Оценка налоговой нагрузки зарубежных стран
Обновлено: 04.07.2024
Вкладывая средства в зарубежную недвижимость, многие инвесторы недооценивают вопросы налогообложения или вовсе забывают про них. Между тем налоги – ключевая статья расходов в этом виде инвестиций, и если заранее не продумать пути оптимизации фискального бремени, то существенная часть доходности может быть потеряна. По моим оценкам, инвесторы в зарубежную недвижимость, не продумавшие вопросы налогообложения, теряют до 25% прибыли.
Лучше выбирать форму собственности, опираясь на два фактора: объём инвестиций и планируемая стратегия выхода из проекта.
Налоги на доходы от недвижимости платятся в той стране, где находится недвижимость, и рассчитываются на основании местных законов. Существуют четыре вида налогов в операциях с зарубежной недвижимостью.
Налог на покупку недвижимости
Это налог на переход права собственности, который платит покупатель. В разных странах ставка налога обычно составляет от 3 до 5% стоимости объекта. В специальных случаях этого налога можно избежать. Например, в Германии (по состоянию на 2018 г.) если недвижимость оформлена на компанию и покупатель приобретает не более 95% акций этой компании (Share Deal), к этой сделке не применяется налог на переход права собственности.
На практике на оставшиеся акции (5% или более), как правило, оформляется опцион, по которому покупатель выкупает их ещё через несколько лет. В этом году могут произойти изменения – и для того, чтобы избежать уплаты налога, необходимо будет, чтобы более 10% осталось у предыдущего собственника.
Налог на доход от аренды
Обычно такой налог рассчитывается по прогрессивной шкале для физических лиц и по плоской шкале для компаний. В первом случае, если годовой доход достигает 50 000 евро или выше, ставка налога стремится к 50% от прибыли. Поэтому оформлять на физическое лицо выгодно только небольшой объект – стоимостью до 1 млн евро (средняя доходность от аренды на развитых рынках – около 5%). Более дорогую недвижимость лучше оформлять на юридическое лицо, несмотря на расходы на его содержание.
Ставка налога для компаний обычно около 30% от прибыли и не зависит от величины дохода. В некоторых юрисдикциях предусмотрены льготы для компаний, которые занимаются только пассивным бизнесом. Например, в Германии налог – около 16%, если компания только сдаёт недвижимость в аренду.
Кроме того, юридическим лицам доступно больше возможностей, чем физическим, для уменьшения налогооблагаемой базы, списывая различные расходы с балансовой прибыли. Наиболее классические сценарии списания это:
· проценты по банковскому финансированию, привлечённому для покупки недвижимости
· другие накладные и административные расходы
· заем учредителя в компанию при покупке недвижимости.
Последний инструмент важен тем, что позволяет свести прибыль юридического лица практически к нулю. Другими словами, можно сделать так, чтобы налога на доход от аренды не было на горизонте больше 10 лет.
Налог на дивиденды
Применяется, если недвижимость оформлена на юридическое лицо. Он составляет в среднем 15% от суммы дивидендов и платится, когда капитал переводится владельцу компании уже после уплаты налога на прибыль.
Юрисдикция уплаты налога на дивиденды, как и его величина, зависит от многих факторов: является ли получатель дивидендов физическим или юридическим лицом, чей он налоговый резидент, заключён ли договор об избежании двойного налогообложения между его страной и страной, где находится недвижимость.
В Греции налог на дивиденды не платится в соответствии с директивой Council Directive 2011/96/EU, а на Кипре описанная ситуация подпадает под местные законы, тоже освобождающие от налога на дивиденды. Далее, в соответствии с кипрским законодательством, дивиденды могут быть выплачены физическому лицу – бенефициару структуры тоже без налога: на Кипре нет налога на дивиденды для иностранцев. Наконец, платит ли бенефициар (физическое лицо) налог на дивиденды в той стране, чьим налоговым резидентом он является, зависит от законов этой страны.
Налог на перепродажу с прибылью
Обычно равняется налогу на доход (то есть около 30% от дохода). Если продаётся не сам объект недвижимости, а компания, на которую он оформлен, то обычно доход от продажи облагается налогом в той стране, чьим налоговым резидентом является владелец компании, будь то физическое лицо или другая компания.
Впрочем, международная практика движется к тому, чтобы доходы от такой косвенной продажи недвижимости всё-таки облагались налогом. Например, в России действует закон, по которому налогом в России облагаются доходы от продажи акций или долей иностранных компаний, активы которых более чем на 50% состоят из российской недвижимости. Похожие условия есть в соглашении между Кипром и Россией: если российский налоговый резидент продаёт кипрскую компанию, активы которой более чем на 50% состоят из недвижимости на Кипре, то эта продажа может облагаться налогом.
Когда офшоры не помогут
В последние годы государства активно объединяют усилия, чтобы противодействовать классическим сценариям оптимизации налогов. Главным изменением стала отмена банковской тайны: теперь любой надёжный банк тщательно проверяет происхождение денег и добропорядочность вкладчика, а также информирует о вкладе налоговые органы страны, чьим налоговым резидентом является основной собственник капитала или компаний.
Холдинги в офшорных юрисдикциях, которые раньше использовались сплошь и рядом, сегодня практически не работают. Даже если ваш холдинг оформлен в надёжной юрисдикции (например, на Кипре), всё равно налоговые органы страны, где находится дочерняя компания, заинтересуются, насколько реален ваш кипрский бизнес – это называется сабстенс. Они могут запросить подтверждение того, что холдинговая компания не фиктивна: например, счета на оплату аренды офиса и коммунальных услуг.
Также налоговики могут проверить, не является ли директор компании номинальным лицом, занимающим эту должность одновременно во множестве подобных фирм. Если налоговые органы сочтут, что ваша фирма фиктивна и создана только для оптимизации налогообложения, то вместо экономии вы понесёте лишние расходы и, возможно, заплатите штрафы.
Наиболее эффективные механизмы доступны скорее крупным инвесторам или фондам. Например, содержание реального офиса на Кипре или в Люксембурге обходится не меньше чем в 50 000–100 000 евро в год, что имеет смысл только в том случае, если эти издержки невелики по сравнению с вашими доходами от инвестиций. Обычно такие сложные структуры с холдинговыми компаниями актуальны для инвесторов с бюджетом от 10 млн евро.
Исходя из всего вышесказанного, я рекомендую:
· Если вы покупаете объекты дешевле 1 млн евро и не планируете расширять инвестиционный портфель, то оформляйте владение как физическое лицо и платите соответствующий подоходный налог (определённые вычеты тут тоже возможны).
· Если вы разовый инвестор с бюджетом более 1 млн евро и ещё не знаете, когда будете продавать недвижимость, то оформляйте покупку на компанию, которой вы владеете напрямую (если только у вас уже нет действующего холдинга).
· Если вы активный системный инвестор с объёмом инвестиций более 10 млн евро, полноценный холдинг на Кипре или в Люксембурге будет для вас кошельком, агрегирующим доходы от ваших проектных компаний. Холдинговая структура особенно подходит активным инвесторам в проекты добавленной стоимости, где продажа объекта запланирована на перспективу 3–5 лет.
Механизмы легального и эффективного уменьшения налоговой нагрузки необходимо продумывать не для того, чтобы превратить низкорентабельный проект в прибыльный, а чтобы из прибыльного проекта извлечь ещё больше прибыли.
Читайте также: