Арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии

Обновлено: 16.05.2024

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, последствия неисполнения обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору таковы:

согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь арендатор вправе требовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ее арендатору на предусмотренных обязательством условиях;
арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Как указано выше по тексту, помимо принудительного изъятия у арендодателя имущества, арендатор сможет взыскать с него еще и убытки, вызванные задержкой в передаче имущества. Например, если он в результате уклонения арендодателя от передачи имущества вынужден будет нести расходы в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и другие расходы. Кроме того, в сложившейся ситуации арендатор может действовать и другим способом, а именно - потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Необходимо обратить внимание на то, что истребование имущества может быть произведено только в рамках вышеуказанной статьи 398 ГК РФ. Как следует из пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (то есть, в рамках ст. ст. 301, 305 ГК РФ – истребование имущества из чужого незаконного владения третьих лиц).

Так, в арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.

В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.

С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.

В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.

Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению.

На основании пункта 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.

Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.

Арбитражный суд признал иск подлежащим удовлетворению частично, исходя из следующего.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Стороны заключили договор аренды нежилых помещений.

К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.

Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.

Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично.

Дополнительно отметим следующее: передача имущества в надлежащий срок устанавливается актом приема-передачи, подписываемым арендодателем и арендатором. При отсутствии акта приема-передачи фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору и не влечет последствий, предусмотренных п. 3 ст. 611 ГК РФ. В то же время в договоре может быть предусмотрено, что он одновременно является и актом приема-передачи, в этом случае иных доказательств передачи имущества не требуется.

В то же время акт приема-передачи не является безусловным доказательством получения имущества арендатором. Арендатор может фактически и не получить предмет аренды, несмотря на то, что акт приема-передачи был подписан. Так, Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 декабря 2009 г. по делу N А74-2454/2009 было установлено, что если передача имущества арендодателем арендатору подтверждается только актом приема-передачи, то арендатор не может предъявлять виндикационное требование к третьему лицу, поскольку такой акт не является бесспорным доказательством фактической передачи имущества и исполнения договора. Как было уже указано ранее по тексту, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (п. 9 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Не является безусловным доказательством передачи арендатору объекта аренды во владение и пользование и акт госоргана или органа местного самоуправления о предоставлении имущества в аренду.

Как пояснил Суд, само по себе отсутствие акта о возврате объекта аренды, безусловно, не свидетельствует о факте продолжения использования арендатором такого имущества и о возобновлении договора аренды на неопределенный срок

15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.

Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела

В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.

Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г

Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя. Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен. Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Верховный Суд добавил, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель обязан передать имуществу арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Об особенностях такой передачи Вы узнаете из данной статьи.

Итак, согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).

Статьей 612 ГК РФ установлена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Если такие принадлежности и документы не были переданы, и в этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжение договора, а также возмещение убытков.

Например, в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, сказано, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

В договоре аренды, как правило, указывается срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет право предпринять по своему выбору следующее:

– потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов, связанных с устранением недостатков имущества;

– удержать сумму осуществленных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом арендодателя;

– потребовать досрочного расторжения договора аренды.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны быть обнаружены арендатором при осмотре имущества или проверке его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду.

Арендодатель может также передать арендатору копию инвентарной карточки объекта по форме №ОС-6. Согласно пункту 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина Российской Федерации от 13 октября 2003 года № 91н, на объект основных средств, полученный в аренду, для организации учета указанного объекта на забалансовом счете в бухгалтерской службе арендатора рекомендуется также открывать инвентарную карточку. Данный объект может учитываться арендатором по инвентарному номеру, присвоенному арендодателем.

Прием-передача объекта в аренду между организациями, для включения его в состав основных средств, для организации-получателя или выбытия его (их) из состава основных средств для организации-арендодателя оформляется общими документами, которые утверждаются руководителями организации-арендатора и организации-арендодателя и составляются в количестве не менее двух экземпляров.

Статьи 655 и 659 ГК РФ предъявляют особые требования к документированию передачи здания, сооружения или арендованного предприятия.

Следует отметить, что передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором на основании пункта 1 статьи 655 ГК РФ осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (сооружения), обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, указанное уклонение рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

При договоре аренды предприятия договор заключается обязательно в письменной форме, несоблюдение данного требования статьей 658 ГК РФ приведет к недействительности сделки. Причем такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации, на что указывает пункт 2 статьи 658 ГК РФ.

Как определено статьей 659 ГК РФ, передача предприятия арендатору осуществляется на основании передаточного акта, в котором подробно указывается состав передаваемого имущества, его характеристики и оценочная стоимость.

Причем подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется обычно за его счет, хотя договором стороны могут предусмотреть и иное. После подписания передаточного акта предприятие считается переданным в аренду.

В случае аренды автомобиля арендодателю следует в дополнение к установленным документам выдать арендатору доверенность на управление (пользование, распоряжение) транспортным средством. Нотариально заверять такую доверенность нет необходимости – достаточно заверить ее печатью организации (если арендодатель – юридическое лицо) или собственноручной подписью (если арендодатель – физическое лицо).

В установленные договором аренды сроки (обычно ежемесячно) арендодатель выставляет арендатору счет на сумму арендной платы.

Ежемесячно арендодатель должен выставлять арендатору счет-фактуру на сумму арендной платы.

Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ), в частности применительно к НДС, рассматривает аренду как услугу, которая оказывается арендодателем арендатору помесячно.

В соответствии с нормами статьи 168 НК РФ арендодатель должен выставить счет-фактуру и предъявить арендатору сумму налога к оплате. Причем сделать это необходимо в течение пяти календарных дней с момента оказания услуг по аренде. Напоминаем, что датой оказания услуг признается дата подписания сторонами акта приема-передачи на их оказание.

Обращаем ваше внимание на то, что выставление счета-фактуры ранее указанного срока может привести к проблемам с вычетами у арендатора, так как контролирующие органы указывают на то, что выставление счетов-фактур до момента оказания услуги противоречит нормам НК РФ. В частности, такая точка зрения содержится в Письме Минфина Российской Федерации от 2 июля 2008 года № 03-07-09/20.

Основные средства, сданные в аренду, следует отражать в балансе отдельно.

При передаче имущества в аренду в учете арендодателя делается запись:

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на ЛитРес

2.4.2. Учет улучшений, произведенных с согласия арендодателя, но не возмещенных арендатору

2.4.2. Учет улучшений, произведенных с согласия арендодателя, но не возмещенных арендатору Отражение в бухгалтерском и налоговом учете арендатора. Арендатор имеет право учитывать в составе собственного имущества затраты на реконструкцию, направленные на неотделимое

2.4.3. Учет улучшений (реконструкции) арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, компенсирующего арендатору соответствующие затраты

2.4.3. Учет улучшений (реконструкции) арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, компенсирующего арендатору соответствующие затраты Арендодатель должен контролировать срок осуществления реконструкции арендованного имущества. Ведь если арендуемое

8.4. Передача арендатору во временное владение и пользование части земельного участка при аренде государственного и муниципального имущества

8.4. Передача арендатору во временное владение и пользование части земельного участка при аренде государственного и муниципального имущества Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Статья 611. Предоставление имущества арендатору 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

Статья 628. Предоставление имущества арендатору Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингодателя

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингодателя Завершение договора и возврат имущества лизингодателю может быть осуществлен: в связи с истечением срока его действия и выполнением

Балансодержатель – лизингодатель – бухгалтерский и налоговый учет, учет дополнительных расходов, документооборот у лизингополучателя

Балансодержатель – лизингодатель – бухгалтерский и налоговый учет, учет дополнительных расходов, документооборот у лизингополучателя Порядок бухгалтерского учета и налогообложения имущества, полученного по договору лизинга, определяется многими факторами, одним из

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингополучателя

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингополучателя По завершении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть имущество лизингодателю либо приобрести предмет лизинга в

Возврат имущества арендодателю – документооборот и учет

Возврат имущества арендодателю – документооборот и учет При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Данная статья

Получение имущества арендатором – документооборот и учет

Получение имущества арендатором – документооборот и учет Многие организации из-за нехватки средств на приобретение в собственность необходимого имущества берут его в аренду. Заинтересованными сторонами такой сделки являются арендатор и арендодатель. Об особенностях

Возврат имущества арендатором – документооборот и учет

Возврат имущества арендатором – документооборот и учет При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Об особенностях

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингодателя

Балансодержатель-лизингодатель – бухгалтерский и налоговый учет, учет дополнительных расходов, документооборот у лизингополучателя

Балансодержатель-лизингодатель – бухгалтерский и налоговый учет, учет дополнительных расходов, документооборот у лизингополучателя Порядок бухгалтерского учета и налогообложения имущества, полученного по договору лизинга, определяется многими факторами, одним из

Завершение договора и возврат имущества лизингодателю – документооборот и учет – при двух вариантах балансодержателя у лизингополучателя

Глава 4. Безвозмездная передача имущества

Глава 4. Безвозмездная передача имущества Еще одна возможность учредителя помочь своему предприятию — это безвозмездное предоставление необходимого фирме имущества.Согласно статье 575 ГК РФ, в отношениях между коммерческими организациями сделки дарения на сумму более

3.5. Безвозмездная передача имущества

3.5. Безвозмездная передача имущества Если учредитель понимает, что заем, который он мог бы предоставить обществу, никогда не будет возвращен, особенно если это не деньги, а материальные ценности, то можно и не заниматься его оформлением. Можно просто безвозмездно

Обзор законодательства и судебной практики, а также новые правила внесения арендной платы, действующие с 1 апреля 2020 года. Выпуск 1.

Три новых правила арендных отношений, которые предусмотрены законом, экстренно принятым Госдумой 31 марта 2020 года.

В связи с принятием в большинстве субъектов РФ нормативных актов, запрещающих работу различных предприятий, а также ограничивающих перемещения граждан, многие арендаторы не имеют возможности пользоваться арендуемыми помещениями полностью или частично: закрываются магазины, рестораны, салоны красоты и просто офисы.

1. Должен ли арендатор вносить арендную плату за то время, пока он не может работать?

Ответ на этот вопрос дан в п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ:

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В законе не указано, что для снижения размера арендной платы ухудшение условий пользования должно быть связано с действиями арендодателя, соответственно, можно сделать вывод о том, что риск случайного ухудшения условий пользования имуществом возложен на арендодателя.

В то же время по буквальному тексту закона не предусматривается полного освобождения арендатора от внесения платежей, а предусматривается только уменьшение арендной платы.

Судебная практика пошла дальше, указав, что в случае невозможности использования арендатором имущества по согласованному в договоре назначению арендная плата вовсе не должна вноситься.

Так, в п. 4 подраздела III раздела практики Судебной коллегии по экономическим спорам Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) говорится:

4. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Более подробно эта позиция раскрывается в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ №302-ЭС14-735 от 29.01.2015, на основе которого сделано приведенное обобщение:

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Данная правовая позиция является солидарной позицией нескольких судебных коллегий Верховного Суда РФ. Так, она была подтверждена в 2017 году и Судебной коллегией по гражданским делам в ее Определении №89-КГ16-7, которое включено в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) (п. 5 практики Судебной коллегии по гражданским делам):

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В то же время следует признать, что даже если арендатор не может полностью использовать арендуемое помещение, он, как правило, даже в условиях ограничения деятельности все-таки пользуется им, но в ограниченных пределах: в помещениях хранится его имущество, арендодатель зачастую продолжает обеспечивать энергоснабжение, поставку коммунальных ресурсов, охрану и т.п.

В связи с этим установленное п. 4 ст. 614 ГК РФ регулирование является более корректным, однако оно создает другую проблему: неопределенность в том, насколько должны быть снижены арендные платежи. Если арендатор и арендодатель не придут к соглашению, этот вопрос должен решить суд, а поскольку подобные проблемы встали одновременно перед многими, существует реальная опасность того, что суды после завершения эпидемии задохнутся под валом исков.

Арендным отношениям посвящена статья 19 закона, которая содержит три правила:

отсрочка арендных платежей за 2020 год,
возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года,
право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

2.1. Существенно новым является правило об отсрочке арендных платежей, установленное в п.1 ст.19 закона. Согласно ему, при введении в субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор вправе требовать от арендодателя заключить дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить такое соглашение в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

Условия и сроки предоставления такой отсрочки должны быть установлены Правительством РФ. В настоящее время отсутствует даже проект такого постановления Правительства. В его отсутствие неясно, идет ли речь только о тех платежах, которые приходятся на период действия режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, или же обо всех платежах за 2020 год, подлежат ли уплате проценты на сумму отсрочки, каков должен быть период отсрочки, что произойдет, если арендодатель не заключит соглашение.

Обращаем внимание, что в данном пункте речь идет обо всех арендаторах — в том числе и о тех, чья деятельность продолжается и во время действия ограничительных мер.

2.2. Правило пункта 2 ст. 19 закона никак не изменяет регулирование, поскольку по соглашению сторон арендатор и арендодатель могли менять размер арендной платы как угодно часто и ранее.

Это правило можно истолковать как запрет на одностороннее изменение размера арендной платы (которое действительно допускается не чаще одного раза в год), однако из буквального текста п. 2 ст. 19 закона это не следует.

2.3. В третьем пункте ст. 19 закон повторяет уже имеющееся регулирование (см. выше, п. 1 настоящей справки), только лишь уточняя для сомневающихся, что невозможность пользования имуществом, связанная с принятием решения о введении в субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, действительно является основанием для уменьшения арендной платы.

Также в законе не дается никаких ориентиров по размеру уменьшения арендной платы и порядку, в котором такое уменьшение должно производиться. В отличие от предоставления отсрочки по арендным платежам, не предусматривается здесь и возможности урегулировать эти вопросы постановлением Правительства.

Наконец, положения п. 3 ст. 19 закона могут быть поняты и как запрет на полный отказ от внесения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества: как и в п. 4 ст. 614 ГК РФ здесь говорится только об уменьшении размера арендной платы.

3. Воздействие форс-мажора на арендные отношения

Эпидемии и пандемии и связанные с ними ограничительные меры действительно являются одной из разновидностей так называемого форс-мажора или непреодолимой силы, т.е. есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Однако следует учитывать, что непреодолимая сила освобождает только лишь от ответственности, т.е. от взыскания убытков, пеней, штрафов – тех дополнительных санкций, которые превышают сумму основного долга. Форс-мажор не освобождает от исполнения самого основного обязательства, но может задержать возможность его исполнения. По отпадении обстоятельств непреодолимой силы сторонам придется осуществить исполнение или иным образом урегулировать свои отношения, если оно больше не может быть осуществлено.

В случае с арендой устанавливаемые ограничительные меры являются непреодолимой силой скорее для арендодателя, обязательство которого заключается в предоставлении арендатору возможности пользоваться имуществом.

Обязанность же арендатора заключается во внесении арендных платежей, и для него в качестве фарс-мажора могут рассматриваться только такие обстоятельства, которые мешают заплатить. Причем даже закрытие банка, обслуживающего арендатора, в связи с объявленными Президентом выходными вряд ли может быть рассмотрено как непреодолимая сила, поскольку п. 3 ст. 401 ГК РФ прямо исключает из числа обстоятельств непреодолимой силы нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, а банк как раз и является таким контрагентом для плательщика.

Временная же приостановка работы банка, обслуживающего арендодателя, освободит арендатора от ответственности (но не от уплаты основного долга), но не в связи с форс-мажором, а в связи с тем, что в этом случае будет иметь место просрочка кредитора (ст. 406 ГК РФ).

4. Возможность расторжения или изменения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, может являться основанием для его изменения или расторжения в судебном порядке (ст. 451 ГК РФ).

До настоящего времени правила о расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств применялись крайне редко. Так, в частности, не рассматривались судебной практикой в качестве основания для такого расторжения экономические кризисы, в которые попадала наша страна (1998 года, 2008 года, 2014 года). Суды последовательно отказывали в расторжении договоров аренды, размер арендной платы по которым исчислялся в иностранной валюте, при резких колебаниях валютных курсов.

Изменение обстоятельств признается существенным и достаточным для расторжения договора при наличии одновременно нескольких условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, — наиболее простое условие: если договор заключался до введения ограничений и тем более до начала эпидемии, сложно представить, чтобы стороны ожидали наступления таких обстоятельств; в то же время стороны в России не могут ссылаться на то, что они не ожидали общего ухудшения экономической ситуации или падения курса рубля относительно иных валют;
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения, — также простое условие: на сегодняшний день преодоление эпидемии силами сторон договора аренды не представляется возможным;
исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, — это условие в наилучшей степени подходит для тех договоров аренды, которые должны были исполняться во время действия ограничительных мер, а не в течение более длительного периода времени; если же пользование имуществом может быть продолжено по завершении этих мер, расторжение договора будет необоснованным;
из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, — как было отмечено ранее, в случае с арендой самим законом риск изменения условий пользования имуществом возлагается на арендодателя.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств производится в судебном порядке. Само по себе наличие этих обстоятельств еще не влечет автоматического прекращения действия договора. Соответственно, для того, чтобы расторгнуть договор, потребуется обратиться в суд (когда суды снова начнут работать) и потратить время, необходимое для рассмотрения дела по существу и вступления решения суда в силу, т.е. не менее полугода.

Читайте также: