Передача имущества в счет погашения долга по договору займа усн доходы

Обновлено: 18.05.2024

Барбой А. Я.

Барбой А. Я.,
налоговый консультант, аудитор, лектор профессиональных семинаров

Передаем жилые дома в счет погашения
задолженности по займу

В последнее время нередко встречается ситуация, когда организация, в том числе и применяющая УСН, строит индивидуальные жилые дома (коттеджи) на заемные деньги учредителя. А далее происходит возврат учредителю задолженности построенными коттеджами. При этом планируется заключить с учредителем соглашение о предоставлении отступного. Какие налоговые последствия могут возникнуть у организации в подобной ситуации?

Так, с юридической точки зрения по соглашению сторон обязательство по договору займа может быть прекращено предоставлением отступного путем передачи имущества (ст. 409 ГК РФ). В нашем случае имуществом, как было сказано выше, являются построенные индивидуальные жилые дома (коттеджи). Безусловно, одновременно с коттеджами должны быть переданы придомовые земельные участки, а также инженерные сети, расположенные на этих земельных участках, к которым относятся, в частности, канализация, газоснабжение, водоснабжение и т. п.

Заметим также, что само соглашение о предоставлении недвижимого имущества в качестве отступного не подлежит обязательной государственной регистрации, ибо государственной регистрации подлежит только переход права собственности на передаваемое в качестве отступного недвижимое имущество (п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Обратим внимание еще на одно немаловажное обстоятельство.

Передача недвижимого имущества в качестве отступного считается состоявшейся с момента государственной регистрации перехода права собственности на него в ЕГРП. Однако стороны могут договориться об ином для определения момента прекращения обязательства перед кредитором.

Факт передачи недвижимости подтверждается двусторонним актом.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Документальное подтверждение момента прекращения обязанностей заемщика по договору займа весьма важно для цели отражения операций в бухгалтерском учете.

Немаловажное значение имеет также правильное определение стоимости передаваемого имущества, которую необходимо определить еще на стадии заключения соглашения о предоставлении отступного. При этом следует исходить из рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако она может быть скорректирована сторонами с учетом конкретных обстоятельств. Заметим также, что законодательством в подобных ситуациях не установлена обязанность привлечения оценщика и проведения оценки недвижимости.

Внимание! Три важных момента:

2. Допускается ситуация, когда размер отступного может быть как больше, так и меньше прекращаемого обязательства по договору займа.

Таким образом, учитывая общее правило, содержащееся в п. 1 ст. 407 ГК РФ, делаем вывод о том, что только сами стороны могут в соглашении предусмотреть частичное либо полное прекращение обязательства отступным.

Налогообложение

Как правило, операции по передаче заемщиком заимодавцу недвижимого имущества в качестве отступного взамен исполнения обязательств по возврату денежных средств по договору займа в налоговом учете признаются реализацией передаваемого имущества, ибо происходит передача права собственности на объекты недвижимости на возмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ). В связи с этим стоимость переданного имущества включается в базу по налогу УСН в качестве доходов от реализации, как правило, в размере погашаемой задолженности по договору займа на дату подписания сторонами акта приема-передачи (п. 1 ст. 346.15, пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Денежные средства, полученные организацией по договору займа, для целей налогообложения в составе доходов не учитываются.

Одновременно в составе расходов учитываются затраты на строительство переданного недвижимого имущества и входной НДС по ним, а также стоимость земельных участков в случае, если строительство коттеджей ведется на принадлежащих организации земельных участках при условии, что все эти расходы оплачены (пп.пп. 8 и 23 п. 1 ст. 346.16, абз. 1, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

В состав расходов включаются также проценты, начисленные по договору займа с учетом особенностей, установленных ст.ст. 265 и 269 НК РФ (пп. 9 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

В общем случае проценты по займам признаются в составе расходов организации исходя из фактической ставки, предусмотренной договором (п. 1 ст. 269 НК РФ). Однако из этого правила есть ряд исключений, поименованных в вышеназванной статье Налогового кодекса РФ. Не следует также забывать и об особенностях, установленных ст. 265, пп. 9 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 346.16 НК РФ. При этом согласно пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ проценты по займу учитываются в составе расходов по мере погашения задолженности организации по их уплате. Такой датой может быть и дата предоставления заимодавцу отступного, ибо в этот момент прекращается обязательство.

Бухгалтерский учет

Денежные средства, полученные организацией по договору займа, в бухгалтерском учете также не признаются доходом согласно п. 2 ПБУ 9/99 и отражаются в учете в качестве кредиторской задолженности (п. 2 ПБУ 15/2008).

Проценты по полученному займу, причитающиеся к уплате, являются расходами в связи с тем, что эти расходы связаны с исполнением обязательств по договору займа и, как правило, учитываются в бухгалтерском учете в составе прочих расходов независимо от даты их фактической выплаты (п.п. 3, 6, 8 ПБУ 15/2008).

Заметим при этом, что начисленные проценты учитываются обособленно от основной суммы займа. Для этого можно открыть отдельный аналитический счет (п. 4 ПБУ 15/2008).

Передача имущества, в том числе и недвижимости, в качестве отступного отражается аналогично его продаже.

В результате на дату перехода права собственности на это имущество, т. е. на дату госрегистрации, организация должна отразить доход (выручку) от обычных видов деятельности в размере погашаемого обязательства по договору займа и начисленных процентов (п.п. 5, 6, 12 ПБУ 9/99).

Одновременно с признанием дохода признается и расход в виде фактической себестоимости переданного имущества, сформированной на базе расходов по обычным видам деятельности в текущем отчетном периоде (п.п. 9, 19 ПБУ 10/99).

Все бухгалтерские записи при этом производятся в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета.

Документальное оформление

Как было уже сказано выше, заемщик и заимодатель могут договориться о том, что вместо возврата денежных средств в счет погашения задолженности будет передано имущество, в частности жилые дома (коттеджи) с земельными участками и коммуникациями. Решение сторон о такой передаче оформляется соглашением о предоставлении отступного. При этом факт передачи недвижимости должен подтверждаться двусторонним актом. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

При заключении соглашения о предоставлении отступного, как и при совершении любой другой сделки, важно соблюдать требования законодательства. В противном случае соглашение об отступном может быть признано недействительной сделкой.

При этом соглашение о предоставлении отступного и акт приема-передачи составляются в произвольной форме. В соглашении о предоставлении отступного необходимо указать:

  • реквизиты договора займа и размер погашаемой задолженности;
  • имущество, передаваемое в качестве отступного, его стоимость, а также порядок и сроки передачи этого имущества.

Заметим также, что к форме соглашения об отступном специальных требований законодательством не установлено (постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 № 7134/07).

Соглашение об отступном № ___

2. В счет погашения данной задолженности Должник передает Кредитору следующее недвижимое имущество:

№ п/п Наименование Описание (площадь, этажность, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности и т.д.)
1
2
3
и т.д.

3. Стоимость перечисленных объектов недвижимости, принадлежащих Должнику на праве собственности, составляет _______ руб., в том числе НДС _______ руб.

4. Должник передает имущество Кредитору по акту не позднее 10 дней с момента подписания настоящего Соглашения.

5. Обязательства Должника в размере, указанном в п. 1 настоящего Соглашения, полностью прекращаются на дату государственной регистрации перехода к Кредитору права собственности на объекты недвижимости.

6. Проценты, начисленные в соответствии с договором займа, за период со дня, следующего за днем подписания настоящего Соглашения, до даты государственной регистрации перехода права собственности (включительно), уплачиваются Должником путем перечисления денежных средств на расчетный счет Кредитора.

7. Условия настоящего Соглашения являются конфиденциальными и не подлежащими разглашению третьим лицам, за исключением случаев, предусмотренных нормами действующего законодательства Российской Федерации.

8. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Соглашением, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

9. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязательств.

10. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Адреса и реквизиты Сторон:

Пример.

  • размер отступного (стоимость передаваемого недвижимого имущества: жилые дома, инженерные сети, земельные участки) полностью покрывает обязательства общества по договору займа, существующие на дату подписания соглашения;
  • обязательства общества по договору займа прекращаются после государственной регистрации перехода права собственности на отступное от заемщика к кредитору.

Затраты на строительство переданных в качестве отступного жилых домов, включая инженерные сети и стоимость земельных участков, составили 58 000 000 руб.

В связи с тем, что отступное погашает задолженность в размере 68 400 000 руб. по состоянию на 25.03.2017, проценты, начисленные за период с 26.03.2017 по 15.04.2017, организация уплачивает отдельно, сверх стоимости, указанной в соглашении.

Проценты, начисленные за период с 26 по 31 марта, составили 60 000 руб., а с 01 по 15 апреля – 100 000 руб.

ДебетКредитСуммаОперация
30 марта 2017 года
45 43 58 000 000 Отражена передача коттеджей и земельных участков в качестве отступного
31 марта 2017 года
91-2 66 60 000 Начислены проценты за пользование заемными средствами
15 апреля 2017 года
66 76 68 400 000 Погашена задолженность перед учредителем – заимодавцем путем предоставления отступного
76 90-1 68 400 000 Признан доход от передачи недвижимости
990-2 45 58 000 000 Признан расход от передачи недвижимости
91-2 66 100 000 Начислены проценты за пользование займом
66 51 160 000 Перечислены проценты учредителю – заимодавцу (60 000 руб. + 100 000 руб.)

В заключение еще раз обратим внимание на наиболее важные нюансы, возникающие при передаче недвижимости в счет погашения задолженности по займу путем оформления отступного.

Нюанс 1. Заимодавцу должны быть переданы не только жилые дома (коттеджи), но и придомовые земельные участки, а также соответствующие инженерные сети (канализация, газо-, водоснабжение и т. п.), расположенные на земельных участках.

Нюанс 3. Доходы признаются в той сумме, которая считается погашенной в результате предоставления отступного.

Читайте также: