Стандарты международной ассоциации налоговых оценщиков

Обновлено: 01.05.2024

Предпосылки стандартизации Необходимость постоянного совершенствования качества массовой оценки Множество участников процесса Необходимость минимизации затрат Необходимость признания результатов обществом Необходимость сопоставимости результатов Необходимость экономической интерпретируемости результатов

Стандарты массовой оценки: мировой опыт Международный комитет по стандартам оценки (IVSC) Европейская группа ассоциаций оценщиков (TEGoVA) Международная ассоциация налоговых оценщиков (IAAO) №13 в стандарте IVS Общее описание массовой оценке в части определения стоимости Фонд оценки США (The Appraisal Foundation) 12 стр. в стандарте USPAP Устанавливает аналитические методы массовой оценки В стандартах EVS отсутствуют требования к массовой оценке ?560 стр. Системный сборник стандартов

Системность стандартов IAAO II Политика налогообложения 1 стандарт III Обжалование результатов оценки 1 стандарт IV Связи с общественностью 1 стандарт V Методические аспекты 4 стандарта VI Ресурсы 2 стандарта VII Автоматизация 2 стандарта I Администри- рование 3 стандарта СТАНДАРТЫ

I Администрирование Административное управление оценкой стоимости Заключение договоров на оказание услуг по оценке стоимости Административная ответственность за обеспечение надзора и соблюдение законодательства Описания и рекомендации по подготовке, заключению и контролю за выполнением договоров об оказании услуг по оценке стоимости недвижимости для целей налогообложения Содержит рекомендации к организационной структуре, необходимым ресурсам, к обучению, аттестации, отчетности, безопасности и охране здоровья. Отдельный раздел посвящен управлению и внутреннему контролю, процедурам апелляции. Содержит предметный указатель ко всем стандартам. Устанавливает принципы, которыми надзорные органы могут руководствоваться для обеспечения единообразной и справедливой оценки стоимости имущества

II Политика в области налогообложения имущества Распределение ответственности между органами исполнительной власти штатов и местных территориальных образований Уравнивание оценок Апелляции Системы переоценки стоимости имущества Освобождение от налога и налоговые скидки Частичная оценочная стоимость, устанавливаемая для целей налогообложения (коэффициенты соотношения между стоимостью, установленной для целей налогообложения и рыночной стоимостью) Предельные величины налогов и стоимости, устанавливаемой для целей налогообложения имущества Основы политики в области налогообложения и их влияние на справедливое распределение налогов на имущество

III Обжалование результатов оценки Рекомендации по процедурам обжалования результатов оценки недвижимости для целей налогообложения, инициированного налогоплательщиками. Структура системы апелляции, рекомендуемой для недвижимости, оцениваемой на местном уровне Структура системы апелляции, рекомендуемой для недвижимости, оцениваемой на центральном уровне Квалификация апелляционного совета и работники суда Уведомление Разбирательство

IV Связи с общественностью Нацелен на осознание налоговыми оценщиками возрастающих потребностей в хороших связях с общественностью, эффективный обмен информацией между налоговыми оценщиками и гражданами Разработка Программы по связям с общественностью Подготовка руководства по процедурным вопросам Документы публичного характера Публикуемая информация Контакты с использованием средств информации Вовлечение общественности в участие в обсуждении Контакты с должностными лицами, представляющими другие органы Апелляционное производство Просвещение общественности Веб-сайт в Интернете

V Методические аспекты Общие требования к массовой оценке Анализ соотношения между оценочной и рыночной стоимостью Неавтоматизированные кадастровые карты и идентификаторы земельных участков Оценка недвижимости, испытывающей воздействие загрязнения окружающей среды

VI Ресурсы Обеспечение помещениями, компьютерами, оборудованием и снабжение Профессиональное развитие VII Автоматизация Автоматизированные оценочные модели Цифровые кадастровые карты и идентификаторы земельных участков

Преимущества стандартов IAAO Высокая технологичность процесса массовой оценки (как на бумаге, так и с использованием компьютерного моделирования и электронных карт) Решают вопросы социальной напряженности за счет досудебного порядка урегулирования споров о результатах массовой оценки Устанавливают принципы организации и выполнения работ по массовой оценки, включая контроль качества Системный охват всех вопросов, связанных с массовой оценкой и использованием ее результатов (от рекомендаций по рабочему месту оценщика до вопросов политики налогообложения и связей с общественностью)

Направления деятельности РКО Создан комитет по массовой оценке земли и недвижимости РКО стала полноправным членом Международной ассоциации налоговых оценщиков (IAAO) Заключено соглашение о сотрудничестве с Международным институтом налогообложения недвижимости (IPTI) Заключено лицензионное соглашение на перевод и распространение стандартов Международной ассоциации налоговых оценщиков на территории Российской Федерации, стран Балтии и СНГ Стандарты переведены на русский язык, идет подготовка к изданию

Текущая рыночная стоимость

Согласно п. 5 ПБУ 5/01, материально-производственные запасы (МПЗ) принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости.

При этом, в соответствии с п.9 ПБУ 5/01, фактической себестоимость МПЗ, полученных организацией по договору дарения или безвозмездно, а также остающихся от выбытия основных средств и другого имущества, определяется исходя из их текущей рыночной стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету. Для целей ПБУ 5/01 под текущей рыночной стоимостью понимается сумма денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанных активов.

shutterstock_1196799763.jpg

Для более полного понимания термина можно воспользоваться нормами законодательства, касающимися оценочной деятельности.

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

На практике это означает либо получение отчета оценщика, либо поиск информации в интернете с обязательным сохранением скринов соответствующих объявлений о купле-продаже, на основании которых и была определена рыночная стоимость МПЗ.

Справедливая стоимость

С 1 января 2021 года учет запасов необходимо вести по новым правилам. Согласно п. 14 ФСБУ 5/2019, при приобретении запасов по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) полностью или частично неденежными средствами, затратами, включаемыми в фактическую себестоимость запасов (в части оплаты неденежными средствами), считается справедливая стоимость передаваемого имущества, имущественных прав, работ, услуг.

При невозможности определения справедливой стоимости передаваемого имущества, имущественных прав, работ, услуг затратами, включаемыми в фактическую себестоимость запасов, считается справедливая стоимость запасов.

При невозможности определения справедливой стоимости передаваемого имущества, имущественных прав, работ, услуг, приобретаемых запасов затратами, включаемыми в фактическую себестоимость запасов, считается балансовая стоимость передаваемых активов, фактические затраты, понесенные на выполнение работ, оказание услуг.

Хорошая новость в том, что организации, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, вправе определять затраты, включаемые в фактическую себестоимость запасов (в части оплаты неденежными средствами), в сумме балансовой стоимости передаваемых активов, фактических затрат, понесенных на выполнение работ, оказание услуг, вне зависимости от возможности определения справедливой стоимости передаваемого имущества/приобретаемых запасов.

Также, в соответствии с п. 15 ФСБУ 5/2019, справедливая стоимость запасов необходима для определения сумм затрат, включаемых в фактическую себестоимость запасов, которые организация получает безвозмездно.

МСФО (IFRS) 13 содержит очень подробное описание порядка определения справедливой стоимости, и назвать его простым никак не получится.

Дает определение справедливой стоимости.

Излагает в рамках одного МСФО основы для оценки справедливой стоимости.

Требует раскрытия информации об оценках справедливой стоимости.

В соответствии с п. 2 МСФО (IFRS) 13 справедливая стоимость – оценка, основанная на рыночных данных, а не оценка, специфичная для организации.

В отношении некоторых активов и обязательств могут быть доступны наблюдаемые рыночные сделки или рыночная информация.

В отношении других активов и обязательств могут не быть доступными наблюдаемые рыночные сделки или рыночная информация.

Однако цель оценки справедливой стоимости в обоих случаях одна – определить цену, по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть цену выхода* на дату оценки с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив).

Согласно п. 3 МСФО (IFRS) 13, в тех случаях, когда цена на идентичный актив не является наблюдаемой на рынке, организация оценивает справедливую стоимость, используя другой метод оценки, который обеспечивает максимальное использование релевантных наблюдаемых исходных данных и минимальное использование ненаблюдаемых исходных данных.

Поскольку справедливая стоимость является оценкой, основанной на рыночных данных, она определяется с использованием таких допущений, которые участники рынка приняли бы во внимание при определении цены актива или обязательства, включая допущения о риске. Следовательно, намерение организации удержать актив или урегулировать или иным образом исполнить обязательство не имеет значения при оценке справедливой стоимости.

Организация должна использовать такие методы оценки, которые уместны в данных обстоятельствах и для которых доступны данные, достаточные для оценки справедливой стоимости, и при этом позволяют максимально использовать релевантные наблюдаемые исходные данные и свести к минимуму использование ненаблюдаемых исходных данных (п. 61 МСФО (IFRS) 13).

Международный стандарт выделяет три метода оценки:

shutterstock_1342490462.jpg

Кроме того, при определении справедливой цены используются три уровня иерархии. Согласно п. 72 МСФО (IFRS) 13, для того чтобы добиться наибольшей последовательности и сопоставимости оценок справедливой стоимости и раскрываемой в их отношении информации, настоящий МСФО устанавливает иерархию справедливой стоимости, которая предусматривает группировку исходных данных, включаемых в методы оценки, используемые для оценки справедливой стоимости, по трем уровням (см. пункты 76–90).

В рамках иерархии справедливой стоимости наибольший приоритет отдается ценовым котировкам (некорректируемым) активных рынков для идентичных активов или обязательств (исходные данные Уровня 1) и наименьший приоритет – ненаблюдаемым исходным данным (исходные данные Уровня 3).

Справедливая стоимость – гораздо более точная и трудоемкая оценка МПЗ (и любого другого имущества/обязательства), на которую влияет множество факторов.

Для понимания МСФО (IFRS) 13 необходимо опираться на утвержденную Стандартом терминологию.

МСФО (IFRS) 13 Приложение A
Определение терминов

Настоящее приложение является неотъемлемой частью настоящего стандарта.

Активный рынок

Рынок, на котором сделки в отношении определенного актива или обязательства осуществляются с достаточной частотой и в достаточном объеме, чтобы обеспечивать информацию о ценах на постоянной основе.

Затратный подход

Метод оценки, отражающий сумму, которая потребовалась бы в настоящий момент времени для замены эксплуатационной мощности актива (часто называемую текущей стоимостью замещения).

Цена, уплаченная с целью приобретения актива или полученная за принятие обязательства в рамках обменной сделки.

*Цена выхода

Цена, которая была бы получена от продажи актива или уплачена с целью передачи обязательства.

Ожидаемый денежный поток

Средневзвешенное по степени вероятности значение (то есть среднее значение распределения) возможных будущих денежных потоков.

Справедливая стоимость

Цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки.

Наилучшее и наиболее эффективное использование

Такое использование нефинансового актива участниками рынка, которое максимально увеличило бы стоимость этого актива либо группы активов и обязательств (например, бизнеса), в составе которой использовался бы данный актив.

Доходный подход

Методы оценки, которые преобразовывают будущие суммы (например, денежные потоки или доходы и расходы) в одну текущую (то есть дисконтированную) величину. Оценка справедливой стоимости осуществляется на основе стоимости, обозначаемой текущими ожиданиями рынка в отношении указанных будущих сумм.

Исходные данные

Допущения, которые использовались бы участниками рынка при определении цены определенного актива или обязательства, включая допущения о рисках, таких как следующие:

(a) риск, присущий конкретному методу оценки (например, ценовой модели), используемому для оценки справедливой стоимости;

(b) риск, присущий исходным данным для данного метода оценки.

Исходные данные могут быть наблюдаемыми или ненаблюдаемыми.

Исходные данные Уровня 1

Ценовые котировки (нескорректированные) активных рынков в отношении идентичных активов или обязательств, к которым организация имеет доступ на дату оценки.

Исходные данные Уровня 2

Исходные данные, кроме ценовых котировок, отнесенных к Уровню 1, которые являются наблюдаемыми, прямо или косвенно, в отношении определенного актива или обязательства.

Исходные данные Уровня 3

Ненаблюдаемые исходные данные в отношении определенного актива или обязательства.

Рыночный подход

Метод оценки, в котором используются цены и другая соответствующая информация, основанная на результатах рыночных сделок, связанных с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

Подтверждаемые рынком исходные данные

Исходные данные, которые получены главным образом из наблюдаемых рыночных данных или подтверждены ими посредством корреляции или другими средствами.

Участники рынка

Покупатели и продавцы на основном (или наиболее выгодном) рынке в отношении актива или обязательства, обладающие всеми следующими характеристиками:

(a) Они независимы друг от друга, то есть они не являются связанными сторонами в том значении, которое определено в МСФО (IAS) 24, но при этом цена сделки между связанными сторонами может использоваться в качестве одного из исходных параметров при оценке справедливой стоимости, если у организации имеются свидетельства того, что эта сделка была осуществлена на рыночных условиях.

(b) Они хорошо осведомлены, имеют достаточное представление о соответствующем активе или обязательстве и о сделке, сформированное с учетом всей имеющейся информации, в том числе той, которую возможно получить в результате проведения стандартных и общепринятых процедур предынвестиционной проверки.

(c) Они имеют возможность заключить сделку в отношении данного актива или обязательства.

(d) Они имеют желание заключить сделку в отношении данного актива или обязательства, то есть они имеют побудительный мотив для осуществления такой сделки, не будучи принуждаемыми или иным образом вынужденными сделать это.

Наиболее выгодный рынок

Рынок, на котором была бы получена максимальная сумма от продажи актива или уплачена минимальная сумма за то, чтобы передать обязательство, с учетом затрат по сделке и транспортных затрат.

Риск невыполнения обязательств

Риск того, что организация не выполнит какой-либо обязанности. Риск невыполнения обязательств включает собственный кредитный риск организации, но, возможно, не ограничивается только им.

Наблюдаемые исходные данные

Исходные данные, которые получены на основе рыночной информации, такой как общедоступная информация о фактических событиях или сделках, и отражают допущения, которые использовались бы участниками рынка при определении цены соответствующего актива или обязательства.

Обычная сделка

Сделка, предполагающая присутствие объекта на рынке на протяжении некоторого времени до даты оценки, достаточного для осуществления маркетинговых действий, обычных и принятых на данном рынке для сделок в отношении таких активов или обязательств; эта сделка не является вынужденной (например, принудительной ликвидацией или вынужденной продажей).

Основной рынок

Рынок с наибольшим для соответствующего актива или обязательства объемом торгов и уровнем активности.

Премия за риск

Затраты по сделке

Затраты для осуществления продажи актива или передачи обязательства на основном (или наиболее выгодном) в отношении данного актива или обязательства рынке, которые непосредственно связаны с выбытием этого актива или передачей этого обязательства и удовлетворяют всем следующим критериям:

(a) Они являются непосредственным результатом сделки и необходимы для ее осуществления.

(b) Они не были бы понесены организацией, если бы решение о продаже актива или передаче обязательства не было бы принято (аналогично определению затрат на продажу, приведенному в МСФО (IFRS) 5).

Транспортные затраты

Затраты, которые были бы понесены для транспортировки актива из его текущего местонахождения до места его основного (или наиболее выгодного) рынка.

Единица учета

Уровень, на котором производится агрегирование или дезагрегирование актива или обязательств для целей признания согласно соответствующему МСФО.

Ненаблюдаемые исходные данные

Исходные данные, для которых недоступна рыночная информация и которые получены с использованием всей доступной информации о тех допущениях, которые были бы использованы участниками рынка при определении цены на данный актив или данное обязательство.


Международные стандарты оценки недвижимого имущества

Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF

Опыт международного профессионального общения в рамках Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества продемонстрировал, что в мире существует принципиальное согласие в отношении фундаментальных понятий, лежащих в основе оценки как научной дисциплины. Особенности местного законодательства и экономической обстановки могут время от времени налагать специфические (иногда ограничительного характера) требования в прикладных аспектах, но основы методов и процедур оценки для разных стран мира по сути ничем друг от друга не отличаются. Эти фундаментальные понятия лежат в основе Стандартов и рекомендаций МКСОИ, однако Комитет придерживается позиции, согласно которой является нецелесообразным формулировать фундаментальные определения и принципы в тексте каждого Стандарта. Вместо этого настоящий раздел служит в качестве дополнения к каждому Стандарту и является обзором основных понятий, имеющих особое значение для понимания оценки как профессиональной деятельности и для применения Стандартов на практике.

Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность).

В своей профессиональной деятельности российские оценщики обязаны придерживаться российских Федеральных стандартов оценки(ФСО). Однако для отдельных целей проведения оценки они могут использовать и другие общепринятые руководства:

4. Европейские стандарты оценки. Разработаны Европейской группой ассоциации оценщиков The European Group of Valuers Associations(TEGoVA). Разработаны и опубликованы в 1980 году.

В настоящее время членами TEGoVA являются профессиональные оценочные организации Европейского Союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию. TEGoVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

В своей деятельности оценщик руководствовуется федеральными законодательством США (с ключевыми законами и указами, касающимися различных видов деятельности оценщиков недвижимости, можно ознакомиться по ссылке), нормативными актами отдельных штатов и Унифицированными стандартами профессиональной оценочной практики (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, USPAP), утвержденными с незначительными изменениями всеми штатами США.

Каждый оценщик недвижимости обязан получить индивидуальную лицензию на ведение оценочной деятельности. Лицензия носит территориальный характер и действительна только на территории штата, который ее выдал. Для осуществления операций между штатами, а также оценочной деятельности в отношении объектов федерального уровня, требуется федеральная лицензия, выдаваемая ASC.

Система профессиональных институтов:

Фондоценки (The Appraisal Foundation, TAF);

Консультативный совет Фонда по оценке (The Appraisal Foundation Advisory Council);

Совет по оценочной практике (Appraisal Practices Board, APB);

Совет по стандартам оценки (Appraisal Standards Board, ASB);

Совет по квалификации оценщиков (Appraiser Qualifications Board, AQB)

Подкомитет по оценке (Appraiser Qualifications Board, AQB) работает на федеральном уровне, включает представителей ряда федеральных агентств и ассоциаций оценщиков. Он осуществляет функции надзора правового регулирования оценочной деятельности, принятых отдельными штатами США, контроля за соблюдением стандартов оценки для финансовых институтов, управления федерального реестра оценщиков, а также контроль за деятельностью Фонда.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положения об этике, которые включают 4 раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность, и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности независимости суждения и этического поведения.

Читайте также: