Как разменять квартиру в долевой собственности если один собственник против

Обновлено: 17.05.2024

Размен квартиры через суд может потребоваться при разъезде супругов или отделении подросших детей, а также в ситуациях, когда один из собственников нарушает правила совместного проживания, вынуждая искать варианты решения жилищного вопроса в судебном порядке. С исковым заявлением обращаются только после проведения попыток мирного урегулирования, подготовив вескую доказательную базу. Принудительному размену подлежат муниципальные и частные квартиры, если будут найдены достаточные основания.

Особенности размена по суду

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

С точки зрения законодательства, размен не представляет собой единую юридическую процедуру. Размен предполагает собой перечень действий, при которых собственники используют текущее жилье в качестве ресурса для получения 2 и более квартир или комнат для отселения или отделения друг от друга. Такие ситуации происходят, если:

Супруги разводятся;
Появляются новые семьи;
Дети хотят отделиться;
Родственники или собственники не могут поладить друг с другом.

Если собственники или жильцы не могут мирно прийти к общему решению, существует возможность принудительного обмена по суду.

Размен приватизированной квартиры через суд

Владельцы приватизированной собственности вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению, однако если оно ограничено только частью недвижимости, приходится согласовывать действия с другими совладельцами.

Если квартирой владеют двое или несколько собственников, ее могут разменивать на отдельные жилплощади согласно размеру своей доли и ее стоимости. При достижении единого мнения добровольно размениваются через договор купли-продажи или мены. Если мирных способов договориться с другими владельцами не осталось, придется обращаться в суд.

Основания для размена по суду

В следующих случаях для размена понадобится обращение в суд:

Если совместное существование становится невозможным, рекомендуется, для начала, проконсультироваться с юристом, специализирующимся в жилищном праве. Он поможет определить основания для размена и подготовит исковое заявление для суда.

Алгоритм размена в судебном порядке

Чтобы суд принял исковое заявление к рассмотрению, необходимо постараться сформулировать в нем веские основания и привести доказательства наличия законных прав для требований истца.

Алгоритм размена квартиры выглядит следующим образом:

Перед подачей иска в суд для продажи доли предстоит пройти досудебное урегулирование. Суд должен точно знать, что мирного варианта размена не предполагается.
Суд должен определить размер доли согласно действующим законодательным нормам – поровну, либо с увеличением доли участников собственности.
На основании ст. 250 ГК РФ, другим собственникам следует предложить выкуп своей части.
По истечении 30-дневного срока у инициатора размена появляется законное право на поиск покупателя на стороне и заключение стандартного договора купли-продажи.
Получив сумму за проданную долю, бывший собственник покупает жилье по своему усмотрению без каких-либо ограничений.

Если один из собственников собрался продать квартиру с целью размена на 2 и более отдельных жилплощадей, но столкнулся с противодействием остальных, следует привлечь к размену опытного в жилищной сфере юриста. Он поможет выработать оптимальную тактику действий и возьмет на себя урегулирование размена в досудебном и судебном порядке. Если установлены основания для принудительного выселения, юрист поможет выиграть дело в суде.

Нужно учитывать важное обстоятельство, которое осложняет размен личного жилья принудительно. Суд, разрешая разменивать квартиру, не будет искать покупателей и заниматься сделкой. Это придется делать инициатору размена или привлекаемым специалистам – риэлтору и юристу.

Документы для обращения в суд

Для обращения в суд понадобится подготовить пакет документации:

Паспорта, равноценные удостоверения личности истца и остальных сторон разбирательства. Для несовершеннолетних, прописанных в квартире, необходимо свидетельство о рождении.
Разрешение от отдела опеки (попечительского совета), если затрагиваются интересы ребенка.
Документы на недвижимость (долю в квартире).
Выписка из домовой книги.
Кадастровый паспорт.
Выписка из финансово-лицевого счета.
Выписка ЕГРН (свидетельство о собственности из Росреестра).
Документ, подтверждающий отсутствие коммунальной задолженности.

Дополнительно готовят перечень документов, которые подтверждают наличие прав требовать принудительного разъезда. Подготовленный пакет документации подается в городской или районный суд по месту расположения ответчика вместе с иском.

Как составить иск о принудительном размене?

От правильного составления иска и грамотной аргументации во многом зависит принимаемое решение судьи. Если требования истца соответствуют норме закона, суд с высокой долей вероятности примет положительное решение.

По вопросу принудительного размена частной собственности настоятельно рекомендуется обратиться за профессиональной юридической поддержкой.

Обязательными реквизитами иска являются:

Информация об истце, ответчике, третьей стороне (ФИО, адрес, данные о рождении, контакты);
Детали ситуации (при обращении супругов – вносят дату регистрации брака и развода, если участвуют в сделке дети – указывают их ФИО, дату рождения);
Точный адрес расположения жилплощади;
Доводы истца, почему квартира подлежит размену, со ссылкой на законодательство;
Предложения, как следует разменять жилье;
Информация об отказе ответчиков мирным способом договориться о решении жилищного вопроса;
Требования истца о принудительном размене.
Перечень приложений;
Дата и подпись истца.

Не существует одинаковых ситуаций с жильем, однако есть общие нормы и требования законодательства. При самостоятельном составлении иска следует использовать образец подобного заявления, исходя из оснований для обращения.

Советы юриста по размену приватизированного жилья

Большое значение при подготовке иска играет правильно подготовленная доказательная база. Конкретный перечень документов зависит от ситуации и повода для размена:

Развод и разъезд супругов. Перед тем, как распоряжаться жильем, супруги должны выделить доли через подписание мирового соглашения, либо в исковом порядке.
Нарушение общественного порядка, дебоширство, алкоголизм, наркомания. Чтобы суд распорядился о принудительном размене, следует доказать наличие нарушений в суде.
Разъезд с участием в сделке недееспособных и детей моложе 18 лет. Чтобы разменять квартиру в судебном порядке, на заседания приглашают представителей отдела опеки.
Размен неделимой квартиры. Если жилье слишком небольшое и размен не предполагает покупки отдельных квартир или комнат, решают вопрос через продажу объекта и распределение средств между бывшими собственниками.

Если доля одного из собственников не может быть выделена и признана судом незначительной, можно организовать принудительный выкуп оставшейся жилплощади и переоформить квартиру в единую собственность. Второй собственник получает денежную компенсацию.

Размен муниципальной квартиры через суд

Хотя квартира, предоставленная по договору соцнайма, не принадлежит жильцам, согласно ст. 72 ЖК РФ, наниматели вправе обратиться в администрацию города или района с просьбой разрешить провести размен через альтернативный обмен. Помимо разрешения администрации понадобится заручиться согласием остальных жильцов.

В ряде случаев жильцам приходится обращаться в суд и решать вопрос через принудительное выселение или отселение в связи со сносом или признанием дома аварийным.

Сложности размена муниципальной собственности

При размене неприватизированного жилья можно получить аналогичное, а это значительно осложняет возможные варианты. В России только 20% фонда жилья принадлежат государству или муниципалитету. Разменять квартиру из муниципального фонда чаще приходится самостоятельно, поскольку риэлторы крайне неохотно занимаются сделками с неприватизированым жильем – слишком много работы по согласованию, сбору документов, а перспективы неясные. Такой объем работы несопоставим с привычными тарифами на услуги риэлтора.

Алгоритм выселения из неприватизированного жилья

Если у нанимателя есть готовые варианты размена, но другой родственник, проживающий в квартире, не согласен с разменом, можно попытаться урегулировать проблему в судебном порядке.

Схема действий по размену муниципальной квартиры по суду:

Подобрать варианты расселения для себя и своих родственников.
Провести попытку согласовать вариант размена без суда, в мирном порядке.
Подготовить документы для суда на квартиры и помещения, участвующие в размене.
Подать исковое заявление, указав, что в досудебном порядке согласие не получено.
Если предложенные варианты будут сочтены приемлемым, суд согласует расселение нанимателей.
После вступления в силу судебного решения жильцу предложат переехать в принудительном порядке, не спрашивая разрешения.

Размен в судебном порядке для муниципального жилья более сложен, разбирательство может занять несколько месяцев. Найти желающих обменяться муниципальным жильем, готовых ждать столь длительный срок, не так много.

Как выглядит иск по размену жилья?

Для составления иска о размене муниципального жилья в принудительном порядке рекомендуется использовать образец.

К основным реквизитам документа относят:

Наименование суда, куда подают иск;
Сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес, контакты);
Информация о квартире, в которой проживает истец;
Обстоятельства дела, на каких основаниях понадобился размен;
Сведения о проведении досудебного урегулирования;
Ссылка на законодательные нормы, позволяющие требовать размена;
Перечень приложений, доказывающих правоту истца;
Дата, подпись.

Настоятельно рекомендуется обратиться к высококвалифицированному юристу, который поможет составить иск и подготовиться к судебному разбирательству.

Пакет документов для подачи иска

Список документации для суда определяю с учетом оснований для обращения по размену муниципального жилья.

Примерный список прилагаемых документов:

Сбор документов может занять немало времени. Чем сложнее размен и больше число прописанных жильцов, тем дольше будет длиться разбирательство и ниже шансы на благополучный разъезд после вступления в силу решения суда.

Судебная практика

Судебные разбирательства по делам о размене выиграть довольно сложно. Понадобится тщательное знание жилищного и гражданского законодательства и грамотное обоснование по иску.

Решение Фрунзенского районного суда г. Ярославль от 24 декабря 2012 г. по делу № 2-2805/2012 отказывает истцу в удовлетворении требований согласно ч. 2 ст. 91 ЖК РФ, в отношение лишенной родительских прав матери, поскольку норма, расселяющая детей от своих недобросовестных родителей, применяется только в отношении муниципальной жилплощади и не распространяется на частную собственность.

Решение Химкинского городского суда Московской области № 2-1425/2017 2-1425/2017~М-672/2017 М-672/2017 от 3 апреля 2017 г. по делу № 2-1425/2017 отказывает в удовлетворении иска к лишенной родительских прав ответчице и требовании провести принудительное размена муниципального жилья, поскольку истец не представил достаточных доказательств.

Юридические сложности

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Решать проблемы с расселением по суду жильцов муниципальных квартир, а тем более принудительным разменом собственности, по силам только опытным юристам, досконально владеющим нормами жилищного права.

Гораздо проще решать вопрос с выделением личных долей и продажей их с целью смены адреса проживания. Для муниципальных квартир проблема невозможности размена решается через приватизацию с последующим выделом своей собственности. Помощь юриста окажется бесценной, если необходимо пройти многоэтапные согласования и урегулировать споры с остальными заинтересованными лицами. Прежде, чем обращаться в суд, следует получить детальную юридическую консультацию и оценить свои шансы на успех.

Ответы на частые вопросы

У суда нет полномочий, чтобы принудить собственников к размену с переездом на равноценную жилплощадь. Суд может выселить собственника доли, если есть веские основания: если ответчик нарушает покой остальных владельцев, или необходимо принудительно погасить долг перед кредиторами.

Муниципалитет отказал в размене, сообщив, что дом подлежит капремонту. Можно ли оспорить решение в суде?

Нельзя оспорить отказ в размене жилья, если расторгается договор о социальном найме или квартирой пользуются на спорных основаниях. Непригодное, нуждающееся в капительном ремонте, аварийное жилье разменять не удастся даже через суд.

Решение муниципалитета не является окончательным и бесспорным. Если нет проблем с доказательством законного проживания в муниципальной квартире и нет нареканий к ее состоянию, можно оспорить действия муниципалитета и, заручившись постановлением суда, перезаключить новые договоры.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Верховный Суд пояснил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, должен решаться на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств

По мнению одной из адвокатов, случаи невозможности выдела доли имущества в натуре, нахождение общего имущества в ипотеке – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются бывшие супруги при разделе имущества. Другая отметила, что в рассматриваемом случае ВС разумно признал долю ответчика незначительной, поскольку очевидно, что реально выделить долю бывшему супругу не представляется возможным. Третья также согласилась с позицией Суда, поясняя, что принудительная выплата стоимости доли позволяет решать проблемы раздела общего имущества, особенно когда один из бывших супругов злоупотребляет правом, не давая согласия на выкуп.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 19 октября по делу № 3-КГ21-9-КЗ о разделе совместно нажитого имущества бывших супругов при невозможности выдела доли имущества в натуре.

Обстоятельства дела

Брак между Галиной Алексеевой и Евгением Соколовым был расторгнут 8 ноября 2017 г. В период брака супруги совместно приобрели имущество – 1/3 доли двухкомнатной квартиры. Согласно договору купли-продажи от 10 октября 2013 г. 2/3 доли в праве собственности на квартиру принадлежат Галине Алексеевой на основании соглашения о разделе супружеского имущества в предыдущем браке от 29 ноября 2004 г.

Позднее Галина Алексеева обратилась в суд с иском к Евгению Соколову о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, взыскании денежных средств, а также выплате компенсации за долю в праве на имущество. Истица указала, что ответчик не имеет существенного интереса в использовании принадлежащего ему имущества, поскольку выехал из квартиры и проживает с другой семьей, расходы на оплату жилья и коммунальных услуг не несет, а его доля является незначительной (4,7 кв. м жилой площади и 9,2 кв. м общей) и не подлежит выделению в натуре.

В ходе судебного разбирательства истица уточнила требования и просила выделить ей 1/6 доли в праве на квартиру, прекратив право ответчика в общей долевой собственности с выплатой ему компенсации в 150 тыс. руб. согласно имевшемуся в материалах дела экспертному заключению от 24 февраля 2020 г. об оценке рыночной стоимости указанной доли. Кроме того, истица просила взыскать с ответчика плату за жилое помещение и коммунальные услуги, расходы на оплату услуг представителя, оплату экспертизы и уплату госпошлины на общую сумму 125 тыс. руб.

Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2020 г. исковые требования были удовлетворены частично: бывшим супругам передано в собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру. С ответчика в пользу истицы взыскано 24 тыс. руб., а также судебные расходы в 27 тыс. руб. В выплате ответчику компенсации за долю в праве на имущество было отказано.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что спорная квартира является местом жительства ответчика и что доказательств, свидетельствующих о наличии у истицы денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества, не представлено. Суд пояснил, что денежные средства в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в обеспечение иска не вносились, а ответчик имеет существенный интерес в использовании доли в праве собственности на квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 ноября 2020 г. и определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2021 г. решение суда оставлено без изменений.

Выводы ВС

В связи с этим Галина Алексеева обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Ссылаясь на п. 3 указанной статьи ГК, Суд пояснил, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела имущества или выделе доли одного из них участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими сособственниками.

Суд подчеркнул, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом ВС обратил внимание, что выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия данного собственника.

Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, разъяснил ВС. При этом отмечается, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Верховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

Верховный Суд обратил внимание, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Обращаясь к п. 36 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6 и 8 (в ред. от 25 декабря 2018 г.), ВС отметил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Верховный Суд принял во внимание, что истица в обоснование заявленных требований указывала, что 1/6 доли жилой площади, принадлежащая ответчику, составляет 4,7 кв. м. и выделить ее в натуре невозможно, поскольку в таком случае доля ответчика в квартире будет значительно увеличена. Также истица отмечала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире только в ходе судебного разбирательства – в конце 2019 г. Кроме того, Суд обратил внимание на пояснение истицы о том, что она проживает в спорной квартире с несовершеннолетними детьми – дочерью от первого брака и внучкой и что с бывшим супругом сложились неприязненные отношения, поэтому совместное проживание в одной квартире невозможно.

ВС указал, что судами при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества правовая оценка возможности использования общего имущества, приходящегося на его долю, не дана. Ссылка суда на то, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поясняется в определении.

Обращаясь к разъяснениям содержащимся в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25, Верховный Суд отметил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. В связи с этим, пояснил ВС, суду надлежало оценить соответствие отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости его доли в общем имуществе требованиям добросовестности, однако это не было выполнено.

Верховный Суд указал: суд первой инстанции ссылался на то, что истица не представила доказательств, свидетельствующих о наличии у нее денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества. Вместе с тем, подчеркивается в определении, суд возложил обязанность на истицу представить доказательства своей платежеспособности для выплаты компенсации, что та и сделала, а именно представила выписку о состоянии вклада. Предложения суда о внесении денежных средств в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в Ленинградской области истице не поступало, а в последнем судебном заседании данный вопрос не исследовался.

Ввиду изложенного Судебная коллегия ВС пришла к выводу о наличии нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судами, и отменила их судебные акты в части требований о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, выплате компенсации за долю в праве на имущество, направив дело в данной части на новое рассмотрение в первую инстанцию. В части удовлетворения исковых требования о взыскании с ответчика платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 24 тыс. руб. ВС оставил решения без изменения.

Адвокаты прокомментировали выводы Суда

Суд отметил, что отсутствие ответа от общества на заявление о даче согласия на вступление в состав его участников не образует обязанности выплатить истцу действительную стоимость доли уставного капитала как участнику

Также адвокат добавила, что суды крайне осторожно подходят к вопросу о признании доли участника общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, поскольку такое решение будет означать лишение права на жилище. По ее мнению, вопрос отсутствия у собственника небольшой доли существенного интереса в пользовании ею – это сфера усмотрения суда, и задача представителя истца состоит в том, чтобы приложить максимум усилий для доказывания данного обстоятельства всеми доступными способами.

Адвокат отметила, что по делам о разделе наследственного имущества, где также часто имеется несколько участников общей долевой собственности на недвижимое имущество, суды гораздо решительнее выделяют жилое помещение в собственность кого-либо из наследников.

Адвокат отметила, что Верховный Суд, указывая на то, что в рамках рассматриваемой категории дел истице необходимо было представить доказательства реального наличия финансовых средств на выкуп доли, обоснованно обратил внимание, что вносить денежные средства на депозит суда необязательно.

В заключение Светлана Немчинова добавила, что законодателем не урегулирована возможность выкупа значительной доли, что нередко приводит к манипуляциям и злоупотреблением правом участниками долевой собственности.

Заявитель В.А.П. проживает в 3-хкомнатной квартире общей площадью 66 кв.м. на условиях социального найма. Вместе с ним проживает его сестра В.И.П, 46 лет со своей дочерью, 22-х лет. Квартира неприватизированная, комнаты изолированы. В.А.П. желает квартиру приватизировать и подготовил технический паспорт, но сестра согласия на приватизацию не дает и в то же время она не платит за квартиру. В.А.П. слышал, что якобы существует возможность разделить лицевые счета, а потом свою часть приватизировать для последующей продажи. Для этого он намерен съездить в Регистрационную палату, где и осуществят разделение (выделение) лицевых счетов. Необходимо пригласить техников из БТИ и осуществить выдел лицевых счетов.

Вопрос заявителя: Как можно ли разделить лицевые счета в муниципальной квартире с последующей приватизацией своей доли?

Ответ юриста

В результате беседы были уточнены обстоятельства и документы по делу, в частности, пытался ли заявитель разъехаться или договориться с сестрой о совместной приватизации для последующей продажи и приобретения отдельного жилого помещения; кто является ответственным квартиросъемщиком в настоящее время, была рассмотрена копия поквартирной карточки.

Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Согласно п. 2 ст. 62 ЖК РФ самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, с 01 марта 2005 года (вступление в силу Жилищного Кодекса РФ) действующее жилищное законодательство не предполагает разделение лицевых счетов.

Ранее ст. 86 Жилищного кодекса РСФСР закрепляла право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением. Действующий Жилищный Кодекс РФ содержит ст. 82, которая предусматривает изменение договора социального найма жилого помещения. Но у нее принципиально иное содержание. Она регламентирует возможность объединения нескольких договоров социального найма при соединении граждан, проживающих в одной квартире, в одну семью; а также устанавливает принцип замены нанимателей.

Из слов В.А.П. следует, что ранее ответственным квартиросъемщиком был его отец, но после его смерти пока никто.

Все члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность и обязаны своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги (ст. 31, п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Как ранее было сказано, сестра В.А.П. и ее дочь не вносят плату за наем и коммунальные услуги. Если оплата не вносится свыше шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14).

Поскольку оплату в данном случае разделить невозможно, В.А.П. нужно оплачивать жилищно-коммунальные услуги целиком, а потом взыскивать с сестры и ее дочери их доли в порядке регресса, поскольку должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (п. 1 ч. 2 ст. 325 ГК РФ).

Из сложившейся ситуации существуют следующие пути выхода.

Во-первых, это обмен жилья. Согласно ч.1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Таким образом, В.А.П. нужно будет подыскать несколько вариантов обмена жилья, а потом при недостижении согласия с сестрой, обратиться с иском в суд, с требованием о принудительном обмене жилья.

Во–вторых, В.А.П. нужно попытаться договориться с сестрой дать согласие на приватизацию квартиры в равных долях, а потом продать свои доли и разъехаться. При этом необходимо помнить о преимущественном праве покупки другими участниками долевой собственности ст. 250 ГК РФ. В случае если согласие на приватизацию сестра даст, но в дальнейшем возникнут споры о порядке пользования квартирой или о том кому принадлежит та или иная комната, можно определить порядок пользования квартирой в соглашении, которое заключается в письменной форме (ст. 247 ГК РФ). В случае недостижения согласия о порядке пользования имуществом В.А.П. вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования имуществом (квартирой). Образцы исковых заявлений распечатаны и переданы заявителю.

Таким образом, приватизировать квартиру без согласия сестры В.А.П. не сможет. Жилищное законодательство с 01.03 2005 г. разделение лицевых счетов, то есть заключение отдельного договора найма не допускает, поэтому доводы В.А.П. о том, что после поездки в Регистрационную палату ему разрешат разделить (выделить) лицевые счета являются несостоятельными. При условии, что оплата по договору социального найма не разделяется на доли, В.А.П. нужно оплачивать жилищно-коммунальные услуги целиком с учетом доли сестры и ее дочери, чтобы потом с них взыскать задолженность в судебном порядке в порядке регресса согласно п. 1 ч. 2 ст. 325 ГК РФ. Кроме того, в данной ситуации возможен обмен жилья согласно ч.1 ст. 72 ЖК РФ, а при отказе сестры и ее дочери согласия на обмен жилыми помещениями он может быть оспорен заявителем в судебном порядке по правилам искового производства (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ). Учитывая, что проживание с сестрой в одной квартире заявителю затруднительно, нужно попытаться договориться с сестрой дать согласие на приватизацию квартиры в равных долях для последующей продаже своей доли любому лицу, не забывая при этом о преимущественном праве покупки другими участниками долевой собственности ст. 250 ГК РФ.

Семья журналистки Ксении Троицкой оказалась в ситуации, когда один из владельцев квартиры не принимал участия в её содержании и не давал согласия на продажу. Им пришлось обратиться в суд, чтобы признать долю сособственника незначительной. Вот как это происходило.

Наша история

Моя свекровь — младшая из троих детей. Её семья жила в трёхкомнатной квартире. В 1972 съехала её старшая сестра, за ней брат. И свекровь осталась с родителями.

После смерти матери в 1991 году квартиру приватизировали на троих: отца, свекровь и её сына (моего мужа). Другие дети не принимали участия в приватизации. В 1997 отец умер и завещал свою часть квартиры свекрови, так как она ухаживала за родителями. Брат и сестра отказались от наследства: они имели жильё.

Через несколько месяцев свекровь узнала, что старшая сестра, несмотря на отказ, оформила долю в квартире. В анамнезе у неё группа по инвалидности из-за онкологии. Это дало ей возможность воспользоваться правом на обязательную долю в наследстве. Согласно ст. 1149 ГК РФ нетрудоспособные по возрасту или болезни дети получают часть имущества наследодателя независимо от того, что написано в завещании. Доля старшей сестры составила 2/27.

С 1997 свекровь неоднократно обращалась к сестре с просьбой продать ей долю. Та отказывала или просила 1 000 000 ₽, что превышало рыночную стоимость доли в 5 раз. С 1972 в спорной квартире она не проживала, не прописана, не платила коммунальные услуги и не приходила, в том числе к родителям.

В 2015 году муж подарил мне часть своей доли в квартире, сособственников стало четверо. В квартире никто не проживает, бремя по содержанию несём мы с супругом. Договориться с сестрой свекрови о продаже доли или квартиры до 2019 года не удалось. Пришлось подавать в суд, чтобы выкупить её долю принудительно.

В тексте свекровь называю истцом, её сестру — ответчиком, нас с супругом — третьими лицами по делу.

Когда можно идти в суд

Верховный суд России разрешил в исключительных случаях собственникам больших долей выкупать долю собственников меньших долей.

Чтобы выкупить у сособственника долю, должны совпасть три условия.

1. Доля сособственника незначительна, и её нельзя выделить в натуре

Если у участников долевой собственности не получилось договориться, то согласно пункту 3 статьи 252 ГК РФ заинтересованный сособственник вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

На 2/27 доли ответчика пришлось 6,2 м 2 общей площади и 3,4 м 2 жилой. Учитывая общую площадь квартиры в 62,5 м 2 , закон даёт право признать долю незначительной.

Выделить долю в натуре в нашем случае невозможно. В квартире три комнаты: 20, 18, 9 м 2 : они больше площади, принадлежащей ответчику.

Предположим, ответчик заселится в комнату 9 м 2 . Но он вправе размещаться только на площади 3,4 м 2 , иначе нанесёт ущерб имуществу других сособственников, которые не давали согласия на его использование. К имуществу относятся напольное и настенные покрытия, двери, мебель и прочее.

То же касается нежилой площади. Остаток в 2,6 м 2 делится между кухней, санузлом, кладовкой. Нельзя закрыть сособственнику доступ к туалету и кухонной плите, но запретить купаться в ванной — легко. Существовать в таких условиях нельзя, поэтому выдел доли в натуре невозможен.

План квартиры, из-за которой шёл спор

Фото: Ксения Троицкая

Однако если изолировать жилую комнату и провести туда коммуникации, выделить её как отдельный объект права реально. Тогда совокупность условий для удовлетворения иска будет потеряна. Это в основном относится к частным домам, а не к квартирам. Сделать подобную перепланировку на 8 этаже многоквартирного дома практически невозможно.

Примерно так должна выглядеть доля, выделенная в натуре

Фото: сайт OLX, удалённое объявление

2. Доля собственника не представляет для него существенного интереса

В нашем случае сособственница не имела притязаний на квартиру почти полвека. Она не пыталась заселиться, не хранила личных вещей и не оплачивала коммунальные услуги. По словам судьи, достаточным сроком при оценке отсутствия интереса считается 3 года.

Отсутствие интереса нужно доказать истцу. На заседание мы пригласили соседку. Она подтвердила, что не видела ответчика с момента её выезда из квартиры в 1972 году.

3. У собственника другое жильё

Истец должен доказать, что у ответчика есть жильё в собственности.

На собеседовании судья сказала, что прикладывать выписки необязательно. Запрос на имущество ответчика суд делает самостоятельно. Но я не рекомендую надеяться на это. На заседании выяснилось: суд забыл сделать запрос, и наша выписка, приложенная к делу, сыграла ключевую роль в том, что заседание не перенесли за недостатком доказательств.

Как обращаться в суд: пошаговая инструкция

Решите, хотите ли вы уладить вопрос в досудебном порядке.

Вы готовы решить вопрос без суда

Позвоните ответчику или встретьтесь с ним. Попробуйте договориться устно.
Напишите ответчику письмо о намерении купить долю и предложите условия. Форма свободная. Отправьте заказным письмом. Выждите 10 дней: если ответчик не получил письмо, получил и не ответил или ответил отказом, обращайтесь в суд. Судьям импонируют люди, пытающиеся решить вопрос самостоятельно.

Вы имеете причины, чтобы решать вопрос только в суде

Информация об обязательном досудебном урегулировании отсутствует в статье 252 ГК РФ — основной статье, на которую опираются дела о принудительном выкупе. Ответчик не сможет апеллировать к этому факту , поэтому подавайте в суд тайно, если считаете нужным.

Мы не прибегали к досудебному урегулированию по нескольким причинам.

В последнем разговоре ответчик обещала подарить долю третьему лицу, чтобы сделать жизнь истца невыносимой. Если она передаст долю взрослому человеку, мы сменим ответчика. Это потеря времени и денег на уплату пошлины, ожидание нового суда. Если же она подарит долю несовершеннолетнему, выкуп не состоится. Суды почти всегда встают на сторону ребёнка в спорах с недвижимостью (нюансы таких дел не имеют отношения к теме статьи и рассматриваться не будут).

Ещё одна причина нашего молчания в том, что если бы ответчик узнала о суде заранее, то могла бы попробовать вселиться в спорное жильё. Чтобы обозначить своё намерение на проживание в квартире, достаточно привлечь внимание соседей или прийти с участковым. Если вы не пустите сособственника в квартиру, участковый составит акт, с которым ответчик отправится в суд и докажет, что хотел жить на своих метрах.

Если же ответчик попытается прорваться в квартиру после того, как дело наберёт ход, то это уже сыграет против него. Будет очевидно, что интерес к жилью вызван фактом суда.

То, что мы не пытались урегулировать спор мирно, не повлияло на решение суда.

Оцените стоимость жилья и вычислите стоимость доли сособственника.

Независимая оценка жилья

Обратитесь в любую компанию, которая занимается оценкой недвижимости и выдаёт отчёты для суда. Стоимость услуги — от 4000 ₽ в регионах и от 6000 ₽ в Москве. Если попадёте на акцию, уложитесь в 2500 ₽. Срок — 4–12 дней.

Стоимость жилья по итогам оценки совпадает с рыночной или может быть ниже.

Кадастровая стоимость

Разделите кадастровую стоимость на общее количество долей и умножьте на долю ответчика. Это и будет компенсацией.

Расчёт из кадастровой стоимости невыгоден, когда она превышает рыночную. Вы самостоятельно решаете, какой вариант для вас предпочтительней.

Мы воспользовались этим способом по нескольким причинам:

Ранее ответчик просила 1 000 000 ₽. Мы знали, что стоимость доли по оценке независимой экспертизы её не устроит, так как будет существенно ниже. Значит, она подаст ходатайство о судебной экспертизе, которое судья удовлетворит согласно статье 79 ГПК РФ.
Если суд принимает сторону ответчика, мы обязаны оплатить расходы на судебную экспертизу (статья 98 ГПК РФ).

Так мы сэкономили время и деньги.

Выбрать самую дешёвую ипотеку

Составьте исковое заявление. Чем проще и короче обращение к суду, тем больше шансов, что его быстрее рассмотрят и не запросят дополнительных данных.

Признать долю ответчика незначительной.
Обязать вас (истца) выплатить ему (ответчику) компенсацию за его долю.
Признать за вами право собственности.

Корректных шаблонов исков по этой категории дел в интернете нет. Я обратилась к юристу: 4000 — исковое и ходатайство, 800 — консультация по телефону.

Мы просили суд принять меры по обеспечению иска, то есть наложить запрет на любые регистрационные действия в отношении спорного имущества. Суд удовлетворил ходатайство: во время разбирательства все сособственники не имели права распоряжаться квартирой, в частности, дарить свои доли.

Ходатайство составлять необязательно: его наличие зависит от ваших отношений с ответчиком.

При этом продать долю ответчик сможет даже без ходатайства. Действует закон о праве преимущественного выкупа ( статья 250 ГК РФ ). Ответчик в первую очередь обязан письменно предложить другим собственникам выкупить долю. После отказа — продавать по цене не выше той, которую назначил другим сособственникам. Любую сделку, которая проходит не по этому сценарию, можно оспорить в суде.

Сумма госпошлины разная для разных исков.

От госпошлины освобождаются люди с инвалидностью, пенсионеры и прочие лица платят полную стоимость.

Теперь соберите документы и распределите по пакетам.

Оригинал квитанции об оплате госпошлины. Не забудьте сделать себе копию.
Исковое заявление.
Ходатайство о принятии обеспечительных мер.
Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца. Сделайте копии всех квитанций, в том числе за газ, капитальный ремонт и свет.
Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
Выписка из ЕГРП на имущество ответчика, чтобы доказать наличие в его собственности жилья.
Копии паспортов истца и третьих лиц (сособственников).
Копия кадастрового паспорта на жильё. Кадастровый паспорт должен быть у вас с момента приобретения жилья. Если вы потеряли его, обратитесь в ближайшее МФЦ для восстановления. Цена — 200 ₽.
Почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем ответчику и третьим лицам.
Опись пакета — 2 шт.

Для ответчика:

Исковое заявление.
Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца.
Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
Копия кадастрового паспорта на жильё.

Для третьих лиц:

Исковое заявление.
Ходатайство о принятии обеспечительных мер.
Ксерокопии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние три месяца.
Выписка из ЕГРП на спорное имущество.
Выписка из ЕГРП на имущество ответчика.
Копия кадастрового паспорта на жильё.

Первый пакет отнесите в районный суд, к которому прикреплено спорное имущество. Предварительно снимите копии с документов и храните у себя. Они понадобятся на случай форс-мажора (например, суд потеряет). Попросите секретаря поставить отметку о приёме документов на вашем экземпляре описи. В к анцелярии суда можно заполнить документ о согласии получать СМС: вместо бумажных уведомлений будут приходить СМС о движении дела. Это бесплатно.

Через 5 дней суд примет дело к производству.

Отправьте заказные письма с документами ответчику и третьим лицам. Стоимость — 70–100 ₽. Если известно несколько адресов ответчика, отправляйте на все.

Что касается третьих лиц, отправлять им письма нужно, даже если живёте с ними в одном доме. Каждому сособственнику — личное письмо. В суд надо передать столько квитанций об отправке, сколько собственников у квартиры, не считая вас.

Следите за движением дела. Через 5 дней проверьте на сайте суда, принято ли оно к производству. Если информации нет — позвоните в канцелярию и поинтересуйтесь результатом.

Если пришло СМС, узнайте отдельно судьбу ходатайства. Спустя неделю мы выяснили, что обеспечительные меры по иску не приняты, так как суд потерял документ. После звонка суд удовлетворил ходатайство в течение суток.

Как проходит собеседование

Когда дело уходит в производство, информация о его движении обновляется на сайте суда.

Задержка обновления до 48 часов

Перед заседанием участников процесса приглашают на собеседование. Вы имеете право не приходить: судья на предварительной беседе должен изучить материалы дела, попробовать склонить стороны к мировому соглашению или запросить доказательства. Об этом вы и так узнаете из письма, которое суд направит вам, ответчику и третьим лицам.

Мы пришли на собеседование в полном составе: я, супруг и свекровь. Ответчик не явилась. Разговор шёл в кабинете судьи, протокол не вели. Судья выслушала нашу версию событий и спросила, есть ли у нас деньги на компенсацию ответчику.

Я была готова к вопросу, поэтому предъявила выписки с карты , на которых видно, что остаток на счёте покрывает размер компенсации и позволяет несколько месяцев безбедно жить. Некоторым судьям важно, чтобы истец отдавал не последнее: перед тем, как сделать выписку, положите на счёт больше денег. Суду неважно, кто конкретно предъявляет деньги — истец или третьи лица. В нашем случае очевидно, что истец — пенсионер и выплата осуществляется за счёт средств детей.

Как внести обеспечительный платёж

Судья попросила до первого заседания перевести деньги на депозит суда ( статья 327 ГК РФ ). Намекнула, что это не обязательно, но многое скажет о наших намерениях. Когда я изучала вопрос, столкнулась с тем, что суды неохотно дают добро на внесение денег на депозит и отказывают тем, кто хочет положить добровольно. Узнавайте ситуацию в вашем суде самостоятельно, но будьте готовы к такому варианту событий.

Если суд откажет в обеспечении платежа или вы не захотите вносить деньги, варианты следующие:

Отвозить квитанцию в канцелярию суда не надо. На заседании заявите ходатайство о приобщении её к делу.

Как проходит суд

На заседании сторонам и свидетелям дают высказаться. После судья удаляется для принятия решения.

Судья посчитала основания для удовлетворения нашего иска вескими, суд мы выиграли. Для обжалования решения суда ответчику дают 30 календарных дней. После решение вступает в законную силу.

Как снять обеспечительные меры с квартиры

Если вы не ходатайствовали об обеспечении иска, то на 31 день забирайте решение суда и идите с ним в МФЦ. За внесение изменений в ЕГРН заплатите 2000 ₽.

Если ходатайство было, придётся пройти ещё одно судебное заседание. На 31 день подайте в канцелярию заявление о снятии обеспечительных мер. Напишите его в свободной форме, указав номер дела, участников процесса, дату, когда решение вступило в силу. В заявлении попросите снять с квартиры запрет на регистрационные действия.

Проследите, чтобы на заявлении поставили отметку о принятии

Фото: Ксения Троицкая

Суд назначит новое судебное заседание: вам, третьим лицам и ответчику придут СМС-оповещения с датой (или повестки, если не подключали услугу). Приходить на заседание не нужно. Однако моя свекровь на всякий случай сходила. Ей сообщили, что запрет снимут в течение 15 дней с момента вынесения судом решения.

Как ответчику получить деньги с депозита

Вам не обязательно заниматься этим вопросом — ответчик сам найдёт решение.

Сколько стоило судебное разбирательство

Я убеждена, что подготовиться к суду можно самостоятельно. В нашем случае реально было обойтись без искового от юриста, но я решилась на него для подстраховки.

Наши расходы составили:

Итого: 12 900 ₽.

Компании и частные юристы предлагали сопровождение дела без присутствия в суде за 25 000–35 000 ₽. С представлением в суде (не более двух заседаний) — от 50 000 ₽. Экономия налицо. Потраченное на подготовку время — около 70 часов с учётом чтения материалов дел, консультации, посещений суда.

Действуйте сами — требование опирается на единственную статью , трудностей в его подготовке нет.

Читайте также: