Продажа права аренды земельного участка ндс

Обновлено: 28.06.2024

Бухгалтерский учет по договору перенайма земельного участка (покупка права аренды)

Ситуация:

Организация на основании открытых торгов в ходе конкурсного производства приобрела право аренды на земельные участки под зданиями.

Как отразить указанную операцию в бухгалтерском учете?

Краткий ответ:

Приобретение за плату права аренды земельных участков является возмездным перенаймом земельного участка.

Расход в виде платы за перенаем признается в бухгалтерском учете единовременно на дату государственной регистрации соглашения о перенайме,

В связи с разными правилами признания расходов в бухгалтерском и налоговом учете Организация обязана формировать временные разницы и соответствующие им ОНА.

Правовое обоснование:

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В п.5. ст. 22 Земельного кодекса РФ также указано, что арендатор земельного участка[1], вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно Определению ВС РФ по Делу № 309-ЭС16-4636 от 08.09.2016г. отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому арендатору препятствует продаже права аренды в раках дела о банкротстве.

В соответствии с Определением ВС РФ от 26.02.2016г. № 306-КГ15-15500 по делу № А72-13047/2014 при наличии в договоре аренды запрета на передачу прав другому лицу, права не могут быть реализованы в рамках дела о банкротстве.

В связи с вышеизложенным перед заключением подобной сделки необходимо убедиться в соблюдении права арендодателя.

Из вышеизложенного также следует, что между прежним арендатором-банкротом и новым арендатором – победителем торгов возникли отношения по возмездному перенайму земельного участка.

Бухгалтерский учет.

расходы по обычным видам деятельности (п.5 ПБУ 10/99);

прочие расходы (п.11 ПБУ 10/99).

По мнению консультантов, на основании договора о приобретении права аренды земельного участка у Организации возникло право стать новым арендатором по договору аренды. Иные права у нового арендатора, в т.ч., связанные с извлечением экономических выгод от сделки, не возникают.

Оплачивая соответствующие арендные платежи, экономические выгоды новый арендатор будет извлекать из договора аренды.

Следовательно, затраты, связанные с перенаймом, не отвечают критериям признания актива в бухгалтерском балансе и классифицируются в качестве расхода.

В соответствии с п. 16 ПБУ 10/99 признание указанных расходов производится на дату государственной регистрации договора соглашения о перенайме.

Из вышеизложенного следует, что расход в виде платы за перенаем признается единовременно на дату государственной регистрации соглашения о перенайме.

На основании Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. Приказом Минфина РФ от 31.10.2000г. № 94н в бухгалтерском учете производится запись

В случае, когда в договоре аренды данная стоимость не указана, по мнению консультантов Организации целесообразно запросить у арендодателя информацию о стоимости арендуемых земельных участков.

При несогласии арендодателя предоставить указанные сведения, по мнению консультантов, целесообразно произвести оценку арендованного земельного участка. Данная оценка отражается в отчетности. Ее недостоверная величина приведет к недостоверной отчетности. Отмечаем, что имеются иные позиции по данному вопросу.

Применение ПБУ 18/02

В бухгалтерском учете расходы на выплату вознаграждения за перенаем учитываются единовременно, в то время как в налоговом учете распределяются на период действия договора аренды. (Смотрите налоговый учет сделки)

Следовательно, в бухгалтерском учете Организации возникают временные разницы, порядок учета которых установлен Положением по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утв. Приказом Минфина РФ от 19.11.2002г. № 114н.

В месяце признания в бухгалтерском учете расхода на перенаем у Организации возникают вычитаемая временная разница и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА), которые будут уменьшаться (погашаться) по мере признания расхода в виде платы за перенаем земельного участка в налоговом учете (п. п. 11, 14, 17 ПБУ 18/02).

Следовательно, в месяце регистрации перехода права Организация в бухгалтерском учете отражает запись по отражению отложенного налогового актива (ОНА) - Дт.09 – Кт 68.пр.

В последствии ежемесячно отражается погашение ОНА бухгалтерской записью Дт. 68 пр. – Кт. 09[2].

Примечания:

[1] за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"

[2] Отмечаем, что с 2020г. внесены изменения в ПБУ 18/02 (Приказ Минфина РФ от 20.11.2018г. № 236н).

Однако изменения в Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета 94н, не вносились. В связи с чем, по мнению консультантов, целесообразно применять корреспонденцию счетов, установленную Инструкцией по применению Плана счетов №94н.

Если у Вас появились вопросы в области бухгалтерского учета, налогообложения, права или кадров и Вам нужен ответ на основании законодательной базы с ссылками на первоисточники, смело обращайтесь к нам. Опытные специалисты практики подготовят ответ с обоснованием и выводами по Вашему вопросу.

Индивидуальный предприниматель на УСН (доходы за минусом расходов), владеющий на правах аренды земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, заключил возмездный договор уступки права аренды организации-застройщику (ОСН) в рассрочку на 5 лет. Облагается ли полученная плата НДС и УСН?

Ответ:

При передаче права на аренду муниципального участка обязанности по уплате НДС у индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, не возникает. Сумма, полученная, по договору переуступки права аренды земельного участка, арендованного у муниципалитета, является доходом, облагаемым УСН.

Обоснование:

Арендная плата за пользование природными ресурсами освобождена от обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ). В связи с этим аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности не облагается НДС (письмо Минфина России от 04.03.2016 г. № 03-07-07/12728).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды передать свои права и обязанности по этому договору другому лицу, если иное не установлено законодательством и договором аренды (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса, ст.615 ГК РФ).

Передача права на заключение договора аренды другой организации признается передачей имущественных прав (п. 1 ст. 146 НК РФ, письмо Минфина РФ в письме от 22.02.2011 № 03-11-11/41). В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве по договору аренды и осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга. Ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, с которым не требуется заключать новый договор аренды земельного участка.

На передачу имущественных прав по аренде земли освобождение НДС не распространяется (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом особенностей при определении налогооблагаемой базы по операциям передачи прав по договорам аренды земельных участков ст. 154 Кодекса не предусмотрено. В общем случае, при переуступке права на аренду муниципального (государственного) земельного участка у бывшего арендатора возникает обязанность исчислить НДС на дату передачи имущественных прав, исходя из рыночной стоимости уступленного права без учета НДС (п. 5 ст. 155, п. 8 ст. 167 НК РФ, Письмо ФНС РФ от 01.08.2011 № ЕД-4-3/12444@, Минфина России от 14 июля 2009 г. № 03-03-06/1/463). Налог рассчитывается по ставке 20 % (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ).

Уплатить налог в бюджет и представить декларацию ИП, применяющий УСНО и не являющийся плательщиком НДС, обязан, если выставит счет-фактуру с выделенной суммой налога (п. 5 ст. 173, п. 5 ст. 174 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ за исключением доходы, указанных в ст. 251 Кодекса.

В целях исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы ИП учитывает доход от уступки права требования аренды в качестве выручки от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). В составе расходов УСН величина уступленного требования не учитывается, поскольку такой расход не поименован в перечне, установленном п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Таким образом, при передаче права на аренду муниципального участка обязанности по уплате НДС у индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, не возникает. Сумма, полученная, по договору переуступки права аренды земельного участка, арендованного у муниципалитета, является доходом, облагаемым УСН.

Обратите внимание, в законодательстве могли произойти изменения. Мнение эксперта основано на положениях законодательства, действующего на дату подготовки консультации

Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс

Каждый в своей жизни когда-то сталкивался или ещё столкнётся с ситуацией, когда нужно что-то арендовать. Это может быть что угодно: квартира для дальнейшего проживания, здание для собственного магазина или сооружение под маленький цех. В большинстве случаев люди даже не задаются вопросом о том, облагается ли взятая во временное владение собственность налогом на добавочную стоимость или нет.

Облагается ли арендованная земля налогом на добавленную стоимость?

Это зависит от того, кто является арендодателем. В его качестве может выступать как государство в форме органов местного самоуправления, так и отдельные лица и компании, находящиеся в собственности у определённого человека или круга лиц, которые не имеют отношения к власти федерации.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

Передается право на землю, находящуюся в муниципальной собственности

Основываясь на ст.9 Конституции РФ, п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, собственность, представленная земельным участком, относится к природным ресурсам. Благодаря этому закону платежи в бюджет за пользование участком земли, взимаемые государством, органами местного самоуправления, иными уполномоченными лицами, не облагаются налогом.

Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ арендуемое имущество должно принадлежать органам субъектов Российской Федерации. Собственность также может быть федеральной или муниципальной.

Арендодателем должен выступать орган государственной власти и управления (местное самоуправления) непосредственно или вместе с балансодержателем имущества, который не имеет никакого отношения к госвласти.

Если в сделке участвует балансодержатель, то обязан быть заключён договор между тремя представленными сторонами. В том случае если арендодатель, который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления или казенным учреждениям, вступает в дело договор субаренды.

Таким образом, фактический субарендатор не выступает в роли налогового агента и не несёт его обязанностей: он переводит плату за аренду, учитывая НДС, балансодержателю, который должен самостоятельно уплатить данную пошлину в бюджет. Данная информация была представлена в Письме ФНС России от 18.06.2015 N ГД-3-3/2391@.

Частный собственник выступает в роли арендодателя

При условии того, что участок находится во владении частного собственника, в его аренду будет входить НДС.

Важно! Существует очень занятный момент: при субаренде земельных наделов у муниципалитета арендатор не уплачивает налог на наддобавочную стоимость. В такой ситуации текущий владелец имеет право сдать часть владения, тогда новый владелец должен будет оплатить пошлину, так как он взял в пользование участок непосредственно у частного лица.

Предлагаем прочитать другие наши материалы об аренде ЗУ:

Как правильно составить договор аренды дома с земельным участком?
Правила и основания для составления дополнительного соглашения. .
Нюансы и порядок регистрации договора через Росреестр.
Можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность. ?
Как арендовать ЗУ у администрации города под павильон или киоск?
Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Порядок исчисления обязательства

Для того чтобы рассчитать сумму налога на арендуемую у государства землю, нужно умножить налоговую базу на текущую ставку.

База налога определяется определённо каждым субъектом.

При плате за арендованное муниципальное имущество НДС в 2019 году делится на три равные части и уплачивается не позднее 25 числа каждого из 3-х месяцев, которые идут в след за периодом отчёта. При задержке оплаты НДС арендатор должен заплатить сумму, указанную в неустойке.

Если в счёте обнаружена ошибка в расчёте ставки, следует обратиться в налоговую службу за дальнейшими разъяснениями.

В течение пяти дней, начиная с дня перечисления суммы, направленной на погашение арендной платы, налоговый агент обязан составить счет-фактуру (согласно п. 3 ст. 168 НК РФ). Данный счёт в последующем должен быть отмечем в книге продаж. Несмотря на то что в НК нет конкретного срока, в одном из писем ФНС порекомендовала ориентироваться на общепринятый срок для выставления счетов-фактур, если дело касается вопросов об обложении или освобождении арендных платежей за землю.

Подводя итоги, следует напомнить, что:

Аренда собственности, находящейся во владении государства РФ, не облагается налогом.
В субаренду земли, которая принадлежит частному владельцу, не входит сумма НДС.
Главным фактором является то, что следует учитывать, что участок на временное пользование вы берёте у текущего арендодателя, а не у законного владельца. Учитывая это, вы поймёте, облагается ли дополнительными сборами арендуемая земля или нет.

О том, как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков, читайте здесь.

В том случае, если у вас присутствуют сомнения на тему того, должны ли вы оплачивать указанную в статье пошлину, вам следует обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

В Российской Федерации использование земли является платным. С одной стороны, финансовые средства получает владелец земельного участка, с другой – государство в виде налогов.

Арендная плата закрепляется в соответствующем договоре и устанавливается по договоренности сторон. Сумма налога не меняется, она закреплена на законодательном уровне.

В материале мы расскажем о всех статьях расходов при аренде земли в нашей стране, уточним законодательную базу и продемонстрируем формулы и примеры расчетов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Описание понятий

В соответствии с положениями гражданского кодекса, под арендной платой понимаются платежи в адрес владельца земельного участка за временное пользование имуществом. Земельный кодекс Российской Федерации, в свою очередь, относит арендную плату к существенным условиям договора – она должна в обязательном порядке зафиксирована в договоре аренды, без нее договоренность признается недействительной.

Если в аренду предоставляется земельный участок, находящийся в частной собственности, то размер и форма арендной платы устанавливается по итогам переговоров сторон.

В отношении земель, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, действует другой порядок определение размера арендной платы – по решению органов самоуправления.

Для тех, кто заинтересован в заключении сделки по аренде земельного участка, мы подготовили полезные статьи о том, каков порядок оформления земли, как написать заявление на аренду, а также о нюансах оформления документов.

Кроме того, мы советуем вам ознакомиться с информацией о том, как получить надел без торгов.

В ГК РФ установлено, что арендная плата может предоставляться в следующих формах:

Менять ее стороны имеют право только через двенадцать месяцев. Если в договоре прописана смена раз в квартал или ежемесячная, сделка будет признана ничтожной.

Земельный налог прописан на законодательном уровне (статьи 387-398 Налогового кодекса). Оплачивается в пользу государства как юридическими, так и физическими лицами, обладающими земельными участками.

Под налоговой базой подразумевается кадастровая стоимость земли (она, в свою очередь, определяется в соответствии с Земельным законодательством). Налоговый период соответствует одному году.

Налоговые ставки устанавливаются муниципалитетами, но с учетом статьи 394 НК РФ, не могут превышать 1,5%, и 0,3% для земельных участков, используемых с такими целями:

Под объекты инженерной инфраструктуры ЖКХ.
Для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества.

Как видите, между понятиями арендной платы и налога – есть множество различий. Первый вид платежа уплачивается теми, кто использует землю в адрес ее владельца, а налоговые отчисления ложатся на самого владельца и перечисляются в пользу государства.

Законодательное регулирование

Основными законодательными документами, регулирующие, арендные и налоговые выплаты в сфере рынка земли, являются НК и Земельный кодекс Российской Федерации. Порядок начисления и выплаты арендной платы со стороны арендатора расписан в статье 39.7 Земельного кодекса, а налог на землю регулируется профильным кодексом Российской Федерации, статьями от 387 до 398.

На кого начисляется?

Статья 388 НК РФ определяет круг налогоплательщиков в земельной сфере. Положение 2 вышеуказанной статьи предусматривает вывод из перечня плательщиков налогов организаций и физических лиц, которые пользуются земельными участками по праву безвозмездного пользования (в том числе срочного) или на основе договора аренды.

Это означает, что арендатор не имеет перед государством обязанностей по выплате земельного налога, хотя и пользуется участком. Во время аренды законным владельцем остается хозяин, он и выплачивает Российской Федерации налог раз в один год в соответствии с положениями Налогового кодекса.

Облагается ли НДС или нет?

НДС – он же налог на добавленную стоимость – часто путают с земельным, но они существенно отличаются. Чтобы разобраться, кто и когда должен платить НДС, необходимо учесть несколько факторов. И первый – у кого осуществляется аренда.

Если договор заключается с муниципалитетом, то об НДС арендатор может забыть. Если же владельцем земельного участка в договоре аренды выступает частное лицо (физическое или юридическое), НДС будет присутствовать наравне с земельным налогом и арендной платой.

Четкие критерии по начислению НДС расписаны в пп. 17 п. 2 статьи 149 НК Российской Федерации. НДС начисляется и на договоры субаренды.

Например, физическое лицо, арендовав у государства участок, решило заключить дополнительный договор с частным предпринимателем. В этом случае первоначальный арендатор платить НДС не будет, но ЧП, заключивший договор с физическим лицом (хотя и на земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации) вынужден будет оплачивать и этот налог.

НДС имеет фиксированную ставку – 18%.

Пример:налогооблагаемая база составляет 1000 рублей, чтобы вычислить размер НДС, необходимо 1000 умножить на 18% – получаем 180 рублей налога.

Сколько платить арендодателю?

Если владелец физическое лицо

Для определения размера арендной платы в случае передачи земли во временное пользование физическим лицом используется утвержденная формула.

Стоимость надела определяется экспертом и не позднее, чем за шесть месяцев до сдачи участка в аренду, а ставка рефинансирования определяется Центральным банком РФ. В 2017 году ставка рефинансирования (она была приравнена к ключевой ставке) установлена на отметке 7,75%.

Если хозяин организация

При оформлении аренды у юридического лица, используется та же формула, что и для физического лица. Вам необходимо узнать стоимость надела (кадастровую стоимость участка) и ключевую ставку Центробанка Российской Федерации.

Пример расчета: ставка равна 7,75%, а кадастровая стоимость гипотетического участка составляет 10 тысяч рублей. 10 000 умножаем на 7,75% и получаем размер арендной платы – 775 рублей.

Когда собственником является муниципалитет или государство

У муниципалитетов и федерального правительства есть сразу несколько методик для определения арендной платы – при помощи аукциона, по кадастровой стоимости, по рыночной стоимости, руководствуясь арендой ставкой. Например, если стоимость рассчитывается по КС – то будет соответствовать следующему показателю – от 0,01% до 2% кадастровой стоимости.

Если же муниципалитет выбирает расчет по рыночной стоимости – он умножает рыночную стоимость на ставку рефинансирования ЦБ. Арендная ставка используется крайне редко, для участков, на которых расположена инфраструктура, инженерные объекты.

О том, как рассчитать арендную плату на землю на основе рыночной и кадастровой стоимости, вы можете прочитать здесь.

Формулы вычисления налогообложения

Для физлица

Земельный налог рассчитывается по следующему алгоритму:

Кадастровую стоимость можно узнать в соответствующем документе либо на сайте Росреестра. Размер доли соответствуют количеству арендаторов, а размер налоговой ставки является фиксированной величиной в каждом регионе.

Например: возьмем ставку в размере 0,7% и кадастровую стоимость в размере 24 тысяч рублей.Тогда расчет будет выглядеть следующим образом: 24 000 умножить на 0,7% равно 168 рублей.

Для юрлица

Аналогичный алгоритм применяется и для юридических лиц, воспользуемся еще одним примером расчета.

Пример: юридическое лицо заключает договор аренды с физическом лицом на аренду земельного участка с КС 50 000 рублей со ставкой налога, утвержденной муниципалитетом на уровне 1,4%. Расчет будет производиться следующим образом: 50 000 x 1,4% = 700

Как оплатить?

Физические лица получают уведомления ФНС, в которых указываются сумма и реквизиты для оплаты.

Приложение к уведомлению подписывается получателем в качестве подтверждения правильности данных. После этого физическое лицо переводит на счет нужную сумму.

Юридическое лица рассчитывают сумму самостоятельно и переводят ее на счет ФНС по итогам отчетного периода, который составляет, по российскому законодательству, один год.

Как видите, в земельном законодательстве РФ есть множество нюансов. Земельный налог выплачивает владелец земли, а арендатор договаривается о временном использовании участка на условиях аренды. НДС начисляется только в том случае, если земля, по которой заключена договоренность, является частной, а не государственной собственностью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

Не нужно заключать новый договор найма;
ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

могут появиться скрытые недостатки территории;
собственник может продать землю;
иногда требуется согласие собственника;
при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
договор аренды (заверенная нотариусом копия); ;
письменное согласие собственника земли (если требуется);
квитанция об оплате госпошлины;
справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

дата заключения договора;
реквизиты участников сделки;
сведения об арендуемой земле;
арендная плата;
условия расторжения сделки;
сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
Собственник не дает согласия на переуступку.
Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Читайте также: