Как продать часть земельного участка находящегося в собственности соседу без межевания

Обновлено: 27.04.2024

Собственник вправе продать долю земельного участка, находящуюся в общедолевой собственности. При этом согласно ст. 250 ГК РФ другие дольщики имеют право преимущественного выкупа такого надела. Поэтому при отчуждении части территории сделка совершается в несколько ином порядке, чем при продаже целого участка одним владельцем.

Особенности сделки

Владельцами земли на правах долевой собственности могут быть как родственники, так и посторонние друг другу люди. Каждый из собственников вправе распоряжаться своей частью территории по собственному усмотрению – продавать, дарить, завещать или использовать по прямому назначению.

Продажа доли земельного участка возможна только при соблюдении ряда условий:

размер части четко определен в выписке ЕГРН или по соглашению сторон;
участок имеет четко определенную долю, например, 1/3 часть;
земля поставлена на кадастровый учет;
другие участники долевой собственности уведомлены надлежащим образом;
отчуждение части участка не нарушает целостности территории, то есть продаваемая доля может быть выражена в натуре;
реализация не наносит ущерба правам собственности других совладельцев.

Земельные территории подразделяются на делимые и неделимые. Делимые – это такие наделы, разделение которых на части не меняет их предназначение и характеристику. Неделимые – это участки, которые невозможно поделить на отдельные части без причинения ущерба их назначению или стоимости. Примером неделимого участка является земля под МКД.

Долевая собственность применяется только к делимым участкам. Доли могут быть выделены изначально, например, при оформлении сделки купли-продажи, или определены в процессе использования. Если доли не указаны в ЕГРН, то определить порядок пользования участком стороны могут по соглашению или в судебном порядке.

Порядок продажи доли

Чтобы реализовать часть земельного надела необходимо следовать следующему алгоритму:

провести межевание;
зарегистрировать долевую собственность в Росреестре;
уведомить других совладельцев о намерении продать свою часть;
найти покупателя;
заключить договор купли-продажи;
провести госрегистрацию перехода права собственности в регпалате.

Отчуждение долевой собственности всегда проходит только после уведомления других совладельцев. Если кто-то из них пожелает выкупить часть земли, то получать согласие других дольщиков не нужно.

Межевание

Реализовать надел без межевания нельзя. Во первых данный запрет связан с тем, что при общей долевой собственности не указано, какой именно отрезок земли кому из владельцев принадлежит.

Во вторых одним из обязательных документов при продаже земли является кадастровый паспорт. Его невозможно оформить без проведения предварительного межевания территории.

В третьих, если провести сделку по отчуждению без межевания, то она может быть признана незаконной по решению суда. В таком случае суд обяжет восстановить право собственности на надел за продавцом, а покупателю будут возвращены его деньги.

При проведении межевания можно выделить долю в натуре, то есть определить фактические границы на местности и зафиксировать их в кадастровом паспорте. Выделенная часть надела стоит дороже, чем невыделенная. К тому же проведение межевания позволяет избавиться от споров с соседями по установлению границ земельных территорий.

После проведения межевания собственники обращаются в МФЦ для внесения сведений об участке в государственный реестр кадастра и картографии. Специалист Росреестре внесет сведения о наделе в общую базу, а каждый собственник получит выписку ЕГРН, в которой будет определен размер принадлежащей ему доли.

Уведомление

Продать участок можно и без согласия других собственников. Но для исполнения требований ст. 250 ГК РФ их необходимо уведомить. Если продавец не уведомит совладельцев надлежащим образом, то сделка по отчуждению будет признана в суде незаконной.

Форма уведомления не регламентирована законодательством. В предложении на покупку части территории обязательно должны быть указаны основные условия сделки:

размер участка;
стоимость;
сроки переоформления.

Предложение направляется в адрес всех собственников заказным письмом с уведомлением. У дольщиков есть 30 дней на обдумывание. Они могут ответить письменным отказом или проигнорировать предложение.

Другие дольщики не могут воспрепятствовать продаже части территории стороннему лицу. У них есть только преимущество на выкуп, но нет права ограничивать иных собственников относительно распоряжения собственным имуществом.

Если через 30 дней после получения уведомления никто из совладельцев не пожелает выкупить часть участка, то владелец вправе продать его постороннему лицу. При этом ключевые условия сделки должны полностью соответствовать условиям, указанным в уведомлении.

Если покупатель согласится приобрести надел за меньшую стоимость, то продавцу придется повторно уведомлять совладельцев. При отсутствии уведомления хотя бы у одного из совладельцев сделка по отчуждению признается ничтожной. Срок исковой давности для обращения в суд по оспариванию продажи без соблюдения права преимущественного выкупа составляет 3 месяца.

Заключение договора

Сделки, предметом которых является часть общей собственности, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Договор купли-продажи доли земли не может быть заключен без подписи нотариуса. Но если предметом сделки является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельхоз назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, то такие сделки не требуют нотариального удостоверения (определение ВС РФ № 304‑КГ18‑22555 от 19.03.2019).

Для заключения сделки необходимо посетить нотариальную фирму. Нотариус поможет составить договор, указав в нем необходимые пункты. Такая услуга оказывается нотариусом за дополнительную плату.

Также граждане могут самостоятельно составить соглашение и принести его в нотариат только для удостоверения. При самостоятельном составлении документа в нем следует указать:

дату и место составления;
реквизиты сторон;
детальное описание предмета сделки;
стоимость и порядок расчетов;
отсутствие обременений на участке;
сведения о преимущественном праве выкупа;
права и обязанности участников соглашения;
дополнительные условия.

В конце документа стороны ставят собственноручные подписи. К договору необходимо приложить акт приема-передачи объекта. Если доля не оформлена в натуральном выражении, то можно обойтись без акта.

Перерегистрация прав собственности

При обращении в регистрирующий орган представляются следующие документы:

паспорта участников договора;
нотариально удостоверенное соглашение с приложенным актом передачи;
выписка ЕГРН о правах собственности;
кадастровый паспорт;
справка из БТИ при наличии сооружений на участке;
отказ других совладельцев или отметка об их надлежащем уведомлении.

Если от имени одной из сторон действует представитель, то дополнительно прикладывается нотариальная доверенность, удостоверяющая его полномочия.

Квитанция об оплате пошлины не входит в число обязательных документов, хотя многие специалисты МФЦ и Росреестра требуют приложить бумажное подтверждения уплаты.

Сроки

Процедура отчуждения доли в наделе является довольно длительной:

межевание – до 4 недель;
уведомление совладельцев – 30 дней;
подготовка документации – до 2 недель;
удостоверение у нотариуса – в день обращения;
переоформление в Росреестре – до 10 дней.

Таким образом, общий срок на продажу земли составляет до 3-х месяцев. Этот срок можно существенно сократить, если продать долю в участке другому дольщику.

Земли сельскохозяйственного назначения

Если гражданину принадлежит доля в участке, относящемся к землям сельхоз назначения, то на отчуждение такого надела действует особый порядок. Он закреплен в ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.2002.

Согласно п. 1 указанной статьи гражданин может без выделения доли распорядиться своей частью одним из следующих образов:

отказаться от прав собственности;
завещать;
внести в уставный фонд сельхоз предприятия, пользующегося наделом;
продать, подарить или передать в доверительное управление иному дольщику, сельхоз предприятию или члену КФХ, использующим такой надел.

Для распоряжения участком иными способами требуется предварительное выделение доли, которое возможно только после межевания территории. В случае заключения сделки по отчуждению между двумя совладельцами сельхоз земель уведомление остальных дольщиков не требуется.

Если муниципалитет не воспользуется своим правом преимущественного выкупа, то владелец вправе реализовать надел третьим лицам в течение года. При этом стоимость не может быть ниже, чем указано в уведомлении для администрации.

Сделка по отчуждению сельхоз земель не подлежит обязательному удостоверению в нотариате. Это относится к территориям, полученным в порядке приватизации сельхозугодий.

Участок под ИЖС

Если на земельном наделе располагается объект капитального строительства, то при переходе прав собственности на жилой объект одновременно переходит и право владения на часть участка к новому владельцу. Такая норма содержится в ст. 35 ЗК РФ. При этом размер доли нового собственника должен совпадать с долей продавца.

Например, если два собственника владеют домом и землей по ½ части, и один из них решил продать свою долю, то он сможет реализовать только совместно дом и прилегающую к нему территорию, одному человеку. Нельзя продать часть дома одному покупателю, а долю в участке другому.

При продаже дома совместно с частью земли также действует преимущественное право выкупа.

Продажа участка включает в себя множество сопутствующих действия – межевание, выделение долей, оформление долевой собственности в регпалате, уведомление иных совладельцев и так далее. При заключении сделки важно соблюсти все юридические процедуры в соответствии с законодательством. Если нарушить порядок продажи, то сделка будет признана ничтожной.

Закон предусматривает возможность продажи любого имущества, за исключением ограниченного и выведенного из оборота. Если земельный участок может быть в частной собственности, то владелец имеет право его перепродать. Однако ситуация усложняется, если собственников несколько. Рассмотрим, как продать долю земельного участка в общей долевой собственности.

Можно ли продать долю земельного участка

Владелец имеет право распоряжаться объектами собственности по своему усмотрению. Однако для сделок с долями в недвижимости, в том числе в земельном участке, предусмотрен ряд ограничений.

Граждане имеют право владеть земельным участком не только на праве личной собственности, но и совместно с другими гражданами.

Совместная собственность делится на:

От вида владения напрямую зависит способ реализации доли. Закон предусматривает следующие особенности:

для совершения сделки объект должен быть оформлен надлежащим образом (поставлен на кадастровый учет);
если доля выделена, то владелец должен первоначально предложить выкупить ее сособственникам;
в случае отказа совладельцев от приобретения или отсутствия ответа, гражданин может продать долю третьим лицам только через 30 дней после направления уведомления (на условиях, изложенных в уведомлении).

Важно! Сделка по продаже доли земельного участка не нуждается в нотариальном удостоверении, даже если на нем расположен жилой дом. Исключение составляет ситуация, когда собственником является несовершеннолетний, а сделка совершается с согласия районного отдела опеки.

Образец уведомления о продаже доли земельного участка

Порядок уведомления сособственников установлен ст. 250 ГК РФ.

№ п/п	Действия владельца	Комментарии
1	Оформить письменное уведомление	Документ обязательно должен содержать дату вручения и сведения о цене объекта
2	Вручить его совладельцам	Необходимо выбрать способ, который позволяет зафиксировать способ передачи. Возможными вариантами является почтовое отправление или передача нотариусом.
3	Дождаться срока, установленного законом (1 месяц)	В случае получения письменного отказа, гражданин может продать долю раньше

Уведомление должно содержать следующие сведения:

данные получателя;
адрес получателя;
данные продавца;
основания возникновения права собственности;
сведения об объекте продажи;
цена доли;
дата направления.

Образец уведомления о продажи доли в земельном участке

Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка

Закон не предусматривает возможности самостоятельного распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности. Гражданин должен учесть мнение совладельцев.

Важно! Учет мнения – не означает необходимость получения согласия. Владелец просто уведомляет сособственников о грядущей сделке и предлагает осуществить выкуп. Совладельцы не могут запретить продажу доли.

Поэтому совершить сделку купли-продажи доли земельного участка возможно следующим образом:

оформление сделки между совладельцами;
совершение сделки между владельцем и третьими лицами, с согласия с сособственников;
заключение договора купли-продажи между владельцем и третьим лицом, без согласия других собственников.

Если сделка осуществляется между совладельцами, уведомление других владельцев не требуется.

Подготовка объекта к сделке

Необходимо учесть, что доля в земельном участке не является самостоятельным объектом сделки. Гражданин должен оформить объект надлежащим образом:

Выделить долю. Сособственники могут составить соглашение о выделении долей. В случае отсутствия общего мнения по вопросу долей, владельцы должны обратиться в суд. На основании соглашения или судебного решения, доли регистрируются в Росреестре.
Провести межевание. Обязательным условием является получение согласия соседей на определение границ.
Поставить участок на кадастровый учет. Межевой план предоставляется в Росреестр для постановки надела на кадастровый учет. Однако предварительно потребуется посещения надела кадастровым инженером.
Получить документы на долю, как на самостоятельный объект недвижимости. Стоимость регистрации в 2021 году составляет 350 р. Период регистрации составляет 7 дней.

Важно! При наличии на земле зданий и сооружений необходимо их надлежащее оформление. Нежилые постройки должны быть задекларированы и учтены в БТИ. Жилой дом или недостроенное здание должно быть учтено в Росреестре.

Только проведя регистрацию объекта в Росреестре, гражданин может продать долю. Таким образом, еще до продажи доли, гражданин должен получить согласие совладельцев:

В случае получения отказа, вопрос урегулируется в судебном порядке.

Продажа с согласия совладельцев

Наиболее простым вариантом является продажа объекта с согласия сособственников. Она может быть осуществлена следующим образом:

через 30 дней с момента получения уведомления, если получатель не выразил желания выкупить долю;
до истечения 30 дней, если все совладельцы направили письменные отказы от выкупа.

Пример. После расторжения брака, бывшие супруги разделили общий земельный участок. Каждый из них получил по ½ доле. Участок располагался на территории СНТ. Гражданин Р. решил продать свою долю. Бывшая супруга не была против. Они нашли покупателя и оформили сделку по продаже участка.

Алгоритм действий

Порядок действий для собственника при продаже доли земельного надела:

Подготовить документы.
Оформить договор.
Оплатить пошлину.
Зарегистрировать сделку.

Подготовка документов

Сделка возможна исключительно в отношении участка, оформленного надлежащим образом. Поэтому все действия по постановке на кадастровый учет должны быть проведены заблаговременно.

Перечень документов:

гражданские паспорта сторон;
доверенность и паспорт представителя (при наличии);
кадастровый паспорт;
правоустанавливающий документ (акт о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о правах на наследство);
выписка из ЕГРН;
документы из БТИ (при наличии построек);
письменные отказы совладельцев (уведомления о доставке заказного письма);
справка об отсутствии обременений из Росреестра (нахождение в залоге, арест);
согласие супруга на сделку (если одна из сторон находится в браке, а имущество относится к совместно нажитому).

Образец договора купли-продажи

Контракт оформляется в простой письменной форме. Стороны могут подготовить проект самостоятельно. Нотариальное оформление не требуется.

Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору по собственной инициативе. Специалист не имеет право отказать в удостоверении договора.

Контракт должен содержать следующие пункты:

наименование;
место оформления;
дата заключения;
данные сторон;
сведения об объекте, включая адрес, кадастровый номер, площадь;
описание построек (при наличии);
права и обязанности сторон;
ответственность сторон;
подписи.

В качестве приложения оформляется акт приема-передачи. Хотя его роль может исполнять непосредственно контракт.

Образец договора купли-продажи доли земельного участка

Расходы сторон

Стороны несут следующие затраты на оформление контракта

№ п/п	Наименование расходов	Сумма
1	Юридическая консультация	От 1500 р. Но вы можете получить ее бесплатно на нашем сайте. Просто оставьте заявку в форме обратной связи.
2	Нотариальное удостоверение	0,3% от суммы сделки (госпошлина); от 5000 р. (правовые услуги). Сумма различается в зависимости от субъекта РФ.
3	Государственная регистрация	350 р.

В случае продажи доли, которая находилась в собственности менее 3 лет, продавец дополнительно оплачивает НДФЛ. Налог составит 13% от суммы договора.

Сроки оформления

Оформление сделки не займет много времени. С момента подачи документов на государственную регистрацию должно пройти не более 14 дней.

Больше времени придется потратить на оформление участка. Примерный срок составляет:

межевание – от 2 месяцев;
кадастровый паспорт – 1 месяц;
государственная регистрация – 14 дней.

В случае согласия совладельцев на совершение сделки, не нужно ждать 30 дней. Достаточно получить письменный отказ.

Продажа без согласия владельцев

Совладельцы не должны чинить препятствия в случае продажи доли одним из сособственников. Однако на практике, распространены следующие проблемы:

Отказ от добровольного выдела долей в праве совместной собственности на земельный участок. Вопрос придется урегулировать в судебном порядке. Срок разбирательства может быть затянут до 6 месяцев. Кроме того, судебное решение вступает в силу в течение 30 дней.
Отказ от согласия при межевании по определению границ. Если совладельцы не дают согласие, то вопрос также придется урегулировать в суде. Это значительно увеличивает срок.
Отказ от получения уведомления. Если заказное письмо или телеграмма возвращаются без вручения, то возможно привлечь нотариуса. Специалист самостоятельно вручит уведомление или оформит отказ от вручения. Стоимость услуг зависит от региона обращения. Если совладелец уклоняется от встречи с нотариусом, то продавец может лично встретить его. При свидетелях передается конверт. Если он отказывается его принять, то составляется акт об отказе. Целесообразно вести при этом аудио или видеосъемку.

Порядок действий

Если все препятствия преодолены, то сделка оформляется в общем порядке.

Алгоритм действий:

Сроки оформления

В связи с затратой времени на судебные разбирательства, срок оформления сделки значительно увеличивается. Основной проблемой является вручение уведомления.

Закон не предусматривает возможность воздействия на сособственников в судебном порядке. Поэтому гражданину придется взять вопрос на личный контроль.

Важно! Часто продавцы прикладывают к договору уведомление, подписанное соседями или родственниками совладельца. Нужно помнить, что чужая подпись не несет необходимых последствий. Поэтому гражданин сможет оспорить контракт в суде.

Пример. Гражданин Г. и его брат получили в наследство пай. Гражданин Г. хотел продать свою долю, а брат был против. Он сдавал надел в аренду сельхозпроизводителю и получал зерноотходы для скота. Гражданин Г. направил уведомление почтой. Почтальон уговорил супругу брата поставить подпись. Продавец оформил сделку. Однако брат оспорил ее в суде. Право покупки было переведено на него.

Точный срок продажи доли без согласия сособственников зависит от многих нюансов. Поэтому его сложно предсказать.

Порядок продажи доли земельного участка без межевания

Закон не предусматривает возможность оформления контракта купли-продажи доли в земельном участке без проведения межевания. В соответствии со ст. 554 ГК РФ объект сделки должен иметь индивидуальные отличительные особенности, которые позволяют отличить его от других аналогичных объектов.

В отношении земельного участка такими признакам является кадастровый номер. Поставить надел на кадастровый учет без проведения межевания невозможно.

Сделка, заключенная в отношении объекта, который не подлежал межеванию, считается незаключенной. Исключение составляют участки сельхоз назначения.

Если объектом является пай, то его можно продать без надлежащего оформления. Однако покупателем может быть только другой пайщик. Передать долю в собственность третьих лиц без межевания продавец не имеет права.

Продажа доли земельного надела, находящегося в общей собственности является сложной процедурой. Перед началом действий по оформлению участка целесообразно получить квалифицированную консультацию. Специалист подскажет, куда обращаться и какие документы оформлять. Для получения безвозмездной консультации просто оставьте заявку в форме обратной связи.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Ситуации, когда человеку достается не все имущество, а только его часть — не редкость. При получении наследства, в результате приватизации или выдела имущества супругу во владение переходит не весь объект, а только его доля. Распорядиться своей частью потенциальный владелец сможет только после того, как вступит в законные права, оформив имущество в собственность. Распоряжение землей имеет ряд нюансов. Перед тем как продать долю земельного участка, необходимо ознакомиться с положениями нормативно-правовых актов, без соблюдения которых договор может оказаться недействительным.

Можно ли продать долю земельного участка

Согласно законодательству, дольщик вправе продать часть земли, которая ему принадлежит на правах собственности. Основные нормативно-правовые акты, регламентирующие правоотношения между сторонами:

Ст. 8, 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г., которые позволяют осуществить реализацию земель сельхозназначения. Основные положения о продаже доли изложены в ст. 12 Закона.

Продавец участка обязан оповестить остальных дольщиков о продаже, причем продажная цена не может быть выше той, которая будет предложена потенциальным покупателем из третьих лиц. При нарушении порядка продажи договор об отчуждении будет аннулирован в судебном порядке, а право покупателя переведено на дольщика.

Из этого правила есть исключение, касающееся земель сельхозназначения. Если дольщик продает часть земли без выделения земельного участка другому совладельцу или представителю фермерского, крестьянского хозяйств, который пользуется реализуемой землей, извещать остальных о продаже не обязательно (п.2 ст. 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г.).

Уведомление о продаже доли земельного участка (образец)

Документ-уведомление не имеет строго установленной формы. Основное, что в нем нужно указать — условия осуществления сделки, стоимость доли и предложение другим владельцам приобрести свою часть земельного участка.

Продажа земли без согласия других собственников

Продать землю без согласия прочих дольщиков можно. Согласно ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе распоряжаться своим имуществом: дарить, передавать в наследство, продавать. Важное условие — соблюдение правила преимущественной покупки иными владельцами земли, иначе сделку признают недействительной.

Реализация земли без согласия других собственников возможна, запретить продажу законному владельцу доли его личного имущества не может даже суд. Если иные дольщики не хотят делить участок с 3-м лицом, им предоставляется право самим выкупить землю. Также нельзя обязать к продаже. Если дольщик передумает совершать сделку, никто не вправе изменить ход его решения.

Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка

Общая собственность может быть долевой и совместной. Если речь идет об общей долевой собственности, то предполагается, что часть земельного участка выделена, четко определена, а информация отражена в регистрационных документах.

Благодаря выделению доли собственник может распоряжаться своей частью без разрешения прочих дольщиков.

Если участок находится в общей совместной собственности без выделения долей, необходимо определить долю каждого путем соглашения или в суде.

При продаже должны быть соблюдены условия:

часть земельного участка поставлена на кадастровый учет;
размер владений определен в долевом соотношении (например, ½, 1/8 или ином);
получен отказ в приобретении угодий от прочих собственников;
продажа не повлияет на процесс эксплуатации недвижимости иными пользователями.

После подготовки можно приступать к продаже.

Порядок действий

Последовательность действий при продаже долевой собственности такова:

Если осуществление продажи планируется ранее, чем через месяц после оповещения иных владельцев, необходимо попросить их оформить письменный отказ для предъявления в Росреестре.

Необходимые документы, стоимость оформления

Наиболее трудоемкий этап при оформлении продажи земельного участка в общей долевой собственности — подготовка документов. При этом понадобится:

Кадастровый паспорт

Если участок поставлен на кадастровый учет, заказать паспорт можно в Кадастровой палате, МФЦ

Для физических лиц стоимость оформления составит 200 руб. Документ в электронном виде обойдется в 150 руб.

Юридические лица могут получить паспорт, оплатив госпошлину в 600 руб. за бумажный или 300 руб. за электронный вариант документа

Межевой план

Документ выдается лицензированной геодезической компанией

Стоимость межевания зависит от сложности работ, связанной с количеством собственников, особенностями рельефа. Цена может варьироваться в пределах 2-20 тыс. руб., поэтому стоимость лучше уточнить заранее

Справка об отсутствии обременений

Госпошлина для физических лиц — 200 руб., для юридических лиц — 600 руб.

Выписка из ЕГРН

В документе дается характеристика объекта недвижимости, указывается форма собственности, информация о проведении межевания земельного участка. За выпиской из справки можно обратиться в Росреестр, МФЦ

Отказы прочих собственников от приобретения доли имущества или документы, подтверждающие незаинтересованность в приобретении

У прочих собственников

Правоустанавливающие документы. Это может быть свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи или иной документ

Ксерокопия паспорта

Свидетельство о браке и согласие законного супруга на совершение сделки

Необходимо подготовиться к тому, что сбор документов может занять до 1 месяца. Наиболее длительной является процедура межевания участка. При сложном рельефе длительность составляет около 3 недель.

Оформление договора при продаже общей долевой собственности

Договор оформляется в соответствии с положениями ст. 454, 455 ГК РФ. При составлении документа рекомендуется руководствоваться наставлениями юриста во избежание признания его недействительным. Договор содержит:

Сведения об обеих сторонах правоотношений: их ФИО, адреса прописки и фактического проживания.
Характеристику предмета договора. В отношении доли участка должно быть указано ее назначение, место расположения, кадастровый номер, категория земель, наличие или отсутствие построек и прочие характеристики.
Стоимость объекта.
Сведения о наличии обременений.
Информация о предложении остальным дольщикам приобрести участок и об отказе совершить покупку.
Права и обязанности обеих сторон.
Порядок улаживания споров.
Реквизиты и подписи обеих сторон.

Типовой бланк договора:

Договор должен оформляться в 3 экземплярах, после чего покупатель может оформить право собственности в Росреестре.

Оформление земли в собственность новым владельцем

Стороны правоотношений должны обратиться в Росреестр для регистрации права собственности. Для этого придется оплатить госпошлину, равную 350 руб., и подать пакет документов:

копии паспортов плательщика и покупателя;
копии договора;
квитанцию об оплате госпошлины;
документы, подтверждающие право собственности продавца на долю участка;
документы, подтверждающие отказ иных дольщиков от приобретения недвижимости.

По истечении 7-10 дней в реестр будут внесены сведения о новом собственнике.

Налог с продавца

Сумма налога (НДФЛ) от продажи земли зависит о того, сколько времени участок находился в собственности владельца до момента его реализации.

Налог не платится, если (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) доход был получен от продажи объекта недвижимости, которая находилась в собственности продавца 3 года и более. Это правило действует в случаях, если земля получена следующим образом:

в дар от близкого родственника;
согласно договору дарения;
досталась по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивением;
перешла в собственность в результате приватизации.

В иных случаях освобождение от НДФЛ возможно только при условии владения участком более 5 лет.

Можно ли и как продать долю земельного участка без межевания

Межевание представляет собой установление границы. Процедура отличается длительностью, затратностью и может вызвать ряд разногласий между владельцами долей, поэтому при продаже нередко стоит вопрос — можно ли продать землю без межевания? До 2021 это было возможно, однако с января указанного года — нет.

Согласно закону №447-ФЗ от 22.12.2014 г., кадастровые работы могут быть выполнены только при наличии плана межевания. Отсутствие кадастрового паспорта не критично, если владелец пользуется землей. Но при желании реализовать права собственника возникнет необходимость получения кадастрового паспорта.

Кроме того, ст. 6 Земельного кодекса гласит, что участок, являясь объектом права собственности, должен иметь индивидуальные характеристики. Но доля, например, ¼, 1/3 земли, не дает четкой характеристики объекту.

Без межевания договор отчуждения может считаться недействительным. Как указано в ст. 554 ГК РФ, если в документе отсутствуют параметры, позволяющие четко определить объект в составе другого имущества (например, целого участка), договор считается несогласованным и недействительным.

Вывод таков: для реализации участка следует произвести межевание, чтобы доля земли имела четко определенные границы и могла быть идентифицирована как объект сделки.

После процесс реализации доли не отличается от продажи целого земельного участка.

Продажа земли сельхозназначения после приватизации

Нередко к юристу обращаются с вопросами о том, возможна ли реализация земли сельхозназначения без межевания, выделения доли. При этом процесс продажи будет иметь свои особенности.

В собственности может находиться пай — земельный участок, поступающий во владение после приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Владелец пая имеет право:

оформить на землю завещание;
внести ее в качестве доли уставного капитала организации, эксплуатирующей угодья;
отказаться от прав владения.

Продажа или дарение такого участка без выделения доли возможна только лицам, которые являются участниками долевой собственности или постоянно пользуются этой землей.

Если в покупке заинтересованы третьи лица, должно быть проведено межевание поля, из которого был сформирован участок, постановка объекта на кадастровый учет. В этом случае правом преимущественной покупки обладает:

субъект РФ;
муниципальные образования.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Разъяснения Росреестра

Но для владельца и его наследников отсутствие межевания – это отложенные на будущее проблемы: могут возникнуть споры с соседями, не исключен самовольный захват территории третьими лицами. Подобные разногласия улаживают через суд, который принимает решение на основании приложенных к иску документов. Если в справке от Росреестра будет сказано, что границы участка не определены, принять сторону истца правосудию будет сложно. Веским доказательством его правоты послужит межевой план.

Что касается новых представлений, то здесь заинтересованному лицу придется провести межевание в обязательном порядке. Без этого землеустроительного документа новые участки поставить на кадастровый учет не представляется возможным.

Работы по идентификации границ земельного участка выполняет аттестованный кадастровый инженер либо компания, имеющая в штате такого специалиста.

Сложности при продаже участка без межевания

Владелец земельного надела имеет право предложить покупателю землю с неустановленными границами. Но реализовать эту идею трудно по причине малого количества покупателей, желающих приобрести проблемную недвижимость – ведь после осуществления сделки забота об идентификации ее границ ложится на его плечи. Не исключается возможность проявления территориальных споров с соседями, о которых не сказал продавец.

А если и найдется клиент, готовый купить неразмежеванный участок, он постарается максимально снизить цену – ведь ему еще предстоит оплатить услуги кадастрового инженера по составлению межевого плана. Все спорные моменты тоже придется решать ему.

Иногда владельцы земельных участков сталкиваются с неприятной ситуацией, когда на кадастровой карте обнаруживают вместо своей недвижимости участок с незнакомым кадастровым номером. Разъяснить причину путаницы может кадастровый инженер. Для устранения ошибки, скорее всего, придется сделать межавание надела.

Как продать неразмежеванный участок

Единственно правильный путь, по которому рекомендуют идти юристы – перед продажей оформить участок в надлежащем виде. Потраченные на это средства собственник может вернуть при продаже недвижимости. Люди охотно покупают участки с полным пакетом землеустроительных документов: они готовы заплатить дороже, лишь бы их избавили от хлопот по оформлению приобретенной собственности.

Сделку купли-продажи схематично можно представить в таком виде:

Какие документы нужны для проведения сделки

Согласно законодательству для переоформления права собственности надо представить:

кадастровый паспорт;
межевой план;
свидетельство о гос. регистрации права.

Если эти документы у владельца имеются, повторно их получать перед продажей не нужно: срок действия у них не ограничен.

Для продавца главным документом и этого списка является свидетельство о регистрации права. Имея его на руках, владелец может продать недвижимость без каких-либо препятствий – лишь бы покупатель согласился на такую сделку, взяв на себя хлопоты по получению остальных документов, без которых он не сможет стать полноправным хозяином земли.

Во сколько обойдется покупателю узаконивание границ участка

Стоимость межевания не является постоянной величиной. Она зависит от:

площади надела и его конфигурации;
объема работ, выполняемых кадастровым инженером;
удаленности от населенного пункта, в котором базируется офис специалиста;
наличия совладельцев, которым будут выделяться доли;
отсутствия или наличия зеленых насаждений;
числа капитальных построек, расположенных на участке.

Цену исполнитель определяет после обследования участка и ознакомления с имеющимися документами. Сумма согласовывается с заказчиком и прописывается в договоре. Там же содержатся нюансы по оплате услуги.

Предварительную информацию о стоимости, объемах работ, сроках их выполнения можно получить во время консультации с кадастровым инженером.

Если предметом договора служит только подготовка межевого плана, заказчик после его получения сам комплектует и отправляет документы в Росреестр.

Читайте также: