Штраф за досрочное расторжение договора аренды налог на прибыль
Обновлено: 13.05.2024
Обязательства по уплате арендной платы – боль всех арендаторов с марта 2020 г. Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который вносит изменения в этот вопрос.
Какие правила действовали раньше?
По существу, договор аренды, заключённый на определённый срок, нельзя было расторгнуть просто так, без каких-либо оснований, указанных в законе. Если одна из сторон (как арендатор, так и арендодатель) прекращала исполнять договор, то нужно было возмещать убытки другой стороне (именно это указано в ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ).
Единственный вариант, при котором можно было расстаться досрочно без столь болезненных последствий – правильно составленный договор аренды с прописанными соответствующими условиями или ситуация, в которой арендодатель и арендатор смогли мирно согласовать прекращение отношений. Но остальным, а это большинство случаев, приходилось искать другие пути выхода из ситуации.
Каков механизм расторжения договора аренды
В приложении к любым арендным отношениям ответ на данный вопрос прописан в тексте соответствующего договора. Исходя из обычной практики наиболее часто досрочное расторжение договора аренды сопровождается компенсацией убытков и выплатой штрафов. Только после согласования необходимых выплат стороны договора подписывают соответствующее дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды и расстаются.
Условия для применения новых правил
Для того, чтобы воспользоваться действующими с 08.06.2020 нормами о досрочном прекращении договора аренды в одностороннем порядке и не выплачивать арендодателю убытки при расторжении договора по инициативе арендатора, последнему необходимо соответствовать следующим условиям:
Кроме того, необходимо наличие ещё двух обстоятельств:
- Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности;
- Арендатор и арендодатель не достигли соглашения о льготах по аренде для арендатора в течение 14 дней после обращения последнего.
Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%.
Действительно ли теперь можно не возмещать убытки?
Да, это так. Новый закон дает бизнесменам-арендаторам возможность потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года, после чего предусмотрены почти 3 недели на переговоры.
В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении или отсрочке уплаты арендной платы в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.
Обращаем внимание: никто не освобождает арендатора от обязанности выплачивать арендные платежи за время фактического пользования помещениями, т.е. фактически до даты подписания акта приёмки-передачи площадей арендодателю. Иными словами, чем раньше принимается решение о расторжении, тем дешевле оно обходится арендатору.
Что делать с обеспечительным платежом?
К сожалению, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. С ним придётся расстаться, если арендатор и арендодатель не договорятся о чём-то ином и не пропишут это в отдельном соглашении.
Принятый закон фактически пытается создать баланс интересов между сторонами договора аренды. Очень часто в интересах каждой из них договориться о взаимных уступках и не расторгать договор. Арендодателю, например, трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии и последующего неизбежного экономического спада и часто выгоднее снизить арендную плату, чем потерять источник дохода. Арендатору при этом трудно в новых экономических обстоятельствах платить прежние суммы.
Закон фактически стимулирует стороны находить решения в новой реальности – договариваться. Иначе придётся расстаться в рамках установленной процедуры.
7 февраля Верховный Суд РФ рассмотрел спор между компаниями-контрагентами, связанный с выплатой штрафа заказчиком подрядчику в связи с досрочным расторжением договора.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования частично, взыскав с ответчика немногим менее 290 млн руб. и отказав в удовлетворении остальной части иска. Со ссылкой на ряд статей ГК РФ суд пришел к выводу о наличии у подрядчика законных оснований для одностороннего отказа от исполнения договора ввиду нарушения заказчиком предусмотренной обязанности и его отказа от работ по тиражированию технических решений.
Суд также сослался на неустранение ответчиком в течение 12 месяцев негативных последствий известных ему с мая 2015 г. обстоятельств, послуживших основанием для приостановки работ в соответствии с п. 5.7 договора.
Вышестоящие инстанции поддержали данное решение. При этом апелляция отметила преждевременность выводов суда первой инстанции о праве подрядчика на получение дополнительного вознаграждения, однако согласилась с его расчетом штрафа. Также вторая инстанция пояснила, что вопросы качества и объемов выполненных по договору работ не имеют отношения к предмету спора, поскольку не могут повлиять на определение размера штрафа.
Верховный Суд напомнил, что судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Он пояснил, что первая инстанция произвела собственный расчет размера штрафа с учетом данных, определенных в техническом задании, отраженных в представленных суду справках за базовый период и на основании паспортов проектов, а не по правилам, приведенным истцом в расчете иска. Учитывая, что расчет штрафа согласно условиям договора определяется по сложной формуле, а установление обстоятельств, имеющих значение для дела, требует специальных знаний, ВС отметил, что первая инстанция в нарушение норм АПК не разрешила вопрос о назначении судебной экспертизы.
Кроме того, при рассмотрении дела в апелляции ответчик безуспешно ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства – указанного выше экспертного заключения, а также о назначении судебной экспертизы. Отказывая в удовлетворении ходатайств, апелляционный суд отметил, что общество не обосновало невозможность представления таких документов в первую инстанцию.
В этой связи, как указал Верховный Суд, апелляция фактически лишила заказчика возможности реализации принадлежащих его процессуальных прав и обязанностей по доказыванию возражений на иск, имеющих существенное значение для разрешения данного спора. Таким образом, рассмотрев иск по существу без наличия экспертного заключения, посчитав верными технические расчеты истца, не признаваемые ответчиком, нижестоящие суды не обеспечили установления всех необходимых для правильного разрешения спора обстоятельств.
Помимо этого, ВС отметил ошибочный вывод нижестоящих инстанций о том, что, несмотря на формулировку в договоре, штрафную санкцию в связи с досрочным расторжением договора (в том числе по инициативе заказчика) следует квалифицировать не в качестве неустойки (как меры ответственности за ненадлежащее исполнение договорных обязательств), а в качестве подлежащей уплате заказчиком подрядчику компенсации в связи с вынужденным отказом от исполнения обязательств.
В определении поясняется, что наличие такого условия с учетом принципа свободы договора не должно обеспечивать возможность имущественного обогащения одной из сторон сделки в размере, не соответствующем негативным имущественным последствиям прекращения договора, а также нарушать баланс прав и имущественных интересов сторон. Таким образом, как указал Верховный Суд, установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от его исполнения – в частности, при урегулировании размера денежной суммы, подлежащей выплате.
Со ссылкой на п. 16 Постановления Пленума ВС от 22 ноября 2016 г. № 54 Суд отметил, что при очевидном несоответствии размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также при заведомо недобросовестном требовании ее выплаты в таком размере, суд вправе в исключительном случае отказать в ее взыскании полностью или частично (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
В этой связи, с сожалением отметила адвокат, подобное поведение юрлица не получило надлежащей оценки высшей судебной инстанции, что может способствовать росту процессуальных злоупотреблений.
Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф. Платить придется примерно 20 % от всего дохода.
Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Срок действия
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
- Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года
Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
- Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года
Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.
Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Предмет договора
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.
Дополнительные условия
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Как зарегистрировать договор
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.
Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:
- Согласовать планы с банком через менеджера.
- Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.
Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.
Как уплачивать налоги
Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
Физические лица
Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.
Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.
Самозанятые
Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.
Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
Обычно ставки такие:
ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.
Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.
Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.
Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.
Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.
Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.
Лучше сдавать квартиру легально.
Не пропустите новые публикации
Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи И.В. Пшеничниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.В. Маковкиной, рассмотрел в судебном заседании дело
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:
Правительство Свердловской области,
Министерство экономического развития Российской Федерации,
при участии в судебном заседании:
от истца: И.И. Фалалеева, представитель по доверенности №1 от 10.01.2019, паспорт;
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;
Правительство Свердловской области: А.А. Ануфриев, представитель по доверенности от 05.02.2019 №21-к, удостоверение;
Министерство экономического развития Российской Федерации: не явился, надлежащим образом извещен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Определением от 25.02.2019 исковое заявление принято судом к производству и назначено предварительное судебное заседание на 01.04.2019 на 10 час. 30 мин.
От третьего лица, Правительство Свердловской области, 27.03.2019 поступил отзыв на исковое заявление. Третье лицо просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
От третьего лица, Министерства экономического развития Российской Федерации, 28.03.2019 поступили письменные пояснения на исковое заявление. Третье лицо просит исковые требования удовлетворить в полном объеме; просит рассмотреть дело в отсутствии своего уполномоченного представителя.
Поступившие и представленные документы суд приобщил к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца поддержал заявленные исковые требования.
Представитель ответчика в предварительное судебное заседание не явился, отзыв не направил.
Определением от 04.04.2019 суд признал оконченной подготовку дела к судебному разбирательству и назначил судебное разбирательство дела на 08.05.2019.
В судебном заседании 08.05.2019 представитель истца поддержал заявленные исковые требования.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, отзыв по существу заявленных требований в материалы дела не представил.
В случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам или при невозможности рассмотреть дело без отзыва вправе установить новый срок для его представления (пп. 1, 4 указанной статьи).
Судом у ответчика запрашивался отзыв, однако он представлен не был, в связи с чем, дело рассматривается по имеющимся в нем документам.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
Предметом Соглашения является ведение Резидентом промышленно-производственной деятельности в особой экономической зоне в соответствии с прилагаемым к Соглашению бизнес-плану.
Соглашение заключено на срок до 21 января 2025 года.
В соответствии с пунктом 4.6 Соглашения оно может быть расторгнуто судом по требованию одной из сторон в связи с существенным нарушением его условий другой стороной, существенным изменением обстоятельств или по иным основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2005 №116-ФЗ.
Письмом Минэкономразвития от 29.03.2013 № Д14и-788 Резиденту направлено уведомление об устранении нарушений, выявленных по итогам плановой проверки исполнения условий Соглашений. В результате проведенной проверки выявлены следующие нарушения:
Резидент не ведет промышленно-производственную деятельность на территории ОЭЗ;
в нарушение подпункта 2.3.2 Соглашение Резидентом не осуществлено капитальных вложений в размере не менее 177300 000 рублей в срок до 30.12.2012;
в нарушение подпункта 2.3.3 Резидентом не осуществлено в течение года с момента заключения Соглашения капитальных вложений в рублях в сумме, эквивалентной не менее 1000000 евро (за исключением нематериальных активов) по курсу Центрального банка Российской Федерации на день представления заявки на заключение Соглашения;
в нарушение подпункта 2.3.4 Соглашения Резидентом не направлено в Минэкономразвития России не позднее 90 рабочих дней с даты заключения Соглашения оформленное в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации заявление о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в границах ОЭЗ; договор аренды земельного участка, расположенного на территории ОЭЗ, с Резидентом не заключен;
заявление о предоставлении технических условий присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительного Резидентом в органы управления ОЭЗ не направлялось;
результаты инженерных изысканий и проектная документация Резидентом в органы управления ОЭЗ не направлялись;
мероприятия, предусмотренные бизнес-планом Резидента, осуществляются на территории ОЭЗ с отставанием от запланированных объемов и сроков.
По результатам проведенной проверки выявлены следующие нарушения: Резидент не ведет промышленно-производственную деятельность на территории ОЭЗ; мероприятия, предусмотренные Соглашением и бизнес-планом в части строительства объекта на территории ОЭЗ, Резидентом не осуществляются.
Таким образом, в результате проверки факт ведения Резидентом деятельности на территории ОЭЗ не установлен.
Акт внеплановой проверки от 10.05.2016 направлен Резиденту, возражений на акт не представлено.
Ссылаясь на то, что резидентом существенно нарушены условия обязательства, Министерство инвестиций и развития Свердловской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении соглашения и взыскании штрафа.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ соглашение об осуществлении промышленно-производственной деятельности в особой экономической зоне заключается между резидентом особой экономической зоны, уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае передачи ему таких полномочий, и управляющей компанией. В течение срока действия соглашения об осуществлении деятельности резидент особой экономической зоны обязуется осуществлять деятельность, предусмотренную соглашением об осуществлении деятельности, и осуществить инвестиции и капитальные вложения в объеме и в сроки, которые предусмотрены соглашением об осуществлении деятельности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ расторжение соглашения об осуществлении промышленно-производственной деятельности в особой экономической зоне допускается по соглашению сторон. Соглашение также может быть расторгнуто судом по требованию одной из сторон в связи с существенным нарушением его условий другой стороной.
Существенным нарушением резидентом особой экономической зоны условий соглашения об осуществлении деятельности согласно части 3 статьи 20 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ является:
1) осуществление в особой экономической зоне предпринимательской деятельности, не предусмотренной соглашением об осуществлении деятельности;
2) неосуществление предусмотренной им деятельности в течение двадцати четырех месяцев подряд с момента установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти либо органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации факта неосуществления деятельности;
3) непредставление в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти в срок, установленный соглашением об осуществлении деятельности, проектной документации и результатов инженерных изысканий, необходимых для осуществления предусмотренных бизнес-планом мероприятий, в целях проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, их согласования в случае, если их представление предусмотрено соглашением об осуществлении деятельности;
4) неосуществление инвестиций, в том числе капитальных вложений, в объеме и сроки, которые предусмотрены соглашением.
В соответствии с пунктами 19 и 20 Порядка осуществления контроля в случае, если в результате проверки выявлен факт неисполнения резидентом условий соглашения об осуществлении деятельности в особой экономической зоне, орган исполнительной власти, направляет резиденту уведомление об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения. В случае если резидентом в указанные в уведомлении сроки не устранены существенные нарушения, орган исполнительной власти вправе обратиться в суд с заявлением о расторжении соглашения об осуществлении деятельности в особой экономической зоне.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Министерством инвестиций и развития Свердловской области в адрес Резидента направлено предложение (исх. от 03.12.2018 № 19-01-82/6567) расторгнуть Соглашение. Вместе с тем, в установленный срок ответа либо отказа от расторжения в адрес Министерства не поступало.
Определениями от 25.02.2019, 04.04.2019 суд предлагал ответчику представить отзыв на исковое заявление. Ответчиком отзыв в материалы дела не представлен, возражений относительно исковых требований не представлено.
В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
В силу ч. 4 ст. 131, ч. 1 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам без каких-либо возражений ответчика. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.09.2013 № 5793/13, от 15.10.2013 № 8127/13, если ответчик не является в судебные заседания и не представляет письменных возражений против обстоятельств, на которые истец ссылается как на основания своих требований, такие обстоятельства в силу ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются признанными ответчиком, и в случае принятия такого признания судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу на основании ч. 5 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Существенные нарушения ответчиком условий соглашения подтверждены представленными в материалы дела документами.
Ответчик доказательств исполнения соглашения не представил. С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд считает требование истца о расторжении соглашения обоснованным и доказанным.
В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.2 Соглашения установлено, что при досрочном прекращении действий Соглашения в связи с существенным нарушением резидентом условий Соглашения, лицо, утратившее статус резидента особой экономической зоны, обязано уплатить штраф в размере 5 процентов от суммы инвестиций, предусмотренной пунктом 2.5.2 Соглашения, за вычетом объема инвестиций осуществленных на дату утраты статуса резидента особой экономической зоны, но не более 5000000 рублей и не менее 150000 рублей.
В ходе проверки установлено, что Резидентом осуществлены затраты по оплате аренды земельного участка по договору от 03.06.2013 № 3-01/2013-01 в размере 276436,76 рублей, что подтвердилось представленными в ходе проверки копиями платежных поручений.
Таким образом, сумма инвестиций, подлежащая вычету из заявленного объема инвестиций, составляет 276436,76 рублей.
Заявленный объем инвестиций в сумме 362300000 рублей -осуществленный объем инвестиций в сумме 276436,76 рублей = 362023563,24 рублей.
Штраф в размере 5 процентов от 362023563,24 рублей составляет 18101178,16 рублей.
Истцом представлен расчет штрафа, начисленного на сумму долга. Расчет истца судом проверен, признан соответствующим условиям соглашения и не противоречащим действующему законодательству.
В силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 54000 руб., подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Расторгнуть Соглашение об осуществлении промышленно-производственной деятельности в особой экономической зоне, созданной на территории Верхнесалдинского городского округа Свердловской области от 30.11.2011 №С-1212-ОС/Д25 (с учетом дополнительного соглашения от 16.06.2014 №С-2017-ЕЕ/Д14).
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.
В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.
Читайте также: