Как отсудить долю в квартире у собственника

Обновлено: 17.05.2024

Доли в квартире далеко не всегда бывает достаточно для комфортного проживания. И хуже всего, когда полноценно распоряжаться всем жильем не получается просто из-за того, что незначительная его часть принадлежит какому-то дальнему родственнику или вообще стороннему человеку, который тут даже и не обитает.

В такой ситуации можно попробовать отсудить его долю, но нужно быть готовым к том, что владельцу придется выплатить определенную компенсацию.

Можно ли отсудить долю в квартире у собственника

Самый простой вариант решить проблему с долями в квартире – договориться о ее покупке. Однако на практике значительная часть собственников не хочет продавать свои части и, при этом, толком их не использует. В результате нормально пользоваться квартирой невозможно.

Исходя из п.4, ст.252 ГК РФ, незначительную долю можно выкупить принудительно, по решению суда, даже в том случае если собственник будет категорически против. Но должны выполняться следующие условия:

Выкупающее лицо обязано являться собственником другой доли в той же квартире.
Выкупаемая доля должна быть незначительной.
Указанную долю нельзя выделить в натуре.
У собственника этой доли нет никакого реального интереса в ее использовании.

Пример: Есть квартира, у которой 3 собственника. Двое из них – супруги и они совокупно владеют 9/10 частями недвижимости общей площадью в 60 кв.м. Оставшаяся 1/10 часть принадлежит дальнему родственнику, который не выходит на контакт и потому выкупить его долю не представляется возможным. Чтобы получить жилье в полноценное пользование, супругам нужно подать иск в суд. Так как 1/10 часть от 60 кв.м. выделить невозможно, и она является незначительной, кроме того, родственник явно не заинтересован в использовании этой доли, раз не появляется в квартире, решение суда скорее всего будет в пользу супружеской пары.

Существует еще альтернативный вариант. Можно попробовать выкупить долю через суд при наличии серьезных нарушений, значительных долгов за квартплату и так далее. На практике подобное практически не срабатывает. Если долги все же есть, проще дождаться, пока доля будет реализована кредитором, и выкупить ее уже на торгах (совладельцам квартиры предлагают купить долю в первую очередь и только потом выставляют ее на публичные торги).

Как отсудить долю в квартире у собственника, бывшего мужа, родителей, матери и т.д

Отсудить долю можно у кого угодно, но только если выполняются описанные выше требования. В данном случае не важно, является ли владелец родственником, бывшим мужем или абсолютно сторонним человеком.

В случае с бывшим мужем/женой обычно все вопросы относительно собственности решаются еще на стадии развода и как правило, особых претензий оставаться не должно. Если же проблемы с долей возникли уже после развода, тогда можно обращаться в суд и требовать выкупа доли в принудительном порядке на общих основаниях.

Порядок действий

в целом и, в частности, доли, которую планируется выкупить. Не обязательно пользоваться услугами оценочной компании, сделать это можно и самостоятельно, например, на основе рыночных цен на аналогичное жилье.

Документы

При подаче иска к нему следует прикладывать примерно такой перечень документов:

Паспорт истца.
Доказательства его правоты.
Выписка из ЕГРН или иной аналогичный документ.
Договор купли-продажи, наследства и так далее, на основании которого была получена доля истца.
Квитанция об оплате госпошлины.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные документы. Кроме того, перечень доказательств сильно различается от случая к случаю.

Исковое заявление

Заявление составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. В нем обязательно должны быть следующие элементы:

Данные истца, ответчика и суда, куда подается заявление.
Суть претензии и общее описание проблемы.
Конкретные требования.
Перечень прилагаемых бумаг, подпись и дата.

Расходы и налоги

Примерный список потенциальных расходов:

Кроме всего прочего, получивший долю истец будет обязан платить больше налога на недвижимости. Впрочем, учитывая тот факт, что обычно принудительно выкупается незначительная доли, глобального увеличения суммы платежа не произойдет.

Сроки

Вся процедура может уложиться примерно в 3 месяца. Из них 2 – на рассмотрение дела и еще 1 – на ожидание, пока решение вступит в силу (этот срок дается для того, чтобы любая из сторон могла подать апелляцию). Остальные сроки, связанные с поиском доказательств, переговорами с потенциальным продавцом, подготовкой документов и иска, напрямую зависят от заявителя.

Мировое соглашение

В некоторых случаях ответчик подает встречный иск, который рассматривается одновременно с основным. Это актуально в том случае, когда обе стороны уверены в своей правоте и могут предоставить соответствующие доказательства.

Отсудить долю в квартире достаточно сложно, так как все условия совпадают далеко не всегда, а если хотя бы одно не выполняется, скорее всего последует отказ. Увеличить вероятность получения нужного решения можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации они прояснят наиболее популярные вопросы и в дальнейшем могут выступать в качестве представителей клиента.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Здраствуйте! У меня такой вопрос как отсудить у матери долю в квартире? Квартира оформлена на нее она собственник, но квартиру ранее она получала от работы как на меня 2 комнатную?

Я собственник квартиры вместе с отцом и мачехой, у нас равные доли (1\3). в квартире прописаны еще двое несовершеннолетних детей. Квартира 3-х комнатная. Вопрос такой, могу ли я отсудить у них свою долю? Как это сделать, какие варианты исхода событий возможны?

Пожайлуста у нас вот какая сложилась ситуация. Имеется трех комнатная кваритра, где три собственника в равных долях между собой. Один из собственников кроме данной доли имеет в собственности еще три квартиры (две двухкомнатные и однокомнатную) данный собственник проживает один и отдельно в одной из своих квартир. Не смотря на то, что он не нуждается в жилье грозится заехать в спорную квартиру, либо сдать свою долю в аренду посторонним лицам. Вопрос: возможно ли отсудить у третьего собственнка его долю в пользу оставшихся двух собственников, так как остро в жил. площади третий собственник не нуждается, кроме того имеет в личной собственности три квартиры, так как др.собственники другой жил площади не имеют.

В связи с обстоятельствами не могу платить кредиты, общая сумма долга примерно 400 тыс. Имеется 1/4 доля в квартире, также там еще три собственника (мать, отец, сестра), могут ли забрать или отсудить как-то мою долю или всю квартиру? У мамы есть вторая квартира, по наследству.

Могу ли я отсудить/вступить во владение в собственность доли квартиры? 25/32 принадлежит другому собственнику (моей матери). Остальная доля ни у кого не в собственности. Прописана и проживаю с 2 детьми в этой квартире. К сожалению, собственник угрожает выселением. Другого жилья не имею. Квартира кооперативная (приобретали бабушка и дедушка). Сейчас их нет. Как стать собственником маленькой ничейной доли и остаться жить дома на законных основаниях?

А можно ли как-нибудь отсудить вторую долю в квартире у второго собственника? Что для этого нужно?

У меня 9\10 доля в квартире. У второго собственника 1/10. В квартире никто не живёт. Он там не прописан. Я плачу за нее уже 5 лет. Продать он согласен за половину всей стоимости жилья. Как выкупить или отсудить его долю? Квартиру я хочу продать.

Вопрос по теме имущества. Здравствуйте! Моя мать прописана в моей квартире, она жила там одна три года и оплачивала счета за квартиру, так как я жила в другом городе. Сейчас я вернулась в свою квартиру, а она на основании того что она платила квартплату за мою квартиру 3 года хочет подать в суд и стать собственником квартиры либо отсудить себе долю. Подскажите, пожалуйста, каковы ее шансы, что она отсудит у меня квартиру или долю в ней. Я единственный собственник своей квартиры 13 лет. Но она прописана у меня. Благодарю за ответ.

Как отсудить долю собственности. Квартиру покупала моя мама мы три собственника в равных долях бывшая жена не принемала финансового участия в покупке может ли моя мать отсудить долю у бывшей моей жены.

Я собственник доли от квартиры, хочу туда прописаться. Квартира имеет три комнаты, общая площадь 55 кв.м, моя доля 1\6.Хочу через суд отсудить себе комнату в 5.5. кв.м, для того, чтобы при сносе дома по документам у меня. Как у собственника была своя комната по закону. Возможно ли это и что для этого надо? Спасибо.

Скажите, пожалуйста, есть квартира в которой 4 собственника, двое из них уже умерли. Квартира приватизирована на всех. Т.е 1/4 в доле каждого. Оригрналов документов на руках нет, получилось раздобыть копию договора, ключей от квартиры нет, никаким образом попасть в собственную квартиру не получается. Человек у которого все док-ты,ключи на связь не выходит. Нужно отсудить собственную долю в квартире, но,чтобы идти в суд, нужно понимать какую долю нужно отсудить. Для этого нужен поэтажный план БТИ, его получить невозможно, т.к доступа в квартиру нет. Какие документы нужны для суда и будет ли достаточно одного договора? И как вообще поступать в данной ситуации? Спасибо за ответ.

Суть такова. Квартира поделена на 4 доли. Имеется 4 собственника: мой муж, его отец и 2 е детей. Отец не проживает в квартире более 20 лет, соответсвенно не платит за нее, не ремонтирует, не вкладывает. У отца есть жена (вторая). Завещание писать не хочет, хотя в очень плохом состоянии. Вопрос 1:как будет делится его доля? Вопрос 2: можно ли отсудить долю у жены свекра? Спасибо.

При покупке 1-комн. Квартиры пл. 33 кв.м. на меня была оформлена собственность на 1/10 долю. Второй со-собственник имеет 9/10.

Как со-собственник данной квартиры могу ли я:

1. Зарегистрировать в ней своих родственников и есть ли ограничения чел/метр?

2. Проживать в этой квартире со своими детьми, если у меня нет другого жилья, а у другого со-собственника оно есть?

3. Если возможно такое проживание, то как отсудить это? Или решение суда для вселения на свою 1/10 долю не требуется?

Мы с мужем в разводе. В браке мужу дали ссуду на квартиру как молодому специалисту, за которую мы платили 10 лет. Он-собственник квартиры. Могу ли я у него отсудить долю после развода? Двое детей у нас.

Вопрос в следующем: Квартира в которой прописана я, мама и бабушка была приватизирована в 1993 году. Имеется на руках ЕРД. В приватизацию я включена не была, т.к. я 1986 года рождения и на момет приватизации квартиры была несовершеннолетней. Собственник квартиры бабушка.

Я бы хотела отсудить свою долю в квартире, для последующей её продажи. Контактов с бабушкой и мамой не имею. Документ о приватизации мне не выдают, т.к. я не собственник, возможности получить копию нет.

Какие у меня шансы отсудить свою долю в суде и как я могу это сделать?

Как можно подарить долю в квартире, минуя второго собственника (сын-отношений никаких) и по решению суда при разделе квартиры мне определено право проживание в большой комнате, а в маленькой мужу, муж умер-его долю наследовал сын, может ли он отсудить у меня право проживание в большой комнате.

У меня 9 мая 2019 года умер папа. Мама жива, я единственная дочь. Мама и папа были в равных долях на квартиру. Соответственно после его смерти его доля поделилась на 2 части. Одна часть мне, другая маме. Я подала заявление нотариусу о том, что хочу вступить в права собственника 1/4 квартиры. У нас сложные отношения с мамой и она заявила мне, что после того как вступит в права 3/4 квартиры, будет судиться со мной и отсудит 1/4 квартиры, чтобы потом всю квартиру продать. Это возможно, ей отсудить мою долю, на каком основании она это может сделать?

Вопрос таков. Может ли мать, собственник 3 х комнатной квартиры, отсудить 1/6 долю у сына? В наследство вступили. После смерти, мужа. Сын сидел в тюрьме, а сейчас пьет и дебоширит. Как можно, его лишить доли за хулиганство, угрозы, и пьянство?

Собственник квартиры бывший ГРАЖДАНСКИЙ муж! Квартира 3-комнатная! Помимо моей дочери в квартире прописана еще 1 его несовершеннолетняя дочь от другой матери! В квартире я проживала всю беременность. И нахожусь в ней по сей день, но поанирую съезжать из-за теранства отца ребенка. Как отсудить долю 7 месячной дочери! Возможно ли это. У меня в собственности жилья нет! В данной квартире я не прописана.

Когда мы жили с мужем в браке, прописали ребенка в квартиру его матери (где собстно и жили, мать там не жила, у нее свой частный дом). Т.е по факту там собственник мать мужа и прописан сам муж и наш сын. После развода меня выгнали из квартиры вместе с ребенком. Скажите, я могу как то отсудить долю ребёнка так, что ему была куплена квартира в счёт этой доли? Заранее спасибо.

У меня такой вопрос: когда я была беременная, сестра и мать принудили меня отказаться от права приватизации и оформить квартиру где я проживаю с ребенком на мать. Теперь моя мать единственный собственник квартиры. Как я могу отсудить долю квартиры, в которой мы с ребенком прописаны и проживаем?

Пожалуйста как мне быть в такой ситуации. Мои родители, я и мой брат стояли в очереди на получени квартиры для улучшения жилищных условий. Я женился, родилась дочь. Подошла очередь получать квартиру. В депортаменте моим родите лям предложили вариант, они с братом получают 2-х комнатную квартиру, а мне и моей семье 1-ую квартиру, по программе молодая сем ья. Но 1-ую квартиру дали мне и дочери, т.к. у жены есть доля в приватизированной 3-х комнатной квартире (1/4). Квартиру нам дали в рассрочку на 10 лет. Потом мы развелись. Отношения испортились. Теперь бывшая супруга подала иск в суд с требованием присудить ей долю (1/4) от моей доли, т.к. это имущесто было нажито в браке. Ответьте пожалуйста по закону она имеет право отсудить долю от этой квартиры, если собственник квартиры ДЖП Москвы.

Я собственник 1/2 квартиры и 1/2 часть собственник мама брат прописан как угловой жилец. 3 года назад у него родился ребенок и он без моего ведома прописал ее в квартире. Теперь брат грозит подать в суд и хочет отсудить свою долю. Можем ли мы с мамой выписать его и его ребенка через суд?

Пожалуйста имею ли я какие то права на квартиру в праве ли отсудить свою долю. Квартиру получали в 1994 году собственник у нас один отец на 2 квартиры. В одной квартире прописан брат и мать. Я же живу с отцом ещё прописано 2 брата и мой несовершеннолетний ребёнок. Жить с ним не возможно так как уже 4 года беспробудно пьёт. Можно что то либо сделать. Спасибо.

Помогите мне пожалуйста! Трехкомнатная квартира находится в совместной долевой собственности у 3 собственников: 2/3 у одного и по 1/6 у двух других, причем их доли меньше самой маленькой комнаты. При этом один собственник с 1/6 долей имеет свое отдельное приватизированное жилье в другом городе, но не проживает в нем. Не проживает он и в этой квартире. Теперь он решил выделить себе здесь отдельную комнату, отсудив пару метров. У двух других собственников другого жилья нет. Вопросы у меня такие:

1. Можно ли через суд выделить его долю деньгами, если он категорически не согласен?

2. Если он все-таки отсудит, то как быть второму собственнику с 1/6, если подаст такой же иск на выделение, ведь другие две комнаты больше его жилой доли на 5 метров и их придется отнять долю у третьего собственника (пенсионера)?

При разделе недвижимости собственники не всегда идут на компромиссы. Если мирно договориться о распределении долей не удается, приходится обращаться в судебные органы. Рассмотрим, как отсудить долю в квартире у собственника и какие для этого должны быть основания.

Возможно ли отсудить долю в квартире у владельца?

По закону владеть недвижимостью могут 2 и более собственника. Они обладают совместным правом на квартиру. В зависимости от того, выделены ли конкретные части каждому из них, собственность может быть общей или долевой.

Размер долей может изменяться как добровольно, так и при обращении в суд. Добровольно получить долю второго собственника можно, выкупив ее. Но на такой вариант соглашаются не все граждане.

Если мирно решить вопрос не удается, требуется обращение в суд. Иск подается при разводе супругов, оспаривании сделок, нарушении прав детей и в других случаях.

В соответствии с пунктом 4 статьи 252 ГК РФ доля может быть выкуплена принудительно по судебному решению, если:

покупатель является собственником другой доли; ; невозможно;
собственник не имеет интереса в использовании доли.

Основания для выделения доли квартиры в суде

Собственник имеет право на неприкосновенность своего имущества. Лишен его он может быть только по решению суда. Чтобы потребовать выделения доли в квартире, необходимо иметь основания. Распространенные причины обращения в суд выделены в таблице.

Основание	Комментарий
Раздел имущества при разводе супругов	Даже если квартира оформлена на одного супруга, она является общей собственностью. При разводе она делится на супругов в равных долях.
Отсутствие доли в квартире у несовершеннолетнего или недееспособного гражданина	Для оплаты квартиры или ипотеки был использован маткапитал.
Раздел наследственного имущества	Если наследство не было принято в течение полугода, имущество делится между остальными наследниками. В случае пропуска срока вступления в наследство гражданин может восстановить его и получить свою часть через суд.
Проведение сделок с недвижимостью	Вариант обращения в суд используется, если при продаже квартиры нарушены права других собственников.

Алгоритм действий

Урегулирование вопроса осуществляется в несколько этапов:

Досудебное урегулирование

Досудебное урегулирование предусматривает официальное выдвижение требований ко второму владельцу недвижимости. В письменной претензии гражданин может отразить предложения по мирному решению вопроса.

Справка! Процедура должна быть проведена обязательно до обращения в суд. Без этого иск в суде не примут.

Среди возможных вариантов решения конфликта выделяют:

оплату стоимости доли;
продажу части имущества;
заключение соглашения о разделе;
оформление согласия на включение лица в список наследников.

Для подтверждения факта досудебного урегулирования документы лучше отправлять по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если вторая сторона не согласна с требованиями, она оформляет официальный отказ. С ним можно обращаться в суд. Также иск можно подать, если ответ на претензию не поступил в течение 10 дней.

Подготовка документов

Список документов может варьироваться в зависимости от вида спора.

Но есть перечень, который необходимо собрать обязательно:

паспорт заявителя;
правоустанавливающие документы на недвижимость;
выписка из ЕГРН о наличии других объектов недвижимости в собственности;
техпаспорт на квартиру;
квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительный перечень потребуется в конкретных случаях:

Если гражданин решает продать свою долю, то необходимо иметь договор купли-продажи, уведомление о выкупе в преимущественном порядке.
При процедуре наследования потребуются отказ нотариуса в выдаче свидетельства и наследников о включении гражданина в состав наследников.
Если супруги разводятся и делят имущество, потребуются свидетельство о расторжении брака и рождении детей.
В случае выкупа незначительной доли нужно иметь результат технической экспертизы и предложение о выкупе.

Подготовка искового заявления

Исковое заявление составляется в соответствии с требованиями, отраженными в статье 131 ГПК РФ.

В документе необходимо указать:

наименование судебного органа, который будет рассматривать заявление;
данные заявителя (ФИО, адрес проживания, контакты);
сведения об ответчике;
цену иска;
суть спора;
ссылку на нормы закона;
требования истца;
перечень прилагаемых документов;
подпись истца.

Оплата госпошлины

При подаче иска необходимо оплатить госпошлину.

Чтобы рассчитать размер госпошлины, можно использовать специальный калькулятор. В него вводится стоимость доли, которая является суммой иска. После этого будет сформирована квитанция для оплаты в банке.

Перевод денег на депозит

В соответствии со статьей 327 ГК РФ, гражданину необходимо внести депозит за долю на счет, чтобы исполнить обязательства. Деньги перечисляются на депозит суда.

Для этого нужно взять реквизиты в региональном управлении судебного департамента. Оплата производится через кассу банка. Квитанция прикладывается к иску в суд.

Уведомление ответчика

При подаче иска обязательно требуется уведомить ответчика. Это можно сделать заказным письмом, направив пакет документов второй стороне. Правило действует и в отношении третьих лиц, которые участвуют в деле.

Направление документов в суд

Споры по недвижимости имеют исключительную подсудность. Поэтому пакет документов вместе с иском подается в суд по месту нахождения объекта. Если вопрос связан с наследством, то заявление подается по месту регистрации ответчика.

Если требования истца будут удовлетворены, выдается судебное решение. Оно вступает в законную силу через 30 дней. На основании документа осуществляется регистрация прав собственности в Росреестре.

Изменения в праве собственности на жилые объекты должны быть внесены в единую базу Росреестра. Для этого гражданину необходимо подать документы.

В перечень входят:

решение суда;
удостоверение личности заявителя;
правоустанавливающие документы на недвижимость.

Внимание! Также потребуется оплатить госпошлину за проведение регистрационных действий. Выписка из ЕГРН выдается на руки через 7 дней.

Расходы

Гражданин, который хочет отсудить долю, несет следующие расходы на процедуры:

Проведение технической экспертизы недвижимости. Стоимость зависит от вида процедуры и региона обращения.
Госпошлина при обращении в суд. Ознакомиться с ценами можно, обратившись к статье 333.19 НК РФ.
Стоимость оценки доли недвижимости составляет от 1000–3000 рублей (зависит от региона, компании).
Выплата при покупке доли в квартире.
Госпошлина за проведение регистрационных действий в Росреестре составляет 2000 рублей.

Сроки

Сроки проведения процедуры могут варьироваться в зависимости от:

длительности оценки имущества;
периода проведения экспертизы;
длительности судебных заседаний;
периода госрегистрации прав.

В среднем весь процесс займет около полугода.

Судебная практика

Как показывает судебная практика, не всегда суды оказываются на стороне истцов. Поэтому многим приходится отстаивать свои права в вышестоящих инстанциях.

Так, несколько судов Владивостока вставали на сторону брата, который не желал отдавать сестре 1/12 доли квартиры. Принималось решение о выделении ему части в недвижимости общей площадью 175 квадратных метров.

Но Верховный суд РФ постановил, что для проживания в комнате площадью 16 квадратных метров дополнительно потребуется дать ответчику право пользоваться кухней, коридором, санузлом. А, учитывая неприязненные отношения брата с сестрой, это было невозможно. После получения судебного решения сестра выкупила долю и стала полноправной собственницей.

Аналогичное дело рассматривалось и в Находке. Супруги делили квартиру площадью 56 квадратных метров. Мужу причиталось только 1/6 недвижимости. Верховный суд учел, что супруг не проживал в квартире, не оплачивал коммунальные услуги. Поэтому принял решение отдать жене и детям долю мужчины.

Вопросы наших читателей

Можно ли отсудить у бывшего мужа долю в квартире, купленной на материнский капитал?

При использовании материнского капитала при покупке недвижимости квартира оформляется с общую собственность всех членов семьи. Супруг также имеет право на часть имущества.

Процедура получения доли супруга аналогичная. Требуется попытаться урегулировать конфликт до суда. Если это не получится, следует подавать иск. Решение принимается с учетом размера доли и интересов детей.

Подводные камни

Чтобы получить долю в квартире без проблем, следует помнить о некоторых нюансах:

Лучше попытаться мирно договориться с владельцем доли и выкупить ее. Это вариант с наименьшими временными и финансовыми затратами. Судебное разбирательство более сложная во всех отношениях процедура.
Если нет оснований для получения доли, гражданину могут отказать в рассмотрении дела. Перед обращением в суд важно собрать доказательную базу.
Процедура требует подготовки большого количества документов. Не все могут самостоятельно составить претензию, иск без юридической помощи.

Заключение

Подведем итоги и выделим основные моменты:

Размер долей имущества может меняться как добровольно, так и при обращении в суд. Добровольно получить долю второго собственника можно, выкупив ее. Но на такой вариант соглашаются не все граждане. Если мирно решить вопрос не удается, требуется обращение в суд.
Перед обращением в суд проводится досудебное урегулирование конфликта. Эта процедура является обязательной.
Иск подается при разводе супругов, оспаривании сделок, нарушении прав детей и в других случаях.
При выкупе доли деньги могут быть переведены на депозит суда. После рассмотрения дела ответчик получает сумму. А истцу выдается судебное решение, которое является основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре.

Отсудить долю в квартире у собственника непросто. Может потребоваться помощь юриста. Наши специалисты составят исковое заявление, а также проконсультируют по проблемному вопросу.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

Сосед владеет ⅛ доли в однокомнатной квартире и прописан в ней. Мы не имеем возможности с ним связаться, но хотели бы выкупить его долю. Готовы обратиться в суд, но непонятно, как включить соседа в этот процесс.

Он никогда не жил в этой квартире. Его доля составляет 2,9 м². Что делать?

Татьяна, ваша проблема решается довольно легко. Искать соседа не нужно: суд назначит ему представителя, который формально будет с вами спорить.

Гарантировать исход судебного разбирательства невозможно, но с большой долей вероятности для вас все закончится хорошо.

Ваши требования в исковом заявлении будут звучать так:

Признать право собственности на ⅛ доли квартиры за вами.
Признать соседа утратившим право собственности на ⅛ доли квартиры.
Взыскать с вас компенсацию за ⅛ доли в праве собственности на жилое помещение в пользу соседа.
Прекратить право пользования квартирой и снять соседа с регистрационного учета.

Объясню, что это значит и почему вы имеете на это право.

Что такое незначительная доля и у кого есть право ее выкупить

На обычном языке это означает вот что. Три метра в квартире — это очень мало, жить на них невозможно. Нельзя огородить такой уголок, чтобы ваш сосед мог его использовать и не мешать вам — собственникам большей части квартиры. Квартира нужна для жизни, а на трех метрах получится только спать. Готовить и принимать пищу, не отвлекая вас, не удастся.

Поскольку сосед никогда не жил в вашей квартире, это означает, что ему неинтересно пользоваться ею. Он не требовал вселения через суд, значит, может жить в другом месте. В совокупности эти факты означают, что соседу безразлично, что ему принадлежит — доля в недвижимости или деньги. Значит, эту долю можно выкупить, даже если сосед будет не согласен.

В каждом таком споре суд должен оценивать конкретные обстоятельства: насколько человек нуждается в квартире в силу возраста, каково состояние его здоровья, профессиональная деятельность, есть ли дети и другие члены семьи. Еще суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования квартирой и реальную возможность совместного проживания.

В вашей однокомнатной квартире одновременно с вами не может жить посторонний человек. Впрочем, он и не живет: такой порядок у вас сложился. Предположим, что квартира была бы больше, двух- или трехкомнатная, и в ней реально можно было выделить комнату. Верховный суд указывает: сложившийся порядок важнее соотношения долей. Тогда необходимо рассмотреть другие обстоятельства.

Приведу примеры таких обстоятельств:

Угроза интересам детей. Например, вам принадлежит ⅞ доли квартиры и у вас несовершеннолетние дети. Суд в этом случае не может вселить в квартиру постороннего взрослого мужчину. Это плохо скажется на детях — их спокойствии и комфорте.
Заболевание, представляющее опасность для окружающих и требующее изоляции в отдельной комнате. Таких заболеваний немного, например активная форма туберкулеза.
Наличие другого жилья, возраст, характер работы и пр. Например, с вами живет ваша мама 75 лет, у которой нет другого жилья и которая в силу возраста не может переехать и жить отдельно. Или другой собственник работает в поселковой школе учителем, а никакого съемного жилья в поселке нет.

Эти факторы имеют меньшее значение, но все же будут учитываться одновременно и в совокупности с количеством метров в собственности.

Есть еще одна норма для ситуаций, похожих на вашу. Если дробление квартиры между членами разных семей происходит в результате наследования, преимущественное право на квартиру принадлежит тем, кто уже владел частью квартиры ранее и жил в ней.

То есть если вы, например, жили в этой квартире до того, как умер ее собственник, то на этапе наследования могли бы получить эту спорную ⅛ доли. Но при условии, что у умершего было иное имущество, которым можно было компенсировать другому наследнику эту часть его наследства, например деньги на банковском счете.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Судебная практика

Во Владивостоке с 2012 года и до февраля 2020 года без перерыва судились брат с сестрой. Причина спора — четырехкомнатная квартира площадью 175 м², в которой брат унаследовал 1/12 доли. Конкретно по выкупу доли спор прошел четыре инстанции, включая Верховный суд РФ.

Первые две судебные инстанции были на стороне брата: в такой большой квартире реально выделить ему отдельную комнату, хотя бы самую маленькую — площадью 16,6 м². Верховный суд посчитал иначе: чтобы полноценно пользоваться даже этой маленькой комнатой, брату нужен доступ к коридору, кухне и санузлу, а это еще 77,3 м².

Получается, что суды разрешили брату пользоваться половиной квартиры, тогда как ему принадлежало всего 14,6 м². Суд учел неприязненные отношения брата с сестрой, что подтверждалось коллекцией судебных решений по разным поводам. Брат настаивал, что у него нет другого жилья, но суд учел, что все эти годы он жил с семьей по другому адресу. Также брат спорил, что его доля значительная, потому что больше учетной нормы жилой площади на человека, а значит, для ее выкупа необходимо его согласие. В результате сестра выплатила брату 1 499 303 Р и стала собственницей всей квартиры.

В Находке бывшим супругам также пришлось пройти четыре судебных разбирательства. Жене и детям принадлежало ⅚ доли трехкомнатной квартиры площадью 56 м², и они хотели выкупить ⅙ у мужа и отца. Две судебные инстанции отказали по той причине, что бывший муж не просил выделить его долю. Но Верховный суд РФ решил иначе: в квартире невозможно выделить изолированную комнату, равную доле бывшего мужа, он не живет в квартире и не оплачивает коммунальные услуги, кроме того, права мужа нельзя защитить, не нарушив интересы жены и детей. Суд отдал бывшей жене и детям ⅙ квартиры и обязал выплатить отцу и бывшему мужу компенсацию за его долю.

Кстати, этот случай похож на ваш: там не было известно, где живет муж-ответчик , поэтому для защиты его интересов суд назначил представителя из адвокатской палаты Приморского края.

Как действовать в суде

Все споры о недвижимости рассматриваются в суде по месту нахождения этой недвижимости. То есть это будет суд района, где вы проживаете, или городской суд.

Чтобы обратиться в суд, вам нужно определить размер своих требований — цену иска. В вашем случае ценой иска будет рыночная стоимость ⅛ квартиры. Ее понадобится обосновать документами.

Сособственники могут договориться, сколько стоит выкупаемая доля. Если они не договорились, действительная стоимость доли на момент спора будет определена согласно судебной экспертизе с учетом удобства местонахождения дома и степени износа квартиры.

Если хорошо поискать среди оценочных фирм, досудебная оценка стоимости квартиры обойдется в несколько тысяч рублей. У оценщика есть возможность на законных основаниях завысить или занизить стоимость квартиры: в зависимости от способа расчета колебания в цене могут составлять до 10%. Слегка заниженная стоимость для вас удобнее, ведь вам выплачивать стоимость ⅛ доли в квартире и госпошлину от этой суммы.

Если сосед не появится и не будет оспаривать результаты оценки, он получит компенсацию от этой суммы. Но он может протестовать и ходатайствовать о судебной экспертизе об определении рыночной стоимости квартиры. Эту экспертизу оплатит уже сам сосед как тот, кто ее попросил.

Скрываться, чтобы препятствовать правосудию, соседу бесполезно. Если его не найдут и не известят, суд назначит ему адвоката в качестве представителя. Такие адвокаты узнают обстоятельства дела прямо в зале судебного заседания, то есть у них нет возможности заранее выстроить линию защиты. И пожалуй, они совсем не заинтересованы в победе. Против явно незаконных и субъективных требований они будут возражать одинаково. Опасаться их адвокатского статуса не стоит: в ситуации с выкупом незначительной доли у исчезнувшего соседа они на вашей стороне.

В судебной практике, о которой я рассказывала, суды передавали право собственности на маленькую долю собственнику большей части квартиры и предоставляли бывшему собственнику маленькой доли право получить деньги. Между деньгами и правом на деньги есть разница. Получается, что суд не проверяет, есть ли у истца возможность выкупить долю на самом деле и отдать ответчику деньги. Тем более если соседа найти нельзя, сособственник может стать единоличным собственником и при этом ничего не платить.

Такое может быть и в вашем случае, но я рекомендую быть готовой действовать честно. В моей практике судья потребовала, чтобы до вынесения решения истцы внесли стоимость доли на банковский счет судебного департамента области. Тогда после вступления решения в законную силу ответчик точно получил бы деньги взамен утраченной доли в квартире. Клиенты переводили деньги самостоятельно и не учли, что банк снял комиссию за перевод. Перед судебным заседанием выяснилось, что на счет суда поступило на 6000 Р меньше, чем стоила доля. Пришлось откладывать судебное заседание и доплачивать.

Если суд сочтет необходимым, вам потребуется внести на судебный счет сумму, равную стоимости выкупаемой доли квартиры. Если не перечислить деньги вовремя, суд может решить, что вы злоупотребляете своим правом и не имеете реального намерения и возможности выкупить долю, и сохранит ее за другим собственником.

Поскольку сосед перестанет быть собственником части квартиры, он потеряет право быть прописанным и жить в ней. Так что попросите суд снять соседа с регистрационного учета как утратившего право пользования. Я уже рассматривала подробно, как выписать постороннего человека из квартиры.

В течение месяца после того, как решение суда будет доступно в полном объеме, сосед может подать апелляционную жалобу. Если он этого не сделает или подаст, но вышестоящий суд сохранит решение в силе, вы получите судебный акт с отметкой о его вступлении в законную силу. По такому решению или определению вы сможете зарегистрировать за собой право собственности на оплаченную долю через Росреестр или МФЦ. Точно так же по решению суда вы снимете соседа с регистрации и уведомите коммунальщиков об уменьшении количества прописанных в квартире людей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Читайте также: