свободы один из тех, кто имеет на нее право, незаконно лишенный в свое время этого права своими же родственниками. И получается, что узнал он об отсутствии жилья лишь через 20 лет, когда вышел на свободу и пришел по знакомому адресу.

Увы, в период приватизации было допущено так много нарушений прав граждан, что до сих пор эхо этого периода аукается новым собственникам недвижимости через череду сделок с их квартирой судебными тяжбами. Суд, конечно, признает их добросовестными приобретателями. Но при этом оставляет их без квартиры.

НОВЫЙ ЗАКОН РЕШИТ ПРОБЛЕМУ НЕЗАДАЧЛИВЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ?

В принципе, новый закон принят именно в целях защиты добросовестных приобретателей. И, по сути, государство взяло на себя финансовые обязательства возместить ему то, что тот так и не получил по решению суда. Однако, как всегда, это сделать будет непросто и не быстро. Для реализации этого права обиженному покупателю придется сделать многое.

1. Доказать в суде, что он - добросовестный приобретатель. Чаще всего особых действий от покупателя предпринимать не требуется. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Помните: по спорам об истребовании квартиры из чужого незаконного владения обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Вопрос о добросовестности встает в случае, если имущество переходило из рук в руки очень часто и/или между друзьями, родственниками с целью искусственного создания ситуации наличия якобы добросовестного приобретателя. Опытным судьей подобные схемы выявляются в большинстве случаев. Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Проблема 1: быть, однако, всегда уверенным в признании себя добросовестным приобретателем нельзя. Бывает, что при всей осторожности и уверенности покупателя в чистоте сделки (особенно без участия физлиц - бывших собственников, которые наиболее часто и являются мошенниками) она успешно оспаривается в суде, а покупатель даже не признается судом добросовестным приобретателем (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2019 по делу N 33-19196/2019).

Суд порой в своих решениях возлагает на покупателя имущества чрезмерные обязательства по проявлению осторожности и осмотрительности, забывая о том, что не все граждане обладают хоть какими-либо познаниями в области права, а некоторые и вовсе просто доверчивые люди. При этом ГК РФ никак не ограничивает их в праве на совершение сделок. Конечно, особенно часто такие "обвинения" в прямо-таки преступной доверчивости можно встретить в спорах о сделках с движимым имуществом (см., например, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 20.06.2019 по делу N 33-3991/2019), в решениях по которым суд практически вменяет в вину приобретателю доверчивость и правовую безграмотность, указывая на то, что "обстоятельства сделки должны были вызвать у добросовестного приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества", но почему-то не вызвали. Из чего суд потом делает вывод об отсутствии оснований признать приобретателя добросовестным.

Проблема 2: придется возместить госпошлину. В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Учитывая "цену" спора, даже сумма госпошлины (не говоря уже о стоимости услуг адвокатов) может оказаться весьма весомой. И даже если в споре была использована многоходовая схема мошенничества, то такие расходы вполне могут быть возложены на добросовестного приобретателя.

2. Стать истцом по требованиям о возврате уплаченной цены за отнятую квартиру.

Проблема 1: приобретателю придется бороться не только за свое право быть признанным добросовестным приобретателем, но и за возврат уплаченных за приобретенное имущество средств. А это автоматически не произойдет. Придется стать истцом с соответствующими требованиями.

В большинстве случаев мошенники не являются собственниками квартир. По итогам спора квартира возвращается ее законному владельцу. А тот, у кого она была истребована, остается и без квартиры, и без денег.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 21.04.2003 N 6-П относительно последствий продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение, отметил следующее: ". поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)".

По мнению суда, у ответчика (добросовестного приобретателя) имеется возможность восстановления своего права путем предъявления иска о взыскании неосновательного обогащения в размере денежных средств, перечисленных им в качестве оплаты спорного имущества по недействительной сделке.

3. Добиться определения справедливой суммы к возмещению от продавца. Речь не идет о делах по сделкам, в которых намеренно занижалась стоимость проданного объекта недвижимости (увы, в данном случае покупатель чаще всего может надеяться только на эту сумму, случаи доказанности получения более высокой суммы - единичны). К вопросу о возмещаемой стоимости тоже стоит относиться очень внимательно и серьезно. Ведь не всегда в суде оспариваются "свежие" сделки, по которым рыночная цена недвижимости является актуальной на рынке.

Пример: квартира была приобретена за 1 млн рублей. А через несколько лет она стоит уже 3 млн рублей. По общему правилу при отсутствии доказательств иной цены возврату незадачливому покупателю будет подлежать именно 1 млн рублей, а не три.

Конечно, в случае спора при рассмотрении дела сторонами предпринимаются действия по определению рыночной цены имущества. Но при отсутствии заинтересованности всех сторон эти активные действия, конечно же, должен будет предпринять пострадавший от спора добросовестный приобретатель.

4. Получить решение суда, предъявить исполнительный лист к исполнению.

6. Получить у судебного пристава-исполнителя соответствующие документы, подтверждающие неисполнение требований исполнительного листа.

Проблема: однозначным документом в данном случае, по идее, должно стать постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного листа без исполнения. В подавляющем большинстве случаев такое происходит по двум причинам (хотя в законе их предусмотрено несколько):

по причине отсутствия у должника имущества, на которое может быть обращено взыскание, и если все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными (по п. 4 ст. 46 ФЗ "Об исполнительном производстве";
если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, за исключением случаев, когда настоящим Федеральным законом предусмотрен розыск должника или его имущества (по п. 3 ст. 46 ФЗ "Об исполнительном производстве").

Для цели получения присужденного за счет казны РФ такое постановление судебного пристава - отличный вариант! Однако следует иметь в виду, что для окончания исполнительного производства по указанным причинам пристав чисто формально до этого момента все же должен совершить множество исполнительных действий и получить отрицательный результат. Если же исполнительный лист просто пролежит у пристава без движения, его действия по окончанию исполнительного производства теоретически могут быть признаны незаконными с соответствующими последствиями признания данного постановления недействительным и его отмены.

В этой связи возникает проблема получения указанных документов о неисполнении исполнительного документа в полугодовой срок. Как правило, в этот срок выполнен еще далеко не весь перечень мероприятий. И окончить исполнительное производство нет оснований.

Проблема 1: из вышеуказанного положения закона явно усматривается риск присуждения пострадавшему добросовестному приобретателю суммы, не соответствующей адекватно ситуации. Зачастую кадастровая оценка не вполне соответствует рыночной. Особенно это касается удаленных уголков страны.

Проблема 2: поскольку не все обладают познаниями в области юриспруденции, для представления интересов в суде все-таки придется нанять опытного юриста, что только увеличит траты на восстановление прав и интересов потерпевшего приобретателя недвижимости.

Проблема 3: вполне возможны проблемы с определением надлежащего ответчика.

8. Получить положительное решение суда, исполнительный лист.

9. Предъявить исполнительный лист к исполнению.

10. Получить деньги.

Проблема: думается, что с казны РФ получить реальные деньги по исполнительному листу тоже не просто. Всевозможные бюрократические препятствия могут существенно затянуть исполнение, а иногда и потребовать каких-то дополнительных активных действий как со стороны пристава, так и со стороны взыскателя.

ВЫВОДЫ

1. Современная практика, увы, стоит не на стороне добросовестного приобретателя. И даже суды в своих решениях зачастую допускают обвинение его в недолжной осмотрительности при совершении сделки. Причем даже в тех запутанных спорах, где право на одну и ту же квартиру многократно переходило от одного лица к другому, а переход без проблем регистрировался в Росреестре.

2. Конечно, нововведения призваны спасти интересы добросовестного приобретателя, у которого и квартиру отобрали, и деньги за нее не вернули. Ведь случаи реального получения денег пострадавшими добросовестными приобретателями от продавцов единичны.

3. В принципе алгоритм реализации новых норм не сложен и понятен. Однако приобретатель должен понимать, что процесс займет много времени, усилий и материальных средств. А пока суть да дело, крыши над головой не будет.

4. Теоретическое право получить компенсацию из казны - это одно. А реализовать это право - совсем другое. Без активных действий со стороны пострадавшего от мошенников добросовестного приобретателя данное право так и останется в теории.

5. В связи с тем что именно государство берет на себя возмещение компенсации за утраченное жилье, реальная процедура получения денег из казны может быть осложнена различными бюрократическими формальностями, которые вполне могут растянуть весь процесс на многие годы.

Наши юристы, опыт работы которых в области недвижимости составляет более 15 лет, ежедневно отслеживают изменения в законодательстве Российской Федерации.

26 июля 2019 г. Совет Федерации РФ одобрил законопроект о совершенствовании правил по выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение.

Из истории вопроса.

С момента введения в 2004 году в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" положений о компенсации за счет казны Российской Федерации добросовестному приобретателю за утрату права собственности на жилое помещение (статья 31.1.), вопрос порядка реализации такого права оставался открытым.

В указанной статье более детально были определены условия и основания выплаты однократной компенсации за утрату права собственности на жилое помещение физическому лицу – добросовестному приобретателю. Однако, при рассмотрении законопроекта в окончательную редакцию статьи не попали положения о выплате компенсации независимо от наличия вины со стороны регистрирующего органа.

Напомним, что ранее Конституционный Суд РФ в постановлении от 4 июня 2015 г. N 13-П признал положения ст. 31.1 Закона N 122-ФЗ не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они не допускают выплату добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, разовой компенсации по мотиву отсутствия оснований для привлечения компетентного государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение.

Принятый Госдумой законопроект признает утратившей силу ст.68 с одновременным включением в ФЗ новой статьи 68.1., в соответствии с которой физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны РФ после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения. Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта.

Кроме того, физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования до дня вступления в силу ФЗ, вправе в течение трех лет со дня вступления в силу указанного ФЗ обратиться с иском к РФ о выплате однократной компенсации при соблюдении определенных условий, установленных законом.

Новые положения вступают в силу с 01 января 2020 г.

Сравнительный анализ ст.68 и ст.68.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"

Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

Размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.

После выплаты компенсации к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы компенсации право (требование) к лицу, ответственному за причинение убытков. Порядок учета перешедших к Российской Федерации прав (требований), и орган, уполномоченный на предъявление таких требований, будет установлен Правительством Российской Федерации.

За компенсацией имели право обратиться:
- Собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя,
- Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение.

Размер компенсации
Компенсация предусматривалась однократная в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты имущества, но не выше одного миллиона рублей.

Порядок обращения за компенсацией:
Если на основании решения суда взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством РФ об исполнительном производстве, в случае:
- смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если требования не могут перейти к правопреемнику;
- ликвидации юридического лица.

Российская Федерация в лице органа регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных Российской Федерацией в соответствии с настоящей статьей сумм.

За компенсацией вправе обратиться:
Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ.

Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта.

Порядок обращения за компенсацией:
Компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.
Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
Размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.

Наши акции

В рамках программы реновации жилой недвижимости в Москве в 2021 году расселили 69 ветхих домов, сообщает столичный департамент градостроительной политики.

Клиенты Сбербанка первыми в России могут оформить ипотеку на готовое жилье онлайн, сообщили в пресс-службе банка.

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина считает, что пик роста цен на недвижимость в России пройден.

Правительством Москвы было принято решение о внесении изменений в регламенты предоставления услуг по приватизации, деприватизации, обмену и социальному найму жилья, находящегося в собственности города.

ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ
по вопросам
недвижимости

Спецпроект

Наши промо страницы

Мы в соцсетях

Напишите нам

НАШ ЖУРНАЛ

Советы специалистов:

Купить квартиру самостоятельно, без агентства недвижимости

Советы и тест для тех, кто решил купить квартиру без риэлтора. Проверьте, готовы ли Вы самостоятельно провести сделку.

На первый взгляд, срочный выкуп — простая и выгодная операция для риэлтора. Однако из всех столичных компаний лишь самые надежные предлагают эту услугу.

Риски при сделках с недвижимостью

Нарушения при приватизации. Мошенничество. Согласие супруга. Жилищный кодекс о квартир.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п. То же касается и откровенно = Примеры из практики bluek tooltips" href="https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/" target="_blank" title >приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Компенсация убытков добросовестному приобретателю недвижимости

С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра (п.2, ст.66, ФЗ-299 от 02.08.2019).

Примечание. Не следует путать признание Договора купли-продажи квартиры недействительным и расторжение такого договора. Государственная компенсация добросовестному Покупателю жилья на случаи расторжения договора не распространяется.

Получить компенсацию за изъятое судом жилье можно тоже только через суд. Добросовестный приобретатель по факту вынесенного решения об изъятии у него квартиры, подает в суд исковое заявление с требованием выплаты компенсации.

Причем, норма о компенсации имеет обратную силу для случаев, когда квартира была истребована в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования. То есть обратиться в суд за выплатой компенсации за утраченное (изъятое) жилье могут и те Покупатели, у которых изъяли квартиру ранее 2020 года. Это право у них будет в течение трех лет со дня вступления в силу нового механизма выплат (т.е. до 2023 года). Главное, чтобы эти Покупатели имели статус добросовестного приобретателя (официальное подтверждение – здесь).

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Добросовестному Покупателю оставят и выморочное имущество

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который еще в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных Покупателей недвижимости (см. подробности здесь), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

«При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель – Прим.) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя«.

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

В жизни обычных российских граждан недвижимость, в частности жилое имущество, является, пожалуй, единственным активом, который всегда ликвиден и который так или иначе представляет неподдельный интерес для незаконопослушных граждан.

В результате слабого, а порою и откровенно ошибочного законодательства в области сделок с недвижимостью интересы добросовестных приобретателей существенно нарушались и нарушаются.

Например, сегодня мы купили квартиру, а завтра один из бывших собственников оспаривает сделку купли-продажи и признает ее недействительной.

Соответственно, применяются последствия признания сделки недействительной, когда бывший собственник получает квартиру, а покупателю (добросовестному приобретателю) должны вернуть деньги, но это только по решению суда, на практике же деньги покупателю не возвращаются.

В результате добросовестный приобретатель остается с носом — без денег и без квартиры, и в данном случае приведен общий шаблон облапошивания покупателей, так как таких схем мошенничества с жильем масса.

В конечном итоге крайним остается всегда покупатель, то есть добросовестный приобретатель.

Проблема добросовестных приобретателей жилого имущества существовала всегда, и она была у всех на виду, и рано или поздно этот вопрос необходимо было решать.

В любом случае следует разобраться с перспективами этой законодательной инициативы, поскольку в нашей российской действительности если государство что-то предлагает, то надо этим быстро пользоваться, так как, возможно, завтра двери закроются и получить компенсацию будет невозможно.

В настоящей статье предлагаю рассмотреть законодательную новеллу в части возможности получения компенсации за утрату жилья добросовестными приобретателями, определить плюсы и минусы инициативы и в завершение сделать необходимые выводы о процедуре получения компенсации и о целесообразности вообще всего этого.

ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОН (ВЫПИСКА ИЗ ЗАКОНА)?

При этом жилое помещение должно быть истребовано от гражданина в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

2. Компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.

Судебный акт принимается в случае, если по независящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

3. Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения.

4. Физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого на основании вступившего в законную силу судебного акта было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, вправе в течение трех лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обратиться с иском к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию о выплате однократной компенсации.

ПЕРВЫЕ ВЫВОДЫ ПОСЛЕ ПРОЧТЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

1. Одним из условий выплаты компенсации является наличие судебного решения об истребовании жилья у добросовестного приобретателя по иску бывшего собственника жилого имущества или другого заинтересованного лица.

Обязательным условием удовлетворения иска приобретателя к Российской Федерации о выплате компенсации является наличие у добросовестного приобретателя вступившего в силу судебного решения о взыскании в пользу приобретателя убытков в связи с истребованием у него жилья, а также невозможностью взыскания убытков в рамках исполнительного производства.

Другими словами, для того чтобы получить компенсацию, добросовестному приобретателю придется пройти большой путь судебных разбирательств, в том числе сначала придется спорить в суде по истребованию у него жилого помещения, а это деньги, и немалые, за юридические услуги.

И надо сказать, что игра стоит свеч, поскольку далеко не факт, что по результатам рассмотрения дела жилое помещение будет истребовано у приобретателя, и есть тому подтверждающая судебная практика.

После первого судебного дела или в рамках уже имеющегося дела покупателю квартиры необходимо заявить иск или встречный иск о признании его добросовестным приобретателем и взыскании убытков с виновного лица.

При этом следует отметить, что суд своим решением не всегда признает покупателя добросовестным, поскольку этот факт еще надо доказать в рамках судебного разбирательства.

Если же в конечном итоге есть в наличии судебное решение о признании покупателя недвижимости добросовестным приобретателем и взыскании убытков в его пользу за истребованное помещение, то следующим этапом получения компенсации является обязательное обращение с исполнительным листом в службу судебных приставов, которая должна провести действия по принудительному взысканию убытков в пользу добросовестного приобретателя, а это тоже время и деньги за юридические услуги.

И только после проведения всех судебных процедур и исполнительных действий у добросовестного приобретателя возникает право предъявить иск к Российской Федерации о выплате компенсации.

Отсюда возникает как минимум один вопрос.

С какой даты считать трехлетний срок исковой давности по данной категории дел?

И можно не сомневаться в том, что в суде представители Российской Федерации при каждом удобном случае будут заявлять о пропуске добросовестным приобретателем сроков исковой давности о выплате компенсации.

Соответственно, при пропуске исковой давности в удовлетворении исков о выплате компенсации судами будет отказано, что и неудивительно, так как изначально суды, что бы кто ни говорил, будут на стороне Российской Федерации.

2. Срок для обращения добросовестного приобретателя с иском к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, если имущество перешло в собственность указанных лиц, ограничивается 31 декабря 2022 г.

В данном случае необходимо понимать, что если ваше имущество (добросовестного приобретателя) перешло в собственность к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, то начиная с 2023 года никто из истцов не сможет получить однократную компенсацию за счет Российской Федерации.

Ограничивая срок предъявления исков к указанным ответчикам, законодатель тем самым ограждает бюджет от чрезмерных трат в будущем, но вместе с тем добросовестные приобретатели теряют возможность получения компенсации, что указывает на необходимость действовать быстро.

ИНСТРУМЕНТЫ УПК РФ

Законодатель, устанавливая право добросовестного приобретателя на компенсацию за счет казны, тем не менее не учитывает уже действующие нормы законодательства.

Зачастую добросовестный приобретатель является пострадавшим в результате совершения в отношении его или его активов преступления, если, конечно, это установлено следственными органами.

И если уголовное дело возбуждено, то должна быть возможность взыскания компенсации с РФ в рамках соответствующего уголовного процесса путем подачи гражданского иска в порядке ст. 44 УПК РФ.

Цель в данном случае не только взыскать компенсацию за счет казны, но и облегчить жизнь добросовестных приобретателей, которым и так досталось.

В противном случае добросовестному приобретателю придется пройти семь кругов ада в рамках гражданского дела, и это несмотря на то, что в уголовном процессе приобретатель будет признан потерпевшим.

Развивая тему относительно инструментов УПК РФ, следует отметить, что, к сожалению, российское процессуальное законодательство не соотносит правовые нормы уголовного процесса с задачами гражданского процесса.

При таких обстоятельствах судьи в уголовном процессе просто-напросто отказывают в удовлетворении гражданских исков в рамках уголовного дела, и тем же добросовестным приобретателям, несмотря на признание их потерпевшими, необходимо идти в гражданский суд для взыскания компенсации.

Хотя с точки зрения автора настоящей статьи, если есть факт преступления в отношении приобретателя жилого помещения и уголовное дело возбуждено, то уголовный процесс должен решать задачи по выплате компенсации за истребованное жилье.

На практике уголовный процесс сам по себе, а гражданский процесс сам по себе, и только за редким исключением судьи в рамках уголовного процесса учитывают интересы пострадавших, которые возможно защитить в рамках гражданского процесса.

КАК ДОКАЗАТЬ РЕАЛЬНЫЙ УЩЕРБ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ?

Право на получение компенсации делает важным то обстоятельство, какую стоимость жилья в договорах купли-продажи указывали стороны.

Соответственно, если в договоре указана стоимость жилого помещения в размере ста рублей, то нельзя будет заявить иск к Российской Федерации и указать другие цифры с учетом поправок на сумму, возможно, ранее взысканных убытков.

То есть при заключении договора купли-продажи покупатели недвижимости теперь будут заинтересованы в указании реальных цен на жилье, поскольку в будущем если вдруг жилье отнимут, то можно будет взыскать всю сумму финансовых потерь.

В любом случае важно понимать тонкости всех этих законодательных изменений, которые как всегда кроются в малозаметных мелочах.

О НОВЫХ СХЕМАХ МОШЕННИЧЕСТВА ИЛИ ЗАРАБОТКА…

Не знаю, вправе ли мы говорить в рамках данной статьи о схемах мошенничества?

Что-нибудь придумаем новое и… но думаю, что мошенники и так разработают схемы для получения денежных средств из казны в качестве компенсации добросовестному приобретателю за истребованное жилье.

Итак, о чем речь?

В данном случае автор настоящей статьи говорит о том, что возможен сговор покупателей и продавцов, которые с помощью аферистов проведут сделки с недвижимостью, с тем чтобы потом по иску истребовать жилое помещение у покупателя.

Доказать такой сговор очень сложно, но схема будет работать, особенно если учитывать формальный подход многих судов при рассмотрении дел об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя.

Конечно, Российская Федерация в лице своих представителей будет где-то возражать против взыскания компенсации, но если есть уже готовые решения об истребовании жилья, о признании добросовестным приобретателем покупателя и взыскании убытков в его пользу, а также есть документы о невозможности взыскания убытков в рамках исполнительного производства, то, по сути, есть все основания для удовлетворения иска к РФ о выплате компенсации. При этом, зная хватку аферистов при проворачивании своих делишек, можно не сомневаться, что комар носа не подточит, то есть придраться у судьи будет не к чему.

Это все к тому, что возможность получения компенсации за истребованное жилье может обернуться хорошей кормушкой для преступников, но легче жить в результате этого настоящим добросовестным приобретателям не станет.

НЕКОТОРЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИЗЛОЖЕННОМУ МАТЕРИАЛУ

Прежде всего, относительно возможности получения компенсации за счет казны.

Уже сейчас и сегодня необходимо обращаться в суды тем покупателям жилых помещений, у которых по судебным решениям истребовали жилище.

Цель — признать себя добросовестным приобретателем и взыскать убытки в свою пользу, с тем чтобы обратиться к приставам за проведением исполнительных действий, и, соответственно, в 2020 году, не тратя зря времени, следует обращаться с иском к РФ о выплате компенсации.

Не следует думать, что это можно сделать потом, поскольку сроки в некоторых случаях на получение компенсации за истребованное жилье сильно ограничены.

Более того, возможно, Российская Федерация начнет выплачивать соответствующие компенсации и после анализа бюджетных потерь возьмет и прикроет лавочку, и это не является фантастикой.

Что же касается самой инициативы получения компенсации, то в целом она правильная, но несколько запоздалая, поскольку проблемы у добросовестных приобретателей есть давно и их надо было решать тоже давно.

В настоящее же время до налаживания процедуры выплаты компенсаций пройдет еще немало времени, но лучше так, чем вообще никак.

Опять же хочется вернуться к тем судам, которые выносят свои решения по формальным основаниям, в том числе в случае согласия ответчиков с исками, за такими согласиями зачастую стоят аферисты, что требует более детального рассмотрения всех обстоятельств судебного дела, поскольку вступившие в законную силу решения судов являются уже основанием для получения компенсации из казны РФ.

Другими словами, при рассмотрении исков об истребовании жилого помещения, признании добросовестным приобретателем и взыскании убытков судьи должны четко понимать конечную цель сторон процесса, которая, возможно, состоит исключительно в желании получить денежную компенсацию за счет Российской Федерации.

Читайте также: