Документы технического учета жилищного фонда содержащие сведения о состоянии общего имущества

Обновлено: 10.05.2024

В состав общего имущества МКД (далее – многоквартирный дом) включаются, в частности (п. 2 Правил № 491):

- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы и другое);

- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные);

- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

- автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета;

- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома,

При определении состава общего имущества используются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные сведения имеют приоритет, в случае противоречия информации в отношении общего имущества МКД, содержащейся в иных документах.

Требования к содержанию общего имущества

Содержание мест общего пользования включает в себя, в частности (п. 11 Правил N 491):

- осмотр помещений в целях выявления несоответствия их состояния требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

- поддержание в помещениях необходимой температуры и влажности;

- уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

- меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;

- содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

- текущий и капитальный ремонт.

Собственники помещений в МКД на общем собрании обязаны утвердить перечень услуг и работ по содержанию мест общего пользования, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования (п. 17 Правил N 491).

Если данная обязанность собственниками не выполнена и управление МКД осуществляется Управляющей организацией, то УК осуществляет деятельность по содержанию общего имущества и его ремонту в соответствии с заключенным договором на управление МКД. В случае возникновения обоснованной необходимости проведения не предусмотренных договором работ (услуг), УК вправе требовать возмещения понесенных ею расходов на такие работы (услуги) с собственников жилья (Письмо Минстроя России от 15.06.2016 N 18560-ОД/04).

Порядок содержания общего имущества

Надлежащее содержание общего имущества зависит от способа управления МКД:

- заключение договора управления МКД с управляющей компанией

-заключение договора непосредственно с подрядными организациями.

2. ТСЖ, жилищный кооператив, иные специализированные кооперативы:

- выполнение работ своими силами,

- заключение договора с иными лицами, выполняющими соответствующие работы.

Собственниками, не являющиеся членами ТСЖ, кооператива, заключают договор с ТСЖ, кооперативом.

3. Застройщик в части помещений, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию:

- заключение договора управления МКД с управляющей организацией.

В Договоре управления МКД с Управляющей организацией, Уставе ТСЖ или кооператива в части обеспечения содержания общего имущества указываются:

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества,

– порядок изменения такого перечня,

- размера платы за содержание и ремонт жилого помещения,

- порядок внесения такой платы,

- периодичность оказания услуг по содержанию имущества (например, периодичность сухой и влажной уборки лестничных клеток).

По общему правилу периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется с учетом установленных законодательством требований, но собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении более частой периодичности (п. 5 Правил N 290).

Надлежащее содержание систем внутридомового газового оборудования, лифтового хозяйства и противопожарных систем МКД должно осуществляться специализированными организациями. Следовательно, указанные работы по содержанию общего имущества не могут быть выполнены силами самих собственников.

Внесение платы за содержание общего имущества

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества МКД соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем:

- внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД (при управлении УК или непосредственно собственниками помещений);

- внесения обязательных платежей и взносов (при членстве собственников в ТСЖ и кооперативах). При этом, собственники помещений, не являющиеся членами этих организаций, вносят такую плату на основании договоров.

Неиспользование собственниками (в т.ч. нанимателями, иными лицами) помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется:

- на общем собрании собственников помещений (если в доме не созданы ТСЖ и кооперативы). Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год;

- органами местного самоуправления(если собственники не установили такой размер на общем собрании).

Например, в городе Екатеринбург действует Постановление Администрации г. Екатеринбурга от 22.06.2017 N 1091 "Об утверждении ставок платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме".

Мероприятия по текущему ремонту общего имущества МКД

Текущий ремонт проводится в соответствии с условиями договора управления МКД.

Организация, осуществляющая управление МКД, направляет собственникам предложение о проведении текущего ремонта. На основании данного предложения собственники обязаны провести общее собрание для принятия решения о проведении текущего ремонта имущества. Решение о проведении ремонта принимается большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании. На общем собрании собственников должно быть принято решение об объеме работ текущего ремонта, сроках выполнения и их стоимости. Финансирование ремонта проводятся за счет средств, уплачиваемых собственниками на содержание общего имущества в доме.

2. Все текущие, неотложные, обязательные работы должны выполняться независимо от того, есть ли на этот счет решение общего собрания собственников помещений в МКД и имеются ли источники финансирования (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10). Следовательно, если в доме имеется необходимость проведения каких-либо видов работ по текущему ремонту незамедлительно, то такой ремонт должен быть проведено независимо от проведения общего собрания собственников. В последующем УК вправе взыскать понесённые расходы с собственников жилья.

3. Работы по текущему ремонту следует проводить с периодичностью в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий: системы отопления и вентиляции, ГВС и ХВС, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, установлен в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Например, в отношении стен и фасадов - герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов; в отношении внутренней отделки - восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах и другое.

4. Принятие выполненных работ.

Результаты текущего ремонта должны быть приняты комиссией в составе: представителя (представителей) собственников жилья, председателя совета МКД (при наличии совета) и представителем организации по обслуживанию жилищного фонда.

По результатам приёмки составляется акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, который подписывается сторонами. В соответствии с п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

В акте может быть указан гарантийный срок на выполненные работы. Если такой срок не указан, он должен быть согласован в договорах, заключенных на выполнение работ с подрядными организациями и доведен до сведения собственников.

Пункт 2.1. Система технического осмотра жилых зданий.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Пункт 2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Пункт 2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:

- общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК, ТСЖ и др.;

- частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в установленные сроки.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

2.1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.

2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период.

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.

Пункт 3.6. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Пункт 3.7. Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений жилищно-строительных кооперативов). Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.

Форма акта общих осмотров утверждена распоряжением Жилищного комитета от 22.09.2016 № 1472-р.

В целях профилактики правонарушений управляющим организациям необходимо:

1. Обеспечить проведение общих и частичных осмотров в соответствии с требованиями действующего законодательства с обязательным отражением по итогам осмотров фактического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.

2. Обеспечить составление адресных программ текущего ремонта с учетом проведенных общих и частичных осмотров.

3. Обеспечить при необходимости проведение инструментальных обследований технического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.

4. По итогам осеннего осмотра подготовить проект годовой сметы расходов на ремонт общего имущества для представления общему собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Пресс-центр

Вопрос-ответ: для чего нужен технический план объекта недвижимости и как его оформить?

Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

Необходимо помнить, что по законодательству любой объект недвижимости (неважно, это хозяйственная постройка, квартира или земельный участок), до введения его в гражданский оборот, должен быть внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это единственный источник актуальных данных о характеристиках объектов недвижимости и их правообладателях на территории нашей страны.

Технический план – это документ, в котором содержатся все основные характеристики объекта недвижимости. Он составляется в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, помещений и машино-мест. Для оформления земельных участков необходимо подготовить межевой план.

Оформление технического плана необходимо в том числе в следующих случаях:

Для регистрации права собственности на помещения (квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, сооружениях и т. д.), если такие помещения не являются ранее учтенными объектами недвижимости и не были поставлены на государственный кадастровый учет одновременно с соответствующим зданием, сооружением;
Для регистрации права собственности на дом с целью последующего совершения сделок с ним (например, купли-продажи, дарения и т.д.), если такой дом не является ранее учтенным объектом недвижимости;
Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка (например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире).
Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если сведения о таком объекте были внесены в ЕГРН как о ранее учтенном, т.е., например, в соответствии со сведениями технической инвентаризации, проведенной до 01.01.2013, и в ЕГРН необходимо внести сведения о нем, отсутствующие в сведениях технической инвентаризации (например, описание местоположения контура здания, сооружения на земельном участке);
Если объект не достроен (строительство его не завершено), но нужно оформить на него право собственности.

Технический план и технический паспорт – в чем отличия?

Сам документ – технический план – и требования к его подготовке были введены в 2008 году, но до 2013 года был установлен переходный период применения норм законодательства, регламентирующих осуществление кадастрового учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений. До 2013 года в отношении указанных объектов недвижимости могли выдаваться технические паспорта, по результатам технической инвентаризации, проводимой БТИ; при этом в технических паспортах не содержится сведений о координатной привязке зданий, сооружений к местности (земельному участку), тогда как включение этих сведений в технический план является обязательным.

Сегодня технический паспорт, выданный до 2013 г., может являться основанием для подготовки технического плана, необходимого для постановки соответствующего объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Кроме того, на основании указанного технического паспорта сведения об объекте недвижимости, в отношении которого он подготовлен, могу быть внесены в ЕГРН как о ранее учтенном; такому объекту также присваивается кадастровый номер и он считается учтенным в соответствии с законодательством, однако в этом случае сведения о координатах характерных точек его контура в ЕГРН будут отсутствовать.

Важно: Если у объекта недвижимости отсутствуют сведения об описании местоположения контура на местности, он не будет отображаться на Публичной кадастровой карте (ПКК). Если вы столкнулись с подобной ситуацией, в первую очередь стоит выяснить, определены ли у вашего объекта координаты контура или нет?

Как проверить наличие в ЕГРН координат контура?

Если в особых отметках раздела 1 такой выписки указано на то, что сведения, необходимые для заполнения раздела, содержащего графическую информацию об объекте (отражение координат его контура), а также сведения о координатах (например, разделов 5, 5.1, если объектами недвижимости являются здание, сооружение, объект незавершенного строительства) отсутствуют, это означает, что указанные сведения отсутствуют в ЕГРН и необходима подготовка технического плана.

Для этого вам нужно обратиться к кадастровому инженеру . Он проведет измерения объекта недвижимости, определит координаты его контура с привязкой к конкретному земельному участку и подготовит технический план, в котором будет указан кадастровый номер земельного участка, на котором соответствующий объект расположен.

Готовый технический план вместе с заявлением о государственном кадастровом учете изменений необходимо предоставить в орган регистрации прав, обратившись в МФЦ или в отделения Федеральной кадастровой палаты. Подать документы можно не только на бумаге, но и в электронном виде (при этом технический план подается только в электронном виде на соответствующем носителе, если заявление представляется на бумаге). При отсутствии оснований для приостановления все данные будут внесены в ЕГРН, и такой объект недвижимости появится на Публичной кадастровой карте.

Пресс-центр

Вопрос-ответ: для чего нужен технический план объекта недвижимости и как его оформить?

Оформление технического плана необходимо в том числе в следующих случаях:

Для регистрации права собственности на помещения (квартиры, жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, сооружениях и т. д.), если такие помещения не являются ранее учтенными объектами недвижимости и не были поставлены на государственный кадастровый учет одновременно с соответствующим зданием, сооружением;
Для регистрации права собственности на дом с целью последующего совершения сделок с ним (например, купли-продажи, дарения и т.д.), если такой дом не является ранее учтенным объектом недвижимости;
Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка (например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире).
Для внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если сведения о таком объекте были внесены в ЕГРН как о ранее учтенном, т.е., например, в соответствии со сведениями технической инвентаризации, проведенной до 01.01.2013, и в ЕГРН необходимо внести сведения о нем, отсутствующие в сведениях технической инвентаризации (например, описание местоположения контура здания, сооружения на земельном участке);
Если объект не достроен (строительство его не завершено), но нужно оформить на него право собственности.

Технический план и технический паспорт – в чем отличия?

Как проверить наличие в ЕГРН координат контура?

Читайте также: