Что делать если разрешение на строительство закончилось а дом не оформлен

Обновлено: 08.05.2024

Главная причина, по которой собственники уклоняются от регистрации – нежелание платить налоги, тем более, что их размер с каждым годом возрастает. Долгое время эта тактика вполне себе работала: можно было жить в доме, который юридически тебе не принадлежит, зато не отдавать государству свои кровные денежки. Но в последнее время из-за изменений в российском законодательстве ситуация усложнилась. В этой статье мы расскажем, каких последствий ждать владельцам участков, которые не оформят в собственность землю и дом.

Содержание:

Что можно и чего нельзя делать с неоформленным домом
Предусмотрен ли штраф за то, что собственник не регистрирует дом
Кому придется платить двойной налог
Когда постройку могут снести даже без решения суда

Ни продать, ни подарить

Статья 131 Гражданского кодекса РФ говорит нам, что право собственности на недвижимые вещи, на их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре.

Что подлежит регистрации:

право собственности;
право хозяйственного ведения;
право оперативного управления;
право пожизненного наследуемого владения;
право постоянного пользования;
ипотека и т.п.

Можно годами жить без оформления свидетельства на новое строение, реконструкцию с увеличением площади и этажности и т. д. Экономия на налогах существенная. Но перед продажей все строения оформляются согласно закону, в противном случае цена будет значительно снижена.

Нет собственности – нет налога

Физические лица обязаны платить налог на имущество сразу после оформления прав собственности в Росреестре. Нет оформления – нет собственности; нет собственности – нечего облагать налогом.

Если не оформлять – налога не будет. Но и дома официально не будет. Ну и да, ходят слухи о тотальной инвентаризации недвижимости.

В последнее время появилось много разговоров о том, что тем, кто в ближайшее время не оформит свои постройки, придется платить повышенный земельный налог. Посмотрим, кому именно стоит напрячься по этому поводу.

Прежде всего, есть возможность пятикратного увеличения размера налога, если будет выявлено неиспользование участка.

По закону, регистрация права собственности носит заявительный характер, никто не может обязать гражданина это делать.

Строю дом, большой, поэтому и налог будет нехилый. Продавать я его пока не собираюсь, все счетчики стоят, и я по ним плачу. Можно ли оттянуть ввод в эксплуатацию и вместе с ним оплату налогов? Нет ли каких-то законов, требующих ввода дома в эксплуатацию в ограниченные сроки?

За отсутствие регистрации не предусмотрена административная ответственность, не обозначены сроки, в которые нужно зарегистрировать дом и штрафов за уклонение от выплаты налогов тоже не существует (но мы говорим домах, построенных на участках, принадлежащих владельцам по праву собственности, при условии соблюдения строительных норм и ВРИ участка).

В противном случае власти уже полным ходом собирали бы штрафы с нарушителей.

Можно провести аэросъемку, можно сделать описание объектов недвижимости в упрощенном порядке, даже поставить на кадастровый учет. Но до тех пор, пока нет правообладателя, собственника, некому выставить налог.

Могут ли снести самовольную постройку?

Самовольные постройки и правда могут снести, но, скорее всего, собственникам дадут время привести их в соответствие с назначением участка и требованиями закона. С 4 августа прошлого года вступил в силу ФЗ -339, который все-таки защищает права самостройщиков. Приводить в соответствие (снижать этажность, реконструировать, чтобы соблюдались все отступы) или сносить, будет решать суд. На приведение в соответствие обычно дают от полугода до трех лет.

Если по закону постройка должна быть снесена или реконструирована, но владелец игнорирует требования, участок могут отобрать.

В некоторых случаях решение о сносе постройки будет принимать администрация. Вот эти случаи:

Если земельный участок не был оформлен в собственность;
На участке вообще по закону нельзя было строить такое здание.

Когда нет других вариантов, и постройку по решению администрации точно придется сносить, то сносить придется застройщику, или снесет администрация, а застройщику потом выставят счет.

Если участок и (или) постройка оформлены в собственность, ни одна администрация мира не может прийти к вам и приказать снести дом, или даже гараж, или баню (только если ваша постройка не угрожает чьим-то жизни и здоровью). Без судебного разбирательства администрация может распоряжаться только на муниципальных или государственных землях, на своей земле хозяин вы. Принять решение о сносе коттеджа на участке, оформленном в собственность, может только суд. Если суд откажет в сносе, власти не могут настаивать на обратном.

Поэтому оформление дома и земли все-таки защищает владельцев в конфликтах с местными администрациями.

Возможны ситуации, когда у владельцев участка нет на него документов или разрешения на строительство, но администрация все равно не может принимать решение о сносе без решения суда:

если нет документов на земельный участок, но стройка завершилась до того, как вступил в силу земельный кодекс.
разрешения на строительство нет, но здание построили до 14 мая 1998 года.

Как говорит наш эксперт Василий Гуцев, принимая решение о регистрации (или не регистрации дома) не следует забывать и о том, что в нашей стране правила игры могут меняться, и, что хуже – меняться непредсказуемо.

Подведение итогов

Государственная регистрация постройки и земельного участка дает право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и во многих случаях защищает ее от государственного произвола. Кстати, это касается и возможности изъятия земельных участков муниципальными властями по федеральному закону № 503785-7: эксперты считают, что самые большие риски здесь у собственников, которые не оформили свою землю и строения на участке.

Кроме вышеописанных ситуаций, постройку могут признать незаконной, если не соблюдены требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей. Но ее не снесут, если соблюдены все следующие условия:

Но, повторимся, многие люди годами живут в неоформленных домах и экономят на налогах – стратегия, безусловно, выгодная, но рискованная.

На FORUMHOUSE вам помогут проверить юридическую чистоту земельного участка перед его покупкой. Узнайте, как потребовать перерасчета налога на имущество и почему в связи с ужесточением правил регистрации все больше россиян спешит продать свои дачи. Прочитайте статью о том, как считать и оспаривать налог на имущество, и о том, что принесла собственникам дачная реформа.

Посмотрите видео, которое рассказывает про правила реконструкции старого дома.

Не понятно. При начале строительства надо получать Разрешение на строительство. Там есть срок 10 лет. Если разрешение закончилось то что то должно происходить. Либо продлевать разрешение или оформление дома. Без разрешения будет самовольная постройка, без возможности последующей легализации.

Разрешение на строительство отменили в августе 2018 года.
"Самовольная постройка, без возможности последующей легализации" - это кто вам такую чушь сказал? Анекдот))

Нужно. Однозначно. У соседа вышла ситуация. Купил участок (межеванный значит), построил дом, с грехом пополам зарегистрировал из-за общей мороки в моск\обл. А потом пришли нефтевики\газовики и сообщили, что дом стоит в охранной зоне и нужно все сносить. снесли задний забор и выстроили свои "шипы" вокруг своей тех\будки.
судился, выиграл, послал на фиг, живет. Теперь судится за земельный участок, часть которого отхряпали газовики. Понятно, что выиграет суд, потому что охранная зона не препятствует пользованию землей, а только не разрешает возведение капит\строений. А если бы не зарегистрировал? Еще не ясно, как суд повел бы себя.

Ситуации в целом освещены верно, но: "Если участок и (или) постройка оформлены в собственность, ни одна администрация мира не может прийти к вам и приказать снести дом. " - при этом Собянин в Москве снес полторы сотни зданий, хотя собственность была оформлена. Пока право не охраняется независимым судом, никакая бумажка ничего не гарантирует.

Можно бы регистрировать, если бы не было неразберихи при регистрации. Мы дважды столкнулись с этим. Дом построили в 2017году осенью. В декабре я вызвала кадастрового инженера и геодезиста. В январе отдала диск в МФЦ. Сходила туда раз 20, да еще МФЦ, естественно в области. Не там, где живем и не там, где дача. Между этим каждый раз надо было отправлять фото с комментариями из Росреестра кадастровому инженеру и забирать диск. Это не для слабонервных! Если бы знала заранее, что так будет, не стала бы регистрировать!

Обязательно или необязательно это надо каждую ситуацию рассматривать индивидуально.
Тут в другом дело. Когда то нас учили, что капитал можно разделить на акции,акции продать, оставить себе 50% +1 акцию, таким образом увеличив капитал и сохраняя за собой право голоса, и так можно было выжить в трудное время.
У нас же сделали как: всю землю СССР распилили, раздали, дали все возможности,что бы новые люди новой страны всё зарегистрировали и платили налоги в новую казну, а теперь когда люди не смогут платить, забирут у них землю и объекты уже в собственность нового государства. Была собственность СССР,станет собственностью РФ. Ну как бы без палева, сразу не взяли всё себе, только 50%+1акцию. А теперь и акции остальные себе отожмут и дивиденды назад позабирают.
Господня земля. не надо забывать

It is capitalism, baby (с) . при возврате к нему никто не обещал бесплатных плюшек . надо было "незнайку на луне" читать . но какое ко всему этому имеет отношение распределение корпоративных акций и голосов?

Есть желание регистрировать ,но чиновники не дают.Земля ООПТ земли населенных пунктов в хозяйственной зоне

Мне дос их пор не понятно одно - ну если при СССР налог на имущество был как-то оправдан, ведь квартиры давали бесплатно, но сейчас какого хрена эти поборы?? За что?? За землю согласен (хотя куплена тоже, а не дадена), но дом, копейки в постройку которого государство не вложило. жесть.

приближенная ситуация:
земля в собственности, дом в собственности, гараж пристроенный к дому не регистрированный (зачем платить налог на лишние 75м2)
меня посадят/накажут/снесут/заставят.
мне кажется я ещё внукам это всё оставлю и они скажут спасибо что не регистрировал.

регистрация гаража желательна (не обязательна) только в случае, если хочется платить налог или есть тёрки с соседями (например пристроен близко к границе участка, не "по феншую" современных норм). Если зарегистрировать, то даже суд не вынесет решение о сносе, точнее в 99% не вынесет.

нене. строили в том году, соблюдая все нормы ))
на своей земле что хочу то и строю. другой вопрос регистрировать или нет.
просто мелькала инфа, что регистрировать нужно чуть ли не все сараи и теплицы ))
а то ходют, мериют всякие. да и квадрики стали летать, фотографировать окаянные.

В 2012 году я купил участок для индивидуального жилищного строительства, по личным причинам — дети и ипотека — строительство до сих пор не начал. Участок несколько раз безуспешно пытались продать.

При покупке об установленных сроках освоения земельного участка меня никто не предупредил. О нарушении законодательства тоже в течение семи лет никто не говорил, а сейчас уже второй раз штрафуют за то, что я не устранил нарушения.

О первой проверке предупредили максимум за неделю — естественно, я не мог выполнить необходимые требования за этот срок. Второй раз не смог устранить нарушения, потому что из-за коронавируса не работали МФЦ. Но от ответственности меня, конечно, никто не освобождает.

Как быть в таком случае? Есть примеры удачной судебной практики в пользу владельца?

Можно ли переписать участок на родственника, то есть сменить владельца. У него тоже будет отсрочка?

Могут ли за последующие нарушения изъять участок без торгов?

Виктор, к сожалению, штраф придется заплатить, ведь вы действительно нарушили закон: за восемь лет так и не начали строить дом на участке. Но в течение трех месяцев после назначения штрафа вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить уменьшить его размер с учетом вашего материального и семейного положения. Удачная судебная практика есть.

Чтобы не получить штраф в третий раз, участок можно подарить родственнику. На уже полученные штрафы это не повлияет. Но вместо этого лучше заняться благоустройством земельного участка: хотя бы поставить забор или начать копать котлован под фундамент. Даже небольшие работы помогут отсрочить следующий штраф до десяти лет.

Изъять участок могут, но это длительный процесс, о котором вы обязательно узнаете заранее.

Почему вас оштрафовали

Срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, в законе прямо не указан. Но установлен срок, в течение которого пустующую землю могут изъять, — это три года. В него не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, участок не изымут.

Кроме того, земельный участок не заберут без торгов. И вообще процесс изъятия земли длительный. Если вы против изъятия, муниципальная администрация пойдет в суд и сможет выставить землю на торги только через полгода после того, как решение вступит в законную силу.

В судебной практике по оспариванию штрафов за пустующую землю срок неиспользования обычно начинается от трех-четырех лет после приобретения участка. Минимальный штраф за то, что вы не начали строительство дома на участке для ИЖС в такой срок, — 20 000 Р . Максимальный — 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка или 50 000 Р , если кадастровая стоимость не определена.

Как уменьшить штраф

В течение трех месяцев после того, как вас оштрафуют, вы можете обратиться в суд с административным иском и попросить отменить штраф или уменьшить его размер, если с ним не согласны.

Например, у женщины из Белгородской области было в собственности несколько земельных участков для ИЖС, на которых вместо домов выросла сорная трава. Женщину оштрафовали на 40 000 Р — по 20 000 Р за два участка. Она рассказала, что не работает и в одиночку воспитывает двоих детей. Суд в порядке исключения уменьшил штраф до 10 000 Р за каждый участок.

Есть категории штрафов, которые можно оспорить из-за процессуальных нарушений, например некоторые штрафы для автомобилистов. Штрафы за не построенный вовремя дом по процессуальным причинам оспорить нельзя: дома-то нет, то есть штраф назначен законно. Но люди пытаются и так выигрывают время на уплату штрафа.

Так, в Белгородской области женщина дошла до областного суда, требуя отменить штраф в размере 10 000 Р из-за того, что административный протокол составили без ее участия. Судьи посмотрели фотографии пустого участка и штраф за неиспользование земли сохранили. Но это дало собственнице несколько месяцев отсрочки на его уплату.

Получается, в вашем случае вы можете только попытаться снизить размер штрафа. Суду нужно будет доказать, что построить дом вовремя вы не смогли из-за тяжелого финансового положения. Или попытаться оспорить штраф, но только с целью отсрочить срок его уплаты. Заплатить придется в любом случае.

Как избежать ответственности в будущем

Нет никаких запретов передавать участки для ИЖС другим людям, если земля не в ипотечном залоге. После этого срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, начнет течь заново.

Тут важно учитывать, что если вас уже оштрафовали, то менять собственника бессмысленно: это не избавит от ответственности. Такой способ работает только на будущее.

Например, в Белгородской области мужчину оштрафовали на 20 000 Р за заросший участок на землях населенных пунктов. Мужчина пытался оправдаться: мол, подъездная дорога находится в частной собственности, он не мог провести коммуникации. И вообще он уже продал участок, просто покупательница болела и воспитывала маленького ребенка, поэтому вовремя не зарегистрировала переход права собственности. Суд оставил штраф в силе, поскольку собственник сменился уже после того, как мужчину привлекли к административной ответственности.

Чтобы избежать штрафа в будущем, землю можно подарить близким родственникам: жене, если участок куплен до брака, родителям, детям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Налог им платить не придется.

При этом дарить участок несовершеннолетним детям имеет смысл, только если вы уверены, что в будущем не решите продать землю: сделки с детской недвижимостью контролируют органы опеки — это очень много бюрократии.

Вообще я не советую дарить или формально продавать землю родственникам: слишком много раз я оказывала юридическую помощь людям, которые из-за имущества поссорились с семьей.

Лучше потратьте немного денег и времени и изобразите на участке начало его освоения. Например, установите по границе участка деревянный штакетник, залейте фундамент под небольшое строение, завезите стройматериалы. Главное, чтобы это было похоже на одну из стадий возведения дома. Административные органы штрафуют людей за пустые участки, но если что-то уже сделано и не завершено, то это уже не нарушение. Суды в таких ситуациях штрафы отменяют.

Например, в Волоколамске мужчину оштрафовали на 20 000 Р за то, что он не построил дом на участке для ИЖС за 4,5 года. Мужчина не согласился: сразу после регистрации права собственности на землю он выкопал котлован и установил бетонный фундамент. Потом деньги кончились, и он присыпал фундамент землей, чтобы тот не разрушался из-за перепадов температуры.

Проверяющие пришли зимой, когда фундамент был скрыт под снегом, ничего не увидели и незаконно оштрафовали землевладельца. У мужчины были фотографии фундамента с координатами — это убедило суд. Он посчитал административное правонарушение недоказанным и штраф отменил.

Сколько лет у вас на участке будет стоять один фундамент, уже неважно, ведь вы старались как могли.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Обязательно ли уведомлять власти о намерении строиться, какой объект ИЖС допускается строить на частном земельном участке, где взять шаблон уведомления о предстоящем строительстве, какие документы нужны для одобрения застройки земли для ИЖС, какие причины отказа в строительстве жилого малоэтажного дома

Вопросы об уведомлении муниципалитета о строительстве дома:

Если раньше при строительстве индивидуального жилого дома необходимо было получить разрешение на строительство, то теперь согласно статье 51.1, Градостроительного кодекса перед началом строительства собственник или арендатор земельного участка обязан уведомить Администрацию о планируем строительстве.

Теперь же, если землевладелец намеревается строить на участке жилой коттедж или садовый дом – муниципальную администрацию полагается уведомить. Кстати, для новостроечно-садовой недвижимости схожий уведомительный порядок действует с весны 2019-го.

Расскажем, как правильно уведомлять администрацию населенного пункта о предстоящей закладке фундамента под индивидуальный коттедж.

Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве

Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.

Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).

Какое частное жилье можно построить

На землях ИЖС допускается выстраивать отдельно стоящие здания жилого назначения, отвечающие основным условиям (п.39, ст.1 Градостроительного кодекса):

высота – до 20 м;
этажность – до 3 уровней (надземных).

Частная постройка ИЖС, включающая жилые и вспомогательные помещения, предназначена исключительно для удовлетворения бытовых и иных потребностей проживание граждан. Раздел на самостоятельные недвижимые объекты здания индивидуального жилстроительства не допускается. Условия проектирования и строительства коттеджа ИЖС должны соответствовать действующим правилам (к примеру, СП 30-102-99).

Как составить уведомление о планировании строительства

Содержание уведомительного документа, а также порядок обращения с ним определены Градостроительным кодексом (пп.1 п.1 ст. 51.1).

Форма уведомления о планируемых строительстве или реконструкции

Приложение N 1
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 19 сентября 2018 г. N 591/пр

Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома

1. Сведения о застройщике

Сведения о физическом лице, в случае если застройщиком является физическое лицо:

Фамилия, имя, отчество (при наличии)

Реквизиты документа, удостоверяющего личность

Сведения о юридическом лице, в случае если застройщиком является юридическое лицо:

Государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо

Идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо

2. Сведения о земельном участке

Кадастровый номер земельного участка (при наличии)

Адрес или описание местоположения земельного участка

Сведения о праве застройщика на земельный участок (правоустанавливающие документы)

Сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии)

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка

3. Сведения об объекте капитального строительства

Сведения о виде разрешенного использования объекта капитального строительства (объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом)

Цель подачи уведомления (строительство или реконструкция)

Сведения о планируемых параметрах:

Количество надземных этажей

Сведения об отступах от границ земельного участка

Сведения о решении о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при наличии)

Сведения о типовом архитектурном решении объекта капитального строительства, в случае строительства или реконструкции такого объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения

4. Схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке

В бланке формы уведомления о строительстве необходимо указать:

сведения о земельном участке (требуется ЕГРН-выписка);

сведения об объекте ИЖС, которое планируется выстроить;

план земельного участка с обозначением контуров планируемого дома***.

Важно: участок будущего жилстроительства должен иметь установленные границы, т.е. пройти межевание.

Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся

Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.

гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;

кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;

подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.

**При личной подаче строительного уведомления необходимы как копии, так и оригиналы названных здесь и далее документов.

***При потребности узнать кадастровый номер участка земли можно через сервис публичной кадастровой карты (его эл. адрес указан выше) – по адресу участка, либо указав его местонахождение на названной карте.

Подача уведомления выполняется через МФЦ, сайт госуслуг или нарочно, лично прибыв в отдел архитектуры местного муниципалитета.

Описанный выше порядок уведомления о намерении строиться на собственном участке отражает наиболее простую ситуацию – предназначение данной территории изначально под ИЖС или садоводство. Если же имеются ограничения, к примеру, охраняемая зона объекта культурного наследия или территориальная зона с особыми условиями, то потребуются дополнительные документы.

Подача уведомления по строительству бесплатна, но, чтобы не столкнуться с отказом, рациональнее показать документы риэлт-специалистам, специализирующимся на земельных участках и частной малоэтажной недвижимости.

Сколько ждать ответа администрации

Предварительная проверка сведений в присланном (поданном) уведомлении о строительстве занимает 3 дня (рабочих). Если данных недостаточно – часть сведений не указана или отсутствуют некоторые копии обязательных документов – уведомление с приложениями будет переслано заявителю с указанием причин возврата.

Причины возможного отказа в начале строительства

Также может поступить ответ с запретом строительства, начинающийся словами «Уведомление о несоответствии… (дальнейшее содержание названия схоже с положительным вариантом ответа). Отказать могут на следующих обоснованиях (п.10 ст.51.1 Градостроительного кодекса):

недопустимость возведения дома на данном участка из-за его иного целевого назначения (сельхозземля, земля промобъекта и т.п.);

отсутствие правообладания участком, застройка которого заявлена в уведомлении (очевидно, что на чужой земле строиться нельзя);

намерение строиться в историческом поселении, либо в охранной зоне при несоответствии облика будущего коттеджа существующим архитектурным объектам вокруг.

Следует подчеркнуть, что затягивать стройку на весь десятилетний срок или дольше, считая, что раз было позволено прежде, значит и после власти вновь разрешат строиться – это неправильно. К примеру, через пустующий участок собственника или вблизи него может возникнуть, скажем, линейный объект (газопровод или ЛЭП) с вновь организованной охранной зоной. Тогда не только построиться, но даже зарегистрировать завершенное жилье муниципалитет может не позволить.

На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.

Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.

Вопрос-ответ (1)

Добрый день! На земельный участок от Исполкома было получено уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта. После этого земля оформлено на другое физическое лицо. При этом требуется уведомлять Исполком о внесении изменений застройщика в уведомление о планируемых строительстве объекта индивидуального жилищного строительства? Спасибо!

Сроки строительства не всегда совпадают с желанием застройщика. Бывает, что запланированные даты сдвигаются на определенный срок. Одновременно с этим истекает и срок действия разрешения на возведение ИЖС или многоквартирного дома. Прежде, чем продолжать работы, необходимо продлить действие документа или оформить новое разрешение на строительство.

Если проигнорировать и не продлить истекшие сроки, можно нарваться на санкции от контролирующих органов. Впоследствии возникнут проблемы с вводом объекта в эксплуатацию. Нарушать закон не стоит, тем более что пролонгация проходит по простому сценарию.

✅ На какой срок выдается разрешение на строительство?

Возведение объекта капитального строительства требует оформлять разрешение – это акт органа местного самоуправления с одобрением проектной документации и параметров застройки земельного участка. Любое разрешение на строительство (РНС) выдается на определенный срок – его нужно чётко соблюдать.

Градостроительный кодекс (п. 19 ст. 51 ГрК РФ) устанавливает следующие сроки:

разрешение на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) выдается на 10 лет;
срок, в соответствии с проектом организации работ – для коммерческих объектов, многоквартирных домов и т.д.

Если происходит смена владельца земли или объекта, срок действия разрешения на строительство сохраняется. Оформлять новый документ не требуется.

Летом 2018 года были внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ. Теперь разрешения требуются лишь для многоэтажной, промышленной и коммерческой застройки. Жилые и садовые дома на землях ИЖС, ЛПХ исключены из состава объектов, на строительство которых требуется разрешение. Вместо этого действует более простой уведомительный порядок.

Пример:

Василий и Елена вступили в брак, а в начале 2019 года купили земельный участок в Подмосковье. Земля относилась к категории населенных пунктов, на ней допускалось малоэтажное строительство. По новым правилам, если строить объект ИЖС, вместо разрешения действует уведомительный порядок. Василий заказал ГПЗУ земельного участка, обратился к инженерам, составил план-схему и направил уведомление о планируемом строительстве частного дома. Специалисты отдела архитектуры обработали запрос. Вскоре Василий и Елена получили ответное уведомление – о том, что строительство на их земле допустимо. Срок действия разрешения составил 10 лет.

✅ Нужно ли продлевать разрешение?

Разрешение или уведомление, срок которого истек, считается недействительным. Застройщик должен обязательно его продлить. Причем лучше делать это заранее, а не после истечения сроков действия. Читайте о том, где проверять действие разрешения на строительство.

Не пугайтесь, если вы не уложились в отведенные сроки. Необходимо обратиться в уполномоченный орган и продлить РНС. Факт того, что срок разрешения закончился, не влечет никаких административных санкций. Но если стройка продолжается после отведенных сроков – это расценивают как состав административного правонарушения по ст. 9.5 КоАП РФ.

Какие могут быть последствия:

приостановление деятельности компании – сроком на 90 суток;
обязательство вернуть объект к прежним характеристикам – если в ходе незаконного строительства допущены серьезные нарушения.

Изначальный проект возведения дома может кардинально меняться. Например, если вместо 1-этажного сруба вы захотите построить 3-хэтажный каменный коттедж. Изменение технико-экономических показателей будущего объекта требует вносить изменения и в разрешительную документацию. Продлить старое разрешение и/или уведомление уже не получится – придется разрабатывать проект “с нуля” и подавать документы на выдачу нового РНС.

Если прежнее разрешение просрочено, возникнут проблемы с его пролонгацией. Известны случаи, когда застройщик обращался в администрацию спустя 3-5 лет после истечения сроков выданного разрешения. Разумеется, в таком случае последует отказ. Придется заново готовить документы, делать согласования и оформлять новое РНС объекта. Время ожидания также увеличится.

✅ Как продлить?

Разрешения на строительство продлевают не всем заявителям. Причиной выступает не только истечение срока действия документа.

Важно чтобы одновременно соблюдались следующие основания:

заявление с просьбой о продлении подано не позднее 10 дней до истечения срока разрешения или уведомления;
предоставлен полный комплект документов;
строительство объекта находится в активной фазе.

Примечательно, что закон не оговаривает на какой стадии должно находиться строительство? Это позволяет пролонгировать сроки даже на начальных этапах работ. Скажем, если вы только начали заливать фундамент – это уже считается активной фазой. И напротив, если место предполагаемой стройки пустует и на нем нет даже стройматериалов – шансы на продление РНС стремятся к нулю.

Застройщику нужно обратиться в орган, который выдавал первоначальное разрешение или уведомление. Пролонгация происходит при его непосредственном участии.

Куда обращаться:

жителям Москвы и области – в Стройнадзор;
жителям Петербурга – в Службу государственного строительного надзора и экспертизы СПб, в том числе и в электронной форме;
в деревнях действуют сельсоветы;
в регионах – местные администрации в лице отделений департаментов архитектуры и градостроительства (подача заявки через МФЦ).

Рассмотрим два варианта продлить разрешение до окончания срока его действия.

🔻 Продление через МФЦ

Наилучший вариант посетить офис Многофункционального центра (МФЦ) и подать документы для продления разрешений на строительство капитального объекта.

Пролонгация проходит в пять этапов:

Таким образом, застройщик сможет продолжить строительство в соответствии с новыми сроками.

🔻 Продление через Госуслуги

Пошаговый порядок действий:

Ответное уведомление придет на почту Госуслуг, посредством e-mail, по телефону или в мобильном приложении. Если вы заказали электронный документ, он придет в PDF-формате. Также, в некоторых случаях, можно забрать продленное разрешение в ближайшем офисе МФЦ.

🔻 Перечень документов

Заявителю нужно предоставить:

Срок обработки запроса составляет 7 рабочих дней. Обычно штамп о продлении сроков РНС ставят быстрее.

🔻 Образец заявления на продление разрешения

Чтобы не испытать проблем, застройщик должен знать, за сколько дней подавать заявление о пролонгации документа. Ранее нужно было обращаться за 60 дней до истечения сроков. Сейчас дается 10 суток – подп. 8 п. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.

Заявление оформляется по образцу на подготовленном бланке. Его выдадут при обращении в офис МФЦ, а электронный бланк загружен в базу Госуслуг.

Содержание заявления:

наименование адресата – организации, предпринимателя или физического лица;
полные реквизиты заявителя;
просьба продлить истекший срок действия разрешения;
номер, дата выдачи и характер работ предыдущего РНС;
адрес участка, где ведутся работы;
указание нового срока;
подтверждение прав на земельный участок – на основании какого документа;
информация о проектно-сметных документах – юридическим лицам;
дата и подпись.

✅ Сколько раз можно продлевать?

Регламент не устанавливает количество пролонгаций разрешения на строительство. Основное условие – активная стадия возведения объекта.

Зато известен срок действия продленного разрешения на строительство – 3 года. За это время нужно завершить возведение дома и отчитаться о выполненных работах.

✅ Могут ли отказать в продлении разрешения?

Принятые поправки в августе 2019 года облегчили жизнь застройщиков. Законодатель одобрил продление истекшего срока разрешений на строительство. Крайней датой значится 1 января 2020 года, после чего в пролонгации будут отказывать. Кто не успеет, тому придется делать новое РНС.

Отказ в продлении практикуется только при серьезных нарушениях со стороны заявителя:

Если срок закончен, а строительство до сих пор не начато.
Если нарушен 10-дневный срок подачи заявления от застройщика (не всегда).
Отсутствие основных документов, например – подтверждения текущих работ (КС-2 и КС-3).
Отсутствие гарантий со стороны банка – о том, что объект будет возведен в установленные сроки. Еще одной причиной отказа служит отсутствие договора о страховании гражданской ответственности застройщика.
Отсутствие уведомления о планируемом строительстве – если такое уведомление обязательно, например для частных домов (см. “Разрешение на строительство дачного дома в СНТ“).
Расхождения проектной документации с фактической постройкой капитального объекта. Например, заявили одно – а строят другое.
Изменения в градостроительных планах земельного участка (ГПЗУ) – при которых текущая стройка невозможна. Например, смена статуса территории, создание охранной зоны, кладбища, аэродрома.

Однако за основу берется факт начатого возведения объекта. Отказ в продлении сроков по данному основанию является законным. Остальные причины можно обжаловать в вышестоящее руководство органа или через суд.

✅ Судебная практика

Отказ в пролонгации срока действия разрешения на строительство нуждается в тщательном рассмотрении. Суды учитывают статус заявителя, характер стройки, процент завершенности работ, а также срок подачи заявления с просьбой о продлении документа.

Если единственная причина – это обращение позднее 10-дневного срока, и застройщик успел обратиться до 1 января 2020 года, шанс выиграть дело увеличивается. Администрации почти не чинят препятствий и надобности в судебных разбирательствах нет – в силу п. 7 ст. 4 ФЗ № 283 от 2 августа 2019 года.

Споры о продлении разрешений для частной застройки встречаются чаще.

Пример:

Суд разбирал иск Савина по отношению к местной администрации г. Челябинска. Истец сообщил, что приобрел земельный участок под ИЖС и хотел построить жилой дом. Разрешение на стройку было оформлено в 2008 году. Прошло 10 лет и Савин подал заявление с просьбой продлить разрешение на строительство частного дома. Однако в администрации ему отказали. Причина в отсутствии действий по возведению дома. Истец утверждал, что работы начались, о чем имеется заключение независимой экспертизы. Она подтвердила, что на участке готовят фундамент, но он еще не залит. Строительные работы оценены в 3%. По словам истца, это не является основанием для отказа в пролонгации РНС по причине отсутствия фактических работ.

Требования истца были изучены и полностью удовлетворены. Суд согласился с тем, что отказ администрации был незаконным. Срок действия разрешения истцом соблюдался, работы действительно начались, а заявление было подано до истечения 60-дневного срока (Прим. – сейчас срок 10 лет). Своим постановлением суд обязал муниципальные власти продлить срок действия разрешения истца.

Итак, разрешение на строительство выдается на 10 лет или на весь срок организации проекта. Истечение срока обязывает застройщика его продлить. Для этого нужно обратиться в отдел архитектуры, написать заявление и передать документы. На это заявителю дается 10 суток до окончания срока РНС. Если не уложиться до 1 января 2020 года, разрешение окажется просроченным. Местная администрация откажет в продлении срока действия разрешения. Придется заказывать новый документ с учетом градостроительных изменений в регионе.

Многие не знают, как им поступить, если работы не укладываются в первоначальные планы. Ходят споры, что делать – продлять истекающий срок или оформить новое разрешение/уведомление о соответствии? Ответ на этот вопрос зависит от ситуации. Если вы не нарушаете сроков и начали возведение дома, период может быть увеличен. Если нет – остается вариант с судом.

Чтобы разобраться во всех тонкостях, сэкономить время и нервы, лучше обращаться к экспертам. Юридическая консультация даст ответы на ваши вопросы. Наши юристы подскажут, как и где продлить разрешение, срок которого истек, что делать после окончания срока, если он уже истек и стоит ли обращаться в суд? Своевременная помощь избавит от проблем с отказом администрации и надобности оформлять новое разрешение на строительство.

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 7 800 350 61 98 - звонок по РФ бесплатен. Принимаем вопросы в любой день недели.

Если срок действия разрешения на постройку завершен, документ теряет юридическую силу. С этого момента продолжать работы нельзя, в противном случае застройщику грозят санкции, предусмотренные законодательством РФ. Допускается продление разрешения на строительство в 2022 году — для этого необходимо в установленный срок обратиться в уполномоченные органы с пакетом документов.

В каком случае нужно продлевать разрешение на строительство

Основания и правила выдачи, продления разрешения на строительство (РНС) регламентированы ст. 51 ГрК РФ. Обязательно оформление документа в 2022 году при постройке:

дома от 3 этажей и выше;
обособленных капстроений площадью более 1,5 тыс. м2;
сложных объектов.

Также РНС необходимо при некоторых работах по реконструкции капитальных строений:

при возведении мансарды, дополнительных этажей;
при создании пристроек;
при изменении формы крыши;
при добавлении, переносе проемов дверей и окон, входных групп, внутренних несущих конструкций.

Пролонгировать РНС требуется, если застройщик не уложился в согласованные сроки. Например, фундамент и стены возведены, а остальная конструкция объекта ИЖС еще не готова.

Для продолжения проведения строительных работ надо продлить разрешение, отправив для этого заявление в уполномоченный орган не позднее, чем за 10 дней до завершения срока действия документа. При этом застройщик обязан доказать факт, что стройка начата.

Не требуется продление действия разрешения на строительство, если срок бумаги истек в период с 07.04.2020 г. по 01.01.2021 г. — пролонгация осуществляется автоматически на год, в связи с пандемией коронавируса в РФ (Письмо Минстроя России №33225-ИФ/03). То есть подавать заявление и документы в уполномоченные ведомства в этом случае необязательно (хотя и не запрещается законом).

На какой период можно продлить в 2022 году

Изначально разрешение на строительство выдается на срок, установленный проектом, для ИЖС этот период насчитывает 10 лет (п.19 ст. 51 ГрК РФ). На какое время уполномоченные ведомства продлят разрешение, устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от ряда обстоятельств:

этапа строительства;
сроков, обозначенных в проекте;
действующих строительных нормативов;
применяемых технологий и материалов;
причин задержки и так далее.

Преимущественно продление срока действия разрешения на строительство осуществляется на период до 3 лет. За назначенное время застройщик должен завершить все работы, отчитаться о введении объекта в эксплуатацию. Если строительство будет вновь не закончено, РНС повторно не пролонгируют — потребуется получать новый документ.

Порядок продления разрешения на строительство — пошаговая инструкция

Продлением срока действия разрешения на строительство занимается то же ведомство, что первоначально выдавало документ. На проведение процедуры уполномочены госорганы:

Для оформления необходимо подать в орган заявление и перечень документации — сделать это допускается удаленно через портал Госуслуг или посетив отделение МФЦ.

Порядок продления разрешения на строительство регламентирован ст. 51 ГрК РФ. В 2022 году срок оформления нового документа насчитывает 5 рабочих дней — в этот период ведомство сообщает застройщику о своем решении пролонгировать документ или об отказе в процедуре. Услуги по продлению РНС госорганы оказывают бесплатно, госпошлина не взимается.

Продление разрешения через Госуслуги

Для оформления потребуется подтвержденный аккаунт на госпортале и электронная цифровая подпись. Продление разрешения состоит из последовательных шагов:

Заполнения онлайн-формы заявления.
Загрузки сканов документов.
Отправки бумаг на проверку.

Решение от уполномоченных ведомств придет в течение 5-7 дней в личный кабинет портала и по указанной электронной почте. При одобрении пролонгации забрать документ можно будет в отделении МФЦ.

Продление разрешения через МФЦ

Порядок получения продленного разрешения на строительство через МФЦ предполагает посещение отделения центра с пакетом документации. Рекомендуется предварительно записаться на прием — через сайт или по телефону.

Это гарантирует получение услуги в строго обозначенное время, в противном случае потребуется ожидать в порядке живой очереди.

Заявление можно заполнить заранее или непосредственно в МФЦ, при этом специалист окажет помощь при возникновении вопросов.

В случае одобрения пролонгации РНС получить документ можно будет в МФЦ — сотрудники уведомят о его готовности по СМС.

Какие нужны документы

У отдельных госведомств перечень документов, требуемых при продлении разрешения, может отличаться, поэтому рекомендуется предварительно уточнить информацию.

В общий список бумаг входят:

Паспорт заявителя.
Заявление.
Ранее выданное разрешение и перечень прежде представленных документов.
Уведомление об истечении срока действия разрешения на строительство.
Подтверждение ведения строительных работ — доказательством могут выступать акт о текущем этапе строительства, справки по форме КС-2 и КС-3, уведомление о начале работ, договора подряда, накладные, квитанции о приобретении стройматериалов, фото и видеоматериалы и так далее.

Если застройщик пропустил положенный срок подачи бумаг, потребуется представить полный пакет документов об объекте, в том числе правоустанавливающие на землю, планировочную схему участка.

Заявление о продлении — образец

Формы заявления, утвержденной на законодательном уровне, нет — документ допускается оформить произвольно. Можно взять бланк в уполномоченном ведомстве, МФЦ или воспользоваться представленным образцом.

В заявление обязательно вносится информация:

Наименование адресата.
Личные сведения о заявителе (физическом лице или ИП) — ФИО, реквизиты паспорта, адрес регистрации и почтовый, контакты.
Информация о предприятии (если заявитель — юридическое лицо) — организационно-правовая форма, ФИО уполномоченного лица, реквизиты (ИНН, ОГРН), контактные сведения, адрес.
Основная часть содержит просьбу о продлении РНС, его номер, дату и сведения, кем оно было выдано. Указывается желаемый срок пролонгации.
Перечисление документов, прикладываемых к заявлению (с указанием оригинал/копия).
Обозначение желаемого способа получения решения о продлении и непосредственно документа (например, в МФЦ).

Завершает заполнение личная подпись застройщика с расшифровкой и дата оформления.

Что будет со стройкой, если не продлить разрешение

По истечении срока действия разрешения строительные работы должны быть приостановлены до успешного продления документа. В случае отказа в пролонгации дальнейшая стройка запрещена до того, как будет получено новое разрешение на строительство.

Если застройщик продолжает вести работы без разрешения или уведомления от госорганов, на него накладываются штрафные санкции по ст. 9.5 КоАП РФ:

2-5 тыс. руб.— на граждан;
20-50 тыс. руб. — на должностных лиц и ИП;
500 тыс.-1 млн руб. — на организации.

Административная ответственность для предприятий и ИП может включать приостановление деятельности на период до 90 дней.

Если объект нарушает технические нормативы, не соответствует утвержденным параметрам или представляет угрозу для населения, ведомства вправе обязать застройщиков демонтировать его за свой счет. При отказе снос проводится уполномоченными госорганами с предъявлением иска о возмещении расходов владельцу постройки.

Почему могут отказать в продлении в 2022 году

Уполномоченный госорган вправе отказать продлить разрешение на строительство застройщику по следующим причинам:

Заявление на пролонгацию подано позже обозначенного периода (максимальный срок — 10 дней до окончания действия документа).
Строительство так и не начато или в ведомстве отсутствует достаточная доказательная база о проведении работ.
Представлен не весь перечень документов.
Застройщиком-организацией не подано заявление о начале проведения работ.
Выявлены ошибки или недостоверная информация в заявлении.

Отказ в проведении процедуры передается заявителю в письменном виде с обязательным указанием причин такого решения. Однако это не является препятствием для подачи документов на оформление нового разрешения.

При несогласии с отказом застройщик вправе подать жалобу в вышестоящую инстанцию, исходя из обстоятельств дела (заместителю главы администрации, директору МФЦ). Бумага оформляется произвольно, срок ее рассмотрения — 30 дней после получения госведомством. Если проблема не решена, целесообразно обратиться в суд с предоставлением доказательств ведения строительства.

В каком случае разрешение на строительство перестает действовать?

Отмена разрешения на строительные работы допускается в редких случаях, обозначенных законодательством РФ (п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ):

При принудительном прекращении прав владения на участки земли, в том числе при передаче их государству.
При несоответствии РНС ограничениям в отношении объектов, установленных на приаэродромной зоне.
В случае отказа от права владения землей.
При расторжении арендного договора и других соглашений, выступающих основанием возникновения прав на земельные участки.
При прекращении права использования недр, если РНС выдано на работы на участке, необходимом для ведения разработок, связанных с полезными ископаемыми.

Уполномоченный орган может принять решение об аннулировании РНС при наличии хотя бы одного основания, то есть правовые нормы носят императивный характер и обжалованию не подлежат. При этом мотивированное постановление о прекращении действия разрешения должно обязательно ссылаться на одно из положений п. 21.1 ст. 51 ГрК РФ — в противном случае его можно признать незаконным.

Видео о том, как продлить разрешение на строительство:

Читайте также: