Как продать часть земельного участка находящегося в собственности соседу

Обновлено: 07.05.2024

Что такое долевая собственность на земельный участок

Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.

Особенности продажи участка, если он в долевой собственности

Казалось бы, владея пусть и частью земельного участка, собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом как его душе угодно, однако не все так просто. Рассмотрим основные сложности, которые поджидают на пути продажи долевой собственности участка.

1. На основании ст. 246 ГК РФ, если участок принадлежит вам на праве долевой собственности, распоряжаться им возможно только с согласия всех участников.

Согласие сособственников является решающим фактором в определении легитимности сделки купли-продажи доли в праве на земельный участок. При этом не редкость случаи, когда получить такое согласие не представляется возможным по ряду причин. Неужели ситуация становится патовой? Нет, законом предусмотрен выход из подобных ситуаций, правда займет он чуть больше времени, чем подписание согласия на сделку и вытекает данное решение из следующего пункта.

2. На основании ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли земельного участка принадлежит остальным участникам долевой собственности.

Иными словами, продавец должен в письменной форме известить всех остальных участников долевой собственности на земельный участок о намерении продать свою долю, с указанием в таком уведомлении цены и иных условий продажи.

Важный момент: цена и условия продажи должны быть идентичными, поскольку в случае продажи доли участка другому лицу, например за меньшую сумму, участники долевой собственности будут иметь полное право обжаловать такую сделку и признать ее недействительной.

Если в течении месяца сособственники не изъявят желания приобрести такую долю земельного участка или направят письменный отказ, продавец имеет полное право продать ее любому иному лицу.

4. Согласно ст. 37 ЗК РФ земельный участок, подлежащий купли-продаже должен пройти государственный кадастровый учет.

Выдел участка из долевой собственности

Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.

Как продать участок, если он в долевой собственности

По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: "как продать участок, если он в долевой собственности". После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:

заявление;
документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
квитанция об оплате госпошлины.

Конечно, каждая ситуация индивидуальна, и данный список может быть продолжен. Как показывает практика, даже на портале Госуслуг (ссылка) представлен далеко не исчерпывающий перечень (каждый раз требуется донести что-то новое, свежее, заверенное и т.д.).
Если не хотите тратить личные ресурсы, стоит задуматься о делегировании данного вопроса грамотному специалисту, если же такой возможности (или желания) нет, то запаситесь терпением (общение с госструктурами то еще удовольствие), в результате у вас все получится, ведь невыполнимых задач не бывает!

Моя тетя (пожилой человек, 88 лет) продала часть своего земельного участка в Казани соседу (его участок прилегает к участку моей тети). До продажи участок земли (из которого часть была продана соседу) не находилась в ее собственности. Земля перешла к тете по наследству (бывшие собственники все умерли). Вопросом межевания (оформлением в собственность) и размежевания (продажей соседу) занимался реэлтор (потом как оказалось она находилась в сговоре с покупателем) на основании оформленной доверенности). Сосед уговорил продать 7 соток прилегающей к его участку земли. После продажи и оформления бумаг оказалось, что у покупателя вместо проданных 7 соток фактически 8.5 соток (мною произведен обмер проданного участка). То есть межевание и размежевание на наш взгляд оказалось проведено неправильно. При этом размежевание производилось не со стороны соседа-покупателя, а со стороны моей тети.

У нас с соседями смежные участки. Наша земля оформлена в собственность, их нет. В ближайшее время они начинают процедуру оформления земли в собственность. Соседи готовы продать (даже отдать безвозмездно) мне часть своей земли-1,3 сотки. Подскажите пожалуйста как грамотно оформить сделку.

По наследству досталась квартира в двухквартирном доме, не могу продать ее,потому что земля не приватизирована (сосед отказывается свою часть земли приватизировать) а без земли люди покупать не хотят. Как приватизировать свою часть земли? Куда обращаться поэтапно? Дому более семидесяти лет, границы по земле и двору существуют столько же.Будущие покупатели хотят сделать новые постройки, потому что дом в аварийном состоянии, и боятся, что не разрешат строить на неприватизированном участке.

У меня имеется половина дома на участке где еще два соседа. Земля тоже разделена на троих, но моя часть не приватизирована. Могу ли я продать свою половину дома, которая оформлена как моя собственность без земельного участка?

Наш дом в выделенных долях с соседом, а земля общая. У каждого есть свидетельство о гос. регистрации, где указана вся площадь земельного участка без долей. Как сосед может продать свою часть земли (с домом все понятно, он продает свое долю), чтобы я не пострадала? Спасибо.

У нас с соседом долевая собственность на дом-у меня 3/5 а у соседа 2/5. Земельные участки его и мой имеют разные кадастровые номера. Часть земли была в собственности, а часть в аренде. У соседа также. То есть всего 4 кадастровых номера-2 его и 2 мои. В 2013 году я решил продать свою долю дома. В связи с чем я через земельную палату провёл межевание своего земельного участка. Регпалата выдала мне розовое свидетельство о праве собственности на землю соеденив участок в аренде в собственности. То есть сейчас это участок с одним кадастровый номером. Я в срок уплачиваю земельный налог. Сосед много лет не платил ни арендной платы, ни налог. Сейчас начал оформлять свою землю в собственность, но ему администрация города отказывает в оформлении земли в собственность. Сосед готовит исковое заявление в суд на признание Моего свидетельства на землю Незаконным. В исковом заявлении меня хочет указать как Третьей стороной. Могут ли отменить Моё Свидетельство о праве собственности на землю? Что мне делать. В этой ситуации?

Полдома приватизировано на четверых (на меня, жену и двух сыновей). Сыновья там прописаны, но мы с женой нет. Никто из нас там не живет. Приусадебный участок разделен на две равные части и наша половина оформлена на меня, а у соседа земля не оформлена (если оформлена, то без моего участия), у него есть только право собственности на полдома. Сосед хочет продать свою половину дома. Вопрос: Как помешать ему продать его половину? (От меня требует сильно завышенную сумму за полдома. Можно ли оформить землю (вторую часть участка) на сыновей?

Сосед по участку хочет передать нам часть земли кусочек где-то 3 х 3 чтобы выровнить забор но продать или подарить он неможе потому что слишком маленький кусок как правильно оформить передачу этого кусочка земли?

Участок соседа с обременением и залогом наложен на мой, в собственности моя земля с 2008 г и подтверждено свидетельство м о регистрации права собственности. Как оформить межевой план новый своего участка, если у соседа ошибка в оформлении: его участок на части моего участка и главное нужно продать участок свой. Перед продажей обнаружено наложение на мою землю. Росреестр отказал в регистрации межевого плана мне.

В четырехквартирном доме сосед продает квартиру, и участок земли находящийся в собственности у него и примыкающий к дому я бы хотел чтоб часть участка он продал мне а не новому владельцу, (по хорошему не получается) ВОПРОС: как я могу повлиять с юридической точки на его мнение и принудить продать участок мне?

Дом оформлен как отдельные квартиры, а земля под домом в долевой собственности. Может нужно будет соседу мое согласие на продажу? При этом можно на него этим надавить?

Мой участок выходит на дорогу (частная собственность соседей). Другого выезда кроме этой дороги у меня нет. Вся эта дорога, это частные участки собственников, проживающих по этой улице, они заключили между собой сервитут на общее пользование этими кусками земли как дорогой. Соседи, что на против моего участка сказали, что за определенную плату они готовы продать мне часть от этого участка (дороги) ,чтобы я могла законно заезжать к себе на участок. Но продать они вряд ли смогут из-за сервитута, мы думали что подойдет другой вариант: оформить у нотариуса право пользование 1/2 долей их участка (этого куска дороги), я позвонила нотариусу, она сказала что такие сделки не заключают у нотариуса, если эти соседи продадут свой участок, для новых владельцев этот документ (соглашение) не будет являться основанием разрешить мне проезд к моему участку и они могут запретить мне проезжать по их земле. Вот такая ситуация. Каким образом можно решить данный вопрос - узаконить проезд к моему участку?

После смерти родителей мы с братом вступили на правах наследования в право собственности на одну треть домовладения. Две трети принадлежит соседу и его умершей матери (в право собственности на её долю он уже 15 лет не вступает, являясь единственным наследником). Границы наших участков определены давно, стоит забор, въезды и входы отдельные, на разные улицы, т.к. дом угловой и даже почтовые адреса разные. Мы попытались продать свою часть дома, но земля не в собственности. Сосед ведет отшельнический образ жизни, живет один, о чем-либо поговорить с ним невозможно, он не в себе.. Пытались обратиться в суд, но все сводится к приведению документов соседа в порядок. Как нам быть? И возможна ли приватизация нашего участка земли, если она составляет 2,3 сотки? Общая площать участка 6,3 сотки? Дому соседа уже 90 лет. Нашу часть дома отец в 1986 году снес, и построил новый дом в тех же границах и оформил. Мы с братом выросли в старом доме, там жили еще наши бабушка с дедом. Можем ли мы расчитывать на бесплатную приватизацию земли под нашей частью дома?

Между моим земельным участком в деревне и участком соседа всегда был пожарный проезд.\Мы делали межевание и выделили свой участок не нарушая границ, не меняя его форму (вид) оставив пожарный проезд. На днях сосед без моего присутствия сделал межевание части своего участка (усада) для того чтобы продать не нужную ему часть. В процессе межевания забрал пожарный проезд на этой части участка. На мой вопрос ответил, что на усаде никогда не было пожарного проезда. Бабушка мне говорила, что пожарный проезд был сделан вдоль всего участка земли включая и усад, т.к. наш дом стоит в глубине земельного участка, а не по красной линии, как у всех в деревне Подскажите, пожалуйста, как называется документ и где его можно получить, чтобы посмотреть наличие пожарного проезда между земельными участками?

Наши соседи зашли на наш участок без разрешения и вырубили растительность в метре-полтора от забора, в том числе и на грядках. Говорят собираются забор чинить. Забор они установили до того как мы начали жить на участке. И он чинится действительно с нашей стороны участка. Но мы считаем что забор не нуждается в починке на данный момент - в нём нет прорех, он выглядит добротно и крепок. Соседи заставляют нас вырубить растительность вдоль остальной части забора чтобы его чинить. Законны ли действия соседей? Если они будут чинить забор теперь каждый год, то мы не сможем сажать растения на полтора метра от забора, ведь они в любой момент придут его чинить. Соседи просят продать им эту часть земли, мы не соглашаемся, возможно они так пытаются отомстить или заставить продать землю. Как мы можем предотвратить появление соседей на нашем участке - построить свой забор в плотную? Или нам придётся ремонтировать забор за свой счёт когда они того пожелают?

Так-же из общения с соседом становится понятно, что его все устраивает как есть.

Хочу продать участок. В настоящий момент он сложной конфигурации. В свое время при приватизации нам не разрешили приватизировать его целиком (он был более правильной формы), поскольку на момент приватизации было снесено капитальное здание на части участка. Сейчас там муниципальная земля. Сосед также желает продать свой дом, но у него земля вообще не приватизирована и с нашим участком на кадастровой карте составляет единое целое как муниципальная земля. Как нам действовать?

Могу ли я, учитывая, что нормально не могу договориться не с одним из соседей ни о чём, снести свою посередине 1/3 часть дома, огородить участок, и построить себе отдельный небольшой дом на этом месте и части прилегающей земли. Земля, под моей бывшей квартирой посередине, и 4 сотки рядом, в собственности. И сколько я должен отступить от границ оформленной земли, если в самой узкой части квартиры расстояние всего около 2,5 метра. И ещё, я ветеран труда с небольшой пенсией, 74 года, а новый сосед, справа, бывший беспредельщик из 90-х, совладелец солидного торгового центра в городе, силы, мягко сказать, неравные. Большое спасибо.

У меня возникла такая проблема. Я в 2000 году купил Полдома без оформления земли. Большая часть земли принадлежала бывшей хозяйке данного половины дома у которой я купил данную половину дома. Сейчас я решил продать свою половину и провожу узаконение земли. И теперь только выяснилось, что соседи не согласны со своей частью земли и хотят претендовать еще на определенную долю земли с моего участка. Данное пользование землей перешло от продавца ко мне, что указано в договоре купли-продажи "Одновременно с переходом права собственности на долю в праве собственности на жилой дом к покупателю, переходит право пользования земельным участком, которым пользовался продавец. Продавец данным участком пользовался на протяжении более 30 лет, о чем могут потвердить многие соседи. Что мне делать, если при подписании документов соседи по дому откажутся от их подписания, в связи с несогласием в распределении долей земли. Буду очень благодарен если вы ответите как можно быстрее.

С уважением Дмитрий.

Дом на 2 хозяина, 2 квартиры. Купили 1 квартиру. Наш участок не в собственности. Есть кадастровый план, стоит на учете в госреестре. Сосед успел свою оформить в 2002 году. Но теперь мы не можем оформить свой участок, как написано что правообладатели участка, все собственники дома. Т.е. и на наш участком сосед имеет право. Не подарить нам, не продать он Нам не может свою часть. Администрация города отказывает нам в оформление участка в собственность, но основание что земля в долевой собственности. Получается сосед имеет и свой участок, и наш. Как нам оформить свидетельство на землю, или куда обратиться? Адвокаты не взялись за дело, аргументируя это тем, что суд откажет, в виду того что наши права не нарушаются.

В 52 году был куплен пол дома на участке 475 кв. м.Вскоре соседи снесли свою половину дома и построили дом в глубине участка. В 75 году по неизвестным мне причинам бабуля подарила часть доли соседям и по документам сейчас у нас 11/43 долей на дом, а у соседей 32/43.На землю доля осталась прежней 1/2 доли. Сейчас этого дома на два хозяина нет, осталась только наша половина дома. НО на руках свидетельство о гос. рег.права на долевую собственность, доля 11/43 жилого дома 84.6 кв. м.Хотя мы как купили полдома, так и живем в нем сейчас. Свидетельство на 1/2 часть земли осталось в прежнем виде. Вопрос в том, чем мы владеем на самом деле?1/2 часть земли-это понятно, а вот что с домом? Получается, что по документам у нас и стоит старый дом на два хозяина? Где мы владеем 11/43 доли? Но если на деле этого нет, значит документы недействительны? Тогда как прежние соседи смогли продать свою долю новым хозяевам? И почему мы как пользовались половиной дома, так и пользуемся по сей день!?

Разъясните следующую ситуацию будьте добры. Суть её в том, что есть участок земли не размежеванный, но поделен на доли. На участка стоит дом под одной крышей с двумя входами, на двух собственников. В помещении-1 с отдельным входом проживают шесть дольщиков, в помещении-2 два дольщика. Недавно соседи съехали, продав свою половину дома и доли в участке, третьим лицам. Остальных дольщиков ни кто не уведомлял и было проигнорировано преимущественное право выкупа. На сколько я знаю в этой ситуации нужен нотариальный отказ от покупки, что бы продать доли в участке земли третьим лицам. Как такое могло произойти и насколько это законно?

В этой ситуации ни кто остальных дольщиков не уведомлял, более того на запрос об ознакомлении с договором купли продажи, дольщики получают отказ с позиции"не ваше дело, сами делайте запрос в кадастровый палату",но там эти сведенья могут получить только участники сделки. Получается тупик.

Более того сам дом и неотъемлемая под ним земля остальных дольщиков не интересует, так как доли на него не имеют. Интересует покупка остальной части обще долевого участка. Как в этой ситуации быть оставшимся шестерых дольщикам и возможно ли выкупить только одну соседскую долю в земле из двух?

1)Какие организации удостоверяют такое соглашение и кк нам действовать, если соседи подому отказываются принять и подписать это соглашение? Земля находится в пожизненном наследуемом владении.

2)Мыхотим продать свою половину дома с землей. Как поступить, если извещение в письменной форме о продаже 1/2 части дома соседи не принимают? По какой форме составляется это извещение и кем удостоверяется?

У меня в собственности 1/2 доли участка и дома на нем. Нашелся покупатель на участок (не дольщик), который готов его купить. Зная, что приоритет покупки у 2-го дольщика я предложил ему купить и он сначала согласился, но потом всячески пытается уйти от сделки. Похоже на то, что он изначально не планировал приобрести участок, а собирался ставить палки в колеса. В связи с таким развитием событий я окончательно принял решение не связываться с дольщиком, а продать участок третьему лицу. Направлять уведомление и ждать месяц уже нет времени. Рассматриваю следующие варианты:

1. Подарить часть своей доли третьему лицу, а затем продать ему же остаток доли.

2. Оформить все договором дарения.

С документами на участок все очень сложно, а именно:

Во всех выписках из реестра на дом и на землю собственником являюсь только я (1/2 доли и дома и земли). Второй собственник (дома и земли) не установлен. Т.е. по сути я даже не знаю кого в данной ситуации уведомлять (де-юре). Де-факто вторая половина земли была приватизирована в 1991 (собственник 1/2 доли мать соседа), а 1/2 доли дома мать (собственница доли участка) подарила сыну (договор дарения). В 2002 году мать умерла и сосед до 2014 года думал, что он владелец земли, имея на руках свидетельство о регистрации права собственности на умершую мать. Завещание на землю составлено не было. Когда он стал оформлять земельный участок в собственность (1/2 доли) появилось много родственников желающих получить часть наследства. Весь 2014 год сосед проводит в судах, конца которым пока не видно. Получается, что я хочу оформить сделку, где юридически отсутствует собственник (дольщик) на землю. С домом ситуация проще: В выписках из ЕГРП его нет, но в справке из БТИ он есть.

Как мне в таком случае предпочтительней провести сделку с третьим лицом, учитывая, что сосед возможно подаст в суд? Если возможны другие варианты, то с радостью их рассмотрю.

Закон предусматривает возможность продажи любого имущества, за исключением ограниченного и выведенного из оборота. Если земельный участок может быть в частной собственности, то владелец имеет право его перепродать. Однако ситуация усложняется, если собственников несколько. Рассмотрим, как продать долю земельного участка в общей долевой собственности.

Можно ли продать долю земельного участка

Владелец имеет право распоряжаться объектами собственности по своему усмотрению. Однако для сделок с долями в недвижимости, в том числе в земельном участке, предусмотрен ряд ограничений.

Граждане имеют право владеть земельным участком не только на праве личной собственности, но и совместно с другими гражданами.

Совместная собственность делится на:

От вида владения напрямую зависит способ реализации доли. Закон предусматривает следующие особенности:

для совершения сделки объект должен быть оформлен надлежащим образом (поставлен на кадастровый учет);
если доля выделена, то владелец должен первоначально предложить выкупить ее сособственникам;
в случае отказа совладельцев от приобретения или отсутствия ответа, гражданин может продать долю третьим лицам только через 30 дней после направления уведомления (на условиях, изложенных в уведомлении).

Важно! Сделка по продаже доли земельного участка не нуждается в нотариальном удостоверении, даже если на нем расположен жилой дом. Исключение составляет ситуация, когда собственником является несовершеннолетний, а сделка совершается с согласия районного отдела опеки.

Образец уведомления о продаже доли земельного участка

Порядок уведомления сособственников установлен ст. 250 ГК РФ.

№ п/п	Действия владельца	Комментарии
1	Оформить письменное уведомление	Документ обязательно должен содержать дату вручения и сведения о цене объекта
2	Вручить его совладельцам	Необходимо выбрать способ, который позволяет зафиксировать способ передачи. Возможными вариантами является почтовое отправление или передача нотариусом.
3	Дождаться срока, установленного законом (1 месяц)	В случае получения письменного отказа, гражданин может продать долю раньше

Уведомление должно содержать следующие сведения:

данные получателя;
адрес получателя;
данные продавца;
основания возникновения права собственности;
сведения об объекте продажи;
цена доли;
дата направления.

Образец уведомления о продажи доли в земельном участке

Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка

Закон не предусматривает возможности самостоятельного распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности. Гражданин должен учесть мнение совладельцев.

Важно! Учет мнения – не означает необходимость получения согласия. Владелец просто уведомляет сособственников о грядущей сделке и предлагает осуществить выкуп. Совладельцы не могут запретить продажу доли.

Поэтому совершить сделку купли-продажи доли земельного участка возможно следующим образом:

оформление сделки между совладельцами;
совершение сделки между владельцем и третьими лицами, с согласия с сособственников;
заключение договора купли-продажи между владельцем и третьим лицом, без согласия других собственников.

Если сделка осуществляется между совладельцами, уведомление других владельцев не требуется.

Подготовка объекта к сделке

Необходимо учесть, что доля в земельном участке не является самостоятельным объектом сделки. Гражданин должен оформить объект надлежащим образом:

Выделить долю. Сособственники могут составить соглашение о выделении долей. В случае отсутствия общего мнения по вопросу долей, владельцы должны обратиться в суд. На основании соглашения или судебного решения, доли регистрируются в Росреестре.
Провести межевание. Обязательным условием является получение согласия соседей на определение границ.
Поставить участок на кадастровый учет. Межевой план предоставляется в Росреестр для постановки надела на кадастровый учет. Однако предварительно потребуется посещения надела кадастровым инженером.
Получить документы на долю, как на самостоятельный объект недвижимости. Стоимость регистрации в 2021 году составляет 350 р. Период регистрации составляет 7 дней.

Важно! При наличии на земле зданий и сооружений необходимо их надлежащее оформление. Нежилые постройки должны быть задекларированы и учтены в БТИ. Жилой дом или недостроенное здание должно быть учтено в Росреестре.

Только проведя регистрацию объекта в Росреестре, гражданин может продать долю. Таким образом, еще до продажи доли, гражданин должен получить согласие совладельцев:

В случае получения отказа, вопрос урегулируется в судебном порядке.

Продажа с согласия совладельцев

Наиболее простым вариантом является продажа объекта с согласия сособственников. Она может быть осуществлена следующим образом:

через 30 дней с момента получения уведомления, если получатель не выразил желания выкупить долю;
до истечения 30 дней, если все совладельцы направили письменные отказы от выкупа.

Пример. После расторжения брака, бывшие супруги разделили общий земельный участок. Каждый из них получил по ½ доле. Участок располагался на территории СНТ. Гражданин Р. решил продать свою долю. Бывшая супруга не была против. Они нашли покупателя и оформили сделку по продаже участка.

Алгоритм действий

Порядок действий для собственника при продаже доли земельного надела:

Подготовить документы.
Оформить договор.
Оплатить пошлину.
Зарегистрировать сделку.

Подготовка документов

Сделка возможна исключительно в отношении участка, оформленного надлежащим образом. Поэтому все действия по постановке на кадастровый учет должны быть проведены заблаговременно.

Перечень документов:

гражданские паспорта сторон;
доверенность и паспорт представителя (при наличии);
кадастровый паспорт;
правоустанавливающий документ (акт о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство);
выписка из ЕГРН;
документы из БТИ (при наличии построек);
письменные отказы совладельцев (уведомления о доставке заказного письма);
справка об отсутствии обременений из Росреестра (нахождение в залоге, арест);
согласие супруга на сделку (если одна из сторон находится в браке, а имущество относится к совместно нажитому).

Образец договора купли-продажи

Контракт оформляется в простой письменной форме. Стороны могут подготовить проект самостоятельно. Нотариальное оформление не требуется.

Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору по собственной инициативе. Специалист не имеет право отказать в удостоверении договора.

Контракт должен содержать следующие пункты:

наименование;
место оформления;
дата заключения;
данные сторон;
сведения об объекте, включая адрес, кадастровый номер, площадь;
описание построек (при наличии);
права и обязанности сторон;
ответственность сторон;
подписи.

В качестве приложения оформляется акт приема-передачи. Хотя его роль может исполнять непосредственно контракт.

Образец договора купли-продажи доли земельного участка

Расходы сторон

Стороны несут следующие затраты на оформление контракта

№ п/п	Наименование расходов	Сумма
1	Юридическая консультация	От 1500 р. Но вы можете получить ее бесплатно на нашем сайте. Просто оставьте заявку в форме обратной связи.
2	Нотариальное удостоверение	0,3% от суммы сделки (госпошлина); от 5000 р. (правовые услуги). Сумма различается в зависимости от субъекта РФ.
3	Государственная регистрация	350 р.

В случае продажи доли, которая находилась в собственности менее 3 лет, продавец дополнительно оплачивает НДФЛ. Налог составит 13% от суммы договора.

Сроки оформления

Оформление сделки не займет много времени. С момента подачи документов на государственную регистрацию должно пройти не более 14 дней.

Больше времени придется потратить на оформление участка. Примерный срок составляет:

межевание – от 2 месяцев;
кадастровый паспорт – 1 месяц;
государственная регистрация – 14 дней.

В случае согласия совладельцев на совершение сделки, не нужно ждать 30 дней. Достаточно получить письменный отказ.

Продажа без согласия владельцев

Совладельцы не должны чинить препятствия в случае продажи доли одним из сособственников. Однако на практике, распространены следующие проблемы:

Отказ от добровольного выдела долей в праве совместной собственности на земельный участок. Вопрос придется урегулировать в судебном порядке. Срок разбирательства может быть затянут до 6 месяцев. Кроме того, судебное решение вступает в силу в течение 30 дней.
Отказ от согласия при межевании по определению границ. Если совладельцы не дают согласие, то вопрос также придется урегулировать в суде. Это значительно увеличивает срок.
Отказ от получения уведомления. Если заказное письмо или телеграмма возвращаются без вручения, то возможно привлечь нотариуса. Специалист самостоятельно вручит уведомление или оформит отказ от вручения. Стоимость услуг зависит от региона обращения. Если совладелец уклоняется от встречи с нотариусом, то продавец может лично встретить его. При свидетелях передается конверт. Если он отказывается его принять, то составляется акт об отказе. Целесообразно вести при этом аудио или видеосъемку.

Порядок действий

Если все препятствия преодолены, то сделка оформляется в общем порядке.

Алгоритм действий:

Сроки оформления

В связи с затратой времени на судебные разбирательства, срок оформления сделки значительно увеличивается. Основной проблемой является вручение уведомления.

Закон не предусматривает возможность воздействия на сособственников в судебном порядке. Поэтому гражданину придется взять вопрос на личный контроль.

Важно! Часто продавцы прикладывают к договору уведомление, подписанное соседями или родственниками совладельца. Нужно помнить, что чужая подпись не несет необходимых последствий. Поэтому гражданин сможет оспорить контракт в суде.

Пример. Гражданин Г. и его брат получили в наследство пай. Гражданин Г. хотел продать свою долю, а брат был против. Он сдавал надел в аренду сельхозпроизводителю и получал зерноотходы для скота. Гражданин Г. направил уведомление почтой. Почтальон уговорил супругу брата поставить подпись. Продавец оформил сделку. Однако брат оспорил ее в суде. Право покупки было переведено на него.

Точный срок продажи доли без согласия сособственников зависит от многих нюансов. Поэтому его сложно предсказать.

Порядок продажи доли земельного участка без межевания

Закон не предусматривает возможность оформления контракта купли-продажи доли в земельном участке без проведения межевания. В соответствии со ст. 554 ГК РФ объект сделки должен иметь индивидуальные отличительные особенности, которые позволяют отличить его от других аналогичных объектов.

В отношении земельного участка такими признакам является кадастровый номер. Поставить надел на кадастровый учет без проведения межевания невозможно.

Сделка, заключенная в отношении объекта, который не подлежал межеванию, считается незаключенной. Исключение составляют участки сельхоз назначения.

Если объектом является пай, то его можно продать без надлежащего оформления. Однако покупателем может быть только другой пайщик. Передать долю в собственность третьих лиц без межевания продавец не имеет права.

Продажа доли земельного надела, находящегося в общей собственности является сложной процедурой. Перед началом действий по оформлению участка целесообразно получить квалифицированную консультацию. Специалист подскажет, куда обращаться и какие документы оформлять. Для получения безвозмездной консультации просто оставьте заявку в форме обратной связи.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Среди участников рынка недвижимости периодически заключаются договоры купли-продажи долей наделов земли, такие сделки бывают необходимыми по разным причинам.

Составление договоров о передачи прав собственности на доли участков от одного лица к другому путём коммерческой продажи не сильно отличается от обычных договоров о покупке наделов земли, но имеет ряд особенностей, которые зависят от категории земли и мотивов такой сделки. Как купить часть земельного участка?

Общие правила покупки доли надела земли

Если у одного участка земли имеется два или более собственников, в то время как данный участок имеет один кадастровый номер и не разграничен внутри, то говорят, что собственники владеют данным участком на правах долевой собственности. Примером таких собственников могут быть супруги, приобретавшие в браке надел земли. Так, они могут заключить сделку купли-продажи земельного участка в долевую собственность с любым лицом, если вторая сторона (владелец доли) не воспользуется правом преимущественного выкупа.

Если собственник доли надела земли желает оформить эту долю как отдельный участок земли, с отдельным кадастровым номером и собственными границами, то такая процедура называется выделением доли в участок.

Причины для покупки доли надела земли

Предпосылки для покупки долей земельных участков возникают у владельцев (как юридических, так и физических лиц) разных категорий земель. Основными причинами для покупки доли земельной недвижимости являются:

Необходимость выделения в отдельный участок земли доли, площадь которой слишком мала;
Покупка дома, находящегося на земельном наделе значительной площади в сравнении с площадью земли, которую занимает дом;
Необходимость выкупить долю выходящего из крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) собственника;
Намерение объединить несколько долей для их выделения в один участок.

Для выдела доли в самостоятельный надел земли площадь этой доли должна соответствовать определённым значениям, определяемым для каждого региона.

Если размер доли слишком мал для такого выделения, то вопрос можно решить, купив долю у соседей и объединив эти доли в одну.

Если владелец участка хочет продать дом на этом участке, то земля, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ, переходит к покупателю дома. Продавец может продать долю своего участка с домом, если весь участок намного превышает площадь, необходимую для занимаемого дома.

Если сособственник КФХ желает его покинуть, то остальные участники имеют особое первоочередное право выкупить у выходящего его долю в земельном наделе, занимаемым данным КФХ.

Алгоритм покупки доли участка земли

В том случае, если продаваемая доля относится к категории земель населённых пунктов, или к категории сельскохозяйственных земель подкатегорий садоводства, дачного строительства или личного подсобного хозяйства, то процедура покупки такой доли сходна с процедурой покупки земельного участка с некоторыми отличиями.

Для долей из вышеупомянутых категорий земли порядок действий следующий:

Стороны сделки составляют предварительный договор купли-продажи доли на земельный участок, где указываются общие условия сделки.
Необходимо проконтролировать, чтобы продавец проинформировал других собственников земельного надела, из состава которого отчуждается доля, о её предстоящей продаже.
По факту нежелания других собственников надела приобрести долю продавца и окончании проверки всех документов составляется и подписывается основной договор покупки. (соглашение) регистрируется в органах Росреестра, где покупателю выдаётся документ о праве собственности.

Необходимо учитывать, что преимущественным правом покупки доли надела земли являются собственники других долей данного надела, согласно ст. 250 ч. 1 Гражданского кодекса РФ.

Продавец обязан первым делом письменно известить сособственников земельного надела о желании продать долю, принадлежащую ему, с указанием цены доли и прочих условий, и если в течение тридцати календарных дней сособственники надела не выразят намерения купить такую долю, то продавец вправе продавать её третьим лицам.

Для продажи доли земли продавцу потребуется согласие общего собрания собственников долей земельного надела, если покупаемая доля относится к подкатегории:

крестьянско-фермерских хозяйств;
пашен;
земель для выпаса скота;
земель для сенокоса.

Без такого согласия сделка может быть признана ничтожной по решению суда. Общее собрание собственников организуется председателем коллектива собственников надела по заявлению продавца. Для получения продавцом разрешения на продажу своей доли требуется согласие простого большинства собравшихся собственников (50% + один голос). Для кворума необходимо присутствие 20% всех собственников на собрании.

Протокол собрания необходимо приложить к договору сделки, остальные действия по приобретению доли предпринимаются согласно вышеизложенному алгоритму.

Составление договора купли-продажи

При составлении договора о покупке недвижимости нужно учесть множество нюансов. Покупатель и продавец желают быть уверенными в том, что условия договора будут исходить из условий, устно обговоренных сторонами заранее. Так как таких условий может быть достаточно много, то иногда удобно составить предварительный договор покупки недвижимости (доли земельного надела).

Предварительного

В сделках с недвижимостью предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра. Бланк предварительного договора в своём содержании должен иметь следующие пункты:

Информация о продаваемой доле надела земли, адрес этой доли, категория землепользования;
Площадь, кадастровый номер и данные свидетельства о регистрации продаваемой доли;
Существенные моменты будущего договора, важные для обеих сторон;
Фиксированная дата заключения договора или стартовое условие;
Информация о возможном внесении покупателем задатка или аванса.

Необходимо помнить о разнице между задатком (залогом) и предоплатой. В случае отказа заключить договор любой из его сторон предоплата подлежит возвращению покупателю, в то время как залог либо не возвращается вовсе или возвращается частично (если покупатель отказался от сделки), либо возвращается в двойном или ином кратном размере (если отказался от сделки продавец).

Размер такого залога и точные условия его возвращения определяются сторонами.

Основного

Существуют типовые бланки договоров продажи наделов земли. Для составления договора продажи доли стороны могут использовать готовый бланк, внося в него необходимые изменения, или обратиться к профессиональным юристам за помощью. Договор должен содержать следующие пункты:

Полные имена и паспортные данные сторон, участвующих в сделке;
Описание предмета договора — продаваемой доли участка земли;
Описание возможных обременений на продаваемую долю;
Цена сделки в рублях;
Способы и сроки произведения оплаты;
Реквизиты сторон сделки;
Прочие условия.

В описании предмета договора необходимо внести все характеристики продаваемой доли (кадастровый номер, площадь и другое). Если существуют обременения на долю (например, налоговая задолженность), то они переходят к новому владельцу.

Способами оплаты могут быть наличный расчёт, безналичный расчёт или банковская ячейка. Последний способ является наиболее надёжным.

Также в договоре должны быть внесены сведения об ответственности участников сделки за нарушение пунктов договора и о возможных непредвиденных обстоятельствах, объективно препятствующих выполнению некоторых пунктов договора его сторонами.

Субаренда земельного участка принципиально отличается от переуступки.

Хотите приватизировать комнату в общежитии? Узнайте, как это сделать, прочитав нашу статью.

Что такое жилищный сертификат и как им правильно воспользоваться? Узнайте об этом в нашей статье.

Важные моменты покупки доли

При совершении покупки доли надела земли следует учесть, что, согласно принятому в 2016 году Федеральному закону № 351, для продажи или любого другого отчуждения долей участков земли больше не требуется нотариального удостоверения такой сделки.

Обращаться к нотариусу стороны могут по собственному усмотрению.

Существуют случаи, когда покупатель имеет преимущественное право покупки доли:

Продаваемая доля находится по соседству с долей покупателя на одном участке земли, имеющим единый кадастровый номер;
Продаваемая доля находится на соседнем участке земли с отдельным участком земли покупателя и имеет с этим участком общие границы, при условии, что доля и надел земли покупателя принадлежат к одной категории земли.

В этих случаях продавец обязан уведомить покупателя-соседа о намерении продать долю в первую очередь.

Если лицо, обладающее преимущественным правом покупки (сосед), не воспользовалось таким правом в течение 30 дней, продавец может продать долю третьим лицам, но по цене не ниже той, которую он предложил соседу, иначе такая сделка может быть опротестована соседом в трёхмесячный срок.

Если продавец умышленно скрыл наличие каких-либо обременений на продаваемую им долю, то покупатель, при обнаружении обмана вправе требовать возврата части средств (согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ) или уменьшения стоимости сделки (если обман вскрылся до произведения оплаты покупателем).

Сделка по покупке доли земельного надела может осуществляться через представителей сторон, если продавец и/или покупатель не могут участвовать в сделке по разным причинам. Представители сторон должны действовать на основании доверенности, заверенной нотариально. Тогда в договоре должен быть пункт с указанием, что от имени продавца (покупателя) действует представитель.

Для большей гарантии безопасности сделки покупатель может навести справки в органах судебной власти по месту нахождения отчуждаемой доли о наличии в прошлом судебных тяжб с продаваемой долей или земельным наделом, к которому такая доля относится.

Итак, покупка доли надела земли отличается от покупки участка целиком наличием ряда особенностей, которые могут упростить или напротив, усложнить сделку. Общим правилом сделок по покупке доли и всего надела земли можно считать контроль законности перехода имущественных прав и достоверности всех сведений о покупаемой доле. Это поможет избежать оспаривания договора в будущем.

Читайте также: