Как оформить сдачу квартиры как самозанятость

Обновлено: 26.04.2024

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый — да, жилое помещение человек вправе предоставить в пользование арендатору и заплатить налог на профессиональный доход.

Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилые помещения

П. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ №422 устанавливает, что сдача в аренду нежилого помещения самозанятым не допускается. Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.

В случае если самозанятый сдает в аренду нежилое помещение, это является нарушением, налоговый орган не примет такую отчетность.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как ИП стать самозанятым. Используйте эти инструкции бесплатно.

Можно ли сдавать в аренду жилье

ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.

Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).

При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.

Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:

заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.

Между физическими лицами заключают договор найма. Если хотя бы одна из сторон юрлицо, то заключают договор аренды.

Пример сделки с несколькими собственниками.

Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.

Какой налог нужно заплатить при сдаче в аренду помещений

При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.

Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).

С каких выплат самозанятый ничего не заплатит

Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.

Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:

плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
плата фиксируется на основании показаний счетчиков.

Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).

Как учитывать залог

Обеспечительный платеж (залог) не облагается налогом, если после расторжения договора он возвращается арендатору. Если залог засчитывается в счет последнего месяца пользования помещением или в счет возмещения убытков арендодателя, то платят НПД.

Летом прошлого года почти все регионы России присоединились к новому режиму налогообложения – налогу на профессиональный доход (НПД). Он намного выгоднее налогов, которые традиционно уплачивают ИП (УСН и патент), и при этом позволяет полностью выйти из тени людям, которые имеют дополнительный доход. Сегодня поговорим о том, как происходит сдача квартиры в аренду самозанятым.

Может ли самозанятый сдавать квартиру

В некоторых источниках можно увидеть, что самозанятый не вправе сдавать недвижимость в аренду. Это не так. Сама по себе деятельность по сдаче квартир в аренду может облагаться НПД, нужно лишь соблюсти ряд ограничений:

самозанятый использует свое имущество, а не чужое;
у самозанятого нет работников, которые помогают ему сдавать квартиры;
в год самозанятый получает не больше 2,4 млн. рублей;
ИП не может совмещать несколько режимов – например, УСН и НПД.

В остальном государству не важно, сдает самозанятый одну квартиру или несколько, российским гражданам или иностранцам. Если соблюдены ограничения, можно регистрироваться как самозанятый и сдавать квартиру в аренду легально.

Посуточно, помесячно или на длительный срок

Самозанятый вправе сдавать квартиру на любой срок: по часам, по дням или на длительное время. Никаких ограничений нет. Главное – заносить сведения о поступивших оплатах в приложение и выдавать арендатору чек.

Кстати, есть мнение, что если квартира сдается на 11 месяцев, то вообще никаких налогов платить не нужно. Это миф. На 11 месяцев договоры заключают, чтобы не регистрировать их в Росреестре, а к налогам это не имеет никакого отношения.

Сдаю квартиру. Зачем становиться самозанятым?

Разберемся, зачем вообще уделять этому внимание. Может быть, оставить все как есть?

Для тех, кто уже сдает квартиру, но не отчитывается перед налоговой, преимущества легализации доходов такие:

не нужно переживать о том, что ФНС увидит подозрительные доходы на счете, доначислит НДФЛ за сдачу квартиры и пени;
необоснованные жалобы соседей и недовольных арендаторов можно игнорировать, ведь квартира сдается абсолютно законно;
налог небольшой (4%), а отчетность перед бюджетом очень простая – не придется тратить много времени или обращаться к налоговым консультантам.

Сколько нужно платить в казну?

Самозанятый, который сдает квартиру в аренду, платит 4% или 6% от своего дохода ежемесячно. Разберемся подробнее:

ставка 4% действует, если квартира сдается физическому лицу;
6% — если арендатором является юридическое лицо или ИП;
на первое время государство предоставляет самозанятому вычет 10 000 рублей, который позволяет уменьшать налог.

Доход самозанятого от аренды – это или только арендные платежи, или аренда + компенсация за коммуналку. Вариантов несколько:

Самозанятый получает от жильцов только аренду, а коммуналку платит сам: считать налог нужно будет только от аренды.
Самозанятый получает от жильцов аренду и компенсацию за коммунальные услуги: часть компенсации тоже пойдет как доход. Те деньги, которые потрачены на услуги по счетчикам (свет, вода), доходом не являются, а со всего остального (тепло, ЖКУ, ОДН) придется посчитать налог.

Для наглядности – два примера расчета ниже.

Пример расчета налога со сдачи квартиры в аренду

Пример 1. Квартира сдается самозанятым физическому лицу за 20 000 рублей ежемесячно. В договоре написано, что коммунальные расходы полностью несет собственник за свой счет. Тогда в месяц нужно будет заплатить 20 000 * 0,04 = 800 рублей налога.

Пример 2. Квартира сдается самозанятым физическому лицу за 20 000 рублей ежемесячно. В договоре написано, что 20 000 – это аренда, а дополнительно жильцы компенсируют самозанятому 5 000 рублей за коммуналку, из которых 3 500 – по счетчикам, а 1 500 за остальные услуги. Тогда доход самозанятого составит 21 500 рублей в месяц (коммуналку по счетчикам не включаем), а налог 21 500 * 0,04 = 860 рублей.

Если планируется исключать из расчета коммуналку по счетчикам, в договоре аренды нужно прописать этот момент: сколько составляет аренда, сколько компенсация по счетчикам (или как ее определить), а сколько – компенсация за остальные услуги. Впоследствии нужно сохранять все квитанции об оплате услуг, чтобы у налоговой не возникло вопросов.

Инструкция по легализации доходов от сдачи недвижимости в аренду

Ниже мы составили инструкцию, как самозанятому сдавать жилье в аренду легально и платить с полученных денег налоги.

Зарегистрироваться как самозанятый в приложении можно с телефона по паспорту, используя данные Личного кабинета налогоплательщика или запись на Госуслугах. Самый простой вариант – регистрация по данным личного кабинета.

Вариант 1. Зарегистрироваться через ЛК налогоплательщика

1. Указать номер телефона самозанятого для связи. Получить код подтверждения и ввести его в специальное поле.

2. Выбрать регион ведения деятельности – тот, где находится жилье самозанятого.

3. Ввести данные для входа в Личный кабинет налогоплательщика.

4. Завершить регистрацию самозанятого, придумав ПИН-код для входа в приложение.

Зарегистрироваться как самозанятый для сдачи квартиры в аренду через Госуслуги тоже очень просто, достаточно просто ввести данные от своей учетной записи в приложении.

Если нет учетной записи на Госуслугах или данных от Личного кабинета налогоплательщика, можно зарегистрироваться в приложении по паспорту. Потребуется фотокамера, чтобы сделать фото паспорта и селфи для сверки.

Для этого после выбора региона нужно будет отсканировать с помощью камеры на телефоне паспорт, сверить данные, сделать селфи и дождаться, пока программа проведет необходимую проверку.

Все манипуляции занимают совсем немного времени.

Завершение регистрации

Налоговая пришлет СМС об успешной регистрации на номер телефона, указанный в приложении. После этого самозанятому можно настроить профиль и начинать работу.

Важный нюанс для ИП

Шаг 2. Заключение договора аренды квартиры

В налоговую не обязательно представлять письменный договор о сдаче квартиры в аренду, но иметь его нужно – на случай проверки, а также чтобы обосновать в случае необходимости исключение из доходов коммуналки по счетчикам.

Договор заключается в письменном виде, в нем прописываются все условия аренды недвижимости. Прописывать, что владелец жилья является самозанятым, не обязательно.

Шаг 3. Прием оплаты и выдача чеков

Чтобы самозанятому начать отчитываться перед налоговой о своих доходах, нужно внести оплату в приложение. Для этого:

На этом задача самозанятого выполнена. Остается дождаться конца месяца и квитанции на оплату налога.

Шаг 4. Получение квитанции от налоговой и оплата налога

По окончании отчетного периода налоговая автоматически сформирует самозанятому квитанцию для оплаты налога. Перечислить деньги можно через приложение, онлайн-сервис налоговой, Госуслуги или лично через кассу любого банка. Оплатить начисленный налог нужно до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Например, за февраль нужно рассчитаться в марте.

Отчетность и декларации самозанятого

Вести КУДиР (книгу учета доходов и расходов) тоже не нужно, как и любые другие книги продаж. Бухгалтерскую отчетность вести не требуется.

Исключений в этом плане нет даже для ИП – если предприниматель выбрал самозанятость для сдачи квартиры в аренду, перешел на НПД и уведомил об этом налоговую, вести дополнительную отчетность (налоговую или бухгалтерскую) ему не нужно.

В итоге

Вот что нужно запомнить, если квартира сдается в аренду самозанятым:

А какой у вас опыт сдачи квартиры в аренду? Оставляйте комментарии под статьей! Если остались вопросы, задавайте их нашему юристу в онлайн-чат. Специалист на связи!

Как стать самозанятым в 2021 году и законно ли осуществлять деятельность без регистрации в качестве ИП, уплачивая налог на профессиональный доход? Эти вопросы приобрели актуальность в связи с недавними изменениями законодательства. Смотрите пошаговую инструкцию регистрации в качестве самозанятого в нашей статье.

Уведомляем налоговую

Процедура регистрации самозанятых граждан без ИП в 2021 году прописана Налоговым кодексом РФ, в частности п. 7.3 ст. 83.

Форма данного документа утверждена приказом ФНС России от 31.03.2017 № ММВ-7-14/270@.

Бланк уведомления можно скачать по ссылке ниже

Этим же приказом установлен порядок заполнения формы.

Чтобы зарегистрироваться как самозанятый, гражданину необходимо указать в уведомлении:

ИНН (при наличии);
код налогового органа, в который направляется уведомление;
вид деятельности (в соответствии с НК или региональным законом);
Ф.И.О. заявителя;
его пол и дату рождения;
реквизиты удостоверяющего личность документа (для граждан РФ — общегражданский паспорт);
адрес места жительства или пребывания в стране;
реквизиты регионального закона и виды деятельности в соответствии с ним, если осуществляемая деятельность не установлена НК;
дату составления документа и подпись.

РАЗЪЯСНЕНИЯ от КонсультантПлюс:
Кто вправе применять НПД: применять спецрежим могут физлица, в том числе ИП. Для применения спецрежима регистрация в качестве ИП не нужна, если этого не требует законодательство по виду осуществляемой деятельности.
Кто не вправе быть самозанятым: не могут перейти на уплату налога на профессиональный доход лица, если они. Переходите в К+, и узнайте кто может, а кому запрещено применять режим для самозанятых. Для этого бесплатно получите пробный демо-доступ к справочно-правовой системе.

Уведомить налоговый орган о том, что человек будет работать как самозанятый, можно различными способами. Подробнее о них расскажем ниже.

Напомним, с 01.07.2020 года субъекты вправе присоединиться к режиму самозанятости добровольно. Подробности см. здесь.

Рассмотрим, как зарегистрироваться самозанятым в 2021 году через это приложение:

Уведомление при этом будет сформировано автоматически, дополнительных действий от заявителя не потребуется.

Через личный кабинет на сайте ФНС

Установите программу на любое доступное устройство.
Введите действующий номер телефона.
Выберите субъект РФ из предлагаемого перечня.
Введите ИНН и пароль для доступа в личный кабинет налогоплательщика.
Придумайте и введите ПИН-код для дальнейшего доступа в приложение.

В этом случае паспорт не требуется, как и фотография заявителя.

Прибегнув к помощи в банке

На основании ч. 3 ст. 3 закона 422-ФЗ физическое лицо имеет право уполномочить на информационный обмен с налоговыми органами специальные площадки и кредитные организации. Иными словами, зарегистрироваться в качестве самозанятого можно через банк.

Данный сервис доступен только тем клиентам Сбербанка, которые проживают (имеют открытые счета и банковские карты) в одном из субъектов РФ, где реализуется эксперимент.

Постановка на учет в налоговой

Работа самозанятого с чеками. Уплата налогов

Налог на доходы физических лиц, в соответствии с п. 70 ст. 217 НК, не начисляется в отношении доходов, которые получены от профессиональной деятельности нянь, репетиторов, сиделок, лиц, осуществляющих ведение домашнего хозяйства, уборку помещений физическим лицам. Соответственно, в этих случаях самозанятые не выдают чеков и не уплачивают налогов.

Указанное приложение также упрощает процедуру уплаты налога на профессиональный доход (4%), поскольку самостоятельно исчисляет сумму, подлежащую уплате на основании полученных доходов. Гражданину остается лишь выбрать способ оплаты: с банковской карты или же по квитанции в кредитной организации. В последнем случае приложение поможет сформировать квитанцию и сохранить ее на устройстве.

Для того, чтобы узнать, с каких доходов вам нужно заплатить налог, с каких - нет, а также, что будет, если ошибиться в расчетах, получите бесплатный пробный доступ к системе КонсультантПлюс.

Итоги

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Читайте также: