Как выделить комнату в коммунальной квартире из долевой собственности

Обновлено: 19.05.2024

Я хочу продать отдельную квартиру в которой есть доля несовершенно летнего ребенка, разрешит ли мне рано продать квартиру если я выделю долю этому ребенку в другой но коммунальной квартире.

Какова судебная практика в плане выдела в натуре доли в квартире: буквально: имея 1\2 в квартир с изолированными комнатами, какой шанс получить в собственность одну комнату и сделать квартиру коммунальной? (комнаты равны по качеству)

Возможен ли выдел доли в натуре, если мы с дочерью вступаем в вымороченное наследство (доля умершего составляет 1/4 в комнате, в коммунальной квартире). При этом там прописано 34 человека (нам неизвестных)?

Мы - 2 собственника квартиры, у каждого свидетельство о гос. регистрации на 1/2 долю. Я хочу продать свою долю. Как это сделать? Могу ли я сделать выдел в натуре и продать как комнату в коммунальной квартире. Куда обратиться? Квартира находится в Питере?

Выдел доли в натуре. Объект права - 2 комнаты в коммунальной квартире, изолированы, отдельные входы. Моя доля 1/2. У остальных дольщиков в этом объекте права 3 доли по 1/6. Один из дольщиков - несовершеннолетний под опекой. Подскажите как рассчитывается гос. пошлина и перечень документов при подаче иска. Имеется ли льгота при оплате пошлины для инвалида 3 группы. Необходимо ли перед подачей иска обратиться к дольщикам письменно с предложением о выделе. Только к дольщикам объекта права или ко всем владельцам жилых помещений комм. Квартиры?

Живу в коммунальной квартире. Есть реальные обстоятельства, указывающие на возможность выдела в натуре доли с целью оформления двух отдельных квартир. Тщу помощь в составлении грамотного заявления в суд.

Может ли один из собственниковкомнат в комунальной квартире требовать через суд выдел его доли в натуре на места общего пользования что бы сделать себе из своих комнат и части мест общего пользования изолированную квартиру?

После развода с бывшей женой, у нас в долевой собственности осталась однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге. У каждого по 1/2 доли. В этой квартире я и проживаю в данное время с апреля 2008 г. Моя бывшая супруга проживает в приватизированной коммунальной квартире, где у меня также имеется выделенная доля, равная доли собственности моей бывшей супруги в нашей однокомнатной квартире. Я прописан в этой коммунальной квартире с 1957 г. Это четырёхкомнатная квартира в которой одна комната принадлежит мне, а остальные комнаты моей бывшей жене и совершеннолетнему сыну. В четырёхкомнатной квартире сделан практически капитальный ремонт, а однокомнат-ная нуждается в серьёзном ремонте. На вполне логичное предложение отдать мою комнату за долю в однокомнатной квартире бывшая жена отвечает категорическим отказом. Я хочу продать однокомнатную квартиру, чтобы получить в действительности свою долю имущества. Бывшая на это предложение тоже не соглашается. Хочу обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре в однокомнатной квартире. Какова судебная практика по таким делам? Может быть имеюся иные правовые решения для данной ситуации?

Не могли бы вы разъяснить п.5 ст.42 Жилищного кодекса РФ ("Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире")

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Квартира в долевой собственности у супругов, они разведены не могут жить вместе, можно выделить каждому свою долю? После выдела долей статус квартиры станет коммунальной? И один из собственника может тогда продать свою долю.?

Выдел доли в натуре не получается. Могу ли я взыскать компенсацию в денежной форме с соседа по коммунальной квартире. Сосед закрыл под свой ключ общий туалет в нашем общем коридоре.

Скажите пожалуйста. Я проживаю в приватизированной квартире с сыном, мамой, папой и сестрой. Квартира приватизирована на всех пятерых в равных долях. Если я сейчас через суд выделю свою долю, то станет ли квартира коммунальной. Спасибо.

Есть комната в коммунальной квартире, находящейся на первом этаже, т.е. сухой зоны под нами нет. Произведен выдел доли в натуре. Есть ли возможность установить санузел в нашей комнате и небольшой тамбур в коридоре при условии, что все соседи согласны?

Ст 252 ГК РФ. Выдел доли в натуре Могу ли я выделить долю в натуре проживая в коммунальной квартире в комнате 18/120 общедолевой собственности. Имею комнату 18 м. Получить компенсацию в денежной форме от соседа т к он не даёт мне пользоваться туалетом ванной и коридором-закрывает под свой ключ. Добросовестно оплачиваю ежемесячно ЖКХ в течении 1 года. Поживать в комнате не могу.

Ситуация такая. Мы живем в коммунальной квартире общая площадь 124 кв. метров, бывшее общежитие (для тех кто имеет представление о них)15-ти этажка в Колпино. Вся квартира как бы разделена на два бокса, одна часть комнат в количестве 4 штук в одном боксе, вторая 5 штук в другом, проход через общую кухню. В квартиру предусмотрено два отдельных входа. Дело в том, что та часть квартиры из 4 комнат (где живем мы) практически является нашей, можно ли признать наше помещение как отдельную смостоятельную квартиру. Знаю что перепланировку надо узаконить, но можно ли паралельно решить вопрос о выдели доли в коммуналке в отдельную квартиру.

Соседке принадлежит 41/77 на праве общей долевой собственности в коммунальной квартире, а мне 36/77.Собирается подать в суд на основании ст. 252 ГК РФ на право выдела своей доли из общего имущества о признании моеё доли незначительной и выкупа по рыночной стоимости. Какие перспективы у соседки?

У меня такой вопрос: у нас есть комната 17 квМ в коммунальной квартире, одна доля моя, другая у сестры, она недееспособная, живет в интернате. Хочу продать комнату и купить дом, в доме печное отопление. В новом доме я выделю так же ее же долю. Разрешат ли мне продать комнату? Буду очень благодарна за ответ.

В долевой собственности в 4 х комнатной коммунальной квартире я и трое не совершеннолетних детей, 3 комнаты наши, а четвертая комната на девушке в собственности. Если ли такой документ по которому я могу отписать одну комнату или долю, другому человеку если двоим детям отец выделит доли в другой своей квартире я не замужем. Может он называется договор на сделку и заверяется у нотариуса, когда я буду продавать квартиру я выделю одну комнату другому человеку или продам или методом дарения, имеет такой договор какую ни будь силу.

Хочу продать комнату в коммунальной квартире, собственники несовершеннолетние дети. Опеку я прошла, дали добро, выделю им долю в другом месте. Вопрос, могу ли я продать комнату не оповещая соседей письмами, через нотариус, а продать эту комнату (точнее сделать дарением другому покупателю)?

В пяти комнатной коммунальной квартире приватизированы две комнаты одной площадью на двух собственников в равных долях, при этом я проживаю с несовершеннолетним ребенком в комнате большего метража, выдел в натуре суд не сделал, с ответом это невозможно, но определили право пользованием, у меня большая комната, у брата маленькая. Брат скончался в 2015 году, в права вступила несовершеннолетняя дочь, и вот нынче ей 18, долю хочет продавать, на их доле имеются долги. Вопрос-Если я буду выкупать эту долю, то на продажу мне выставят 1/2 или метраж той комнаты вместе с МОП? И как быть уверенной что тебя не обманут?

В коммунальной квартире (3 х комнатной), 2 комнаты приватизированы разными собственниками, одна в муниципальной собственности.

Втроем мы сделали проект перепланировки с присоединением мест общего пользования. В результате которого получается 2 квартиры с СУ внутри помещения, а у одной комнаты СУ через коридор. В отделе перепланировки мне сказали взять согласия всех собственников жилья, т.к. я еще захватил участок коридора. Согласия собственников получил, кроме Управления муниципальной собственности. Они говорят что выдел в натуре доли права в общей собственности запрещен. Хоть до этого согласовали перепланировку комнаты которая принадлежит им. Теперь они говорят что такая перепланировка СУ невозможна, т.к. это тоже выдел в натуре доли права в общей собственности. Подскажите можно ли выйти из этой ситуации в нашу пользу.

1 - Доля соответствует 1 комнате.

2 - Заключение эксперта БТИ о наличии такой возможности - есть.

3 - В квартире более 5 комнат, следовательно она считается коммунальной.

Объект на 2 этаже, отдельный вход прямо с улицы отсутствует, но есть из общего коридора, который естественно ведет в подъезд и на улицу.

Как убедить судью, что выдел всё же возможен?

Все что пока нашли из суд. практики это, выдел касаемый - участка, дома, но не видим выделения внатуре касаемо квартир.

Новую коммуналку мы не образуем - квартира уже коммуналка (6 комнат с разными жильцами, не родственниками)

В городе много ранее образованных "выделенных с отдельным номером" комнат, можно ли и сегодня по суду выделить в натуре, с адресом, номером комнаты в свидетельстве и т.д. ?

Порядок пользования жилым помещением при выделении доли в квартире

Вопрос о пользовании жилым помещением встает в тех случаях когда автономная эксплуатация выделенного жилого помещения (например комнаты в квартире) не представляется возможным необходима процедура установления порядка пользования имуществом. Такая процедура осуществляется также в тех ситуациях, когда осуществить выделение доли нельзя, а собственник выделяющий свою долю в квартире заинтересован в использовании общего имущества.

Правоотношения, возникающие при установлении порядка пользования жилыми помещениями между собственниками регулируются Гражданским кодексом.

В соответствии со ст. 247 Нражданского кодекса РФ- владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности в жилом помещении имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В тоже время следует различать исковые требования о выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли в натуре и требование об установлении порядка пользования имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц.

При выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли истцу передается в собственность определенная изолированная часть жилого помещения, соответствующая его доле, при этом собственник теряет право на остальную часть в общем имуществе (статья 252 ГК РФ).

При установлении порядка пользования каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть жилища, исходя из его доли в общей собственности. При этом право общей собственности не прекращается. И если, например, речь идет о собственном доме, то выделение в нем доли вполне реально, гораздо сложнее выделить такую долю владельцу общей собственности на приватизированную квартиру.
Верховный суд, рассматривавший эти вопросы, указал, что это допустимо только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Естественно, что выделить долю в квартире в обычном многоэтажном доме невозможно, так как провести перепланировку с оборудованием не только отдельного входа, но и кухонь, коридоров и санузлов для каждого сособственника не сможет ни один архитектор, да к тому же ни одна компетентная организация не даст на это своего согласия. И это необходимо учитывать, предъявляя и уточняя исковые требования.
ПРИМЕР. Бывшие супруги К. и М. проживали в трехкомнатной квартире, принадлежавшей им на праве общей собственности. Между ними возник спор о разделе данного жилого помещения, в связи с чем К. предъявил иск в суд и просил суд разделить квартиру, определив порядок пользования подсобными помещениями. Решением суда за К. признано право собственности на комнату (размером 19 кв.м) и лоджию, за М. - на две комнаты (размером 14,9 и 11,4 кв. м) в спорной квартире; право совместной собственности признано за К. и М. на подсобные помещения (размером 27,6 кв. м), места общего пользования переданы в совместное пользование сторон. Заместитель генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений и направлении дела на новое рассмотрение. Судебная коллегий по гражданским делам Верховного суда РФ протест удовлетворила, указав следующее: раздел трехкомнатной квартиры на два жилых помещения невозможен, поскольку в ней нет вторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа.
Если нет возможности раздела имущества, находящегося в долевой собственности, то участник долевой собственности вправе заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. При каких же условиях суд удовлетворяет исковые требования об определении порядка пользования имуществом? Требовать установления порядка пользования вправе только сособственник имущества, находящегося в долевой собственности, наниматели жилых помещений в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, таких прав не имеют, как не могут требовать и изменения договора найма.
ПРИМЕР. Истица в интересах своих несовершеннолетних детей обратилась в суд с иском к ответчику об определении порядка пользования жилым помещением на том основании, что в квартире прописаны их несовершеннолетние дети, и просит выделить им в пользование комнату 19,9 кв.м. Но поскольку несовершеннолетние дети не являются участниками долевой собственности спорной квартиры, требования об определении порядка пользования жилым помещением были признаны судом необоснованными и отклонены. Рассматривая дела донной категории, суд в первую очередь учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом. Квартира состоит из трех комнат. Истец просит выделить ему комнату 18 кв. м. Как установлено судом, порядок пользования в квартире сложился следующим образом: истец пользуется комнатой 19 кв. м., а ответчица комнатой 18 кв. м., что сторонами в суде не оспорено. Судом было установлено, что между сторонами сложились конфликтные отношения. По мнению суда, изменение порядка пользования не разрешит возникшие конфликтные отношения между сторонами, а потому иск об определении порядка пользования в предложенном истцом варианте был отклонен.
В статье 247 ГК РФ указывается, что владеть и пользоваться имуществом, находящимся в долевой собственности, ее участники (независимо от размера доли в праве на общее имущество) могут по общему соглашению. Каких-либо ограничений относительно содержания такого соглашения законодательством не предусмотрено.

Пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия порядок пользования может быть определен в судебном порядке. Размер долей участников долевой собственности может быть изменен в зависимости от вклада каждого из них в образование общего имущества по соглашению или по решению суда.

Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности

Квартира, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них, принадлежит им на праве общей долевой собственности (п.п. 1, 2, ст. 244 ГК РФ).

Владение и пользование такой квартирой осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1, ст. 247 ГК РФ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2, ст. 247 ГК РФ).

Определение порядка пользования квартирой

Любой из участников долевой собственности вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, если сособственники не смогли достичь между собой соглашения (ст. 247 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).

Кроме того, можно обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования, если квартиру невозможно разделить или выделить из нее долю в натуре (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24, ч. 1, ст. 30 ГПК РФ).

Разрешая требование об определении порядка пользования, суд учитывает (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6; Пленума ВАС РФ N 8; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2020 по делу N 33-9973/2020):

• фактически сложившийся порядок пользования квартирой, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности;
• нуждаемость каждого из сособственников в этой квартире;
• реальную возможность совместного пользования.

В некоторых случаях суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. Такое возможно, например, если порядок пользования квартирой между сособственниками не сложился, истец в спорной квартире не проживает, размер жилых комнат несоразмерен долям, принадлежащим сторонам спора, а определение порядка пользования приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов других собственников (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2020 по делу N 33-2252/2020).

Если возможность предоставить участнику долевой собственности для проживания часть квартиры, соразмерную его доле, отсутствует, то он может потребовать у других собственников квартиры выплаты соответствующей денежной компенсации.

Изменение (перераспределение) долей в праве общей собственности на квартиру

При определенных условиях размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру может быть изменен на основании заключенного между собственниками соглашения либо на основании решения суда.

Так, участники общей долевой собственности на квартиру могут заключить между собой соглашение об изменении (перераспределении) их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2, ст. 245 ГК РФ).

Соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми участниками общей долевой собственности (п. 1, ст. 160 ГК РФ).

Оно должно содержать Ф.И.О. и паспортные данные участников долевой собственности, описание квартиры, доли в которой изменяются (адрес, кадастровый номер, площадь), основания возникновения права общей долевой собственности на квартиру, размер долей, принадлежащих каждому из участников долевой собственности, а также сведения об изменении размера долей (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В случае отсутствия согласия сособственников на изменение долей в праве общей собственности на квартиру участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (то есть при наличии согласия на это остальных сособственников) неотделимые улучшения этого имущества, вправе обратиться в суд с требованием о соответствующем увеличении своей доли в праве на общее имущество (п. 3, ст. 245 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).

При этом следует учесть, что удовлетворение заявленного требования возможно, только если будет установлено, что неотделимые улучшения были произведены при наличии согласия остальных собственников квартиры.

Кроме того, текущий ремонт к неотделимым улучшениям не относится (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2018 по делу N 33-53744/2018; Апелляционное определение Московского областного суда от 23.09.2015 N 33-20166/2015).

Продажа комнаты в коммунальной квартире — это процесс передачи права на жилое помещение от продавца к человеку, желающему его приобрести. Поскольку речь идет о составной части более крупного вида недвижимости, ее продажа имеет ряд особенностей.

Особенности коммунальной квартиры

Коммуналка — это жилье, состоящее из изолированных помещений, предназначенных для проживания, и тех, которые предназначены для совместного использования — санузла, коридора, кухни. У каждой комнаты есть владелец, но помимо самой комнаты он владеет еще и долей в праве на общие площади в квартире. Ее размер пропорционален площади принадлежащего ему жилья — у кого оно больше, у того и межкомнатного пространства больше.

По правилам статьи 42 Жилищного кодекса РФ, доля в общем имуществе коммунальной квартиры следует судьбе комнаты. То есть, если собственник отчуждает, тем или иным образом, свою комнату, он вместе с ней передает и долю в межкомнатной территории.

При этом он не может отдельно распорядиться судьбой межкомнатной территории, например, продать ее, не распоряжаясь своим жилым пространством.

Учитывая эти особенности, ЖК РФ, в пункте 6 статьи 42, дает хозяевам коммуналок преимущественную возможность покупки площадей друг у друга.

Таким образом, хозяин комнаты в коммунальной квартире может продать ее в любое время по своему желанию, однако прежде чем заключать сделку с посторонним человеком, он обязан предложить выкупить ее остальных хозяевам в этой квартире. И только в случае, если все они откажутся или проигнорируют его предложение, заключить договор с посторонним человеком.

Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире

Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо, и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе — ее цену.

Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.

Самыми надежными способами рассылки считаются:

● отправка телеграммой через почту России;

● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.

У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем — можно продавать недвижимость кому угодно.

Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.

Порядок отчуждения помещения в коммунальной квартире

Помимо необходимости заблаговременно извещать соседей, продажа отдельной комнаты и сопутствующей ей части совместной территории в коммунальной квартире проходит в общем порядке:

1. находится покупатель;

2. с ним проводятся переговоры, заключается предварительное соглашение, в котором участники перечисляют все важные условия и правила — по ним, в дальнейшем, будет проходить продажа. По желанию можно предусмотреть внесение задатка;

3. стороны собирают все необходимые бумаги;

4. продавец и покупатель комнаты составляют и подписывают документы. Важно помнить, что итоговые условия должны соответствовать тем, которые продавец ранее излагал в уведомлениях соседям — недопустима продажа комнаты постороннему лицу по цене меньшей, чем та, которая была предложена соседям;

5. бумаги передаются в Росреестр для регистрации собственности за новым хозяином;

6. после этого участники завершают взаимные расчеты, предмет покупки передается новому хозяину по акту приема-передачи.

Важным остается вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи комнаты.

Нотариальному удостоверению подлежат все соглашения, предмет которых — продажа доли в праве на недвижимость. Исключение составляют только ситуации, когда все сособственники одновременно продают принадлежащие им права — тогда такая форма не обязательна.

ЖК РФ в ст. 16 называет комнату в числе видов жилых помещений, таким образом, на нее может быть единоличная собственность.

В тоже время, это элемент более крупного объекта, поэтому собственность на нее может быть не правом на отдельную недвижимость, а долей в праве.

Если имеет место первый вариант — официальное удостоверение остается необязательным и можно обойтись простой письменной формой.

Во втором случае визит к нотариусу строго необходим, и без него продажа комнаты не состоится.

Отметим, что нотариальное удостоверение договора на недвижимость всегда отвечает интересам сторон и страхует от юридических рисков. Поэтому, даже если оно, в конкретном случае, не является строго обязательным, и продажа комнаты в коммунальной квартире состоится и без него, обращение в нотариальную контору все равно остается желательным.

Читайте также: