Два заявления на один земельный участок у кого преимущество

Обновлено: 01.05.2024

Земельный кодекс предусматривает такой вид кадастровых работ, как объединение земельных участков. При этом 2 смежных отдельных участка (или больше двух) у одного владельца переоформляются в единую кадастровую единицу. Одновременно прекращается существование отдельных земельных территорий в виде самостоятельных единиц в записях кадастрового учёта.

Зачем проводится объединение земельных участков

Для начала собственник должен подать письменное заявление об объединении смежных земельных участков. Необходимо также соблюдать условие о неизменности вида разрешённого использования и целевого назначения объединяемых земельных участков.

К объединению нескольких земельных участков в один допускаются только смежные территории, независимо от того, сколько собственников ими владеет. Если владелец один, он будет являться единоличным хозяином объединённого участка земли.

В случаях, когда собственников больше одного, имущество признаётся общим — долевым.Согласно положениям Земельного Кодекса,объединение земельных участков осуществляется как физическими, так и юридическими лицами.

Список причин, когда необходимо объединение земельного участка:

С целью увеличения рыночной стоимости своей территории. На рынке недвижимости несколько маленьких участков стоят дешевле, чем земля большого размера.
Упрощение процедуры при кадастровом учёте. Чаще всего этим пользуются юридические лица и организации, т. к. при этом упрощается налоговый учёт и облегчается само перечисление платежей в государственные налоговые службы.
Некоторые собственники стремятся объединить два или несколько участков, чтобы построить большой жилой дом, при этом снимаются проблемы при получении разрешения на строительство.

Как объединить земельные участки

В соответствии с требованиями действующего законодательства, объединение смежных земельных участков возможно при соблюдении следующих необходимых условий:

смежное расположение земельных наделов —не допускается объединение участков, не имеющих общей границы;
наличие сведений о произведенном межевании, если таких документов нет, процедура объединения приостанавливается до оформления необходимых бумаг;
участки относятся к единой категории, в то же время законом допускается различный вид разрешённого использования земель (собственник имеет право самостоятельно решать, как использовать новообразованный объект недвижимости);
нахождение объединяемых наделов в одном и том же населённом пункте (в черте одного города, посёлка пр.);
возникновение любых недостатков в результате объединения (если их не было до этого);
не допускается смещение границ;
согласование со всеми заинтересованными лицами;
отсутствие нарушений действующих законодательных норм.

Выполнение требований каждого пункта из представленного списка является обязательным. Нарушение даже одного условия приводит к незаконности проведенного объединения отдельных смежных участков.

Алгоритм процедуры объединения отдельных территорий

После подачи заявления одним или несколькими собственниками, работниками соответствующих служб производятся следующие поэтапные действия:

Завершение данной процедуры наступает после окончательного оформления своих прав собственности на новый участок. Это происходит в результате регистрации и получения свидетельства о данном праве.

Когда смежные земельные участки не допускаются к объединению

Если все условия, описанные выше, были соблюдены, не возникает препятствий для объединения наделов земли. Однако, бывают случаи, когда заявителям отказывают. Чаще всего это случается, если смежными участками владеет не один, а несколько хозяев.

Отказ в объединении участков можно получить по следующим причинам:

земля находится в безвозмездном срочном пользовании;
использование участка на основании договора бессрочного пользования;
имеется обременение — пожизненное наследуемое владение.

В соответствии с действующим законодательством, разрешается объединять наделы, находящиеся под залогом. При этом необходимо учесть, что вновь образуемая территория также получит обременение. Чтобы выйти из данной ситуации, сторонам придётся составить другое соглашение и письменно закрепить его. Только в этом случае новый участок не получит наложение обременения в виде залога.

На практике рассматривают объединение земельных участков как осуществление кадастровой деятельности, которая направлена на переоформление нескольких смежных площадей в одну единицу кадастрового учета.

И данная процедура нашла законодательное отражение в Земельном кодексе России. Каким же образом на практике осуществляется консолидация нескольких земельных наделов, владельцем которого является один или несколько субъектов? Рассмотрим этот вопрос в деталях.

Как объединить земельные участки, принадлежащие одному собственнику

Чтобы консолидировать части надела земли, подайте соответствующее заявление в письменном виде. Также учтите, что целевое назначение и вид разрешенного использования земли после проведения процедуры останутся прежними. Согласно нормам ЗК РФ (п.1 ст.11.6), консолидация может распространяться только на смежные территории. Причем неважно, объединяемые участки принадлежат одному владельцу или нескольким.

Если у наделов один собственник, то после объединения он станет единоличным хозяином земли. В случае, когда объединяемые территории принадлежат разным владельцам, каждый из них будет иметь долю в имущественном объекте.

Право на объединение земельных наделов имеют как физические лица, так и коммерческие (некоммерческие) структуры.

Сама процедура состоит из нескольких этапов:

Действия подготовительного характера. Тщательно проанализируйте земельную документацию на предмет ее содержания (корректно ли отображена информация). В обязательном порядке удостоверьтесь в том, что нет разночтений в сведениях, указанных в плане земельного участка и системе государственного кадастра. Также убедитесь в том, правильно ли расположены границы территории, иначе необходимо будет инициировать процедуры по межеванию земель;
МФЦ или Росреестр. Владельцы консолидируемых участков подают письменные заявления в одну из вышеуказанных структур. Как только специалисты одобрят процедуру, закажите у кадастровых специалистов межевой план территории, который впоследствии заявитель адресует для проверки в Кадастровую палату. Останется получить только кадастровый паспорт, на создание которого уходит порядка 5 рабочих дней. На завершающей стадии отправляйтесь в МФЦ или Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности на землю.

Естественно, объединенному участку должен быть присвоен адрес. Этот процесс лучше начинать, когда кадастровые работы уже окончены, но объект еще не поставлен на кадастровый учет. Такой порядок избавит вас от необходимости повторно обращаться в вышеуказанные инстанции.

Документы для объединения двух земельных участков

Если перед вами стоит задача объединить несколько наделов в один, то предоставьте необходимый пакет документов, который включает в себя:

паспорт заявителя (оригинал и копия, ИНН);
заявление об объединении земельных участков, в котором фиксируются сведения о границах исходных площадей, перечне прилагаемых документов, причине консолидации землю.

Чтобы получить право объединить границы смежных площадей, дополнительно представьте:

свидетельства на смежные участки;
согласие на консолидацию нескольких наделов в один (заверяется в нотариальной конторе);
кадастровые выписки на землю.

В некоторых случаях специалисты могут требовать предоставления прочих документов.

Как объединить два участка в один?

Как объединить два земельных участка с разными кадастровыми номерами в один, читайте тут.

Где можно объединить земельные участки

Зарегистрировать право собственности на вновь образованный участок и поставить его на кадастровый учет, как уже отмечалось, можно в двух госструктурах:

территориальном органе Росреестра;
любом филиале МФЦ (подача электронной формы заявления через сайт госуслуг).

Какие земельные участки можно объединять

Процедура объединения земельных наделов будет юридически возможной, если будет учтен целый ряд условий:

консолидируемые территории должны обладать четкими координатами и иметь четкие границы;
наличие смежных границ;
консолидируемые объекты должны принадлежать одному муниципальному образованию (населенному пункту);
наделы должны иметь одинаковую категорию земель (вид разрешенного использования может не совпадать);
способ использования сооружений и зданий, расположенных на участке, должен оставаться прежним;
владение объектом, основанное на постоянном пользовании или пожизненно наследуемом праве, должно быть закреплено за одним лицом;
консолидация земель не предполагает методов вкрапливания, вклинивания, изломанности границ. Также должна быть обеспечена возможность возведения объектов на объединенном участке.

Процесс объединения территорий осуществляется только в строгом соответствии с нормами земельного законодательства.

Как зарегистрировать земельный участок после объединения

Вновь образованный земельный участок в обязательном порядке зарегистрируйте в Росреестре. Данная процедура занимает порядка 20 дней с момента предоставления документов.

Перечень их следующий:

паспорт заявителя (учредительные документы компании);
заявление о прекращении права собственности на два земельных участка;
заявление о регистрации права собственности на консолидированный участок (образец на сайте ведомства);
межевой план нового участка;
доверенность на заявителя от иных владельцев или правообладателей;
согласование границ вновь образованного земельного надела;
доказательства того, что присоединяемые участки принадлежат к одной категории земель;
наличие мер по обременению и документы, их подтверждающие.
документы, удостоверяющие легитимность пользования и владения, а также наличие права собственности.

Обратите внимание, что в отношении наделов под ИЖС перечень документов расширяется проектами территории и здания. Причем соседи должны согласие (в письменном виде) на то, что они не возражают против консолидации участков.

Так или иначе, но если объединяемые участки принадлежат одному хозяину, то процедура по их консолидации (при соблюдении норм законодательства), не представляет каких-либо серьезных трудностей. Дополнительные хлопоты могут возникнуть в случае, когда объединяемые наделы принадлежат разным собственникам.

Решение собственника на объединение земельных участков требуется в том случае, если он хочет иметь один участок, вместо двух и более наделов. При объединении земельных участков, суммируется их общая площадь, присваивается новый кадастровый номер. Регистрировать права собственности на вновь образованную территорию, на остальные земли это не будет распространяться, и их необходимо снять с кадастрового учёта.

Какие участки можно объединять

В соответствии с российским законодательством объединять разрешено смежные земельные участки. То есть имеют общие границы. Кроме этого, есть и определённые требования, о которых должны знать собственники, прежде чем произвести объединение территорий.

Они заключаются в следующих нижеперечисленных пунктах:

Должны быть границы. Если эти сведения отсутствуют в кадастровой палате, необходимо обратиться к инженеру для проведения мероприятий, направленных на установку территориальных границ и общей площади земли.
Территориальный надел, который был передан в бессрочное пользование, должен находиться у одного субъекта. Этот же требование относится к пожизненному наследуемому владению.
Если даже участки имеют смежные границы, но при этом относятся к разным административным учреждениям, их объединить нельзя. Ссылка на статью российского земельного законодательства — ст. №11.9.
В результате объединения смежных территориальных наделов, границы должны быть чёткими. Не допускаются изломы, вклинивания.
Земельные участки, находящихся в аренде можно объединить, но предварительно позаботьтесь о получении разрешения от непосредственного собственника.
Территориальные наделы с 2 присвоенными кадастровыми номерами должны быть во владении у одного собственника, либо быть в долевом владении. Чтобы инициировать данную процедуру, придётся получить положительный ответ от всех, владеющих ими субъектов.
У объединяемых участков должно быть целевое предназначение из одной и той же категории. Так, невозможно будет сделать это с землями, если одна из них предназначена для индивидуального строительства, а другая для лесопосадок.

Если земли с разными видами разрешённого использования, нужно будет перевести их в одну категорию. Для этого следует подать заявление установленного образца в уполномоченный орган. Имейте в виду, что его могут отклонить. Чтобы этого не произошло, изначально рекомендуется получить консультацию от дипломированного юриста. Также даст несколько полезных рекомендаций, как поступить в том или ином случае.

Наличие обременений не является препятствий для инициирования этого процесса, но изначально необходимо позаботиться о получении положительного ответа от залогодержателя. После объединения обременение будет распространяться на весь новообразованный территориальный надел.

Варианты объединения земель

У объединяемого территориального надела может быть 2 законных владельца, которые распоряжаются этим недвижимым имуществом согласно долевому праву. Этот факт должен подтверждаться на основании соответствующих свидетельств. Если субъект не имеет прав собственности на недвижимое имущество, с этой территорией тоже можно произвести объединение. Процедура в обязательном порядке согласовывается с органом местного самоуправления.

Слиянию могут подлежать сразу несколько территориальных единиц. Но при условии, что имеют одну категорию назначения и имеют общие смежные границы. При объединении земель не допускается изломов и смещение точек, даже на несколько сантиметров. По окончанию этого процесса, получается единый земельный участок, собственник может им распоряжаться без каких-либо ограничений. Только его нужно будет зарегистрировать в росреестре или обратиться в многофункциональный центр.

Зачем проводится слияние земельных участков

Одного волеизъявления от одного участника процедуры недостаточно, необходимо его затребовать и у того собственника, с кем хотели бы объединить территориальные единицы. Кроме этого нужно придерживаться и условия о неизменности вида допустимого использования и целевого предназначения сливаемых наделов.

Объединить можно сразу несколько земельных участков, если они имеют смежные территориальные границы и относятся к одной категории. Даже если вид разрешенного использования будет разным, нужно будет перевести их в одну категорию. Если земля находится в аренде у одного арендатора, он будет являться единоличным хозяином земельного участка. Долевое пользование возникает, когда собственников больше одного человека.

Список причин, по которым может потребоваться слияние смежных территорий:

Увеличить рыночную стоимость территориальной единицы. Так, на рынки недвижимости, маленькие участки стоят в разы дешевле, нежели большие плантации.
Постановка участка на кадастровый учёт по упрощённой схеме. Это удобно юридическим лицам и компаниям. Объединение земельных участков даёт возможность сэкономить на оплате налогов.
Чтобы построить большой жилой дом. При получении разрешения на ведение строительных работ так же не возникнет каких-либо отягощающих обстоятельств.

Если до момента инициации этой процедуры не было проведено межевание, начать нужно именно с этого пункта. Без него даже не примут документы к рассмотрению. Для этого нужно будет пригласить кадастрового инженера, после получения всех выписок, можно приступить к сбору бумаг и остальным действиям.

Тонкости проведения объединения участков

При инициации процедуры слияния территориальных единиц, в первую очередь нужно учесть интересы третьих сторон. Так, если участок находится в залоге у финансово-кредитной организации или имеются обременения по судебному решению, этим наделом нельзя свободно распоряжаться. Статус обременения может перейти на новообразованный территориальный надел. Если не удалось установить иные договорные соглашения об использовании земельного участка, а также права и обязанности сторон. Всё это подкрепить сводом юридических документов.

Не следует забывать и о том, что если земля находится в арендном пользовании, необходимо получить согласие от арендатора в письменном виде на слияние смежных участков. Ответ обязательно должен быть оформлен на бумажном носителе, так как в устной форме это ничего не значит.

Учитывая тот факт, что у смежной границы есть хотя бы 1 точка соприкосновения, не требуется получение предварительного разрешения от иных соседей-собственников. В случае возникновения каких-либо трудностей, необходимо обратиться за помощью к дипломированному юристу. Он поможет с оформлением документом, с составлением соглашения об использовании территориальных наделов после процедуры объединения.

В некоторых случаях слияние территориальных наделов может быть нерациональным, препятствовать строительству новых объектов (временных построек). При наличии аналогичной ситуации, орган местного самоуправления имеет полное право не давать положительного решения, обращение в судебную инстанцию с искомым заявлением с целью опровержения, также не принесут нужного результата.

Что такое нерациональное объединение

Не каждый участок имеют правильные геометрические формы. Наличие спорных объектов, изломов, вклинивание иных площадей может негативно сказаться на эксплуатировании надела.

Ещё один важный аспект, который нельзя выпускать из внимания этот факт: новообразованный участок не должен превышать допустимые нормы по площади. Узнать эту информацию, можно непосредственно в местном административном отделе. Также в конторе каждый, кто желает объединить смежные участки, предварительно может ознакомиться с правилами проведения этой процедуры.

Алгоритм объединения участков

Этот процесс достаточно долгий и сложный, поэтому будет лучше, если этим вопросом будет заниматься компетентный специалист. Даже предоставленная информация из открытых источников не смогут заменить того опыта, который имеется у профессионалов своего дела. В первую очередь информация предоставляется для ознакомления, в реальности же, необходимо руководствоваться знанием законов.

Подготовка и проверка документов

В первую очередь субъект должен убедить, что территориальный надел, который в дальнейшем будет подлежать объединению, относится к такой же категории целевого предназначения. Кроме этого, нужно просчитать общую площадь, которая получится после процедуры слияния, она не должна превышать учреждённые региональные нормативы. Узнать эту информацию можно в местном управляющем органе.

Если земельный участок находится в залоге у Банка, залогодержатель должен дать положительный ответ для проведения слияния территориальных наделов. Без этого решения процедура невозможна.

Проведение геодезических работ

Обратиться в организацию, которая предлагает услуги по проведению этих работ, и заказать проведение межа для последующего слияния земельных участков и постановки на кадастровый учёт. У инженера должна быть лицензия, подтверждающая допуск к работе.

После установки территориальных границ, подготавливается технический и межевой планы. Границы обязательно должны быть согласованы с соседями граничащих земельных участков. После составления акта, в нём должны поставить личные подписи все заинтересованные субъекты. Все возникающие споры, относительно границ можно разрешить посредством подачи искового заявления в судебную инстанцию.

Подготовка документации и передача их в Росреестр

Чтобы специалисты внесли свежие сведения о новом земельном участке после процедуры объединения, заинтересованное лицо должно иметь при себе следующий пакет документов:

Заявление для постановки новообразованного территориального надела на кадастровый учёт; ;
Свидетельство о правах собственности на исходные земли, либо арендный договор, если участок был передан в пользование по этому пакту;
Личный паспорт обращаемого гражданина;
Разрешение на объединение территорий от собственника. Если владельцев несколько, предоставить протокол с их личными подписями;
Квиток об уплате пошлины в счёт государственной казны.

Если исходные территориальные наделы находились во владении у разных собственников, после их слияния образуется долевое право. Целевое предназначение остаётся прежним, без каких-либо изменений и дополнений.

Собранную документацию по перечисленным выше пунктам, необходимо подать в многофункциональный центр или сделать это удалённым образом посредством портала госуслуг. Если с бумагами всё в порядке, по истечению 10 дней на руки оформителя будет выписана выписка из ЕГРН и остальные кадастровые свидетельства на участок. Прежние территории будут исключены из кадастровых записей, они прекращают своё юридическое существование.

Процедура по объединению территориальных наделов достаточно долгая и сложная. Но после её проведения, собственник получает ряд неоспоримых преимуществ. В первую очередь, это увеличение общей площади земельного участка.

Если владелец — одно лицо

Это самый распространённый вариант, когда территориальные наделы находятся во владении у одного непосредственного собственника. В этом случае процедура происходит быстрыми темпами, так как ни у кого не нужно спрашивать разрешение и проводить иные узаконивающие манипуляции.

При наличии всех правоустанавливающих документов заинтересованное лицо должно обратиться в Росреестр или в многофункциональный центр. После проведения этого мероприятия, собственник получает на руки новые выписку из ЕГРН. В ней указана территориальная единица и его координаты. Также там есть и кадастровые данные на участок.

Если собственники разные

Иногда использовать общий земельный участок рационально и перспективно, чем иметь в распоряжении сразу несколько наделов. Например, если в планах намечается крупное строительство, занятие предпринимательской деятельностью, разведение сельского хозяйства.

Соседи могут договориться между собой об объединении их территорий. Например для ведения совместной деятельности или выполнения строительных работ. Если участки имеют смежные территориальные границы, проблем с их слиянием не возникнет. Даже помощь специалиста не понадобится.

После того как территориальные единицы прошли процедуру объединения, каждый из этих субъектов будет владеть долей, которая в полном объёме соответствует его участку. Разберём простой пример: у одного было 5 соток, у другого в 2 раза больше гектаров. Так, доля первого = 1\3, а для второго = 2\3 от общей территории. Однако между ними может быть совершенно иное соглашение, которое оговаривалось до момента инициации данного процесса.

Соглашение — обязательный документ, который должен быть составлен между сторонами. В нём и прописываются все условия по использованию земельных участков после объединения, что будет, если один из собственников передумает. Или захочет забрать назад свою территорию (установить забор). Все эти пункты должны быть прописаны в этом соглашении.

Объединение земель с разными видами разрешённого использования

Если собственник соберёт пакет необходимых документов и подаст их в регистрирующий орган, ему откажут в проведении это процедуры. Изначально, перед заинтересованным лицом стоит задача — перевести один из территориальных наделов в иную категорию.

Для этого заинтересованному гражданину придётся обратиться в муниципалитетный орган и заполнить заявительную форму по представленному сотрудниками образцу. В нём отражается просьба о включении территориального надела в иной вид целевого использования. Если это ходатайство не противоречит законодательным нормативам, она будет принята к рассмотрению с последующим вынесением того или иного решения. Изменения будут внесены в росреестр.

После проведения этих действий, последовательность дальнейших шагов ничем не отличается от обычного процесса по слиянию территориальных наделов с одинаковым целевым использованием.

Постановление об объединении земель

После подачи заявления в местный управляющий орган, назначается комиссия по выяснению возможности объединения территориальных наделов. Затем решение передаётся на рассмотрение в архитектурный муниципалитетный отдел. После осуществления этих действий, специалисты приступают к созданию проекта постановления о слиянии территориальных наделов. Который находится в рассмотрении городского совета заседания и предоставляется главе местной администрации на подпись.

Завершающий этап — получение разрешения на слияние земель и последующее присвоение новому участку фактического кадастрового адреса. Постановление выдаётся на руки заинтересованного лица при личном обращении. Не посредством электронной почты и иными методами. Если будет озвучено отрицательное решение, уведомление отправят через почтовое отделение. Или так же отдадут в руки. Ждать письмо необходимо в течение недели с первого дня обращения.

Если полученное решение от местного управляющего органа, субъекту, показалось, не аргументированным или предвзятым. Тогда он может обратиться в судебную инстанцию вместе с исковым заявлением. Его написание стоит доверить лицензированному юристу из-за недостаточности опыта и юридической не подкованности. Также даст несколько бесплатных советов, как лучше поступить в данной сложившейся ситуации.

Право собственности на новообразованный участок

После выполнения процедуры слияния 2 и более смежных территориальных наделов образуется 1 полноценный земельный участок. Предыдущие утрачивают своё юридическое существование. Его необходимо зарегистрировать в кадастровой палате и получить соответствующие на него свидетельства.

Могут возникнуть следующие права в отношении формы владения объединённым территориальным наделом:

Если участок объединялся в один у одного собственника. После их объединения полученный участок также переходит на праве собственного владения к собственнику изначальных земель.
При объединении земельных участков, которые принадлежат разным собственникам, образуется долевое право.
Каждый из владельцев может стать обладателем новообразованного участка. Если было объединение земель, находящихся в общем владении у разных субъектов.
После того как была полностью завершена процедура по слиянию наделов, необходимо зарегистрировать свои права на распоряжение земельным участком.

Повторная выдача свидетельства происходит по упрощённой схеме. От заинтересованного лица требуется предоставление следующего пакета документации:

личный паспорт обращающегося субъекта;
акт о слиянии земель;
правоустанавливающие документы на территориальную единицу;
согласие от иных собственников.

Объединение земельных участков — распространённая процедура на сегодняшний день. В законодательных актах чётко прописаны условия и последовательность выполнения слияния территориальных наделов. Успешность процедуры зависит от наличия документов и привлечения лицензированного специалиста. Далее этот участок необходимо зарегистрировать через росреестр или обратиться в МФЦ.

В принципе, чтобы объединить смежные территории, которые имеют разные или одинаковые категории по целевому использованию, необходимо учесть и материальные затраты. Владельцам нужно будет оплатить пошлину в счёт государственный казны за регистрацию прав собственности на новообразованную территориальную единицу. После чего оплатить услуги специалистов по проведению установки земельных границ. Если обращаться к муниципальному кадастровому инженеру, платы не потребуется. Пользование услугами частного специалиста влечёт за собой дополнительные расходы.

Что говорит закон о владении и распоряжении земельным участком в долевой собственности? Какие права есть у собственников, а какие обязанности они должны соблюдать? И как правильно продать и разделить такой участок? На эти вопросы журналисту ФАН ответила адвокат Ангелина Григорьевская.

Право общей долевой собственности на земельный участок

По закону владеть землей может как один человек, так и несколько. Если владельцев двое или больше, законодательство относит участок к объектам общей собственности. Все собственники могут владеть землей и использовать ее в зависимости от назначения: для ведения садоводства, жилого строительства или получения коммерческой выгоды. Но все решения о строительстве, подводе коммуникаций и других изменениях на общей земле должны приниматься ими сообща.

Долевая собственность ― тоже общая, с той лишь разницей, что у каждого из владельцев есть своя доля земельного участка. Эта доля не просто оговорена между ними, она закреплена на бумаге ― в соответствующем регистрационном документе.

Размеры долей

Их определяют по нормам Гражданского кодекса. По общему правилу, сособственники могут договориться между собой и решить, какой частью будет владеть каждый из них. Если такое соглашение составлено не было, территорию делят на равные части.

В некоторых случаях размер доли может меняться. Например, дачным участком владеют две сестры, их доли равные. Но одна уже несколько лет не появлялась на даче, а другая обрабатывала землю, отремонтировала домик, разбила сад, выложила дорожки, поставила беседку. Такие преобразования, по закону, признаются неотделимыми улучшениями имущества. И та сестра, что их вносила, имеет право требовать в суде увеличения своей доли.

Пользование участком в долевой собственности

Регламент использования таких участков закреплен Гражданским кодексом РФ. Согласно его нормам, владельцы должны договариваться между собой по вопросам пользования землей, а если договориться не получается, расставить точки в их споре может только суд.

Правило долевого владения распространяется и на объекты недвижимости на общей земле. Если на участке построены дом, гараж, сараи и другие помещения, они могут быть оформлены в собственность, но тоже с учетом долей: если владельцев трое и их доли равны, значит, и у каждого строения будет три собственника. Если доля земли у одного больше, чем у других, значит, и его часть недвижимости тоже будет большей. И не важно, что строил один сосед, а другой не потратил на строительство ни копейки: по закону, он тоже становится сособственником в пределах своей доли.

Продажа участка в долевой собственности

Любой из собственников может распоряжаться своей долей. И если речь идет о завещании, владелец не обязан никого ставить в известность, кому передает землю по наследству. Если же он планирует продать свой надел, процедура оказывается куда более сложной.

Закон отводит право преимущественной покупки доли другим собственникам этого же участка. Поэтому прежде чем выставлять землю на продажу, владелец должен обсудить этот вопрос с сособственниками. Во-первых, уточнить у них согласие на продажу, а во-вторых, предложить им выкупить свою часть. Если на земле находятся постройки, их продажа или сдача в аренду осуществляется по тому же правилу: посторонние лица могут претендовать на объект только в том случае, если совладельцы отказались его выкупать или арендовать.

Законом определена и процедура продажи.

1. Подготовка уведомления. Собственник, который хочет продать свою долю, должен известить об этом других совладельцев в письменном виде, направив им уведомление. Это уведомление готовит нотариус, указывая в нем стоимость доли и другие условия продажи.

2. Соблюдение срока. Он составляет один месяц. В течение этого времени сособственники, получившие извещение, должны принять решение о покупке. Если в течение месяца они не выкупят предлагаемую долю, владелец может искать другого покупателя. Срок ожидания сократится, если совладельцы в письменном виде откажутся от своего преимущественного права на выкуп, тем самым дав согласие на свободную продажу части участка.

3. Получение свидетельства. Его выдает нотариус, как подтверждение направления уведомления другим собственникам земли. Если те получать уведомление отказались, вместо свидетельства нотариус выдаст заявителю справку. Оба документа обладают одинаковой юридической силой и потребуются для оформления документов о продаже в Росреестре.

Продажа дома на участке в долевой собственности

Дом, как и сам участок, является долевой собственностью, поэтому закон ограничивает его свободную продажу. Реализовать имущество без ограничений можно только, если все владельцы согласны с этим решением. Если же продавать свою часть хочет только один, важно следовать процедуре.

В первую очередь, предложить свою долю на выкуп другим собственникам или только одному из них. По закону, ставить в известность всех не обязательно, если один уже согласился купить долю. Если такое соглашение достигнуто, можно проводить сделку. При этом мнение остальных значения не имеет: ни оспорить, ни препятствовать продаже они не могут.

Самый неблагоприятный вариант ― когда совладельцы не дают согласия на продажу. В этом случае можно действовать двумя способами.

Вручение уведомления

Сособственники должны ознакомиться с уведомлением и сообщить о своем решении в течение месяца. Но как быть, если это уведомление они получать отказываются? В этом случае его отправляют заказным письмом по почте, приложив к нему бланк уведомления о вручении.

Подготовку и отправку уведомления выполняет не владелец недвижимости, а нотариус. Специалист составляет документ, в котором указывает условия продажи, и отправляет его совладельцу. Нотариус зафиксирует факт получения уведомления совладельцем дома или отказ от получения. Оба документа служат основанием для свободной продажи части дома и регистрации сделки.

Раздел дома

Общий дом можно разделить на части, например, на две изолированные квартиры, а после продать одну из них. По закону это можно сделать в случае, если дом позволяет такое выделение: из каждой созданной квартиры можно организовать независимый выход на участок. Квартиры должны обладать достаточной площадью для проживания, оборудованы кухней и санузлом и соответствовать иным, установленным законом параметрам.

Выполнить раздел можно путем заключение соглашения у нотариуса или в суде. В случае раздела в судебном порядке потребуется экспертиза.

Раздел участка в долевой собственности

При разделе из одного участка выделяют два или несколько меньшей площади. При этом каждый из них получает свой кадастровый номер и свои границы. А их владельцы теряют зависимость друг от друга: продавать или сдавать в аренду свои наделы они могут, уже не спрашивая ни у кого разрешения.

Разделить землю можно двумя способами.

1. При согласии сособственников. Они могут договориться о площади и границах своих будущих наделов. Это согласие фиксируют документально у нотариуса.

2. Без согласия собственников. Выступить с инициативой о разделе может любой из совладельцев в любой момент. Но если договориться не получается, нужно обращаться в суд.

Суды при рассмотрении таких споров учитывают не только размеры долей и объемы внесенных улучшений имущества. Не меньшее значение имеет фактическая возможность разделения.

Во-первых, площади новых наделов не должны оказаться меньше установленных законодательно на муниципальном уровне. Например, если в регионе определено, что минимальная площадь участка под садоводство составляет 4 сотки, а совладельцы просят разделить дачные 6 соток на 2 части, суд может назначить выплатить одному из сособственников денежную компенсацию в размере, отвечающем его доле.

Во-вторых, если площадь земли позволяет, учитывается возможность организации подъезда к каждому из вновь образованных участков. А если на ней стоит дом, тогда ― возможность раздела этого дома с оборудованием отдельного входа, кухни и санузла.

Выдел земельных участков из долевой собственности

При выделении также не обойтись без кадастрирования и межевания. При этом новый участок получает собственные границы, а его владелец может распоряжаться им по своему усмотрению. Оставшаяся после выделения земля тоже получает новые границы, но сохраняет статус долевой собственности, а ее владельцы ― те же права и обязанности, что и ранее.

Читайте также: