Как поменять ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире
Обновлено: 15.05.2024
Аренда квартиры – естественный процесс, особенно, в условиях невозможности накопить средства на приобретение собственного жилья. Квартиросъемщики могут проживать как в муниципальных, так и в приватизированных типах квартир. Рассмотрим права, обязанности, правила смены для каждого из них, а также особенности законодательного регулирования в рамках данного вопроса.
Кто считается ответственным квартиросъемщиком?
Невзирая на то, что в настоящее время понятие ответственный квартиросъемщик немного утратило свою актуальность и убрано из жилищного кодекса, следует детально изучить его значение.
Ответственный квартиросъемщик — это человек, который принимает решение снимать квартиру с сохранением обязанности по внесению арендной платы и суммы за пользование коммунальными услугами. Он является и основным распорядителем жилища, т. к. вне его согласия провести сделки с недвижимостью невозможно, в частности – кого-либо выписать, сделать перепланировку, продать. Т. е. по факту ответственный квартиросъемщик выступает в качестве владельца жилого имущества. При продаже доли права на распоряжение жилищем ликвидируются (ст. 61 ЖК РФ).
Общая информация
Не стоит забывать, что в разряд квартиросъемщиков закон относит также и владельцев жилых помещений, владение которыми определяется по договору социального найма. По этой причине права и обязанности квартиросъемщика существенно отличаются. Так:
- найм жилья у частного владельца определяется статьями Гражданского кодекса государства;
- владение объектом собственности на правах социального найма, что показывает, что основным собственником является государство, определяет Жилищный кодекс страны.
О том, кому и на каких основаниях предоставляется жилплощадь по соглашению о социальном найме, можно узнать на нашем сайте.
Нормативная база
Ответственный квартиросъемщик в муниципальной квартире
В случае смерти или пропажи нанимателя, переезда основного квартиросъемщика, развода, ареста требуется выбор нового главного квартиросъемщика, который должен отвечать двум основным требованиям – достичь возрастного порога в 18 лет и иметь постоянное место работы.
Права всех жильцов в муниципальной квартире равны. Если ответственный квартиросъемщик проживал до этого один, после его смерти происходит возврат жилища в собственность муниципалитета. Если у него остались несовершеннолетние дети или иные члены семьи, они будут внесены в текст договора социального найма и получат право пожизненного проживания в квартире (ст. 82 ЖК РФ). Поэтому чаще всего люди приходят к процессу приватизации, позволяющему передавать квартирное имущество по наследству (закон №1541-1 от 04.07.1991 г.).
Несовершеннолетние
Если на момент смерти нанимателя остались прописанные и внесённые в ДСН лица, ещё не достигшие совершеннолетия, то их право проживания в этой квартире — пожизненное. Таким же образом действует законодательство по отношению и к муниципальной, и к частной недвижимости (только жилой).
Чаще всего переход данного жилья к новому ответственному квартиросъемщику продолжается процессом приватизации, поскольку только это даёт возможность распорядиться жильём как угодно, по собственному усмотрению. Главным преимуществом приватизированной квартиры является то, что теперь её можно передавать по наследству. Муниципальные квартиры и любое другое жильё передать другим лицам в пользование очень сложно — здесь действуют очень жёсткие рамки закона, а подарить, продать или передать по наследству вообще невозможно.
Права и обязанности ответственного квартиросъемщика
Если сослаться на 67-ю ст. ЖК РФ, то там отмечено, что основной квартиросъемщик на основании составленного социального договора наделяется следующим перечнем правомочий:
- приглашение для проживания на территории жилища иных лиц;
- сдача части муниципального помещения в арендное пользование иным людям;
- предоставление жилой площади временным жильцам в целях не долгосрочного проживания;
- предъявление требований, связанных с заменой или обменом жилого объекта, если он не имеет соответствия заявленным требованиям и принятым в государстве стандартам;
- прошение проведения капремонта со стороны государственных и жилищных структур, если фактическое состояние дома требует этого факта;
- требование предоставления определенного перечня коммунальных услуг, если они не поставляются или поставляются недостаточно качественно;
- принятие непосредственного участия в процессе содержания совокупной части имущества многоквартирного дома.
Помимо прав статья 67 ЖК РФ приписывает ответственному квартиросъемщику определенный перечень обязательств:
- обеспечение слежения за сохранностью недвижимого объекта;
- эксплуатирование жилого здания в соответствии с его прямым и непосредственным назначением;
- выполнение за собственный счет текущих ремонтных мероприятий;
- принятие ряда мер, связанных с поддержанием оптимального состояния на территории жилого объекта;
- регулярная оплата коммунальных услуг и внесение сумм за проживание в предоставленном объеме.
К сведению
Эти же обязанности ответственного квартиросъемщика прописываются в договоре аренды, правила которого предусмотрены ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что регулирует договор найма?
Все названные нюансы правоотношений сторон могут рассматриваться и обсуждаться только при наличии официально подписанного соглашения.
Его можно подготовить с помощью представителей агентства недвижимости или юриста. Оно может быть написано самостоятельно в двух экземплярах для наймодателя и нанимателя.
Все требования к этому документу указаны в 671 статье Гражданского кодекса России.
Для подготовки готового документа достаточно просто скопировать все существующие пункты. Обязательно указываются:
Стороны могут по собственной двусторонней инициативе включать в документлюбые другие пункты. Например, об ответственности квартиросъемщика при затоплении и т.д.
В том числе популярный вариант предоставления собственности во временное пользование с учетом в сумме платежей выполнение временными жильцами ремонта или иных операций по благоустройству жилья.
К соглашению часто прикладывается опись мебели, находящейся в квартире на момент сдачи, её техническое состояние, техническое состояние самого объекта собственности. О том, как составить акт приема-передачи жилья при аренде, можно узнать из нашей статьи.
Соглашение собственноручно подписывается обеими сторонами сделки, его может подписать и доверенное лицо, если у последнего присутствует нотариально заверенная доверенность на выполнение таких операций с недвижимостью.
Что такое ДСН?
Аббревиатура ДСН расшифровывается как договор социального найма (ст. 60 ЖК РФ). Он представляет собой особое соглашение, в соответствии с которым жилое помещение, находящееся в рамках государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляется в пользование гражданам, имеющим нужду в улучшении жилищных условий. В качестве основания для его составления выступает решение органа местного самоуправления, принятое на основании норм Жилищного кодекса ч. 3, 4 ст. 57, а также ст. 63). Это же решение вправе принять и иной уполномоченный орган в ситуациях, предусмотренных п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13 ЖК РФ. Выделение жилой площади осуществляется в соответствии с государственными нормативами, степенью нуждаемости в улучшении условий, количеством людей в семье.
В ст. 60 ЖК РФ сказано, что в соответствии с договором социального найма, одна сторона, являющаяся собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (или орган, действующий от ее имени) имеет обязательство по передаче иной стороне – гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, жилое помещение в пользование или владение в целях проживания в нем на условиях, оговоренных в ЖК РФ. Там же прописано, что ДСН не предполагает установление временных рамок действия, а изменение ряда положений не выступает в качестве повода для расторжения документа.
Если обстоятельства изменились
Если существующие факторы, которые дают право нанимателю на использование жилья по ДСН, меняются, квартиросъемщик обязан поставить в известность владельца недвижимости (ведомство или государство) в установленные ДСН или же ЖК сроки. Если наниматель манкирует этой обязанностью, могут наступить весьма неприятные последствия.
Муниципальный, государственный или ведомственный орган вполне может расторгнуть ДСН, если правила пользования жилой площадью грубо нарушаются, это предусмотрено законодательством страны. Расторжение договора происходит по соответствующему решению суда. Далее квартиросъемщик будет выселен принудительно.
Оплата коммунальных услуг
Плата за пользование коммунальными услугами со стороны ответственного квартиросъемщика вносится в соответствии с общими нормами и правилами и подлежит регулированию со стороны ст. 155 ЖК РФ. В п. 1 сказано, что плата должна быть обязательно внесена каждый месяц до 10 числа, следующего за истекшим отчетным периодом, если иной интервал не установлен в рамках договора управления МКД. Во 2-м пункте оговорено, что внесение оплатной суммы ответственным квартиросъемщиком за пользование жилым помещением и коммунальными услугами осуществляется на основании следующих элементов:
- документов платежного характера, включая те, которые оформлены в электронном виде и размещены в системе, представленных не позже первого числа месяца, который следует за истекшим периодом, если иной срок не регламентирован в договоре управления или решении общего собрания ТСЖ;
- сведений о размерных показателях платы за жилье и коммунальные услуги, а также задолженностях по их оплате, которая размещена в информационной системе (ч. 2 в ред. ФЗ от 21.07.2014 №263 ФЗ).
Как узнать кто является ответственным квартиросъемщиком?
Личность ответственного нанимателя фигурирует в рамках договора социального найма, т. е. соглашения, которое ранее было составлено между муниципалитетом и ответственным нанимателем. В рамках этого контракта и осуществляется полноценная передача недвижимости в эксплуатацию гражданина и его семьи. Если вам требуется доказать факт аренды муниципальной квартиры, получить льготы или решить другие формальные вопросы, достаточно воспользоваться договором социального найма, который и будет выступать в качестве доказательства аренды.
Но порой возникает иная ситуация: узнать, кто является ответственным квартиросъемщиком, нужно соседям или сторонним службам. Например, если квартира была затоплена, или лица, проживающие в ней, нарушают правила тишины и порядка. Узнать личность главного арендатора в этой ситуации можно посредством нескольких способов:
- из базы данных вашего города (вбить адрес и узнать, на кого записана квартира);
- на основании судебного запроса;
- через регистрационную палату;
- путем обращения в органы ЖЭК;
- посредством бюро технической инвентаризации.
Первое, куда следует обратиться – управляющая компания. Если это не помогло, можно наносить визиты в иные организации. Помните о том, что услуги некоторых из них являются платными.
Как сменить ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире?
ВАЖНО
В целях назначения нового основного квартиросъемщика требуется прохождение процедуры переоформления ДСН.
Имеет ли право квартиросъемщик вписать в квартиру?
Ст. 35 ГК РФ содержит несколько основных прав, которыми наделен ответственный квартиросъемщик:
- вселение в арендуемую квартиру друзей или родственников лишь при согласии владельца жилища, если эта норма нарушена, арендодатель вправе расторгнуть договорное соглашение;
- предоставление жилой площади временным жильцам по согласованию с арендодателем, в качестве временных жильцов выступают граждане, приехавшие из иного населенного пункта или из-за рубежа на какое-то время.
Внимание
При несоблюдении этих правил арендодатель вправе расторгнуть договор с ответственным квартиросъемщиком в досрочном порядке без возврата уплаченных средств.
Имеет ли право ответственный квартиросъемщик выписать из квартиры без согласия?
Договоры такого плана на практике чаще всего расторгаются по взаимному соглашению, но порой выписка может быть осуществлена по инициативе арендодателя. В ст. 687 ГК РФ описан ряд ситуаций, в которых арендатора могут попросить покинуть жилое помещение. Если речь идет о договоре социального найма, то в нем право ответственного нанимателя на выселение иных граждан не предусмотрено. Тем не менее, в ст. 67, , ЖК РФ перечислены основания и порядки, в рамках которых осуществить выселение можно.
В Постановлении Пленума ВС РФ №14 от 02.07.2009 отмечено, что, если в течение продолжительного времени один из членов семьи в квартире отсутствует, можно лишь отнять у него право на пользование жилым помещением.
Вопросы регистрации граждан
Основные вопросы чаще всего касаются прописки квартиросъемщиков. Если речь идет о приватизированной квартире, то собственники боятся регистрировать у себя арендаторов. Но при этом важно помнить, что таким образом нарушается законодательство. И владелец может быть наказан штрафом за то, что у него проживает гражданин без регистрации.
Прописать квартиросъемщика можно как на временной, так и на постоянной основе. Выгоднее всего оформлять временную регистрацию, так как по истечении срока гражданин будет автоматически снять с учета.
При постоянной регистрации может возникнуть проблема с выпиской. Если гражданин откажется добровольно выписываться, это придется делать через суд.
Снять гражданина, снимающего жилье, с регистрационного учета можно при наличии следующих обстоятельств:
- Отсутствие оплаты за помещение на срок более двух месяцев при краткосрочной аренде и на срок более шести месяцев при аренде на длительный срок.
- Нарушение в использовании жилого помещения в грубой форме.
- Отсутствие в квартире без уведомления более полугода.
- Осуждение жильца к отбыванию наказания.
Если выписка производится на основании решения суда, то собственник квартиры может самостоятельно обратиться в территориальный отдел ФМС, предоставив решение суда. На этом основании выписка производится без согласия самого гражданина.
Часто жильцы муниципальных квартир сталкиваются с вопросом смены ответственного квартиросъемщика. Это может потребоваться в случае смерти или отсутствия его в течение полугода. В такой ситуации жильцы должны обратиться в администрацию муниципалитета с соответствующим заявлением.
После того, как он будет изменен, необходимо обратиться в ЖЭК, чтобы переоформить лицевые счета. Это нужно для того, чтобы счета на оплату коммунальных услуг приходили уже на другого владельца.
Если наступает смерть одинокого нанимателя, то происходит автоматическое расторжение договора и квартира снова переходит в распоряжение муниципалитета.
Важным моментом является то, что при прописке близких родственников в муниципальное жилье, не берется в расчет норма квадратных метров на человека. Если же речь идет о регистрации третьего лица, в ней может быть отказано при несоблюдении нормы квадратных метров на человека.
Переоформление квартиры
Ст. 69 ЖК РФ предполагает, что на эксплуатирование жилья имеют право члены семьи умершего ответственного квартиросъемщика. В рамках этого законодательного акта отмечено, что к таким лицам относятся:
- члены семьи, проживавшие совместно с покойным;
- дети;
- родители.
Все эти граждане имеют права, приравненные к тем, которыми был наделен ответственный наниматель. Соответственно, их имена должны фигурировать в ДСН. Квартира муниципального типа после смерти основного квартиросъемщика переоформляется посредством составления нового ДСН. Порядок переоформления отражен в рамках ст. 82 ЖК РФ, где сказано, что абсолютно любой гражданин, который пользуется жильем на базе индивидуального договора, решивший создать семью, может требовать формирования общего ДСН или замены первоначального нанимателя при согласии других членов семьи.
Как стать нанимателем
С одной стороны все просто, но как показывает практика – это не так. Чтобы детальнее во всем разобраться, мы рассмотрим следующий пример:
Возьмем жилищный кодекс, статья 82:
То есть, это возможно. Но часто, на самом деле происходит все по другому. Остальные члены семьи не проживают на данной жилплощади и внучка понятия не имеет, где они могут быть. Отсюда у наймодателя есть все основания для отказа заключения с ней договора найма, ведь предоставить согласие двух остальных жильцов в муниципалитет она не может.
Тогда ей потребуется составить свидетельский акт, который подпишут трое соседей, о том, что родители здесь уже давно не проживают. А она вела с бабушкой общее хозяйство и похоронила ее. Все эти бумаги она собирает и отправляется в суд, подает иск. Конечно, есть вероятность, что двое жильцов будут признаны судом бывшими членами семьи, а также муниципалитет будет обязан признать право внучки на проживание в данной квартире.
Также суд имеет право произвести разделение соц. найма, то есть, каждый член семьи станет отдельным нанимателем квартиры. Таким образом, квартплата также поделится и каждый будет платить отдельно.
Нюансы
Как и для проведения любых идентичных процедур, при смене ответственного квартиросъемщика требуется обзавестись определенным набором документов:
- лицевой счет в оригинальном и отксерокопированном формате;
- удостоверения личности всех членов семьи;
- выписки из домовой книжки;
- соглашение социального найма, составленное с муниципальным жилищным фондом;
- свидетельство о выписывании, смерти или пропаже прежнего главного нанимателя.
Любые нарушения в пользовании помещением в рамках ДСН караются ответственностью (ст. 66 ЖК РФ).
Его обязанностей — платить плату за аренду, коммунальные услуги. Без его согласия, никакие сделки с квартирой провести нельзя, т.е. кого-то прописать-выписать, сделать перепланировку, купля-продажа. Он является непосредственным владельцем данной квартиры, это касается муниципального жилья.
Ответственный квартиросъемщик, его права и обязанности:
| Права | Обязанности |
| вселять в жилье иных лиц | использование жилья, которое является предоставленным, исключительно по его прямому назначению |
| сдавать в аренду квартиру | |
| допускать временных лиц к проживанию в жилье | наниматель обязуется следить, чтобы жилье оставалось сохранным |
| обменивать/заменять свое жилье | совершать оплату коммунальных услуг и жилья в требуемые сроки |
| требовать, чтобы коммунальные услуги предоставлялись вовремя, проведение ремонта в многоквартирном доме |
Как сменить ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире, причины
Согласно законодательству, смена нанимателя осуществляется только с согласия всех членов семьи.
Причинами могут послужить:
— основной квартиросъемщик съезжает из квартиры,
— наниматель в местах лишения свободы,
Для того чтобы назначить нового нанимателя необходимо пройти процедуру переоформления договора социального найма.
Куда обращаться
Первым делом с заявлением необходимо обратиться в департамент жилищной политики. В заявление указывается, что нужно переоформить договор, описывается сама причина.
Затем составляется новый договор, с ним необходимо обратиться в жилищно-эксплуатационную контору. Где произведут все нужные процедуры, связанные с лицевыми счетами, т.е. счета на оплату коммунальных услуг будут приходить на нового квартиросъемщика.
Для подобных процедур требуется следующий перечень документов:
— оригинал, а также копия лицевого счета,
— оригиналы либо копии паспортов всех членов семьи,
— выписка из домовой книги,
— договор о найме, заключенный с муниципальным жилищным фондом,
— обязательно предъявляется документ, что главный наниматель выписался или умер.
После предоставления всех указанных документов — может происходить переоформление.
Как действовать для смены нанимателя
Приватизация допускается после получения разрешения на этот процесс. Договор оформляется на ответственного квартиросъемщика. Для замены ответственного квартиросъемщика от всех членов семьи требуется согласие. Нанимателем может только дееспособный и совершеннолетний гражданин. У нанимателя имеются обязательства по сохранности имущества, принадлежащего муниципалитету. Претензии по жилью предъявляются человеку, с которым подписывался договор соцнайма. Но даже этот гражданин не может без согласия других жильцов вписать/выписать людей, а также самостоятельно продать, разменять, сдать или выполнить иные действия с жилой недвижимости.
Членами семьи основного нанимателя признаются его дети и родители, а также супруги и другие родственники.
Смена ответственного квартиросъемщика наиболее часто происходит после смерти предыдущего. При такой ситуации прежний договор соцнайма прекращает действовать, после чего все жильцы выбирают нового квартиросъемщика, с которым будет подписываться договор муниципальными властями.
К претенденту предъявляются определенные требования:
— дееспособность,
— отсутствие действующей судимости,
Обычно жильцы самостоятельно мирно решают, кто будет ответственным квартиросъемщиком, поэтому не проводится даже проверка властями.
Процедура смены ответственного квартиросъемщика делится на следующие этапы:
— жильцы решают, кто будет подписывать новый договор с муниципальными властями,
— выдаются письменные согласия на этот процесс,
— необходимо обратиться в управляющую компанию для перезаключения договора соцнайма,
— гражданин, который планирует становиться ответственным нанимателем, должен быть прописан в этой недвижимости, а также обязан проживать в ней,
— обратиться в департамент жилищной политики, для внесения изменений в договор соцнайма,
— подается заявление, в котором указывается на необходимость смены стороны соглашения о найме, а также прописывается причина принятия такого решения,
— дополнительно предоставляются копия лицевого счета, паспорта и свидетельства о рождении всех лиц, проживающих в квартире, выписка из домовой книги, согласие каждого члена семьи на переоформление и договор соцнайма,
— рассматривается заявление и документы в течение трех недель,
— выносится решение, причем если отсутствуют недовольства со стороны управляющей компании, то обычно всегда заключается с новым гражданином договор соцнайма, но во время данного процесса требуется присутствие каждого жильца,
— с этим документом нужно прийти в жилищно-эксплуатационную организацию для корректировки лицевого счета.
Жильцы могут сменить ответственного квартиросъемщика, если гражданин становится невменяемым/недееспособным путем предоставления доказательств того, что предыдущий гражданин не может справляться со своими обязанностями.
К нанимателю предъявляются следующие требования:
— наличие российского гражданства,
— отсутствие действующей судимости.
После смерти ответственного квартиросъемщика, родственники, имеющие право подписывать новый договор соцнайма, должны выполнить следующие действия:
— все граждане, проживающие в этой недвижимости, должны определиться — кто будет назначен ответственным квартиросъемщиком,
— ими составляется письменное согласие,
— подаются документы в администрацию совместно с заявлением,
— если отсутствуют какие-либо проблемы, то формируется новый договор соцнайма,
— после изучения этого документа, он подписывается новым ответственным квартиросъемщиком.
Данный гражданин должен тщательно изучить все требования к недвижимости, а также учитывать появившуюся у него ответственность.
К основным правилам относится:
— жилье должно использоваться по назначению,
— обеспечивается сохранность всех предоставленных жилых помещений,
— жилая недвижимость должна поддерживаться в оптимальном состоянии, поэтому учитываются санитарные требования, технические и инженерные,
— осуществляется периодически текущий ремонт в помещениях,
— своевременно оплачиваются коммунальные услуги,
— если появляются какие-либо причины, по которым требуется внести изменения в договор соцнайма, то это должно проводиться с разрешения других жильцов и в короткие сроки.
После смерти человека другие лица, проживающие в жилье, могут рассчитывать на дальнейшее использование данного жилого помещения.
Сложности процедуры
Если с умершим человеком фактически никто не жил, то могут возникнуть трудности. В этом случае может быть получен отказ в подписании нового договора соцнайма, несмотря на то, что граждане были прописаны в квартире.
Таким образом, квартира после смерти квартиросъемщика может быть оформлена на его родственников. Если же они отсутствуют или не имеют право на составление договора соцнайма, то данное жилое помещение возвращается муниципальным властям.
Аренда квартиры – естественный процесс, особенно, в условиях невозможности накопить средства на приобретение собственного жилья. Квартиросъемщики могут проживать как в муниципальных, так и в приватизированных типах квартир. Рассмотрим права, обязанности, правила смены для каждого из них, а также особенности законодательного регулирования в рамках данного вопроса.
Кто считается ответственным квартиросъемщиком?
Невзирая на то, что в настоящее время понятие ответственный квартиросъемщик немного утратило свою актуальность и убрано из жилищного кодекса, следует детально изучить его значение.
Ответственный квартиросъемщик — это человек, который принимает решение снимать квартиру с сохранением обязанности по внесению арендной платы и суммы за пользование коммунальными услугами. Он является и основным распорядителем жилища, т. к. вне его согласия провести сделки с недвижимостью невозможно, в частности – кого-либо выписать, сделать перепланировку, продать. Т. е. по факту ответственный квартиросъемщик выступает в качестве владельца жилого имущества. При продаже доли права на распоряжение жилищем ликвидируются (ст. 61 ЖК РФ).
Общая информация
Не стоит забывать, что в разряд квартиросъемщиков закон относит также и владельцев жилых помещений, владение которыми определяется по договору социального найма. По этой причине права и обязанности квартиросъемщика существенно отличаются. Так:
- найм жилья у частного владельца определяется статьями Гражданского кодекса государства;
- владение объектом собственности на правах социального найма, что показывает, что основным собственником является государство, определяет Жилищный кодекс страны.
О том, кому и на каких основаниях предоставляется жилплощадь по соглашению о социальном найме, можно узнать на нашем сайте.
Нормативная база
Ответственный квартиросъемщик в муниципальной квартире
В случае смерти или пропажи нанимателя, переезда основного квартиросъемщика, развода, ареста требуется выбор нового главного квартиросъемщика, который должен отвечать двум основным требованиям – достичь возрастного порога в 18 лет и иметь постоянное место работы.
Права всех жильцов в муниципальной квартире равны. Если ответственный квартиросъемщик проживал до этого один, после его смерти происходит возврат жилища в собственность муниципалитета. Если у него остались несовершеннолетние дети или иные члены семьи, они будут внесены в текст договора социального найма и получат право пожизненного проживания в квартире (ст. 82 ЖК РФ). Поэтому чаще всего люди приходят к процессу приватизации, позволяющему передавать квартирное имущество по наследству (закон №1541-1 от 04.07.1991 г.).
Несовершеннолетние
Если на момент смерти нанимателя остались прописанные и внесённые в ДСН лица, ещё не достигшие совершеннолетия, то их право проживания в этой квартире — пожизненное. Таким же образом действует законодательство по отношению и к муниципальной, и к частной недвижимости (только жилой).
Чаще всего переход данного жилья к новому ответственному квартиросъемщику продолжается процессом приватизации, поскольку только это даёт возможность распорядиться жильём как угодно, по собственному усмотрению. Главным преимуществом приватизированной квартиры является то, что теперь её можно передавать по наследству. Муниципальные квартиры и любое другое жильё передать другим лицам в пользование очень сложно — здесь действуют очень жёсткие рамки закона, а подарить, продать или передать по наследству вообще невозможно.
Права и обязанности ответственного квартиросъемщика
Если сослаться на 67-ю ст. ЖК РФ, то там отмечено, что основной квартиросъемщик на основании составленного социального договора наделяется следующим перечнем правомочий:
- приглашение для проживания на территории жилища иных лиц;
- сдача части муниципального помещения в арендное пользование иным людям;
- предоставление жилой площади временным жильцам в целях не долгосрочного проживания;
- предъявление требований, связанных с заменой или обменом жилого объекта, если он не имеет соответствия заявленным требованиям и принятым в государстве стандартам;
- прошение проведения капремонта со стороны государственных и жилищных структур, если фактическое состояние дома требует этого факта;
- требование предоставления определенного перечня коммунальных услуг, если они не поставляются или поставляются недостаточно качественно;
- принятие непосредственного участия в процессе содержания совокупной части имущества многоквартирного дома.
Помимо прав статья 67 ЖК РФ приписывает ответственному квартиросъемщику определенный перечень обязательств:
- обеспечение слежения за сохранностью недвижимого объекта;
- эксплуатирование жилого здания в соответствии с его прямым и непосредственным назначением;
- выполнение за собственный счет текущих ремонтных мероприятий;
- принятие ряда мер, связанных с поддержанием оптимального состояния на территории жилого объекта;
- регулярная оплата коммунальных услуг и внесение сумм за проживание в предоставленном объеме.
К сведению
Эти же обязанности ответственного квартиросъемщика прописываются в договоре аренды, правила которого предусмотрены ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что регулирует договор найма?
Все названные нюансы правоотношений сторон могут рассматриваться и обсуждаться только при наличии официально подписанного соглашения.
Его можно подготовить с помощью представителей агентства недвижимости или юриста. Оно может быть написано самостоятельно в двух экземплярах для наймодателя и нанимателя.
Все требования к этому документу указаны в 671 статье Гражданского кодекса России.
Для подготовки готового документа достаточно просто скопировать все существующие пункты. Обязательно указываются:
Стороны могут по собственной двусторонней инициативе включать в документлюбые другие пункты. Например, об ответственности квартиросъемщика при затоплении и т.д.
В том числе популярный вариант предоставления собственности во временное пользование с учетом в сумме платежей выполнение временными жильцами ремонта или иных операций по благоустройству жилья.
К соглашению часто прикладывается опись мебели, находящейся в квартире на момент сдачи, её техническое состояние, техническое состояние самого объекта собственности. О том, как составить акт приема-передачи жилья при аренде, можно узнать из нашей статьи.
Соглашение собственноручно подписывается обеими сторонами сделки, его может подписать и доверенное лицо, если у последнего присутствует нотариально заверенная доверенность на выполнение таких операций с недвижимостью.
Что такое ДСН?
Аббревиатура ДСН расшифровывается как договор социального найма (ст. 60 ЖК РФ). Он представляет собой особое соглашение, в соответствии с которым жилое помещение, находящееся в рамках государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляется в пользование гражданам, имеющим нужду в улучшении жилищных условий. В качестве основания для его составления выступает решение органа местного самоуправления, принятое на основании норм Жилищного кодекса ч. 3, 4 ст. 57, а также ст. 63). Это же решение вправе принять и иной уполномоченный орган в ситуациях, предусмотренных п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13 ЖК РФ. Выделение жилой площади осуществляется в соответствии с государственными нормативами, степенью нуждаемости в улучшении условий, количеством людей в семье.
В ст. 60 ЖК РФ сказано, что в соответствии с договором социального найма, одна сторона, являющаяся собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (или орган, действующий от ее имени) имеет обязательство по передаче иной стороне – гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, жилое помещение в пользование или владение в целях проживания в нем на условиях, оговоренных в ЖК РФ. Там же прописано, что ДСН не предполагает установление временных рамок действия, а изменение ряда положений не выступает в качестве повода для расторжения документа.
Если обстоятельства изменились
Если существующие факторы, которые дают право нанимателю на использование жилья по ДСН, меняются, квартиросъемщик обязан поставить в известность владельца недвижимости (ведомство или государство) в установленные ДСН или же ЖК сроки. Если наниматель манкирует этой обязанностью, могут наступить весьма неприятные последствия.
Муниципальный, государственный или ведомственный орган вполне может расторгнуть ДСН, если правила пользования жилой площадью грубо нарушаются, это предусмотрено законодательством страны. Расторжение договора происходит по соответствующему решению суда. Далее квартиросъемщик будет выселен принудительно.
Оплата коммунальных услуг
Плата за пользование коммунальными услугами со стороны ответственного квартиросъемщика вносится в соответствии с общими нормами и правилами и подлежит регулированию со стороны ст. 155 ЖК РФ. В п. 1 сказано, что плата должна быть обязательно внесена каждый месяц до 10 числа, следующего за истекшим отчетным периодом, если иной интервал не установлен в рамках договора управления МКД. Во 2-м пункте оговорено, что внесение оплатной суммы ответственным квартиросъемщиком за пользование жилым помещением и коммунальными услугами осуществляется на основании следующих элементов:
- документов платежного характера, включая те, которые оформлены в электронном виде и размещены в системе, представленных не позже первого числа месяца, который следует за истекшим периодом, если иной срок не регламентирован в договоре управления или решении общего собрания ТСЖ;
- сведений о размерных показателях платы за жилье и коммунальные услуги, а также задолженностях по их оплате, которая размещена в информационной системе (ч. 2 в ред. ФЗ от 21.07.2014 №263 ФЗ).
Как узнать кто является ответственным квартиросъемщиком?
Личность ответственного нанимателя фигурирует в рамках договора социального найма, т. е. соглашения, которое ранее было составлено между муниципалитетом и ответственным нанимателем. В рамках этого контракта и осуществляется полноценная передача недвижимости в эксплуатацию гражданина и его семьи. Если вам требуется доказать факт аренды муниципальной квартиры, получить льготы или решить другие формальные вопросы, достаточно воспользоваться договором социального найма, который и будет выступать в качестве доказательства аренды.
Но порой возникает иная ситуация: узнать, кто является ответственным квартиросъемщиком, нужно соседям или сторонним службам. Например, если квартира была затоплена, или лица, проживающие в ней, нарушают правила тишины и порядка. Узнать личность главного арендатора в этой ситуации можно посредством нескольких способов:
- из базы данных вашего города (вбить адрес и узнать, на кого записана квартира);
- на основании судебного запроса;
- через регистрационную палату;
- путем обращения в органы ЖЭК;
- посредством бюро технической инвентаризации.
Первое, куда следует обратиться – управляющая компания. Если это не помогло, можно наносить визиты в иные организации. Помните о том, что услуги некоторых из них являются платными.
Как сменить ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире?
ВАЖНО
В целях назначения нового основного квартиросъемщика требуется прохождение процедуры переоформления ДСН.
Имеет ли право квартиросъемщик вписать в квартиру?
Ст. 35 ГК РФ содержит несколько основных прав, которыми наделен ответственный квартиросъемщик:
- вселение в арендуемую квартиру друзей или родственников лишь при согласии владельца жилища, если эта норма нарушена, арендодатель вправе расторгнуть договорное соглашение;
- предоставление жилой площади временным жильцам по согласованию с арендодателем, в качестве временных жильцов выступают граждане, приехавшие из иного населенного пункта или из-за рубежа на какое-то время.
Внимание
При несоблюдении этих правил арендодатель вправе расторгнуть договор с ответственным квартиросъемщиком в досрочном порядке без возврата уплаченных средств.
Имеет ли право ответственный квартиросъемщик выписать из квартиры без согласия?
Договоры такого плана на практике чаще всего расторгаются по взаимному соглашению, но порой выписка может быть осуществлена по инициативе арендодателя. В ст. 687 ГК РФ описан ряд ситуаций, в которых арендатора могут попросить покинуть жилое помещение. Если речь идет о договоре социального найма, то в нем право ответственного нанимателя на выселение иных граждан не предусмотрено. Тем не менее, в ст. 67, , ЖК РФ перечислены основания и порядки, в рамках которых осуществить выселение можно.
В Постановлении Пленума ВС РФ №14 от 02.07.2009 отмечено, что, если в течение продолжительного времени один из членов семьи в квартире отсутствует, можно лишь отнять у него право на пользование жилым помещением.
Вопросы регистрации граждан
Основные вопросы чаще всего касаются прописки квартиросъемщиков. Если речь идет о приватизированной квартире, то собственники боятся регистрировать у себя арендаторов. Но при этом важно помнить, что таким образом нарушается законодательство. И владелец может быть наказан штрафом за то, что у него проживает гражданин без регистрации.
Прописать квартиросъемщика можно как на временной, так и на постоянной основе. Выгоднее всего оформлять временную регистрацию, так как по истечении срока гражданин будет автоматически снять с учета.
При постоянной регистрации может возникнуть проблема с выпиской. Если гражданин откажется добровольно выписываться, это придется делать через суд.
Снять гражданина, снимающего жилье, с регистрационного учета можно при наличии следующих обстоятельств:
- Отсутствие оплаты за помещение на срок более двух месяцев при краткосрочной аренде и на срок более шести месяцев при аренде на длительный срок.
- Нарушение в использовании жилого помещения в грубой форме.
- Отсутствие в квартире без уведомления более полугода.
- Осуждение жильца к отбыванию наказания.
Если выписка производится на основании решения суда, то собственник квартиры может самостоятельно обратиться в территориальный отдел ФМС, предоставив решение суда. На этом основании выписка производится без согласия самого гражданина.
Часто жильцы муниципальных квартир сталкиваются с вопросом смены ответственного квартиросъемщика. Это может потребоваться в случае смерти или отсутствия его в течение полугода. В такой ситуации жильцы должны обратиться в администрацию муниципалитета с соответствующим заявлением.
После того, как он будет изменен, необходимо обратиться в ЖЭК, чтобы переоформить лицевые счета. Это нужно для того, чтобы счета на оплату коммунальных услуг приходили уже на другого владельца.
Если наступает смерть одинокого нанимателя, то происходит автоматическое расторжение договора и квартира снова переходит в распоряжение муниципалитета.
Важным моментом является то, что при прописке близких родственников в муниципальное жилье, не берется в расчет норма квадратных метров на человека. Если же речь идет о регистрации третьего лица, в ней может быть отказано при несоблюдении нормы квадратных метров на человека.
Переоформление квартиры
Ст. 69 ЖК РФ предполагает, что на эксплуатирование жилья имеют право члены семьи умершего ответственного квартиросъемщика. В рамках этого законодательного акта отмечено, что к таким лицам относятся:
- члены семьи, проживавшие совместно с покойным;
- дети;
- родители.
Все эти граждане имеют права, приравненные к тем, которыми был наделен ответственный наниматель. Соответственно, их имена должны фигурировать в ДСН. Квартира муниципального типа после смерти основного квартиросъемщика переоформляется посредством составления нового ДСН. Порядок переоформления отражен в рамках ст. 82 ЖК РФ, где сказано, что абсолютно любой гражданин, который пользуется жильем на базе индивидуального договора, решивший создать семью, может требовать формирования общего ДСН или замены первоначального нанимателя при согласии других членов семьи.
Как стать нанимателем
С одной стороны все просто, но как показывает практика – это не так. Чтобы детальнее во всем разобраться, мы рассмотрим следующий пример:
Возьмем жилищный кодекс, статья 82:
То есть, это возможно. Но часто, на самом деле происходит все по другому. Остальные члены семьи не проживают на данной жилплощади и внучка понятия не имеет, где они могут быть. Отсюда у наймодателя есть все основания для отказа заключения с ней договора найма, ведь предоставить согласие двух остальных жильцов в муниципалитет она не может.
Тогда ей потребуется составить свидетельский акт, который подпишут трое соседей, о том, что родители здесь уже давно не проживают. А она вела с бабушкой общее хозяйство и похоронила ее. Все эти бумаги она собирает и отправляется в суд, подает иск. Конечно, есть вероятность, что двое жильцов будут признаны судом бывшими членами семьи, а также муниципалитет будет обязан признать право внучки на проживание в данной квартире.
Также суд имеет право произвести разделение соц. найма, то есть, каждый член семьи станет отдельным нанимателем квартиры. Таким образом, квартплата также поделится и каждый будет платить отдельно.
Нюансы
Как и для проведения любых идентичных процедур, при смене ответственного квартиросъемщика требуется обзавестись определенным набором документов:
- лицевой счет в оригинальном и отксерокопированном формате;
- удостоверения личности всех членов семьи;
- выписки из домовой книжки;
- соглашение социального найма, составленное с муниципальным жилищным фондом;
- свидетельство о выписывании, смерти или пропаже прежнего главного нанимателя.
Любые нарушения в пользовании помещением в рамках ДСН караются ответственностью (ст. 66 ЖК РФ).
Ответственный квартиросъемщик в муниципальной квартире — совершеннолетнее и дееспособное лицо, заключившее с муниципальным органом власти договор социального найма.
Согласно этому договору ответственный квартиросъемщик получает в пользование государственную жилплощадь.
Арендатор должен быть обязательно прописан в съемном жилище. В дальнейшем это жилье может остаться государственным или приватизированным.
Какие права имеет ответственный квартиросъемщик?
Все нюансы, которые касаются аренды муниципального жилья, регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации.
Обратите внимание: количество возможных жильцов муниципальной квартиры четко привязывается к квадратуре жилплощади.
Квартиросъемщик не является главным человеком в квартире. Это просто физическое лицо, которое:
- заключило договор с муниципалитетом;
- представляет интересы всех жильцов муниципальной квартиры.
В сравнении с другими жильцами у ответственного квартиросъемщика нет каких-то весомых прав. Все граждане, которые прописаны в государственном жилье, имеют одинаковые права и обязанности, в одинаковой мере несут ответственность за нарушение этих обязанностей.
Перечень прав ответственного квартиросъемщика и жильцов муниципальной жилплощади:
В перечень обязанностей квартиросъемщиков входит использование квартиры по целевому назначению, сохранность жилья в надлежащем виде, оплата коммунальных платежей в срок, произведение текущего ремонта.
Если муниципальная квартира была приватизирована, ответственный квартиросъемщик считается собственником. Если собственников несколько (имеют равные доли от жилплощади), все они являются квартиросъемщиками.
Как стать ответственным квартиросъемщиком в муниципальной квартире? Чтоб стать ответственным квартиросъемщиком, нужно сначала заключить договор с местной муниципально-жилищной организацией на аренду жилплощади.
При оформлении этого договора в документах указывается лицо, которое является нанимателем и ответственным квартиросъемщиком.
Как сменить ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире?
Смена ответственного квартиросъемщика муниципальной квартиры происходит только при переоформлении договора социального найма. Документы переоформляются на гражданина, который живет и прописан в арендованной квартире. Данная процедура производится только с согласия всех остальных жильцов, сделать это без их разрешения нельзя.
Если жильцы квартиры не дают своего согласия на смену ответственного квартиросъемщика, этот вопрос можно решить через суд (если инициатива смены нанимателя имеет законные основания, решение будет принято в пользу нового квартиросъемщика).
Для смены ответственного квартиросъемщика нужно обратиться в департамент жилищной политики и написать заявление на переоформление договора социального найма.
Если квартира была приватизирована, ответственный квартиросъемщик может поменяться в результате заключения гражданско-правовой сделки (в ее качестве может выступить завещание, договор купли-продажи или дарения).
В таких случаях новому владельцу жилплощади будет нужно обратится в управляющую компанию и создать заявку на смену владельца лицевого счета.
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика
Смерть ответственного квартиросъемщика — самая распространенная смена официального арендатора.
В связи с кончиной главного нанимателя другие жильцы квартиры должны выбрать нового ответственного. Потенциальным нанимателем сможет стать любой дееспособный совершеннолетний жилец муниципальной квартиры.
Для смены ответственного квартиросъемщика нужно переоформить договор социального найма. Это достаточно стандартная процедура, которая выполняется при любом изменении состава жильцов квартиры.
В первую очередь следует обратиться в департамент жилищной политики, где нужно будет написать заявление с указанием причины переоформления договора (смерть ответственного квартиросъемщика).
В данную организацию будет нужно предоставить такой пакет документов:
На заявлении о переоформлении договора социального найма должны быть подписи всех жильцов квартиры (документ обязательно должен быть заверен).
Когда будет составлен новый договор социального найма, необходимо обратиться в жилищно-эксплуатационную контору, чтоб ее работники изменили данные в лицевых счетах.
После переоформления лицевого счета квитанции на оплату коммунальных платежей будут приходить на имя нового ответственного квартиросъемщика.
Может ли ответственный квартиросъемщик выписать без согласия?
Многих жителей муниципальных квартир интересует вопрос, может ли квартиросъемщик выписать их из жилья без их согласия. Согласно 67 закону Жилищного кодекса арендатор таким правом не обладает.
Однако существует несколько ситуаций-исключений, когда ответственный квартиросъемщик может выписать жильцов на законных основаниях:
Также ответственный квартиросъемщик может выписать жильцов в связи с неуплатой ежемесячных коммунальных платежей (но в таком случае арендатор квартиры тоже притягивается к ответственности и может подвергнуться выселению), нарушением прав и интересов других жителей жилплощади, использованием квартиры не по назначению. Все эти нюансы описываются в статьях 90 и 91 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Чтоб избежать выселения по причине неуплаты коммунальных услуг, можно сразу разделить счета для оплаты. В таком случае можно будет отследить, кто именно из жильцов не оплачивает коммуналку.
Выписывание бывшей жены/мужа
Выселить из квартиры бывшего супруга можно только через суд. Для этого в соответствующие органы следует подать заявление о том, что в связи с расторжением брака бывший муж/жена утрачивает право пользоваться жилплощадью.
Обратите внимание: если бывший супруг длительное время не проживает в муниципальной квартире, выселить его можно на основании постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14.
Если же бывший супруг является ответственным квартиросъемщиком, выписать его можно только в соответствии с пунктами, указанными в 83 статье ЖК РФ. В других случаях арендатор может снять себя с регистрационного учета только по собственному желанию.
Заключение
Ответственный квартиросъемщик — это гражданин, который официально является арендатором муниципального жилья.
Он имеет право распоряжаться нанятой жилплощадью, предоставлять жилье другим людям, следить за сохранностью квартиры, поддерживать ее состояние.
В сравнении с другими жильцами арендованной жилплощади перечень прав ответственного квартиросъемщика практически не отличается.
Ответственный квартиросъемщик — не самый главный в квартире. Он не может просто так выписать кого-то из квартиры, для этого нужны законные основания.
Смена главного нанимателя может происходить по собственному желанию жильцов муниципальной квартиры или в связи со смертью ответственного квартиросъемщика.
Читайте также: