Какие излишки земли бесплатно оформляют в собственность по новому закону

Обновлено: 25.04.2024

Длительное время в нашей стране земельные наделы выделялись гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, и при этом зачастую не проводились никакие учетно-регистрационные процедуры. Результатом этого стала парадоксальная ситуация, когда хозяин, много лет обрабатывавший участок, не является официально его собственником.

– Понятие приобретательной давности встречается во многих законодательных актах, наиболее важным из них является 234-ая статья Гражданского Кодекса РФ. Согласно ей любое физическое и юридическое лицо, которое владеет каким-либо имуществом, не являясь при этом его законным владельцем, но охраняя и храня его как свое личное, по истечению некоторого срока времени (то есть приобретательной давности) имеет полное право зарегистрировать свое право собственности на данное имущество в официальном порядке. Для недвижимости срок подобного владения - не менее 15 лет, а для других видов имущества – не менее 5 лет. При определении приобретательной давности фактический владелец имущества может также учитывать и тот срок владения, который был у лица, относительно которого он является правопреемником.

Для того чтобы воспользоваться таким юридическим механизмом требуется соблюдение некоторых условий.

Во-первых, фактический владелец должен на протяжении всего времени владения бесхозным или чужим имуществом относится к нему как к своему, то есть содержать его: добросовестно, открыто (без скрытия факта владения от других граждан) и непрерывно – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.

Во-вторых, имущество должно быть получено пусть не официально оформленным способом, но, как минимум, не незаконно. То есть, приобретательная давность не распространяется на вещи, фактический владелец которых заполучил их по подделке документов, применения насилия или прочими противоправными методами.

В-третьих, на данное имущество, как минимум, до наступления приобретательной давности не должно быть посягательств со стороны тех лиц, которые имеют полное право зарегистрировать на него свое право собственности.

И в-четвертых, полностью исключается возможность приобретения имущества по приобретательной давности, если его собственник предоставил его же фактическому владельцу по официальному договору (аренда, рента и т.п.). Только соблюдение всех указанных условий дает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.

Также Наталья Дергачева отмечает, что если все условия соблюдены, для того, чтобы сделать владение земельным участком законным, нужно исковое заявление в суд. Чтобы заявление рассматривалось, нужно иметь документы, подтверждающие основания для владения наделом.

выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие владельца;
архивные справки;
подтверждение родственных связей с наследодателем (если участок переходил в наследство);

Также придется приложить доказательные материалы, указывающие на факт правомерного использования надела. Сюда можно отнести показания свидетелей; квитанции об оплате коммунальных услуг по проведенным коммуникациям (если такие имеются); согласие собственника.

В случае положительного решения суда можно будет обратиться за регистрацией права собственности. Для этого потребуется перечень следующих документов.

Положительное решение суда, устанавливающее законность прав на приобретение земли.
Документ, подтверждающий личность заявителя.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости и другие сопутствующие документы на недвижимость.
Чек об оплате государственной пошлины в пользу государства

Для подачи документов на регистрацию следует обратиться в ближайший многофункциональный центр, срок проведения учетно-регистрационных процедур составляет не более 7 рабочих дней. После оформления этих документов недвижимость перейдет в полное, законное владение, и граждане смогут им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе – продавать, дарить и завещать.

Стремиться к расширению занимаемой площади — вполне естественная цель для человека, идет ли речь о городской квартире или о земельном участке. В последнем случае кого-то не останавливает даже перспектива штрафа за самозахват территории. Но расширить границы земельного участка можно вполне легально.

Есть несколько базовых условий. Во-первых, все законные варианты увеличения площади участка доступны только собственникам земли. Во-вторых, расширяемый участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства (СНТ) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В-третьих, объединяемые земельные участки должны относиться к одной категории земель и иметь одинаковый вид разрешенного использования.

Перераспределение или прирезка

Один из возможных способов увеличить земельный участок — перераспределение, то есть образование нового земельного участка путем присоединения к существующему участку смежного. В разговорной речи это называют прирезкой, хотя в законодательстве такого термина не существует. Присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности, говорит адвокат компании Defender Law & Communication agency Михаил Герголенко.

Перед началом перераспределения необходимо узнать статус земли, сделать это можно с помощью Публичной кадастровой карты. Процедура возможна при следующих условиях:

площадь нового земельного участка не должна превышать предельные максимальные размеры (в каждом регионе они свои);
на участке, который переходит в собственность гражданина, не должно быть недвижимости в государственной или муниципальной собственности, собственности других граждан или юридических лиц;
участки не должны быть изъяты из оборота или ограничены в обороте, не должны быть зарезервированы для государственных и муниципальных нужд;
участок не должен быть предметом аукциона;
целевое назначение нового участка будет таким же, как у тех участков, из которых он образован.

Порядок действий

Перераспределение земли происходит на основании соглашения между гражданином и уполномоченным органом, например администрацией. Для этого владельцу участка нужно обратиться в уполномоченный орган (администрацию, земельный департамент и др.) с заявлением о перераспределении земли. Сделать это можно в том числе через МФЦ. К заявлению нужно приложить:

Заявление рассматривается в среднем около 30 дней, затем заявителю направляется согласие на заключение соглашения о перераспределении. Потом собственник обращается к кадастровому инженеру, тот определяет новые границы участка — и документы отдаются в Росреестр.

Сколько это стоит

Увеличение площади земельного участка — платная процедура. В случае если земля в федеральной собственности, плата за увеличение площади через перераспределение составляет 15% от кадастровой стоимости участка. Если участок в муниципальной собственности, тарифы варьируются в зависимости от региона и муниципалитета. Например, в Московской области плата за перераспределение — 50% от кадастровой стоимости присоединяемой части земельного участка.

Уточнение границ земельного участка

Точно определенные границы участка могут защитить от споров с соседями, а также помешать самовольному строительству. Точные границы дают возможность беспроблемно совершать с землей любые операции и сделки — продать участок будет проще.

Как уточнить границы земельного участка

Кадастровый инженер приедет на место и проведет необходимые замеры. Уточнение границ нужно будет согласовать с владельцами смежных — соседских — участков. Специалист направит им извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, извещение публикуется в местной прессе. В этом случае адресат будет считаться уведомленным, даже если не прочитает объявление. После всех замеров и согласований с соседями кадастровый инженер подает документы в орган регистрации прав.

Результатом становится межевой план, содержащий сведения о координатах границ земельного участка. Границы устанавливаются по документам, подтверждающим, что земля выделена конкретному собственнику в конкретном месте и именно такой площади.

Допустимый предел увеличения площади при установлении и уточнении границ участка:

не более чем на предельный минимальный размер земельного участка, который установлен федеральным или местным законом для соответствующих вида разрешенного использования и категории земель.
если такой размер не установлен, допустимый лимит — не более 10% площади исходного участка по данным ЕГРН: например, к участку в 6 соток максимально можно добавить 0,6 сотки.

Увеличить участок можно, выкупив на торгах заброшенный участок, если он прилегает к имеющемуся. В случае когда у участка нет собственника (он неизвестен, признан пропавшим без вести, отказался от земли или его в принципе никогда не было), земля может быть признана бесхозной — в таком случае она переходит в собственность местных властей. После этого землю вместе с недвижимостью можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить.

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дачного участка (дома) — по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Также к нему не должно быть претензий со стороны соседей и местных властей. Подробнее узнать о том, как стать владельцем заброшенного участка, можно по ссылке.

— Присоединяя смежный участок, важно действовать в рамках российского законодательства. Самовольное присоединение карается законом и влечет наложение штрафа до 200 тыс. руб. На первом этапе важно выяснить, кто именно является владельцем территории. От этого зависят дальнейшие шаги. Если владелец частное лицо, воспользоваться приведенными выше механизмами не получится. Если участок под обременением — тоже.

Краткий чек-лист для желающих законно расширить границы земельного участка:

первое — нужно понимать, что получить дополнительную землю может только его собственник, но не арендатор или тот, кто пользуется на правах безвозмездного пользования;

второе — если границы исходного земельного участка не уточнены в ЕГРН, прирезать землю не получится;

третье — проверьте вид разрешенного использования своего участка и того, который хотите присоединить (садовый участок и место для ИЖС не могут быть объединены);

четвертое — чтобы воспользоваться нормой приобретательной давности, убедитесь, что вы пользуетесь интересующим вас участком более 15 лет и на него нет других желающих или претендентов;

пятое — учет ограничений на минимальный или максимальный размер участка. Такие данные можно найти в правилах землепользования и застройки каждого муниципального образования (размеры могут различаться в разных регионах). В этом документе также указано, какая площадь земельного участка должна быть после увеличения (если подобное не прописано, то пользуемся формулой: не более чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН).

Если все условия выполнены, нужно сформировать межевой план (учитывая требования ПЗЗ), заключить соглашение с органами местной власти (и выкупить участок), а затем — обратиться в Росреестр для регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет.

Расширить свои дачные участки… вступил в силу закон, позволяющий дачникам увеличить свою территорию за счет земли, которую они и так использовали, а в кадастровых документах она не значилась. Каким образом можно получить лишние сотки бесплатно, и как быть, если на нее претендуют и другие тоже?

История 1

Участок земли, полученный еще в советское время, едва не испортил отношения с соседями жителю Курской области. Замеры, проводимые во время дачной амнистии, показали, что одна территория не граничит, а скорее всего лежит на другой. Погрешности – они вроде и кажутся небольшими, 25 сантиметров, – но на деле получилось в итоге несколько квадратных метров.

Хорошо, отношения с соседями нормальные, проблем не возникло в данной истории. В ином случае разбираться пришлось бы в суде.

Межевание

Ошибки при межевании территории массово стали выявлять в 2000-х годах, у редкого дачника реальная граница участка совпадает с данными в документах. Садоводам было проще подвинуть забор или убрать постройку, ведь оформление излишков земли в собственность превращалось в квест. Работа кадастрового инженера стоила немалых денег. Доказывать право на территорию приходилось через суд.

Теперь же получить дополнительный клочок участка можно без расходов и бумажной волокиты, а все это благодаря новому закону.

Возможности нового закона

Новый закон дал возможность оформить излишки земли, те самые дополнительные квадратные метры в рамках выполнения комплексных кадастровых работ. Когда кадастровый инженер работает не с отдельным участком, не в индивидуальном порядке, а работает с муниципалитетом на определенной территории.

В этом и новация закона – не нужно платить за кадастровые работы. За эти работы заплатит государство.

Одно из главных условий нового закона – дополнительная территория должна активно использоваться дачниками в течение нескольких лет.

История 2

У Маши Петровской на участке растут облепиха, слива и иные деревья. Ее фруктовый сад сегодня вне закона. Деревья растут, по сути, на чужой территории. Облагородить землю пришлось Маше по необходимости. Участок лет 15 бесхозный, вот и следит она за ним чуть ли не больше, чем за родной дачей. Маша и сама его обрабатывает и нанимает людей для этих целей, потому что он, по мнению Маши, представляет пожарную опасность. Облагородив территорию, Маша далее планирует оформить участок в собственность.

Лимит земли

По закону ведь лимит земли, который можно прирезать бесплатно, не выше минимального размера участка, и эти пределы разные, в зависимости от субъекта. В Московской, например, области в зависимости от района это 6,8 соток или 10 соток. В других районах все 20.

В случае, если минимальный размер участка законодателем не установлен, то получить можно не более 10 % от площади, ранее прописанной в документах.

Другие условия оформления земли

На бесплатный участок не должно быть других претендентов. Согласие соседей фиксирует кадастровый инженер, иначе доказывать правоту придется через суд, с использованием земельно-строительной экспертизы. Эксперт выходит на место и смотрит правоустанавливающие документы, у кого какая площадь, изучается вопрос о реальных границах земельных участков, как долго они установлены, было ли это сделано по соглашению сторон. И уже далее в рамках полностью исследованных документов эксперт приходит к выводу, кто прав, кто виноват.

Не удастся получить в собственность участки, к примеру, на землях общего пользования или в пределах особо охраняемых территорий, а тем, кто решит оформить землю, нужно быть готовым платить за нее налоги. Но это лучше, чем потом оплата штрафов.

Если коротко: что нужно делать для узаконения самозахвата; какие штрафы полагаются за пользование чужой землёй.

Брошенный участок вовсе не означает, что у него нет хозяина. Возможно, собственник имеется, но земельным наделом по каким-то причинам не пользуется. Если постороннее лицо начинает использовать участок, у которого есть хозяин, а именно: возводить постройки, производить сельхозработы — это будет считаться самовольным захватом. За такие действия полагается административная ответственность. О том, как узаконить самовольно занятую землю — читайте в статье.

Другими словами: самозахват — это использование чужого земельного надела в своих целях, не имея на эти действия законного права. К таким действиям относятся: возведение построек, возделывание земли в сельскохозяйственных целях. Использование участка в этом случае происходит исключительно в личных целях, а захват территории по своей инициативе.

Не стоит думать, что самозахватом занимаются только обычные граждане, разместив огород на заброшенной соседней даче. В большинстве случаев закон нарушают должностные лица, имеющие данные о земельных наделах. Владея информацией о не востребованных собственниками участках и происходит захват земли.

Если вы столкнулись с подобным, когда неустановленное лицо использует вашу землю в личных целях, не имея на это прав — обращайтесь в правоохранительные органы и нарушителя привлекут к ответственности.

Использовать землю для личных нужд в нашей стране можно при наличии одного из нескольких факторов:

прав собственности;
арендного договора;
сервитута;
наследственных прав.

Если у лица, использующего земельный надел, не окажется ни одного из вышеперечисленных документов, можно предположить, что оно присвоило участок и является нарушителем закона. Данные лица не имеют права совершать никаких действий с земельным наделом, а именно: продавать; отдавать в арендное пользование третьим лицам; составлять завещание; отчуждать права иными способами. Если лицо, совершившее захват чужой территории, занимается коммерческой деятельностью на этой земле, денежные средства, извлечённые из этой деятельности, будут считаться незаконным доходом.

Штрафы

Незаконные землепользователи попадают под административную ответственность — штрафы. Сумма штрафа зависит от того, стоит ли участок на кадастровом учёте и определена ли кадастровая стоимость данного земельного надела.

Если таковая имеется, то по статье 7.1 КоАП РФ суммы штрафов составят:

для гражданских лиц — 1-1.5% от кадастровой стоимости, но не менее 5 тыс. рублей;
должностные лица — 1-1.5% от кадастровой оценки, но не менее 20 тыс. рублей;
юридические лица — 2–3%; минимальный штраф не меньше 100 тыс. рублей.

В случаях, когда кадастровая стоимость не определена, штрафы составят:

для гражданских лиц от 5 до 10 тысяч рублей;
должностным лицам от 20 до 50 тысяч рублей;
юридическим лицам от 100 до 200 тысяч рублей.

Но закон не призван лишь карать за пользование чужим участком, в некоторых случаях самозахват можно узаконить. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

Найти правообладателя участка.
Произвести процедуру межевания и в новом порядке установить границы земельного надела; получить кадастровый паспорт.
На основании собранного пакета документов оформить право собственности.

Установить собственника земли несложно, для этого необходимо сделать запрос в Росреестр либо в архитектурный/земельный отдел при органах самоуправления. Данные организации обязаны предоставить официальный ответ, в котором будет собрана необходимая информация о правообладателе участка.

Четыре варианта развития событий

Если участок принадлежит местному самоуправлению или СНТ, нужно предоставить заявление о выделении этого земельного надела для использования в личных целях обратившемуся лицу.
В случае когда участок принадлежит государству, нужно будет принять участие в аукционе и, соответственно, выйти победителем. Аукцион даёт потенциал увеличить земельную площадь и оформить самозахват территорий общего пользования быстро и недорого. Стоимость квадратного метра в этом случае составит 15% от кадастровой оценки.
Возможно, у земли уже есть владелец и в этой ситуации остаётся лишь один выход — вступить в переговоры и настаивать на отчуждении прав собственности. Простыми словами — уговаривать продать и сделать это как можно дешевле.
Ещё один вариант — земля бесхозная, а значит не имеет владельца. Тогда нужно обращаться в местные органы самоуправления с заявлением постановки земли на кадастровый учёт. Но эта процедура достаточно долгая, так как после постановки на кадастр участок станет собственностью муниципалитета через год. И только по истечении года можно становиться претендентом на право пользования землёй.

Как зарегистрировать право собственности на самовольно захваченный участок

Для оформления прав собственности на землю нужно предоставить в уполномоченные органы заявление, к которому в обязательном порядке приложить: планы геодезии и БТИ; кадастровый паспорт; акт о владении земельным наделом. Если муниципалитет одобрит заявление, землепользователь может выкупить участок.

Для получения кадастрового паспорта необходимо провести межевание границ участка — мероприятие недешёвое, но нужное. Для данной процедуры надо пригласить кадастрового инженера и предоставить документы: паспорт гражданина; документацию, подтверждающую, что заявитель имеет права на использование земли; план геодезии; межевой план; заявление на получение кадастрового паспорта; квитанция об уплате госпошлины. В наилучшем варианте документ будет готов по истечении 20 рабочих дней после обращения. Если специалист сделает замечания, срок изготовления кадастрового паспорта будет продлён до момента устранения нарушений.

При наличии нового кадастрового паспорта можно начинать оформление прав собственности на самовольно захваченный участок. Это делается непосредственно в Росреестре, либо заявитель обращается через МФЦ.

Документы, необходимые для регистрации права собственности:

паспорт гражданина;
заявление;
кадастровый паспорт;
соглашение, позволяющее заявителю пользоваться земельным наделом;
оплата госпошлины.

В случае если на земле есть незаконные постройки, их можно узаконить, когда участок перейдёт в собственность к заявителю.

В регистрации прав часто отказывают и на это есть несколько причин:

Конечно, всё это делается не быстро и зачастую проходит нелегко, но если есть возможность, оформлять в собственность захваченные земли необходимо. По крайней мере, это будет лучше штрафов и судебных издержек, и также откроет новые перспективы.

А сейчас – об условиях. Площадь "излишков" ограничена. Это не кажущееся бесхозным поле, которое дачник вознамерился засадить картошкой. В законе четко оговорен лимит – не выше минимального размера участка. А размеры эти – разные и устанавливаются в каждом муниципалитете. То есть даже в Московской области это могут быть – в зависимости от района – 6, 8 и 10 соток. А где-то в Сибири – 15-20 соток. Неплохо в любом случае. Но на первое условие есть и второе – не более 10% от ранее прописанной в документах площади. Это значит, что владельцу 8 соток, который давно "вылез" баней или кустами малины за их пределы, добавят от силы 0,8 сотки. И все.

Еще одно условие – дополнительная земля, на которую претендует гражданин, не должна быть предметом споров. Излишки должны возникать без претензий соседей. А резко передвинутый на чужой участок забор – это не излишки, это – самозахват – со всеми вытекающими. Также нельзя присоединять земли лесного фонда.

И последнее, пожалуй, определяющее условие – на земле с излишками ранее буквально не должна была ступать нога кадастрового инженера. Или предыдущий учет был выполнен с ошибками, замечает гендиректор компании "Геодевелопмент" Максим Лещев.

ЛЕЩЕВ : Коснется это тех землевладельцев, у которых границы не установлены. То есть вы можете иметь свидетельство о собственности, может быть, какой-то древний кадастровый паспорт и БТИ на дом, в свидетельстве о собственности будет указан размер земельного участка, но если по факту он не соответствует, то кадастровый инженер может узаконить земельный участок, точнее – его увеличение.

Новый закон не означает, что владельцам участков нужно срочно готовить деньги и приглашать кадастровых оценщиков. Вся процедура пойдет по заказу государства. Регионы будут организовывать учет. Они же за него заплатят. А компенсацией для бюджета в будущем станут налоги, полученные с приведенной в порядок земли.

Другая "земельная история" касается ее изъятия. Это пока лишь изложенное в общих чертах предложение Минэкономразвития. Суть в том, что владельца могут, скорее всего, лишить захламленных и заброшенных участков. Конкретные поводы должны быть указаны в специальном постановлении правительства. Но догадки строятся вокруг мусора и нескошенной травы по одной причине – все другие возможные уже оговорены в 44-й статье Земельного кодекса. Идея ведомства оформлена под лозунгом укрепления безопасности от возгораний. И механизм исполнения прописан следующий. Если пожарный надзор видит на участке свалку или естественный сеновал, то владельцу выдается предписание и 6 месяцев на устранение безобразий. В случае повторения аналогичной картины запустения – через полгода пожарный надзор обращается в муниципалитет, а оттуда уже идет иск в суд. С требованием конфискации участка, который затем продается на публичных торгах.

Возникает подозрение, что если некий хулиган выгрузит самосвал мусора на привлекательном участке, а добросовестный хозяин все вычистит-выметет, то хулигану в ночь перед повторной ревизией нужно будет лишь намусорить снова. Насколько инициатива Минэкономразвития защищена от подобного наглого рейдерства – это лишь один из многих вопросов, которые возникли и появятся еще, когда проект отправится в путь по законотворческим инстанциям.