Договор с риэлтором на продажу квартиры на что обратить внимание

Обновлено: 27.04.2024

Подставные покупатели, имитация бурной деятельности и оплата при отсутствии услуги, и это не полный список!

Содержание

Искусственный ажиотаж, обращение под видом клиента, имитация бурной деятельности и другие уловки риелторов рассматриваем в этой статье!

Продавать квартиру самостоятельно решится далеко не каждый. Не удивительно, что многие предпочитают обращаться к профессионалам-посредникам – риелторам, надеясь, что таким образом риски продавца при продаже квартиры будут минимизированы. Предполагается, что это облегчает поиск клиентов и оформление сделки и всем сторонам такое сотрудничество выгодно. Но в реальности риелторы могут прибегать к разнообразным уловкам, чтобы увеличить свою прибыль. Наши специалисты подготовили список основных уловок недобросовестных риелторов.

Как обманывают риелторы покупателей при продаже квартиры

Риелтор в покупательской шкуре

Как бороться? Если вы продаете квартиру самостоятельно, держите в голове, что не каждый потенциальный покупатель действительно таковым является. Не соглашайтесь на какие бы то ни было предложения, предполагающие посредничество – знакомство с друзьями или родственниками, которым квартира якобы очень подходит. Убедитесь, что общаетесь именно с тем человеком, который будет принимать решение о покупке. Даже если предложение риелтора кажется привлекательным, не соглашайтесь на него, если вас обманули уже на первом этапе.

Виртуальный покупатель

Как бороться? Платите риелтору только тогда, когда есть реальные результаты его работы. Например, вы познакомились и имеете возможность лично общаться с потенциальным покупателем, подписали договор и уже точно знаете, что вашу квартиру по крайней мере планируют купить.

Как бороться? Не доверяйте словам об эксклюзивности базы или секретных списках клиентов. Не платите за это дополнительные деньги и не выбирайте риелтора, который это обещает, только на основании этих слов.

Важно! Личная база данных может быть и не уловкой в том случае, если риелтор имеет выход на людей, покупающих квартиры в качестве инвестиций. Такие покупатели действительно могут совершать несколько сделок и будут заинтересованы в получении постоянной информации о предложении на рынке. А значит, есть смысл обращаться к ним снова и снова.

Проверить правдивость обещаний риелтора можно и нужно: требуйте, чтобы вас свели с таким человеком и дали возможность пообщаться напрямую, чтобы убедиться в отсутствии обмана. Только так вы можете быть уверены, что посредник не лукавит.

Неточные формулировки в договорах

Как бороться? Внимательно читайте договор, включая пресловутые пункты мелким шрифтом. Если вы сомневаетесь в том, что сможете учесть все нюансы, пригласите юриста, который будет действовать в ваших интересах. Не подписывайте документы с размытыми формулировками, которые могут быть трактованы не в вашу пользу.

Хитро составленное объявление

В поиске покупателей риелторы могут использовать еще одну хитрость: составлять объявление таким образом, чтобы оно выглядело максимально привлекательным. О недостатках при этом просто умалчивается. Приемы могут быть разные: уменьшение расстояния до метро, сокрытие непривлекательных факторов (типа отсутствия ремонта), указание о возможном снижении цены (тогда как продавец не согласен) и так далее.

Конечно, реально продать квартиру таким образом очень сложно. Приехав на место и разобравшись, потенциальные покупатели будут отказываться от сделки. Зато у риелтора будет доказательство того, что он активно работает, предлагает варианты, производит показы. В результате время идет, продажи нет, а риелтор при грамотно составленном договоре может получать деньги.

Как бороться? По возможности присутствуйте на части показов и общайтесь с потенциальными покупателями. Ненавязчиво расспросите, какие условия были заявлены в объявлении, каковы их ожидания, как происходило общение с риелтором по телефону. Можете самостоятельно найти объявления о вашей квартире и своими глазами увидеть, как они составлены. Наконец, можно обговорить с риелтором основные факты, которые будут указываться в объявлении.

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор с риелтором на продажу квартиры (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор с риелтором на продажу квартиры

Судебная практика: Договор с риелтором на продажу квартиры

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.02.2019 по делу N А33-1956/2017к12
Требование: Об отмене определения об отказе в исключении имущества из конкурсной массы.
Решение: Определение оставлено без изменения. Довод должника о том, что смена адреса постоянного проживания, обусловлена желанием матери продать квартиру по адресу: г. Красноярск, ул. Молокова, д. 27, кв. 97, правомерно отклонен судом первой инстанции. Из материалов дела следует, что на дату рассмотрения настоящего дела квартира не продана, следовательно, даже наличие договора оказания риэлтерских услуг без фактической продажи квартиры не свидетельствует об объективной необходимости с 22.12.2017 произвести должником смену адреса постоянного проживания.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор с риелтором на продажу квартиры

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о признании недействительным договора ренты (договора пожизненного содержания с иждивением) (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2021) - в силу _____/других обстоятельств, о чем свидетельствует договор поручения от "___" ________ _____ г. N _____, заключенный _____ с фирмой _____, в котором указано на необходимость получения _____ натурального ухода и помощи по дому, тогда как между ______ и Ответчиком заключен Договор/договор на оказание риелторских услуг по продаже и покупке недвижимости от "___" ________ _____ г. N _____, заключенный _____ с фирмой ____, по которому фирма ____ обязалась оказать _____ риелторские услуги по продаже Квартиры, заключенный ранее Договора/обращения _____ в судебные инстанции, заявления в органы исполнительной власти, органы прокуратуры о том, что, заключая Договор, _____ был введен в заблуждение относительно существа сделки/документы, подтверждающие лишение _____ социального обслуживания, которое было ему необходимо/договор поручения, заключенный _____ в день подписания Договора, по которому Ответчик принял на себя обязательства по организации социально-бытовых услуг за счет _____/заявление _____ в Управление Росреестра г. _____, в которое были поданы документы для государственной регистрации Договора, о прекращении/приостановлении государственной регистрации Договора по причине неправильного понимания _____ условий Договора/другие документы, подтверждающие, что Получатель ренты заблуждался относительно природы (существа) сделки.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за июнь 2017 г.
(Карапетов А.Г., Фетисова Е.М., Матвиенко С.В., Сафонова М.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2017, N 8) Положение договора оказания риелторских услуг, которое увязывает выплату риелтору вознаграждения с достижением в процессе оказания посреднических услуг результата - заключения договора по продаже квартиры с найденным риелтором покупателем, является законным и соответствующим положениям ст. 327.1 ГК РФ.

Нормативные акты: Договор с риелтором на продажу квартиры

"ОК 034-2014 (КПЕС 2008). Общероссийский классификатор продукции по видам экономической деятельности"
(утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст)
(ред. от 12.08.2021) Услуги по продаже жилых зданий и занимаемых ими земельных участков, предоставляемые за вознаграждение или на договорной основе, кроме недвижимости, находящейся в собственности на фиксированное время года

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Обзор: "Обзор судебной практики в связи с коронавирусом"
(КонсультантПлюс, 2021) Кассационный суд отменил судебный акт апелляции и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд в ином составе судей, так как установил в том числе следующее: до наступления срока заключения основного договора продавец отказался от его заключения, направив покупателю уведомление о досрочном расторжении предварительного договора купли-продажи и соглашение о расторжении указанного договора; причиной тому послужило снижение зарплаты супруга продавца, вызванное ограничениями в связи с пандемией, из-за чего стало невозможно купить жилое помещение, куда планировалось переехать; об этом продавец оповестил покупателя через риэлтора и возвратил задаток; продавец со ссылкой на ст. 401 ГК РФ возражал против иска, указывая также на то, что основной договор было невозможно заключить из-за введения режима изоляции. Кассационный суд со ссылкой в том числе на ст. ст. 401, 416, 417 ГК РФ, разъяснения Обзора ВС РФ от 21.04.2020 N 1 указал, что не проверены доводы продавца о невозможности исполнения обязательства, что привело к неправильному разрешению спора.

Риелторы обманывают не только покупателей, но и продавцов жилья. В статье разбираем распространенные уловки и учимся выбирать профессионалов своего дела.

рофессия риелторов важна, но зачастую репутацию портят недобросовестные специалисты, которые обманывают продавцов и покупателей жилья

Про мошенничество риелторов мы чаще узнаем из историй покупателей квартир. Кто-то обманывает клиентов в ценах, кто-то берет за свои услуги больше указанного, а кто-то и вовсе не помогает, а лишь тянет время.

Но покупатели – не единственные жертвы. К недобросовестным риелторам рискуют попасть и продавцы недвижимости.

Давайте рассмотрим основные уловки риелторов на примере шести историй и узнаем, как выбрать специалиста, которому можно доверить процесс продажи дома или квартиры.

Обман с подставным покупателем

Марина выставила на продажу однушку и сразу получила звонок от потенциального покупателя Василия. Квартира приглянулась ему по фото, поэтому он решил прийти на просмотр, чтобы увидеть все вживую и принять окончательное решение.

На просмотр пришел представительный мужчина. Квартира ему понравилась, а вот его жене не подойдет такая планировка. Марина расстроилась, но Василий сразу признался, что он – риелтор. Именно такую квартиру ищет один из его клиентов, поэтому он предложил девушке помочь с продажей.

Марина заключила с Василием договор об оказании юридических услуг и отдала ему 15 тысяч рублей. Василий, в свою очередь, передал Марине задаток от покупателя на аналогичную сумму, чтобы убедить ее в достоверности намерений покупателя и доказать, что договор купли-продажи они железно совершат.

Марина не знала, как риелторы обманывают продавцов при продаже квартиры, поэтому обрадовалась быстрой сделке и стала отказывать остальным покупателям, звонившим по объявлению.

Но после подписания договоров ситуация затянулась – покупатель стал постоянно переносить встречи, а Василий просил подождать еще какое-то время.

Марина планировала продать квартиру за месяц, но в итоге только теряла дни и деньги. В душе при этом рос неприятный осадок от медвежьей услуги Василия.

Что произошло на самом деле?

Василий использовал частую схему – он обманул Марину, сказав о наличии покупателя. Благодаря якобы внесенному задатку, Марина поверила, что покупатель есть, поэтому и подписала договор с риелтором.

А Василий нашел себе нового клиента. Он начал реальные поиски только после оформления документов, пока Марина сидела в неведении и теряла потенциальных покупателей.

Как еще риелторы обманывают продавцов квартир?

Василий мог прийти на осмотр квартиры как покупатель, а затем сообщить хозяйке, что его знакомые готовы к покупке, но он поможет со сделкой только за процент от продажи. Чтобы не потерять потенциального клиента, Марина заплатила бы Василию, а он остался бы в двойном плюсе, получив деньги с обеих сторон.

В покупке долгожданной квартиры помогут выгодные условия кредитования от Совкомбанка. Если вы гражданин РФ, имеете постоянный доход, то смело оставляйте заявку на ипотеку на сайте, а через считанные минуты с вами уже будет беседовать менеджер, чтобы предложить самые выгодные условия кредитования.

Секретные базы и иллюзия работы

Некоторые риелторы прописывают в договоре едва заметный пункт, в котором указано, что они лишь помогут найти покупателя, а не 100% его найдут. Чтобы получить деньги и не потерять репутацию, некоторые из них активно создают видимость продаж.

Олег нанял риелтора Маргариту для помощи в продаже квартиры. Женщина рассказала ему о наличии секретной базы с номерами потенциальных покупателей – если вести поиск через нее, то продажа пройдет быстрее.

Олег обрадовался такому формату работы, ведь Марина не обманула – звонки сыпались один за другим. Покупатели интересовались квартирой, некоторые приходили на просмотр, но желающих перейти к оформлению договора купли-продажи среди них не было.

Что произошло на самом деле?

Снова обман – секретных баз не существует. Скорее всего, ажиотаж создают подставные лица. Из-за них кажется, что спрос есть, работа идет, хотя на самом деле риелтор просто тянет время.

Важно изучать и подписывать договор внимательно, не торопясь. А еще лучше – предварительно проконсультироваться с юристом

Чтобы такого не было, важно внимательно читать договор со специалистом и обращать внимание на завуалированные пункты, суть которых сводится к снятию обязательств с риелтора.

Замалчивание важной информации в объявлениях

Еще одна схема для накрутки звонков – создание высокого спроса за счет ложных объявлений.

Костя продает маленькую квартиру своей бабушки на первом этаже. Он выложил фото с подробным описанием на нескольких популярных интернет-сервисах, но спрос был небольшим. Тогда он решил обратиться за помощью к риелторам – они уж точно знают, как выгодно выставить любую квартиру и оперативно найти покупателей.

И действительно, как только за дело взялся профессионал, дело пошло в гору. Судя по отчетам, звонков было много, и интересовавшиеся часто приходили на просмотр. Но дальше этого дело не шло.

Что произошло на самом деле?

Риелтор Кости отредактировал информацию в объявлениях. Немного наврал про этаж – люди не любят первый. Умолчал про старый ремонт – замена труб отпугивает покупателей. И в итоге получил много звонков.

Риелтор от этого только в плюсе, для него общение с клиентами – нарабатывание полезных для работы связей. А продавец квартиры снова потерял время и деньги.

Чтобы избежать пустых встреч с нецелевой аудиторией, Косте следовало тщательнее проверять объявления, которые разместил риелтор.

Обман в ценообразовании

Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Но риелтор убеждает их, что это слишком дорого. Ему сложно не поверить, ведь он разбирается в ценообразовании и постоянно анализирует рынок. Супруги соглашаются и скидывают цену до 4,5 млн рублей.

Не стоит соглашаться на все предложения риелторов – решение о формировании стоимости жилья лучше оставлять за собой

Что произошло на самом деле?

Есть вероятность, что Ольгу и Дмитрия обманули. Риелтор может найти покупателя за начальную стоимость и забрать разницу себе, пугая продавцов срывом сделки.

А иногда риелторы намеренно увеличивают стоимость квартиры и тоже забирают разницу себе. Продавцам при этом приходится соглашаться, чтобы не потерять покупателя.

Еще чаще риелторы берут оплату за свою работу как с продавцов, так и с клиентов.

Отсутствие полномочий

На объявление Ирины о продаже квартиры откликнулась женщина. Во время просмотра она призналась, что работает специалистом по недвижимости в известном агентстве и готова помочь с продажей. Рассказала о своей работе и успешных сделках.

Ирине женщина понравилась, к тому же она была наслышана об услугах этого агентства. Агент запросила паспортные данные Ирины для заключения договора и оформила все документы. Взяла задаток за свою работу и пообещала в кратчайшие сроки привести покупателей.

Что произошло на самом деле?

Ирина допустила серьезную ошибку. Как происходит обман: люди прикрываются работой в агентстве и заключают с клиентом договор, в котором нет их личных данных. Получается, что клиент отдает деньги неизвестно кому.

Ирине следовало запросить паспортные данные этой женщины и удостовериться, что она действительно работает в агентстве. Для этого можно позвонить в фирму или посмотреть условия договора – если агент работает как исполнитель, его паспортные данные фигурируют в договоре. Либо он может быть представителем и работать по доверенности.

Но лучше всего заключать договора не на дому, а в офисе агентства.

Как выбрать риелтора, которому можно доверять

При выборе риелтора обращайте внимание на его открытость и готовность делиться информацией. Хороший специалист спокойно рассказывает о своей работе, не прикрываясь желанием купить квартиру.
Не боится показать паспорт или назвать агентство, в котором работает. У него есть определенный прайс на услуги – он может работать за процент от сделки или по фиксированной стоимости.
Хороший риелтор разбирается в юридических моментах, показывает договора и не боится обсудить в них каждый пункт.
Дает время на раздумья и не торопит вас подписать документы и внести задаток. Не обещает быстрых продаж, потому что понимает: подход к каждому клиенту индивидуальный.
Открыто обсуждает условия работы – все коммуникации, отчетность и т.д.

Хороших риелторов много. Зная, по каким параметрам оценить их работу, вы найдете специалиста, который поможет вам с покупкой или продажей жилья

Меня зовут Алексей Кашников. Я считал, что риелторы не нужны. Думал, они только берут комиссию за сделку, а делать все приходится самому.

Я продавал свою квартиру в Омске в 2020 году и сначала был уверен, что в этом процессе нет ничего, что нельзя было бы сделать без посторонней помощи: подаешь объявления на сайты недвижимости, показываешь квартиру, потом риелтор покупателя готовит договор купли-продажи, подписываешь его и забираешь деньги. Зачем при этом нанимать еще своего агента, я не понимал. Разве что для того, чтобы отдать ему часть выручки.

Еще я думал, что при сделке рискует только покупатель, ведь это он расстается с деньгами. Поэтому если кому и нужен риелтор, то ему, а не продавцу. А раз с его стороны специалист и так будет, то мне тратиться незачем.

Но в итоге мою квартиру одновременно продавали минимум шесть агентов — это только те, про которых я что-то помню. Теперь я считаю наоборот: при продаже квартиры риелтор нужен, а вот при покупке лучше все проверять самостоятельно.

В статье расскажу, почему поменял свое мнение, как риелторы разводят продавцов, чем они действительно могут помочь и чего ожидать от них не стоит.

Как получилось, что мою квартиру продавали шесть риелторов

Сестра предложила сначала не обращаться к риелторам, но я предполагал, что они сами на нас выйдут. Так и произошло: звонить агенты начали на следующий день. Я не ожидал от них вреда. Наоборот, считал, пусть будет больше риелторов, хороших и разных. Поэтому сразу принимал их предложения: а вдруг и правда найдут покупателя по каким-то своим каналам? В итоге согласился на помощь шестерых.

Мошенников я не боялся, так как считал, что продавца обмануть не на чем. Это покупателю надо переживать, чистая ли квартира, а мое дело — получить деньги. Заранее платить я никому не собирался, а других подвохов не ожидал. Предполагал только, что риелторы могут наобещать и ничего не сделать, но это меня не пугало: я был готов сделать все сам.

Всех агентов я сразу предупреждал, что оплата будет только по факту. Думал, что это меня полностью защитит, — но ошибался. Оказалось, что продавец тоже может пострадать от риелторов, и не только в деньгах.

Сколько риелторы берут за продажу квартиры

Твердая сумма. Она не зависит от того, за сколько продали квартиру. В Омске чаще всего просят 50 000 Р — и неважно, продали вы квартиру за 3 млн рублей или за 2,5 млн.

Процент от цены продажи. Если это 2% и риелтор нашел покупателя за 3 млн рублей, он получит 60 000 Р. А если только за 2,5 млн — 50 000 Р.

Смешанный вариант. Например, 1% плюс 25 000 Р. Тогда за квартиру, которую агент продал за 3 млн, он получит 55 000 Р. А за 2,5 млн — 50 000 Р.

Оплата предполагается по факту: когда продадим, тогда и рассчитаетесь.

Все риелторы, которые предлагали мне свои услуги, просили твердую сумму — 50 000 Р, кроме двух. Одно агентство просило 1% плюс 30 000 Р, а другое — твердые 60 000 Р. С последним в итоге я и продал свою квартиру.

Какие договоры я заключал и что в них было не так

Взаимоотношения с продавцом риелторы оформляют тремя разными договорами:

эксклюзивным;
на оказание услуг продажи;
возмездного оказания юридических услуг.

Я отказывался работать по эксклюзивному договору, а другие заключал. Вот почему.

Эксклюзивный договор предполагает, что продажей занимается только одно агентство. Собственник и другие риелторы не вправе продавать квартиру при таком договоре.

В первую очередь риелторы предлагали мне заключить именно такую сделку. Встречались и агентства, которые работают только по эксклюзивному договору.

В качестве преимущества этого варианта риелторы обещали использовать все свои возможности по поиску покупателей и максимально освободить меня от участия в процессе. Мол, с эксклюзивным договором они быстро найдут покупателя, а без него — как получится.

Основной довод при этом — то, что у агентства якобы есть какая-то своя база клиентов, которым оно будет предлагать квартиру. То ли это люди, которые обращаются в агентство в других городах и хотят переехать в Омск, то ли это те, кто продал с агентством свою квартиру и теперь ищет новую. Все это со слов риелторов — я так и не понял, откуда берется эта тайная база. Без эксклюзивного договора квартиру бы они продавали только через объявления в интернете.

Для меня все это звучало сомнительно. Я не хотел отказываться от помощи других специалистов и еще хотел продавать квартиру самостоятельно. Поэтому на эксклюзивный договор не соглашался.

Главный недостаток эксклюзивного договора — то, что я должен был заплатить агентству, даже если бы сам нашел покупателя и провел сделку без участия агентов.

Еще одна ловушка в эксклюзивном договоре — сроки. Мне предлагали заключить такой договор на три месяца. Мол, потеря времени невелика: если агентство не сможет продать за этот срок, подключите других риелторов. В договоре при этом я нашел такую формулировку:

То есть договор прекращается, только если риелтор нашел покупателя. Если нет — договор продлевается до бесконечности. Три месяца — это обман.

В такой ситуации расторгнуть договор все-таки можно — для этого пишут письменный отказ от него. Бывали случаи, когда, наоборот, продавцы кидали агента: собственник сначала отказывался от договора с риелтором, а только потом продавал квартиру найденному им покупателю. Комиссию риелтору не платил. Суды занимали сторону продавца: отказался от договора до продажи — ничего не должен, и неважно, кому в итоге продал.

Обычный договор на оказание услуг продажи. В таком договоре нет условия, что никто, кроме одного риелтора или агентства, не может искать покупателей.

Когда я отказывался от эксклюзивного договора, большинство агентов предлагали такую схему: они просто ищут покупателя, а если найдут — тогда и подпишем договор. Но с одним риелтором мы подписали договор сразу. В нем была ловушка, которую я сразу не заметил. Из договора следовало, что агентству достаточно дать какие-то консультации, найти пару потенциальных покупателей и показать им квартиру. После этого продавец обязан заключить с агентством новый договор, с новыми условиями. Нетрудно догадаться, что он был бы эксклюзивным.

Вреда эта ловушка мне не принесла, потому что в итоге именно это агентство нашло покупателей на квартиру и получило вознаграждение. Но не знаю, как бы все повернулось, если бы квартира продалась без риелтора.

Договор оказания юридических услуг предполагает, что покупатель уже нашелся, а риелтор только помогает с документами и организует сделку. Такой договор часто заключают не с агентством недвижимости, а с юристом. Юридические услуги обычно обходятся дешевле. В Омске это 10 000—20 000 Р.

Когда агентство нашло покупателя, мне предложили подписать эксклюзивный договор. Я отказался, мы долго спорили и в итоге подписали только договор оказания юридических услуг, а вознаграждение в нем указали как в договоре на оказание услуг продажи — 60 000 Р.

В договоре оказания юридических услуг меня тоже пытались обмануть со сроками. Из текста получалось, что договор действует до тех пор, пока квартира не продастся. Как только это произойдет, я должен буду выплатить агентству вознаграждение. Значит, если бы моя сделка сорвалась и я нашел бы покупателя по другим каналам, все равно должен был бы заплатить этому агентству.

Эту подставу я заметил сразу, но риелторы почему-то наотрез отказались исправлять исходный текст. Сошлись на том, что прописали дату прекращения договора от руки.

Вот полный текст договора оказания юридических услуг. Он действует до полного исполнения сторонами обязательств, а одно из них — оплатить услуги, если заказчик заключает основной договор. При этом основной договор — это договор купли-продажи квартиры, и неважно, кто нашел покупателя. С этим я долго спорил, поэтому внизу от руки мы с риелтором прописали дату окончания действия договора

Этапы продажи квартиры с риелтором

Любую продажу квартиры можно разделить на такие этапы:

Предпродажная подготовка: квартиру чистят, делают мелкий ремонт, если нужно, и фотографируют.
Поиск потенциальных покупателей. На этом этапе дают объявление о продаже и рассказывают о квартире тем, кто ею заинтересовался.
Показы квартиры и переговоры. Потенциальным покупателям подробно рассказывают о квартире, показывают документы. Обсуждают цену и дату сделки, когда и как продавец освободит квартиру, торгуются.
Подготовка к сделке. На этом этапе собирают и готовят документы к сделке, покупатель проверяет юридическую чистоту квартиры. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, и продавец получает аванс или задаток от покупателя.
Сделка купли-продажи. Стороны изучают и подписывают договор купли-продажи, подают документы в Росреестр на регистрацию права собственности, покупатель рассчитывается с продавцом.
Передача квартиры покупателю. На этом этапе продавец съезжает из квартиры, доделывает справки об отсутствии задолженностей, передает ключи, подписывает с покупателем акт приема-передачи.
Уплата налога при необходимости.

Риелтор предлагает продавцу квартиры помощь на всех этапах. Но главное — он помогает привести покупателя и становится посредником между ним и продавцом.

Вот какую пользу и вред принесли мне риелторы на каждом этапе продажи.

Предпродажная подготовка

Что я сделал сам. Перед продажей квартиры я не стал ничего ремонтировать, а просто постарался сделать приличные фотографии на смартфон. Квартира была в среднем состоянии: хороший ремонт в коридоре, зале, кухне и на балконе, а ванная комната выглядела непрезентабельно.

Чем помогли риелторы. Агенты не будут мыть и ремонтировать квартиры, но могут сделать профессиональные фотографии. Уровень профессионализма у всех разный.

Некоторые риелторы воспользовались моими фотографиями. Они не приходили предварительно, а общались со мной по телефону.

Двое риелторов фотографировали сами на смартфоны, но примерно в том же качестве, что и я. Одна из агенток сделала фото только самых важных, на ее взгляд, элементов квартиры и отказалась снимать недостатки. Например, уделила большое внимание балкону, потому что его недавно ремонтировали, а кладовку решила не показывать: там были старые провисшие полки.

Еще одна риелторша фотографировала квартиру сама на смартфон, но предварительно попросила меня переставить некоторые вещи. Она даже немного прибралась и помыла посуду. В итоге у нее фотографии получились лучше, чем у меня. Покупателя в итоге нашла именно эта риелторша.

Одно агентство прислало фотографа. Он пришел с профессиональной камерой и тоже указывал, что нужно переставить, а что — спрятать. После его ухода я понял, что такой уютной и красивой моя квартира еще никогда не была. Отдельно за фотосъемку я не платил, мы даже не подписывали договор с этим агентством. Свои фотографии они мне не дали, а снимать на свой смартфон вслед за фотографом я не догадался.

Кроме подготовки квартиры, на этом этапе риелторы проверяют документы и консультируют по части того, чего не хватает для сделки. А еще заключают или пытаются заключить с продавцом договор.

Чем помешали риелторы. На агентов придется тратить время. Со мной работало шесть агентств, а еще от нескольких я отказался. Только 2—3 из них не пытались уговорить меня на эксклюзивный договор.

С одной девушкой мы осмотрели квартиру, обсудили ее особенности, она изучила документы и только потом заявила, что работает по эксклюзивному договору и никак иначе. Хотя я предупредил, что на это не согласен. Потом она пыталась меня переубедить — в итоге я потратил на нее около часа.

Много времени ушло на подобные переговоры по телефону. Агенты явно знают продающие скрипты. Отвязаться от них мне было непросто.

Как избежать проблем с риелторами. Не стоит повторять мою ошибку — принимать помощь от всех риелторов, которые ее предлагают. Теперь я бы ограничился тремя-четырьмя: выбирал бы только тех, чьи услуги показались бы мне полезнее.

Я бы ограничил количество агентств так:

Взял бы риелтора, который предложит свои услуги первым.
Привлек бы риелторов, которые предварительно приходят, чтобы сфотографировать и изучить документы. Для этого по телефону достаточно спросить, как они собираются работать. Если ничего не скажут про предварительный визит, можно отказываться.
Воспользовался бы агентствами, которые присылают профессионального фотографа.

Если бы я сразу отбирал риелторов по этому принципу, мою квартиру продавали бы только четыре агентства.

Поиск потенциальных покупателей

Чем помогли риелторы. Я убедился, что агентству действительно проще найти покупателя, чем самому продавцу: у них больше возможностей.

Риелтор будет продвигать объявление и обновлять его. Агентству выгоднее, чем продавцу, покупать платные услуги сайтов, так как у них много объектов. А еще риелторы знают способы, как сделать объявление привлекательнее.

Одна из моих агенток рассказала, что объявление через какое-то время лучше удалять и подавать заново. Иначе покупатель видит, что квартира давно не продается, — а это подозрительно. Удалять тоже надо уметь: интернет-ресурсы могут понять, что новое объявление — на самом деле то же самое, и указать дату первоначального размещения. Риелторша говорила, что она что-то чистит на сайте, чтобы такого не произошло. Я бы до таких секретов никак не додумался.

Кроме того, агентства могут приводить клиентов, которые обратились к ним по поводу других квартир. Например, человек ищет квартиру в вашем районе, но до вашего объявления не добрался. Он попадает на риелтора, а тот говорит: вот, мол, есть еще один вариант, — и ведет клиента к вам. Сам продавец лишен такой возможности.

По-моему, нашу квартиру продали именно по такой схеме. Риелторша сказала, что с большим трудом привела покупателей. Они звонили насчет такой же квартиры в моем доме, только в очень хорошем состоянии, но агентство уже нашло на нее покупателей. Объявление не снимали специально: в надежде привести кого-то к нам. Так и получилось: риелторша долго уговаривала покупателей посмотреть мою трешку и в итоге убедила их. Правда, была одна нестыковка: агентка сказала, что та хорошая квартира была на девятом этаже. А я точно знаю, что в нашем доме на первом и девятом этажах трехкомнатных квартир нет. Когда я упомянул это, риелторша ответила, что этаж она могла и перепутать. Думаю, что та квартира была все-таки фейковой.

Еще у агентства больше шансов найти клиента не только через интернет. Они могут предложить квартиру тем, кто уже продал с ними свою и сейчас ищет новую. Я тоже сразу покупал новую квартиру, и моя риелторша активно предлагала варианты. А в качестве преимуществ эксклюзивного договора некоторые риелторы обещали расклеивать в моем районе объявления о продаже и предлагали бесплатно повесить баннер на балконе.

У риелторов бывают постоянные клиенты — люди, которые работают только с этим агентом, не обращаются к другим и не ищут сами. Например, моя бабушка несколько раз продавала и покупала квартиры — и все время с одним риелтором. Бабушка доверяла ему, даже приглашала на дни рождения. Может совпасть, что такой постоянный клиент обратится в момент, когда вы продаете свою недвижимость.

Покупаем квартиру без риелтора: что надо знать о рисках

Нeдвижимocть дeшeвлe кyпить caмoмy, нo этo oпacнo. Paзбepeм кaк избeжaть ocнoвныx pиcкoв, ecли peшили oфopмить cдeлкy бeз pиeлтopa

Нинa Maчaидзe

paзбиpaлacь c pиeлтopaми и дoгoвopaми

B этoй cтaтьe мы paccкaзывaeм кaк избeжaть ocнoвныx pиcкoв в cдeлкax c нeдвижимocтью. Этиx pиcкoв гopaздo бoльшe, иx мoжeт пpeдyгaдaть тoлькo cпeциaлиcт.

Ecли вы peшили oфopмить дoгoвop бeз pиeлтopa, лyчшe дoпoлнитeльнo пpoкoнcyльтиpoвaтьcя c юpиcтoм

Квapтиpy пpoдaют бeз coглacия бывшeгo cyпpyгa

Квapтиpy пpoдaeт чeлoвeк, кoтopый нeдaвнo paзвeлcя. Coбcтвeнник пoкaзывaeт cвидeтeльcтвo o paзвoдe и гoвopит, чтo жeнa нe пpeтeндyeт нa нeдвижимocть.

Дoкyмeнты пoдпиcaли, дeньги пepeдaли. Чepeз гoд пpeжний coбcтвeнник пpиxoдит c пoвecткoй в cyд. Бывшaя жeнa xoчeт oтcyдить пoлoвинy квapтиpы, кyплeннoй в бpaкe. Coглacиe нa пpoдaжy oнa нe дaвaлa.

Нa paздeл имyщecтвa мoжнo пoдaть eщe 3 гoдa пocлe тoгo, кaк бывшaя жeнa yзнaлa o пpoдaжe квapтиpы

Cyд пpизнaeт cдeлкy нeдeйcтвитeльнoй, квapтиpy нyжнo ocвoбoдить.

Дeньги зa квapтиpy пpoдaвeц пoтpaтил. Чтoбы иx вepнyть, нyжнo caмoмy идти в cyд.

eжeгoднo пpизнaют нeдeйcтвитeльными тoлькo в Mocквe

Чтoбы избeжaть пpeтeнзий бывшиx cyпpyгoв:

1. Узнaeм, имeeт ли жeнa пpaвo нa квapтиpy

Квapтиpy мoжнo пpoдaть бeз coглacия жeны, ecли oнa нe имeeт нa нee пpaв.

Пpoвepяeм дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют, чтo y жeны нeт пpaв нa квapтиpy:

Бpaчный кoнтpaкт. B дoкyмeнтe дoлжнo быть yкaзaнo, чтo жeнa нe имeeт пpaвo нa квapтиpy пocлe paзвoдa.
Дapcтвeннaя нa мyжa
Пpaвo нa нacлeдcтвo мyжa. Ecли квapтиpy пpивaтизиpoвaли в бpaкe, жeнa дoлжнa нaпиcaть oткaз oт пpивaтизaции. Taкoй дoкyмeнт xpaнитcя в Pocpeecтpe: мoжнo зaпpocить cпpaвкy o eгo нaличии

2. Ecли квapтиpy кyпили в бpaкe, и ecть вepoятнocть, чтo жeнa пpeтeндyeт нa нeдвижимocть

Узнaeм, кoгдa пpoдaвeц cтaл coбcтвeнникoм
Дaтy cмoтpим в выпиcкe из EГPН, в cвидeтeльcтвe o пpaвe coбcтвeннocти.

Пpoвepяeм пacпopт пpoдaвцa
Дoпoлнитeльнo пpoвepяeм, cкoлькo вpeмeни пpoшлo c paзвoдa, чтoбы yзнaть, кoгдa былa кyплeнa квapтиpa, в бpaкe или нeт.

Eщe нyжнo пpoвepить, кoгдa выдaли пacпopт. Ecли пacпopт мeняли пocлe paзвoдa, внyтpи нe бyдeт пeчaтeй o бpaкe и paзвoдe.

Пpocим peшeниe cyдa o paздeлe имyщecтвa
B peшeнии дoлжнo быть yкaзaнo, чтo квapтиpa пoлнocтью пpинaдлeжит пpoдaвцy.

Ecли peшeния cyдa нeт
Жeнa дoлжнa пoдпиcaть coглacиe нa coвepшeниe cдeлки. Coглacиe зaвepяeт нoтapиyc.

Bизит к нoтapиycy зaймeт пapy чacoв. Уcлyги пo зaвepeнию cтoят oкoлo 2000 pyблeй. Плaтит oбычнo пpoдaвeц, нo пo дoгoвopeннocти мoжeт зaплaтить и пoкyпaтeль.

cтoит зaвepeниe нoтapиyca в Tюмeни

3. Ecли квapтиpy кyпили дo бpaкa

Жeнa нe имeeт пpaв нa квapтиpy, кyплeннyю дo бpaкa. Нo ecли квapтиpy пoкyпaли в кpeдит или oбщиe дeньги yшли нa peмoнт, жeнa мoжeт пpeтeндoвaть нa нeдвижимocть.

Paньшe cyды вcтaвaли нa cтopoнy cyпpyгa или cyпpyги, ecли oни вмecтe тpaтилиcь нa oплaтy кpeдитa или yлyчшeниe квapтиpы. Ceйчac cyды бoльшe пpинимaют peшeния в пoльзy coбcтвeнникa. Жeнa мoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в квapтиpe, нo cyд вpяд ли пpимeт peшeниe в ee пoльзy.

Чтoбы oбeзoпacить cдeлкy кyпли-пpoдaжи, лyчшe взять coглacиe жeны нeзaвиcимo oт тoгo, кoгдa былa кyплeнa квapтиpa: в бpaкe или пocлe нeгo.

Нa квapтиpe виcит ипoтeкa

Пpoдaвeц кyпил квapтиpy в ипoтeкy. Гoвopит, чтo вce дoлги пepeд бaнкoм пoгacил, пoкaзывaeт гpaфик плaтeжeй и чeки пo oплaтe.

Пoкyпaтeль пepeдaeт дeньги зa квapтиpy и пoдпиcывaeт дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть нeдвижимocть нa ceбя, пoкyпaтeль вмecтe c пpoдaвцoм идeт в Pocpeecтp. B Pocpeecтpe eмy oткaзывaютcя пepepeгиcтpиpoвaть пpaвa coбcтвeннocти. B бaзe eдинoгo peecтpa cтoит oтмeткa oб oбpeмeнeнии: oкaзывaeтcя, дoлг бaнкy выплaчeн нe вecь. Пo зaкoнy квapтиpy пpoдaвaть нeльзя.

3aключeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeлeн.

Квapтиpy в зaлoгe нeльзя пpoдaть бeз coглacия бaнкa

3aключeннaя cчитaeтcя нecocтoявшeйcя — дoгoвop нeдeйcтвитeлeн. Пpaвo coбcтвeннocти пepepeгиcтpиpoвaть нeльзя.

Пpoдaвeц oткaзывaeтcя вepнyть дeньги. Иx нyжнo вoзвpaщaть чepeз cyд.

Чтo зaкoн гoвopит o cдeлкax c ипoтeчными квapтиpaми, c кoтopыx нe cняли oбpeмeнeниe

Чтoбы кyпить квapтиpy, пo кoтopoй нe выплaчeн ипoтeчный дoлг, нyжнo выбpaть oдин из вapиaнтoв:

Bыплaтить ocтaвшийcя бaнкy дoлг caмocтoятeльнo.
Bзять кpeдит в бaнкe, кoтopый cнимeт oбpeмeнeниe пo cдeлкe.
Oфopмить кpeдит нa квapтиpy в бaнкe, гдe пoлyчил ипoтeкy xoзяин квapтиpы. Пpeдвapитeльнo нyжнo пoлyчить coглacиe бaнкa.

Ecли пpи пoкyпкe ипoтeчнoй квapтиpы иcпoльзoвaли мaтepинcкий кaпитaл, тoгдa дeтям выдeляют дoли в нeдвижимocти.

Cдeлки c квapтиpoй, гдe выдeлeны дoли дeтям, paзpeшeны тoлькo c paзpeшeния opгaнoв oпeки.

Чтoбы нe кyпить квapтиpy c дoлгaми пo ипoтeкe:

Дo пpoвepки дoкyмeнтoв пepeдaвaть дeньги пpoдaвцy квapтиpы нeльзя

Дeньги пepeдaeм тoлькo пocлe пepepeгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.

Узнaeм, имeeт ли coбcтвeнник пpaвo пpoдaвaть квapтиpy

Пpoвepяeм дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo o гoc. peгиcтpaции, выпиcкa из EГPН. Ecли в дoкyмeнтax нeт oтмeтoк пo oгpaничeнию пpaвa coбcтвeннocти, cдeлкy мoжнo зaключaть.

Ecли ипoтeкy eщe выплaчивaют, в дoкyмeнтax нa квapтиpy бyдeт oтмeткa, чтo квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм

Пpoдaвaть квapтиpy нeльзя. Cнaчaлa нyжнo cнять зaпpeт нa cдeлкy.

Пopядoк cнятия зaпpeтa зaвиcит oт ycлoвий дoгoвopa c бaнкoм. Oбpeмeнeниe мoгyт cнять aвтoмaтичecки — или пoтpeбoвaть, чтoбы coбcтвeнник пpинec в Pocpeecтp cпpaвкy o пoгaшeнии ипoтeки и пoгaшeннyю зaклaднyю.

Читайте также: