Штраф за досрочное расторжение договора аренды ндс

Обновлено: 03.05.2024

Обязательства по уплате арендной платы – боль всех арендаторов с марта 2020 г. Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который вносит изменения в этот вопрос.

Какие правила действовали раньше?

По существу, договор аренды, заключённый на определённый срок, нельзя было расторгнуть просто так, без каких-либо оснований, указанных в законе. Если одна из сторон (как арендатор, так и арендодатель) прекращала исполнять договор, то нужно было возмещать убытки другой стороне (именно это указано в ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ).

Единственный вариант, при котором можно было расстаться досрочно без столь болезненных последствий – правильно составленный договор аренды с прописанными соответствующими условиями или ситуация, в которой арендодатель и арендатор смогли мирно согласовать прекращение отношений. Но остальным, а это большинство случаев, приходилось искать другие пути выхода из ситуации.

Каков механизм расторжения договора аренды

В приложении к любым арендным отношениям ответ на данный вопрос прописан в тексте соответствующего договора. Исходя из обычной практики наиболее часто досрочное расторжение договора аренды сопровождается компенсацией убытков и выплатой штрафов. Только после согласования необходимых выплат стороны договора подписывают соответствующее дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды и расстаются.

Условия для применения новых правил

Для того, чтобы воспользоваться действующими с 08.06.2020 нормами о досрочном прекращении договора аренды в одностороннем порядке и не выплачивать арендодателю убытки при расторжении договора по инициативе арендатора, последнему необходимо соответствовать следующим условиям:

Кроме того, необходимо наличие ещё двух обстоятельств:

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности;
  2. Арендатор и арендодатель не достигли соглашения о льготах по аренде для арендатора в течение 14 дней после обращения последнего.

Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%.

Действительно ли теперь можно не возмещать убытки?

Да, это так. Новый закон дает бизнесменам-арендаторам возможность потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года, после чего предусмотрены почти 3 недели на переговоры.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении или отсрочке уплаты арендной платы в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.

Обращаем внимание: никто не освобождает арендатора от обязанности выплачивать арендные платежи за время фактического пользования помещениями, т.е. фактически до даты подписания акта приёмки-передачи площадей арендодателю. Иными словами, чем раньше принимается решение о расторжении, тем дешевле оно обходится арендатору.

Что делать с обеспечительным платежом?

К сожалению, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. С ним придётся расстаться, если арендатор и арендодатель не договорятся о чём-то ином и не пропишут это в отдельном соглашении.

Принятый закон фактически пытается создать баланс интересов между сторонами договора аренды. Очень часто в интересах каждой из них договориться о взаимных уступках и не расторгать договор. Арендодателю, например, трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии и последующего неизбежного экономического спада и часто выгоднее снизить арендную плату, чем потерять источник дохода. Арендатору при этом трудно в новых экономических обстоятельствах платить прежние суммы.

Закон фактически стимулирует стороны находить решения в новой реальности – договариваться. Иначе придётся расстаться в рамках установленной процедуры.

01 июня Организация заключила договор аренды офиса на 1 год с пролонгацией.

Арендная плата составляет 86 400 руб. в месяц (в т. ч. НДС 20%) и вносится авансом до 5 числа текущего месяца.

Организация на момент заключения договора предполагает арендовать офис на протяжении 2 лет.

19 ноября принято решение о расторжении договора аренды с 1 января следующего года.

Организация вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и не применяет дисконтирование по ФСБУ 25/2018.

В учетной политике по БУ на 2021 установлено, что ФСБУ 25/2018 применяется досрочно с 2021 года.

Списание обязательств по аренде


Оформите документ Изменение условий аренды в разделе ОС и НМА .

Документ Изменение условий аренды должен быть создан ранее месяца, в котором заканчивается договор аренды (поле Дата окончания ). Например, договор оканчивается 31 декабря. Документ формируется в ноябре или ранее (в нашем примере — на дату принятия решения о расторжении арендного договора).


  • Дата окончания — новая дата окончания договора аренды, не ранее следующего месяца (в нашем примере 31 декабря);
  • Сумма остатка — сумма арендных обязательств исходя и оставшегося срока аренды (в нашем примере — ноябрь и декабрь: 86 400 * 2 = 172 800 руб. в т. ч. НДС).

Проводки по документу


Документ формирует проводки:

  • Дт 26 Кт 02.03 — начисление амортизации за текущий месяц в БУ;
  • Дт 76.07.1 Кт 01.03 — уменьшение стоимости ППА вследствие сокращения срока аренды;
  • Дт 76.07.1 Кт 01.К — уменьшение суммы будущих арендных платежей в НУ;
  • Дт 76.07.1 Кт 76.07.9 — уменьшение арендных обязательства в сумме НДС.


Списание ППА

Стоимость ППА отражается с учетом изменения арендных обязательств. Это можно проверить через отчет Анализ субконто Основные средства за проверяемый период с отбором по объекту аренды в разделе Отчеты – Стандартные отчеты .


Спишите с учета ППА документом Списание ОС в разделе ОС и НМА .


Добавьте ППА из справочника Основные средства и укажите Причину списания — например, Окончание договора аренды (создайте аналитику самостоятельно).

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

  • Дт 26 Кт 02.03 — последнее начисление амортизации;
  • Дт 26 Кт 01.К — последнее списание услуг аренды в НУ;
  • Дт 02.03 Кт 01.09 — списание накопленной амортизации для определения остаточной стоимости;
  • Дт 01.09 Кт 01.03 — списание первоначальной стоимости для определения остаточной стоимости;
  • Дт 01.09 Кт 01.03 — в текущем релизе при отсутствии суммы к округлению формируются пустые проводки, на общий результат это не влияет;
  • Дт 91.02 Кт 01.09 — в текущем релизе при отсутствии суммы к округлению формируются пустые проводки, на общий результат это не влияет.

Для контроля отражения операций в БУ и НУ используйте отчет Анализ субконто Основные средства за проверяемый период с отбором по объекту аренды в разделе Отчеты – Стандартные отчеты .


Итоговое сальдо по всем счетам учета ППА должно быть равно нулю.

См. также:

Помогла статья?

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно

Похожие публикации

    У вас нет доступа на просмотр Чтобы получить доступ:Оформите коммерческую.У вас нет доступа на просмотр Чтобы получить доступ:Оформите коммерческую.В программе 1С:Бухгалтерия 8.3 ПРОФ реализованы возможности по досрочному применению.У вас нет доступа на просмотр Чтобы получить доступ:Оформите коммерческую.

Карточка публикации

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Данную публикацию можно обсудить в комментариях ниже.
Обратите внимание! В комментариях наши кураторы не отвечают на вопросы по программам 1С и законодательству.
Задать вопрос нашим специалистам можно по ссылке >>

Добавить комментарий Отменить ответ

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Вы можете задать еще вопросов

Доступ к форме "Задать вопрос" возможен только при оформлении полной подписки на БухЭксперт8

Нажимая кнопку "Задать вопрос", я соглашаюсь с
регламентом БухЭксперт8.ру >>

Как не попасть в ловушку, работая с контрагентами из ЕАЭС

Изменения в 2021-2022 году, о которых нужно знать бухгалтеру

Практический переход на ФСБУ 6 и ФСБУ 26 в 1С

Как пояснил ВС, спорные договоры аренды при продлении их сторонами на неопределенный срок сохранили свои первоначальные условия об ответственности арендатора за несвоевременное извещение об одностороннем отказе от договоров


Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 310-ЭС20-12742 по спору между двумя ИП о взыскании задолженности и штрафных санкций по арендным договорам.

В сентябре 2016 г. предприниматель Павел Бобров сдал в аренду ИП Александру Пащенко нежилые помещения в г. Липецке по двум идентичным договорам аренды сроком действия до августа 2017 г., размер ежемесячной арендной платы составил 150 тыс. руб. по каждому. Стороны предусмотрели обязанность арендатора письменно согласовать с арендодателем проект рекламных проспектов на фасаде здания, внутренних и внешних поверхностях окон, дверей, площадях общего пользования, установку и крепление рекламы, а после установки в течение 14 дней подписать с арендодателем акт выполненных работ (п. 2.2.10 договоров). За неисполнение была установлена штрафная неустойка в сумме 30% размера месячной арендной платы. В п. 2.2.15 договоров арендатор обязался письменно уведомить арендодателя не позднее чем за два месяца о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договоров, так и при досрочном их освобождении. При нарушении такой обязанности арендатор должен был уплатить неустойку (штраф) в размере 200 тыс. руб. (п. 3.13 договоров).

31 августа 2018 г. Александр Пащенко письменно известил Павла Боброва о своем намерении расторгнуть договоры аренды и освободить помещения 15 сентября. В ответ арендодатель направил претензию о наличии задолженности по арендной плате за сентябрь 2016 г. по одному из договоров, о несвоевременном внесении арендной платы за иные периоды, о неисполнении обязанностей, предусмотренных п. 2.2.10 и 2.2.15 договоров. Общая сумма задолженности по аренде и штрафных санкций превысила 1,5 млн руб. Поскольку арендатор не выполнил изложенные в претензии требования, Павел Бобров обратился в арбитражный суд.

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав с ответчика 37,3 тыс. руб. пени за просрочку уплаты арендных платежей и 200 тыс. руб. штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды. С ответчика также были взысканы судебные расходы по уплате госпошлины. В остальной части в удовлетворении иска и заявления о взыскании судебных расходов было отказано.

При вынесении решения суд, в частности, отметил, что стороны не оспаривают то, что ответчик уведомил истца за 15 дней до расторжения договоров аренды и освобождения помещений, т.е. с нарушением установленного п. 2.2.15 договоров срока. Таким образом, истец в соответствии с п. 3.13 договоров вправе требовать уплаты 200 тыс. руб. штрафной неустойки по каждому из них. Признавая обоснованным требование истца, арбитражный суд снизил размер неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ на основе ходатайства ответчика до 100 тыс. руб. по каждому договору.

Впоследствии апелляция отменила решение в части взыскания штрафа и судебных расходов, отказав в удовлетворении этих требований. Вторая инстанция указала на отсутствие оснований для взыскания штрафа, поскольку арендатор продолжил пользоваться арендуемыми помещениями после истечения установленного договорами срока.

По мнению апелляционного суда, спорные договоры трансформировались в заключенные на неопределенный срок, но стороны не согласовали новый срок для предупреждения арендатором арендодателя о прекращении договоров аренды. Он добавил, что право на отказ от договоров, заключенных на неопределенный срок, является безусловным, не вызвано какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлено исключительно его волей на отказ от договора, при этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Апелляция также подчеркнула, что установление в договорах штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендатора только (исключительно) за досрочное расторжение договоров в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав. Впоследствии окружной суд поддержал вывод второй инстанции.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Павел Бобров просил отменить акты нижестоящих инстанций и удовлетворить иск в полном объеме.

Изучив материалы дела № А36-13042/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды. При этом граждане и юрлица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ).

ВС отметил, что в рассматриваемом случае суд первой инстанции правомерно заключил, что спорные договоры, заключенные на определенный срок, исходя из фактического исполнения их условий сторонами по истечении установленного в договорах срока действия, были продлены на неопределенный срок на первоначальных условиях, оговоренных предпринимателями. Таким образом, сохранилась обязанность арендатора, предусмотренная п. 2.2.15 договоров, предупредить арендодателя за два месяца о предстоящем освобождении нежилых помещений, а нарушение условий п. 2.2.15 договоров влекло ответственность, предусмотренную п. 3.13.

Пленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

Таким образом, Верховный Суд поддержал вывод первой инстанции о нарушении арендатором порядка расторжения договоров, предусматривающего уведомление арендодателя за два месяца о предстоящем освобождении помещений. Соответственно, вывод о наличии оснований для взыскания 200 тыс. руб. штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды является правомерным. В связи с этим ВС РФ отменил судебные акты апелляции и окружного суда, оставив в силе решение первой инстанции.

По словам эксперта, тем самым ВС ориентирует нижестоящие суды на недопустимость произвольного вмешательства в выраженное в договоре волеизъявление сторон и указывает, что возобновление договора аренды на неопределенный срок по смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ изменяет только положения о сроке договора, но не влияет на согласованный сторонами порядок расторжения договора аренды, в том числе порядок обеспечения исполнения обязательств, возлагаемых на стороны при расторжении договора аренды.

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

Читайте также: