Какие права имеет арендатор квартиры

Обновлено: 16.05.2024

С любезного разрешения редакции Журнала РШЧП выкладываю свою заметку из последнего номера журнала.

Нужна ли арендодателю собственность
на предмет договора аренды?

Постановление Пленума ВАС № 73, посвященное аренде, во многом примечательно. Оно окончательно закрепило возможность аренды части вещи[1], поставило точку в вопросе о значении государственной регистрации для договора аренды, и даже разрешило старый вопрос о том, с какого момента результат незавершенных строительных работ может в принципе рассматриваться как вещь.

Оно примечательно еще и тем, что – вопреки сложившейся в аппарате Высшего Арбитражного Суда традиции – разработчики этого постановления не подготовили развернутый комментарий к принятому судьями тексту, хотя по всем основным ключевым разъяснениям ВАС такие комментарии периодически готовились и публиковались (как правило, в Вестнике ВАС). Быть может, именно с этим связано то, что не все правовые идеи, заложенные в этом постановлении, получили такое широкое принятие и признание как правовые позиции из иных разъяснений, в отношении которых проводилась масштабная просветительная работа[2].

Во всяком случае, по состоянию умов в отечественном юридическом сообществе заметно, что идея о том, что для заключения (и даже для исполнения) договора аренды арендодателю вовсе не нужно быть собственником имущества, являющегося предметом договора аренды, далеко не всем известна. А если даже и известна – совершенно не очевидно, что российские юристы эту идею воспринимают как верную. Поэтому задачей этой небольшой заметки я вижу разъяснение и популяризацию идей, заложенных в п. 10 Пленума № 73.

Итак, начну издалека. Пункт 2 ст. 455 Кодекса устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть имущество как принадлежащее продавцу на праве собственности, так и имущество, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Иными словами, законодатель в этой норме подтверждает, что российское право привержено принципу разъединения обязательственной сделки и распоряжения вещью: купля-продажа порождает обязательство продавца (но не переносит собственность) совершить распоряжение вещью; собственно распоряжение (передача движимости, регистрация перехода права на недвижимость по заявлению продавца) изменяет принадлежность вещи, она становится собственностью покупателя. Таким образом, для того чтобы заключить договор купли-продажи по действующему российскому праву, собственность продавцу не нужна. Она нужна ему только в момент, когда он изъявляет волю на передачу права собственности покупателю (то есть, когда он распоряжается вещью), в этот момент он должен быть собственником – ведь nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet.

Непонимание этих принципов устройства нашей купли-продажи приводит к выводам о ничтожности продажи чужой вещи, недопустимости заключения договора купли-продажи в ситуации отсутствия у продавца права собственности в момент заключения договора, и порождает сонмы юридических чудищ вроде договоров участия в долевом строительстве и инвестиционных контрактов.

Переносимся в аренду.

Действует ли здесь такой же принцип, как и в купле-продаже? Ведь договор аренды – это (как и купля-продажа) консенсуальный договор, и если уж Кодекс прямо допускает возможность принятия несобственником на себя обязательства передать еще несуществующую или даже чужую вещь в собственность другому лицу, то, исходя из принципа a fortiori, принятие на себя несобственником обязательства передать вещь в пользование другого лица тем более должно быть допущено.

Понятно, что истории, подобные этой – это та тяжкая плата, которую мы все несем из-за неправильного понимания положений ст. 608 Кодекса. В идеале, было бы лучше, если бы она была сформулирована в том же ключе, что и п. 2 ст. 455 ГК: предметом договора аренды может быть как имущество, принадлежащее арендодателю на праве собственности, так и имущество, которое будет создано либо приобретено им в будущем.

Это было бы очень разумно с точки зрения того, что представляет собой договор аренды как обязательственная сделка: заключая договор аренды, арендодатель принимает на себя обязательство предоставить предмет в аренду, а арендатор принимает на себя обязательство взять его в аренду, пользоваться им надлежащим образом и уплачивать арендную плату. Как и в случае с куплей, для того чтобы принять на себя обязательство передать предмет договора контрагенту, право собственности стороне такого договора (арендодателю), в общем-то, не нужно. Достаточно лишь, чтобы такое обязательство было не запрещено законом, не было объективно невозможным, и чтобы обязывающийся юридически имел возможность принимать на себя такие обязательства (например, был дееспособным и проч.).

Еще раз повторюсь: я отказываюсь понимать, чем обязательство передать в собственность покупателю вещь, которая в момент принятия продавцом на себя такого обязательства, отличается от обязательства передать в аренду вещь, которая в момент заключения договора аренды не принадлежит арендодателю. Но! Как я уже упомянул, для купли-продажи принципиально, чтобы в момент, когда продавец совершает действие, влекущее за собой переход права собственности на предмет купли-продажи (то есть собственно распоряжается ею), продавец был собственником этой вещи. Может быть, и для аренды важно лишь, чтобы в момент передачи вещи арендатору, арендодатель был её собственником…

Таким образом, если понимать положения ст. 608 ГК в том смысле, что они требуют, чтобы в момент передачи вещи арендатору арендодатель был собственником вещи, то искомое толкование обнаруживает себя: оказывается, закон вовсе не запрещает договор аренды будущей вещи, устанавливая лишь, что в норме арендодатель должен быть собственником соответствующего имущества.

Именно об этом и идет речь в п. 10 постановления № 73:

Однако ВАС пошел еще дальше:

Иными словами, с точки зрения юриспруденции ВАС РФ, даже собственность, в общем-то арендодателю особо не нужна: для того, чтобы исполнить договор аренды, достаточно простого владения.

Почему так? Потому что аренда (по крайней мере, такая, при которой арендатор рассматривается лишь как простой пользователь вещи, но не ее владелец) это договор, устанавливающий обязательственные отношения, но не порождающий ограниченное вещное право. Но ведь, как известно, именно для того, чтобы установить ограниченное вещное право, лицо, устанавливающее такое право, должно обладать более полным вещным правом (собственностью). Несобственник же не может установить ипотеку, сервитут, право застройки[3]. Но заключить обязательственный договор, по которому лицо примет на себя обязательство обеспечить другому лицу спокойное пользование вещью, может и тот, кто не является собственником соответствующей вещи. И при этом совершенно не важно, почему вдруг арендатор полагает, что арендодатель сможет исполнить обязательство и обеспечить такое пользование.

Но что же тогда означает ст. 608 Кодекса? Неужели это просто ошибочная норма, которую ВАС своей практикой просто дезавуировал. Нет, это не так. Значение статьи 608 ГК раскрывается в делах, в которых собственник истребует свое имущество из чужого незаконного владения третьих лиц, причем это имущество находится в аренде. Соответчиками по такому иску будут арендодатель и арендатор. В случае если иск собственника будет удовлетворен, возникает вопрос: вправе ли собственник на основании ст. 303 ГК взыскать с арендатора, которому имущество было передано в аренду несобственником и который исправно вносил арендную плату арендодателю, плату за пользование истребованной вещью?

Ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. Это связано с тем, что пользование вещью не осуществлялось арендатором за счет собственника (ведь арендатор платил арендную плату), оно не было экономически неосновательным. Не было оно и юридически неосновательным (основанием для пользования был договор аренды). Но кто тогда должен возмещать собственнику, истребовавшему вещь, неполученные доходы? Разумеется, это будет арендодатель. И обоснованием такого решения (помимо собственно общих положений ст. 303 Кодекса) будет ст. 608 ГК о том, что именно собственник вправе извлекать выгоду из сдачи своего имущества в аренду, но никто более.

Оборотной стороной такого подхода является то, что арендатор, который пользовался вещью, в случае возникновения спора между ним и арендодателем из-за неуплаты арендной платы, не может ссылаться на то, что арендодатель не обладает правом собственности на вещь, ведь последний свои обязательства перед арендатором исполнил, обеспечив тому спокойное пользование.

Именно такой подход и занял ВАС в п. 12 постановления № 73 (абз. 3 – 6):

«При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Таким образом, кажется, все встает на свои места. Заключать и даже исполнять договор аренды может любой, кто готов обеспечить спокойное пользование вещью; арендатор должен платить арендодателю не потому что тот – собственник, а потому что арендодатель исполнил свои обязательства по обеспечению спокойного пользования. Если же выяснится, что собственником вещи является иное (чем арендодатель) лицо и оно истребует вещь, то арендодатель должен возместить собственнику все, полученное от арендатора; последний же не должен оплачивать пользование второй раз, так как он платил арендодателю по действительному договору.

Теперь мне осталось рассмотреть, как эти принципы были реализованы Президиумом ВАС в конкретных делах.

Совершенно очевидно, что это рассуждение не основано ни на догме, ни на действующем законе, ни даже на здравом смысле. Президиум ВАС, отменяя судебные акты по делу, отметил:

Но, так или иначе, возможность принятия несобственником на себя обязательства передать в аренду вещь, которая будет создана или приобретена им в будущем, была признана высшей судебной инстанцией.

Кажется, в этом постановлении аргументация Президиума ВАС не так хороша, как могла бы быть. В частности, Президиум явно намекает на то, что до государственной регистрации договора аренды нет, поэтому нет и нарушения ст. 608 Кодекса. Понятно, что сегодня такая аргументация выглядит устаревшей, после того как идея о том, что государственная регистрация договора аренды нужна лишь для того, чтобы противопоставлять права арендатора третьим лицам, окончательно закрепилась в российской юриспруденции. Но в 2010 году правовая позиция по этому делу выглядела вполне себе прогрессивно.

Наконец, наиболее примечательными выглядят рассуждения Президиума ВАС в деле РАМИРЕНТ против СтройИнвест-114[7]. В этом деле истец – арендодатель – предъявил иск о взыскании арендной платы и сумм санкций за нарушение договора аренды арендатором. Защищаясь против иска, ответчик выдвинул такой аргумент: истец не доказал, что он является собственником предмета аренды, потому договор является ничтожным на основании ст. 168 и 608 ГК. Суд первой инстанции счел, что материалами дела наличие права собственности у истца подтверждено; но с ним не согласились апелляционная и кассационная инстанции, который признали договор аренды ничтожным и отказали арендодателю в иске.

Президиум ВАС отменил постановления апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции, отметив, что ответчик

Из этого высшая судебная инстанция делает по сути вывод о том, что обсуждение наличия или отсутствия права собственности на предмет аренды не входит в состав правовых интересов арендатора, который осуществлял спокойное пользование вещью в течение срока действия договора аренды.

В налоговом споре ИКЕА МОС против налоговой инспекции (о взыскании недоимки по налогу на прибыль, образовавшейся, по мнению налоговой инспекции, вследствие осуществления будущими арендаторами неотделимых улучшений в помещениях торгового центра, принадлежащего истцу; налоговая инспекция сочла договоры аренды будущей недвижимости ничтожными), рассмотренном Президиумом ВАС в 2013 году[8], высшая судебная инстанция признала, что

Выводы налогового органа о наличии у собственника торгового центра внереализационного дохода были признаны не основанными на законе.

Наконец, в интереснейшем споре Министерства земельных и имущественных отношений Башкирии против общества Бизнес-ресурс[9]. Президиум ВАС окончательно закрепил идею о том, что договор аренды, заключенный не собственником, действителен в его отношениях с арендатором, даже несмотря на то что собственник может виндицировать предмет аренды из владения арендатора:

Верховный Суд также присоединился к выводу о том, что при заключении договора аренды арендодателю не обязательно обладать правом собственности на предмет сделки. Правда, этот вывод был сделан гражданской коллегией этого суда на основе … гражданского законодательства Украины. В деле № 12-КГ16-6 от 27.09.2016 коллегия признала, что по смыслу ст. 761 ГК Украины (которая аналогична ст. 608 нашего ГК)

Подводя итог написанному, я хотел бы выразить уверенность в том, что очередная темная страница истории русского гражданского права окончательно перевернута, а неправильная и вредная идея о том, что договор аренды, заключенный несобственником, является ничтожным, отправилась на свалку истории, где ей самое место!

[1] См. об этом мою колонку в Журнале РШЧП, 2018, № 1.

[3] Я бы хотел здесь оговориться: в связи с тем, что я рассматриваю строительную аренду как паллиатив права застройки, все мои рассуждения не применимы к договору аренды земельного участка для целей строительства. В связи с тем, что такой договор порождает у арендатора-застройщика право на горизонтальное разделение (юридическое отделение здания от земельного участка путем регистрации права собственности арендатора, возведшего здание на чужой земле, на это здание), стороной, передающей земельный участок под застройку, должен быть только собственник участка.

[4] Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09.

[5] Впоследствии возможность квалификации судом договора о будущей вещи, поименованнного как предварительный, в качестве соответствующего обязательственного договора была признана ВАС РФ в 2011 году в знаменитом постановлении Пленума № 54 о продаже будущей недвижимой вещи.

[6] Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10.

[7] Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 № 13898/11.

Договор найма жилого помещения-это неотъемлемая часть сделки и определенные гарантии исполнения обязательств всеми сторонами (нанимателем и наймодателем). В случае возникновения спорных ситуаций всегда есть возможность обратиться к пунктам договора, чтобы разрешить ситуацию мирными переговорами и не доводить дело до судебных разбирательств.

На что стоит обратить внимание при заключении договора:

1. Реквизиты сторон (полные паспортные данные наймодателя и нанимателя: фио, дата и место рождения, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации), точный адрес объекта (город, улица, номер дома и корпуса, при наличии, номер квартиры).

2. Паспорт и правоустанавливающие и/или правоподтверждающие документы.

3. Если действует представитель по доверенности, то указать реестровый номер, кем и когда выдана доверенность.

Важно: в доверенности должны быть прописаны полномочия по сдаче квартиры и получения арендной платы, либо она должна быть на любые операции, но именно с этим объектом и/или доверенность на распоряжение любым имуществом доверителя (здесь важно удостовериться, что доверитель действительно является собственником данной квартиры).

Не забудьте проверить доверенность на действительность, т.к. она может быть отозвана).

4. Права и обязанности обеих сторон ( обычно, собственник готовит самостоятельно договор, по которому он имеет максимум прав и минимум обязанностей, что существенно ущемляет интересы нанимателя).

Нанимателю нужно внимательно ознакомиться с этим блоком договора, оценить, насколько его устраивают его права/обязанности и права/обязанности наймодателя.

Если какие-то пункты договора (например, это пункт из реального договора, который готовил собственник самостоятельно: возможность посещения собственником сдаваемой квартиры раз в неделю, без предупреждения нанимателя квартиры или возможность собственника заселить родственника в сдаваемую квартиру на подселение, но не более одного человека) не устраивают и наниматель понимает, что его права существенно нарушаются, то есть два варианта развития событий: предложить скорректировать пункты договора, которые устроят нанимателя. Если собственник не идёт на уступки, то лучше отказаться от данного объекта.

5. Размер арендной ставки и обеспечительного платежа (ст. 381.1 ГК РФ). Арендная ставка должна быть фиксирована на весь срок действия договора. Некоторые собственники оставляют за собой право один раз в период действия договора пересмотреть арендный платёж в большую сторону. В этом случае наниматель должен определиться насколько ему этот пункт комфортен.

Кто оплачивает коммунальные услуги и иное (интернет, капитальный ремонт).

Условия возврата обеспечительного платежа

Форма оплаты (наличные, перевод на расчётный счёт)

6. Неотъемлемой частью договора найма квартиры являются акт приёма-передачи и опись имущества.

Акт приёма-передачи оформляется той датой, в которую наниматель принимает квартиру и получает ключи. В акте фиксируются недостатки квартиры ( испорченный ремонт/мебель и ещё какие-то существенные дефекты). Это обязательно нужно сделать, тк не совсем порядочный собственник при расторжении договора сможет легко списать данные недостатки на нанимателя и удержать из обеспечительного платежа денежные средства на восстановление/ремонт. В такой ситуации наниматель никак не сможет доказать свою правоту.

Также в акте приёма-передачи квартиры необходимо зафиксировать показания приборов учёта ( гвс, хвс, электроэнергия, отопление), чтобы в дальнейшем нанимателю не пришлось оплачивать чужие долги по коммунальным услугам.

7. Опись имущества является важной частью договора найма. В ней указывается вся мебель и бытовая техника (желательно с полным наименованием), количество, состояние и возможные дефекты.

Если не уделить должного внимания к этому приложению, то в дальнейшем могут возникнуть спорные моменты ( приведу реальный пример: в квартире был телевизор старого образца. В описи зафиксировали: телевизор. При расторжении договора собственник заявил, что в квартире был ЖК телевизор, а наниматель его поменял на телевизор старого образца. Последствие: наниматель не смог доказать свою правоту, депозит в размере 16 тр остался у наймодателя как компенсация за несуществующий ЖК ТВ).

Пункт 1 корректен только для случая, когда наймодателем выступает физлицо.
Если наймодателем выступает ИП, то наймодателю достаточно указать ФИО, ИНН и ОГРН, и адрес регистрации.

Проверено ЦИАН

Добрый день. Благодарю за уделённое время. Пост максимально отражает обычаи делового оборота в сегменте долгосрочного найма города Краснодара. Вся информация базируется исключительно на моём многолетнем опыте в данном сегменте.

Отвечу по порядку.

2. По поводу комментария к п. 4 хочу ещё раз обратить ваше внимание, что всё основано ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на практическом ОПЫТЕ. Это моё МНЕНИЕ и оно имеет место быть. У вас другое и оно тоже имеет место быть. Писать о том, что я в чём-то ввожу людей в заблуждение, лгу или умалчиваю, на мой взгляд, не корректно. Ну да ладно. Не будем заострять на этом внимание.

Что ещё хотелось бы отметить. Собственник, который сдаёт квартиру должен понимать, что в этом есть определенные РИСКИ. Надеюсь, вы понимаете, что включает в себя понятие предпринимательская деятельность? Вот и собственники должны это понимать. Переживаешь за имущество-закрой квартиру и спи спокойно, а не включай абсурдные пункты в договор найма и не бегай через день с проверками. А то получается, что хочется и рыбку съесть, и сковородку не помыть.

Я считаю что профессионал не должен допускать эмоций, а свою позицию подтверждать ссылками. Я эмоций не допускаю. Делайте выводы.
Я также считаю что подобное поведение недопустимо для профессионала и основателя агентства недвижимости, предвзято негативно относящегося к собственникам. Я бы не стал обращаться к такому агентству.

Кто хоть раз в жизни снимал квартиру, знает, что найти хорошее жилье очень непросто, а вероятность того, что обманут или будут нарушать права, велика. Обман при съеме квартиры – достаточно распространенная проблема. Чтобы обезопасить себя, всегда нужно заключать договор аренды. Каким он должен быть, рассказывают наши эксперты.

Что представляет собой договор на съем жилья

Можно ли снимать квартиру без договора? Надо понимать, что такое действие будет незаконным: в законе предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). К тому же отсутствие договора делает обе стороны более уязвимыми, так как устные договоренности, нигде не зафиксированные, легко нарушить.

Договор найма жилья – документ, подтверждающий предоставление собственником квартиры (наймодателем) другой стороне (нанимателю) жилого помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Что интересно, нотариально заверять такой договор необязательно, однако при желании сторон это возможно.

Содержание договора зависит от желания сторон – что наниматель и наймодатель хотят зафиксировать (кроме тех случаев, когда наличие определенного условия предписано законом – ст. 421 ГК РФ).

Особенности заключения договора аренды квартиры между физическими лицами

Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды квартиры на длительный срок

В договоре обязательно указываются фамилии, имена и отчества сторон, данные документа, который подтверждает личность. Стоимость аренды также прописывается в договоре – это позволит избежать конфликтных ситуаций по вопросу изменения суммы или отговорок в случае невозможности платить.

Объект найма

В договоре указывается адрес жилья, которое сдается в аренду, а также площадь, этажность (если речь о доме), расположение на участке. Важно, чтобы эти данные совпадали с реальными, то есть записывать нужно те сведения, которые были перепроверены. Эти параметры помогают однозначно определить предмет договора, поэтому забывать об этом пункте не стоит.

Гарантийный взнос

Если предполагается наличие гарантийного взноса, его размер и условия, на которых наниматель получает назад деньги, тоже обязательно нужно указать в договоре. Одна из самых распространенных ситуаций – собственник жилья при выезде нанимателя всеми правдами и неправдами старается найти причину не возвращать взнос. Чтобы этого не произошло, обязательно пропишите условия, на которых получаете назад деньги. Если в квартире перед заездом есть какие-то недостатки (поломки, дефекты в покрытиях, сломанные предметы и т. д.), их нужно зафиксировать, лучше с фотографиями, и приложить список к договору, чтобы потом вас не обвинили в их появлении. Опись имущества при сдаче квартиры тоже пригодится: в договоре будет зафиксировано, что в квартире есть, и потребовать несуществующего собственник потом с вас не сможет.

Другие расходы

Собственник и наниматель договариваются, кто оплачивает коммунальные расходы (или часть расходов берет на себя каждая сторона). Это тоже нужно зафиксировать в договоре. Если этого прописано не будет, по умолчанию обязанность вносить коммунальные платежи лежит на нанимателе.

Также не лишним будет написать, кто занимается ремонтом и каким образом компенсируется эта трата, если ремонт ложится на плечи нанимателя (кроме тех случаев, когда ремонт необходим для устранения недостатков, возникших по вине проживающего в квартире). То же самое можно указать относительно дорогих покупок в дом (мебель, техника и т. д.).

Ваша ответственность

В идеале наниматель должен сдать жилье в том же виде, в каком оно было, когда он заселялся. На практике, конечно, это практически нереально, если речь идет о длительном проживании. Но надо понимать, что перед выездом квартиру необходимо привести в порядок, максимально близкий вид к тому, что был. То есть недостатки и поломки, возникшие по вашей вине, вы устраняете сами. В противном случае вам не вернут гарантийный взнос. Владелец также может подать в суд, и, если договор такое предполагает, вас обяжут привести квартиру в надлежащий вид.

Дополнительные нюансы

В квартире имеют право жить те люди, которые указаны в договоре. Несовершеннолетние дети проживают со своими опекунами или родителями – согласно ст. 679 ГК РФ, при вселении несовершеннолетних детей согласия арендодателя не требуется (но, чтобы не было лишних вопросов и конфликтных ситуаций, лучше, конечно, рассказать о наличии ребенка заранее). Если у вас есть животные, об этом необходимо сообщить собственнику квартиры до заключения договора, чтобы он принял информированное решение о сдаче жилья.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок менее одного года, то это считается краткосрочным наймом.

Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).

Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.

Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.

А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:

Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.

То есть просто выставить вас за дверь, потому что нашлись более выгодные наниматели жилья, нельзя – должны быть указанные выше веские обстоятельства.

Также нужно иметь в виду, что при истечении срока договора долгосрочного найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При этом, если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если же собственник жилого помещения сообщает, что продает данное жилье, и просит съехать нанимателя, то данный факт не является основанием для расторжения договора. В этом случае, согласно ст. 675 ГК РФ, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Что необходимо знать при аренде жилья, чтобы избежать неприятных ситуаций? На что обратить внимание, заключая договор, и как защитить свои права? Об этом расскажет начальник отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Тюменской области Артем Александрович Никоза.

- Аренда жилья – целая наука, и когда первый раз с этим сталкиваешься велик риск попасть в руки мошенников. Какие объявления лучше обходить стороной?

- Бывают случаи, когда организации вынуждают отдать деньги, не предоставив вариантов квартир? Как это происходит?

- Основная суть недобросовестного поведения сводится к следующему. Сначала у потребителя выясняется, что конкретно ему необходимо - цена, район, площадь жилого помещения. Далее на словах ему обрисовывают радужные перспективы заключения договора найма (аренды). Сообщается, что есть возможность подобрать хороший вариант жилого помещения в аренду по низкой цене, в районе, устраивающем потребителя, далее предлагают заключить договор и оплатить услуги.

Таким образом, потребителю на словах обещают одно, а в договоре совершенно другое. Зачастую, при подписании договора потребителем подписывается акт выполненных работ, что создает дополнительные сложности при рассмотрении спорной ситуации, в том числе для защиты прав потребителя.

- Что делать и куда обратиться, если вас обманули?

- Что делать? Подготовить претензию в 2-х экземплярах и с ней обратиться к исполнителю, при этом в качестве доводов могут быть использованы следующие обстоятельства.

Например, предоставление не достоверных сведений об услуге. Но здесь существует проблема доказывания факта предоставления недостоверной информации, т.к. речь идет о ранее полученной словесной информации, на основании которой потребитель делает выбор в пользу заключения договора. Шансы у потребителя доказать свою правоту снижаются, если в договоре имеется указание, что вся необходимая информация, связанная с оказанием услуг была до потребителя доведена.

Еще один довод - неисполнение своих обязательств либо ненадлежащее исполнение обязательств. Использование указанного механизма возможно, в случае если из условий договора можно сделать вывод, что исполнителем не выполнены свои обязательства, например, не подготовлен и не передан потребителю договор найма, договор аренды.

Также основание для расторжения договора - это односторонний отказ от исполнения обязательства, который должен быть заявлен в письменном виде и как можно раньше после заключения договора. Нужно иметь в виду, что при использовании указанного механизма, потребитель обязан возместить исполнителю услуги фактически понесенные расходы, которые должны быть подтверждены.

Куда обращаться? Потребитель может в указанной ситуации обратиться в полицию, Управление Роспотребнадзора по Тюменской области, суд. Результаты обращения будут зависеть в каждой ситуации от имеющихся обстоятельств, от того какие документы подписаны потребителем, от условий договора и т.п.

- По истечению долгосрочной аренды арендодатель требует оплатить порчу имущества, что не было указано в договоре. Имеет ли он на это право? На какие моменты стоит обратить внимание?

В ситуации, когда в договоре не было описано состояние имущества, и оно в договоре не упоминалось, ситуацию по существу может разрешить только суд, оценив представленные сторонами доказательства.

В случае если ответственность потребителя за порчу имущества, имеющегося в квартире, состояние этого имущества описаны в договоре, в таком случае потребитель несет гражданско-правовую ответственность перед арендодателем.

- Арендодатель требует оплатить штраф за нарушение правил пользования жильем, что делать, если вы не согласны с таким требованием?

- При оценке нарушения правил пользования жилым помещением необходимо учитывать, а были ли доведены до потребителя указанные правила. В случае их не доведения, требование об оплате штрафа можно оспорить, либо оплатить его, а потом оспорить.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Таким образом, законом определены обязанности потребителя по надлежащему содержанию арендованного имущества (квартиры), включение в договор иных условий возможно исключительно с соблюдением принципа свободы договора.

Нарушение указанного принципа даёт основания полагать о включении в договор условий, ущемляющих права потребителя, соответственно признания их недействительными и применения последствий признания недействительной части сделки.

Кроме того, в случае несогласия с доводами арендодателя о нарушении потребителем правил проживания, возможно предъявить претензию по указанному факту, а при не достижении соглашения обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что в соответствии с действующим законодательством каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Соответственно арендодатель обязан доказать нарушение правил проживания, потребитель, что не нарушал их.

Читайте также: