Какие условия договора купли продажи земельного участка являются недействительными

Обновлено: 14.05.2024

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Комментарий к Статье 37 Земельного кодекса РФ

Отношения, связанные с куплей-продажей земельных участков, регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ "Продажа недвижимости". Комментируемой статьей устанавливаются только особенности такой купли-продажи. Кроме того, особенности купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены главой V.1 ЗК РФ.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10, Пленума ВАС РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Вестник ВАС РФ. 2010. N 6) отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает последствия предоставления продавцом заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Как отмечено судами, из смысла данной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств:

- информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная предоставившему ее лицу;

- знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка .
--------------------------------
См., напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 17 апреля 2013 г. по делу N А36-5149/2012.

Важно также отметить, что Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2015. N 10. Ст. 1412) ГК РФ был дополнен ст. 431.2, согласно которой сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Установленные п. п. 2 и 3 комментируемой статьи правила о недействительности включаемых в договор купли-продажи земельных участков условий и последствий предоставления заведомо ложной информации применяются также к договору мены. Следует отметить, что с 1 марта 2015 г. ЗК РФ дополнен возможностью заключения договора мены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, особенности которого регулируются главой V.2 ЗК РФ.

Второй комментарий к СТ 37 ЗК РФ

1. При проведении государственного кадастрового учета обеспечивается индивидуализация земельного участка. В результате кадастрового учета земельному участку присваивается не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровый номер земельного участка требуется указать в договоре купли-продажи земельного участка в соответствии со ст. 554 ГК.

2. В п. 2 комментируемой статьи перечислены условия договора купли-продажи земли, которые являются недействительными (ничтожными) в силу прямого указания закона (ст. 168 ГК). Их перечень не является исчерпывающим.

При применении данной нормы следует учитывать положения ст. 180 ГК, в соответствии с которыми недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. При недействительности хотя бы одного из существенных условий договора купли-продажи земельного участка этот договор в целом является недействительным. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК). Названные в комментируемом пункте условия не относятся к категории существенных условий, названных в правовых актах, и их включение в договор купли-продажи земельных участков не будет влиять на действительность договора купли-продажи, при условии, что стороны в момент совершения сделки были согласны заключить сделку без включения недействительных условий.

3. В п. 3 комментируемой статьи предусмотрена ответственность продавца за нарушение обязанности по предоставлению определенной информации о продаваемом земельном участке. Выбор способа защиты нарушенного права на надлежащую информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, принадлежит покупателю, который может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения убытков. Данные положения применимы и к договорам мены, аренды земельных участков.

Договор купли-продажи земельного участка (ДКП земли) в 2022 году: обязанности сторон сделки, список документов и размер госпошлины. Переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю земли.

Договор купли-продажи земельного участка или купчая (как его иногда называют) является документом, который официально закрепляет право передать имущество. И в этом документе указываются все нюансы сделки, чтобы она считалась законной.

ДКП земельного участка: что говорит законодательство

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.

Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.

Согласно ГК обязательно нужно показать данные, важные для определения участка, и стоимость. Важно, что цена самого участка включает цену зданий, что на нем построены (если такие имеются). После того, как все согласовано, передача территории происходит согласно условиям акта приема-передачи.

Сделка купли-продажи земельного участка: что должен сделать продавец

Он обязуется обеспечить законный переход права собственности на земельный участок, собрав документы (кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги) на землю и дать второй стороне полную информацию о продаваемом объекте. Также обязательно должна быть озвучена информация о том, что на территорию претендуют какие-то третьи лица (например, арендаторы).

Сделка купли-продажи земельного участка: что обязан выполнить покупатель

Вторая сторона обязана принять право собственности на земельный участок и оплатить оговоренную цену в согласованные сроки. Как только право собственности передано, новый владелец обязуется использовать землю по назначению, что предусмотрено для неё в законе.

Договор купли продажи земельного участка: порядок оформления между физическими лицами

МФЦ является посредником между сторонами – Росреестром и лицом. Здесь можно отдать документы и подождать, пока они попадут в Росреестр. Процедура займет больше времени, но в остальном она не отличается от той же, что и в Росреестре. Причем можно даже не записываться на прием. К тому же МФЦ удобно тем, что оно есть всюду, тогда как об отделениях Росреестра этого сказать нельзя. Нотариус поможет в таких ситуациях:

Если участники договора сами желают воспользоваться его услугами;
Когда продается не вся территория, а доля в праве на владение ею;
Когда земля находиться в собственности несовершеннолетнего, недееспособного или человека с ограниченной дееспособностью.

Сделка купли-продажи земельного участка в 2022 году: документы

Право собственности на участок передается, если собрана папка документов. Главный документ – договор купли-продажи земельного участка. В этой бумаге нужно указать все важные особенности территории, включая то, какой у неё кадастровый номер. Помимо этого указывается адрес, площадь, какое использование разрешено и т.п. Также нужно вписать данные о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные и т.п.). Чтобы договор был составлен, нужны паспорта сторон, межевой план территории, выписка ЕГРН. Когда договор готов, дальше нужно получить следующие бумаги:

Квитанция за госпошлину.
Паспорта владельцев (бывшего и будущего) и доверенных лиц, на имя которых выписана доверенность.
Заявление от собственника. Пишется по установленному образцу.

Иногда могут потребоваться другие документы, необходимость в которых зависит от особенностей ситуации.

Переход права собственности на земельный участок: размер госпошлин

Чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, необходимо заплатить госпошлину. Её размер зависит от ситуации:

Если оформляете сельхоз земли, индивидуальные подсобные владения, заплатите 350 рублей.
Если оформляется сделка с другой недвижимостью между физлицами, заплатите 2 тыс. руб.
Если оформляются сделки между юридическими лицами, заплатите 2200 рублей.

Уточните, какой вариант оплаты подходит именно вам, и внесите средства.

Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки

Недействительные сделки - не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.

Ничтожный

Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением.

Оспоримый

Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд.

Но чтобы не оспаривать документ, желательно уделить чуть больше внимания его правильному заключению.

Переход права собственности на земельный участок: несколько полезных советов

Чтобы оформить ДКП земельного участка, может быть полезным придерживаться нескольких правил:

Изучите документы на землю. Важно убедиться, что вся информация везде совпадает, чтобы не возникало проблем с оформлением.
Убедитесь, что на участке нет ограничений. Например, проверьте, нет ли на территорию ареста и т.п. Для этого достаточно запросить выписку из ЕГРП.
При подготовке соглашения воспользуйтесь услугами юриста. Особенно если впервые сталкиваетесь с вопросом оформления земли.
Позаботьтесь о плане участка. Приложите его к соглашению. Это поможет не терять время на разбор кадастровых чертежей.
Договоритесь, что окончательный расчет будет проведен после оформления прав собственности. Это убережет от мошенничества и различных форм-мажоров.

Оформляя право собственности на участок, необходимо уделить внимание деталям, желательно, с помощью юристов. Это избавит от неприятностей в будущем, сэкономит время и деньги.

После того, как в ходе реформы гражданского законодательства были отредактированы все ранее известные одиозные нормы Гражданского кодекса (вроде п. 4 ст. 453 ГК РФ о том, что после расторжения договора нельзя требовать назад исполненное по нему), на первое место в моем рейтинге самых неразумных, необъяснимых и нелепых норм частного права вышли положения, касающиеся преимущественного права покупки земель с/х назначения субъектом РФ.

1. В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Действующее законодательство содержит следующие примеры наделения субъектов гражданских правоотношений преимущественным правом заключения договора по приобретению имущества (имущественных прав):

- преимущественное право сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на вещь (ст. 250 ГК РФ);

- преимущественное право владельца доли в уставном капитале ООО или самого ООО на покупку доли другого участника, отчуждаемой третьему лицу (ст. 21 Закона об ООО). Аналогичное право может быть предусмотрено уставом непубличного акционерного общества в отношении его акций, отчуждаемых третьим лицам (п. 3 ст. 7 Закона об АО);

- преимущественное право арендатора на заключение с ним договора аренды вещи на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

- преимущественное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве собственности иному частному лицу, на приобретение такого земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

- преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок (ст. 1035 ГК РФ), и др.

Во всех указанных случаях законодательство предусматривает правовую возможность лица, чье преимущественное право было нарушено, обратиться с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с иным лицом.

Сама же сделка, совершенная с третьим лицом, признается действительной, что логически следует из самой возможности перевода прав и обязанностей по ней (п. 14 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2012 № 14055/11 и т.д.).

Таким образом защита нарушенного преимущественного права, по общему правилу, невозможна без одновременной реализации этого права путем предъявления требования о переводе на себя прав и обязанностей по договору с иным лицом.

Другими словами, у субъекта преимущественного права всегда есть выбор – либо согласиться со сделкой, нарушившей его право (например, в связи с отсутствием у него денежных средств/имущественного интереса для заключения договора по соответствующей цене), либо обратиться за защитой нарушенного права, но в таком случае быть готовым заплатить ту цену, которую нарушитель согласовал с третьим лицом.

С этой точки зрения, преимущественные права являются проявлением общего принципа диспозитивности гражданского права, поскольку вопрос об инициировании негативных последствий нарушения права оставляется на субъективное усмотрение обладателя этого права. Один лишь объективный факт нарушения права не влечет для сделки ровным счетом никаких последствий.

2. Однако в случае с преимущественным правом покупки земель с/х назначения последствием несоблюдения данного права закон называет не возможность уполномоченного органа обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, а ничтожность соответствующего договора.

Чем же обосновывается подобное отклонение рассматриваемого правового механизма от обычной модели защиты преимущественного права?

По всей видимости, государство исходило из идеи о том, что в данном случае оно защищает не каких-то там частных хозяйствующих субъектов (арендаторов, владельцев долей и т.д.), а себя родимого. А поскольку речь идет о своих правах, то и защиту нужно предусмотреть максимальную – одного лишь права на перевод прав и обязанностей будет маловато, нужно пустить в ход тяжелую артиллерию в виде института недействительности сделки. Да и какой недействительности – не просто по модели оспоримости (что также привносило бы элемент диспозитивности в оспаривание сделки), а сразу по модели ничтожности!

Следовательно, независимо от того, заинтересован ли уполномоченный орган в приобретении земельного участка или нет, сделка с нарушением преимущественного права автоматически попадает в категорию недействительных. Более того, не имеет значения даже тот факт, будет ли уполномоченный орган обращаться с иском о признании ее недействительной – она ничтожна независимо от признания ее таковой судом.

Абсурдная порочность (или порочная абсурдность?) данной нормы очевидна. Даже в ситуации, при которой уполномоченный орган будет осведомлен о нарушении своего права, однако не будет иметь интереса в приобретении соответствующего земельного участка (например, в связи с отсутствием в бюджете заложенных для этого средств), договор купли-продажи земельного участка из земель с/х назначения будет являться ничтожным.

Это, в свою очередь, порождает следующие последствия.

Во-первых, в любом споре из правоотношений по данному договору суд вправе установить его недействительность, при этом он вправе сделать это: а) независимо от периода времени, которое прошло с даты заключения договора, поскольку возражения о ничтожности не задавниваются (п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25), б) по своей инициативе, т.е. даже если участники спора не заявляют доводов о ничтожности договора (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57). В частности, не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о взыскании покупной цены по договору и о применении мер ответственности, а также любой иск к лицу, давшему обеспечение по обязательствам из такого договора (п. 3 ст. 329 ГК РФ);

Во-вторых, любая из сторон договора может предъявить требование о недействительности такого договора и применении реституции (ст. 167 ГК РФ) в том случае, если рыночная конъюнктура после совершения сделки изменится. Например, покупатель участка проведет градостроительную подготовку участка к застройке его многоквартирными жилыми домами (путем внесения изменений в Генплан и ПЗЗ), в связи с чем стоимость земельного участка и его инвестиционная привлекательность вырастут многократно. В таком случае у продавца будет иметься большой соблазн потребовать возврата земельного участка себе (необходимость возврата полученной покупной цены в порядке реституции в таком случае будет отступать перед выгодой от восстановления прав на земельный участок). При этом, как известно практикующим юристам, вопрос применения эстоппеля (п. 5 ст. 166 ГК РФ) в каждом случае решается судом по-разному и в многом зависит от субъективного усмотрения (когда нарушение серьезное, очевидное да еще формально затрагивает права третьего лица – субъекта РФ, то суд может и не применить эстоппель).

Все вышеизложенные последствия для договора купли-продажи земельного участка наступают и в том случае, когда уполномоченный орган не имеет интереса в нивелировании правовых последствий договора, который, тем не менее, приносится ему в жертву. Для чего? По всей видимости, в назидание субъектам гражданских правоотношений, что неуважительно относиться к государству (не извещать о предстоящей продаже) нельзя. Вот только какое отношение это имеет к частному праву?

3. Наконец, еще большую сумятицу в проблему реализации преимущественного права покупки с/х земель вносит судебная практика по данной категории споров (которая, к слову, напрочь отсутствует на уровне определений СКЭС ВС РФ или Президиума ВАС РФ и представлена лишь судебными актами нижестоящих судов).

3.1. Например, в ряде случаев суды указывают, что преимущественное право покупки земельного участка из состава земель с/х назначения не распространяется на сделки по передаче участка в счет отступного (постановления ФАС Московского округа от 26.06.2013 по делу N А41-13193/11, от 01.11.2012 по делу N А41-43228/11 и др.).

3.2. Но еще более необъяснимым в таких условиях является тот факт, что суды, напротив, распространяют действие преимущественного права на предварительные договоры купли-продажи земельных участков (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016г. по делу № А41-19691/15, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2011г. по делу № А41-9519/2010).

Согласно достаточно очевидной правовой позиции ВС РФ, заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства по передаче имущества (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011).

Вменение сторонам предварительного договора умысла на нарушение преимущественного права субъекта РФ при заключении основного договора купли-продажи является не чем иным, как нарушением презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Равным образом, стороны предварительного договора теоретически могут вовсе не реализовать намерение заключить основной договор в связи с истечением срока действия предварительного договора либо ненаступлением необходимых для этого обстоятельств (ст. 327.1 ГК РФ). В таких условиях вывод о нарушении преимущественного права субъекта РФ одним лишь фактом заключения предварительного договора также не будет соответствовать ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 101-ФЗ.

Следовательно, судебная практика, признающая недействительными предварительные договоры купли-продажи земельных участков по причине нарушения преимущественного права субъекта РФ, является очевидно необоснованной и нуждается в корректировке.

Особенно вопиющим является тот факт, что судебно-арбитражная практика допускает вывод о ничтожности предварительного договора и в тех случаях, когда на дату заключения предварительного договора земельный участок еще не был сформирован (в частности, по обоим вышеуказанным делам).

Очевидно, что для направления оферты необходимо указать существенное условие договора купли-продажи, которым является кадастровый номер земельного участка (ст. 435 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ). Более того, на необходимость указания кадастрового номера в извещении-оферте напрямую указывается даже в нормативных актах субъектов РФ по данной тематике (напр., ст. 9 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области").

Резюмируя изложенное, следует сделать следующие выводы:

- судебная практика применения норм о преимущественном праве, к сожалению, зашла еще дальше, признавая недействительными, в том числе, предварительные договоры купли-продажи участков. Данный тренд является следствием расширительного толкования ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, которое является необоснованным, так как до продажи земельного участка (перехода права собственности на него к покупателю) преимущественное право не может считаться нарушенным. Тем более, не может считаться нарушенным преимущественное право в том случае, если на дату заключения предварительного договора купли-продажи сам земельный участок еще не был сформирован.

Чтобы продать участок другому физическому или юридическому лицу, нужен договор купли-продажи. Его заключают в простой письменной форме. Разберемся, что нужно включить в договор, как его расторгнуть и что делать, если вместе с участком продается дом.

Порядок оформления договора

Владелец земельного участка имеет право распоряжаться им как захочет, в том числе продать любому человеку или организации. Но при условии, что на земле нет обременений или других ограничений. Еще одно условие — продать и купить можно только участок, который прошел государственный кадастровый учет.

Содержание договора

В договоре должны быть в обязательном порядке прописаны все существенные условия:

Стороны договора. В этой части должны быть приведены все данные, которые нужны, чтобы понять, кто и с кем заключает договор. Физлица указывают свои фамилию, имя, отчество, место жительства и данные паспорта. Организации – наименование, юридический адрес, ИНН, КПП, данные директора.
Предмет договора. Это сам земельный участок. Его номер по кадастру, точный адрес, категория земли, ВРИ и площадь.

Дополнительно стоит сослаться на документ, который подтверждает право собственности продавца на участок: прописать, кем и когда он выдан, на каком основании (купля-продажа, наследование, мена, приватизация и пр.).

Право собственности на участок подлежит государственной регистрации – то есть об этом должна быть сделана запись в ЕГРН. В договоре указывается номер регистрации в реестре. Его можно узнать, заказав выписку через специальный сервис ЕГРН.Реестр. Статья 554 Гражданского Кодекса РФ, статья 37 Земельного Кодекса РФ.

Выписка из ЕГРН на земельный участок состоит из 4 разделов:

Выписка на земельный участок о переходе прав собственности – несколько иной документ. Из него можно узнать кадастровый номер, адрес и категорию земли, собственников.

Для покупателя наиболее интересна информация о категории земель, ведь от этого зависит, как он сможет в дальнейшем распоряжаться участком. Например, если земля относится к категории сельскохозяйственного назначения, выделенного под ЛПХ, на них нельзя возводить постройки. На землях поселений ИЖС можно возвести дом или другую постройку и даже получить прописку и адрес, однако, если дом не построить за 10 лет, придется платить двойные налоги.

Кстати, указанная в выписке кадастровая стоимость земельного участка позволит сразу высчитать размер налога, который новому владельцу нужно будет платить.

В первом разделе также можно узнать площадь участка в квадратных метрах, номер, под которым участок поставлен на учет, кадастровые номера надела и каждого его объекта и иные характеристики.

Далее в документе представлена информация о владельце земли, перечне правоустанавливающих документов на объект, данные об имеющихся ограничениях и обременениях и сведения об изъятии участка для муниципальных или государственных нужд.

Если продавец даст покупателю ложную информацию об участке, то покупатель сможет потребовать пересмотреть цену сделки или расторгнуть договор с возмещением убытков. Такое возможно, к примеру, если нет разрешения на застройку участка, сокрыты качественные свойства земли, данные об использовании соседних земель. Статья 37 Земельного Кодекса РФ.

Порядок передачи участка. В договоре обязательно нужно прописать, в какой момент участок переходит к покупателю по акту приема-передачи. Можно решить, что договор одновременно является актом и участок переходит сразу после подписания.

Что не нужно прописывать в договоре

В Земельном кодексе есть несколько условий, которые стороны могут прописать в договоре, но они не будут действовать по закону. В этот список попадают следующие условия:

Сохранение за продавцом права в любой момент выкупить землю по собственному желанию;
Ограничение на последующие возможности покупателя распоряжаться участком, в том числе ограничение ипотеки, сдачи земли в аренду и других сделок;
Ограничение ответственности продавца на случай, если право на земельный участок решать предъявить третьи лица. Статья 37 Земельного Кодекса РФ.

Образец договора купли-продажи земли

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

Для оформления договора понадобятся следующие документы:

Паспорта продавца и покупателя;
Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на участок;
Документ, который подтверждает право собственности продавца на участок (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор дарения, акт госоргана о передаче земли в собственность и пр.);
Заверенное у нотариуса письменное согласие других собственников на продажу участка;
Документы, подтверждающие отсутствие долгов по содержанию участка (если такие документы есть).

Покупателю перед заключением сделки обязательно следует проверить участок по кадастровой карте и выписке из ЕГРН. Это позволит заранее узнать, возможны ли какие-то проблемы с участком. По кадастровой карте проверьте точную площадь, границы участка, назначение и ВРИ участка и ближайших земель, кадастровую стоимость, с которой придется платить налог (если это предусмотрено регионом). Из выписки ЕГРН можно узнать информацию о количестве сделок с участком, наличии среди собственников детей, наложении ареста на участок или передаче его в залог.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:

В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).

Покупая участок земли, дом или квартиру, не забывайте об осторожности. Перед сделкой всегда проверяйте недвижимость и продавца. Сервис ЕГРН.Реестр поможет защитить себя от мошенников.

Читайте также: