Облагается ли субаренда налогом

Обновлено: 17.05.2024

Есть помещение в долевой собственности, два физлица, два собственника в равных долях. Один собственник хочет организовать ИП и сдать помещение полностью, второй собственник согласен. Какие документы требуются от второго? Может ли он безвозмездно передать долю? Какие налоговые последствия и обязательства у второго могут быть?

По общему правилу ИП может передать все помещение в аренду несколькими способами: по доверенности от физического лица на долю; по договору аренды с физическим лицом с последующей передачей в субаренду третьему лицу и письменного согласия второго собственника.

Но в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

Налоговые последствия и обязательства у ИП зависят от выбранного им режима налогообложения.

В связи с тем, что физическое лицо доход от аренды не получает, у него не возникает налогооблагаемой базы и обязанность платить налог (НДФЛ) в этом случае он не обязан. Однако налог на имущество (доля права собственности помещения) физическое лицо обязано уплачивать ежегодно в общем порядке.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, арендодатель (ИП) может передать в аренду все помещение при наличии правового основания. Таким правовым основанием может быть: доверенность от физического лица на сдачу в аренду его доли (ст. 185 ГК РФ), договор аренды между ИП и собственником второй доли.

В силу императивного характера указанной нормы права следует однозначный вывод о том, что обязательным условием для договора субаренды является наличие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.

Пунктом 2 ст. 157.1 ГК РФ установлено, что, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Указанной нормой ГК РФ также не устанавливаются требования к форме согласия на совершение сделки.

Соответственно, арендодатель недвижимого имущества вправе выразить свое согласие на передачу арендованного имущества арендатором в субаренду путем проставления соответствующей подписи непосредственно на тексте договора субаренды.

Однако заключение договора аренды между ИП и физическим лицом и последующим заключением договора субаренды на наш взгляд слишком усложняет процесс, а сдача помещения в аренду на основании доверенности физического лица на вторую долю влечет риск возникновения спора между собственниками по полученному (не полученному) доходу от аренды.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Таким образом, законом не запрещено заключение многостороннего договора.

Более того, по нашему мнению, в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

Вот примерные нарушения субарендатора:

— ведёт бизнес, о котором не договаривались;

— ухудшает состояние помещения, не делает уборку;

— задерживает арендную плату и коммунальные платежи;

— машет бизнесу арендатора.

А вот арендатора:

— не разобрался с недостатками помещения;

— мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 08.02.2021

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый — да, жилое помещение человек вправе предоставить в пользование арендатору и заплатить налог на профессиональный доход.

Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилые помещения

П. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ №422 устанавливает, что сдача в аренду нежилого помещения самозанятым не допускается. Это можно сделать при регистрации в качестве ИП или как физлицо с последующей подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога 13%.

В случае если самозанятый сдает в аренду нежилое помещение, это является нарушением, налоговый орган не примет такую отчетность.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как ИП стать самозанятым. Используйте эти инструкции бесплатно.

Можно ли сдавать в аренду жилье

ФЗ №422 дает ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: норма разрешает гражданам сдавать в наем жилой объект с последующей уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключить контракт допускается как с физлицом, так и с организацией.

Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятыми гражданами допускается: зарегистрироваться как самозанятому достаточно одному из супругов (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).

При ответе на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, необходимо определить, отвечают ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты подходят под определение жилого помещения по своим характеристикам, сдача в наем допустима.

Что делать в случае, когда плательщик НПД не является собственником, может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка имеет место при соблюдении условий:

заключение договора с собственником недвижимого имущества и указание в нем на возможность предоставлять квартиру в субаренду;
если собственников несколько, договор заключается отдельно с каждым или один с группой лиц на стороне арендодателя (арендодателями будут все собственники квартиры);
заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.

Между физическими лицами заключают договор найма. Если хотя бы одна из сторон юрлицо, то заключают договор аренды.

Пример сделки с несколькими собственниками.

Наряду с конструкцией договора субаренды может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? На этот раз ответ отрицателен: получатель дохода по такому соглашению — собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога иная, не как на НПД.

Какой налог нужно заплатить при сдаче в аренду помещений

При заключении договора с физлицом налог самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду составит 4%. В этом заключается преимущество НПД перед другими налоговыми режимами — самый низкий налог.

Невысокий процент и при сдаче жилья в аренду самозанятыми гражданами юридическому лицу: ставка вырастает незначительно — до 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).

С каких выплат самозанятый ничего не заплатит

Налог не придется платить с коммунальных платежей за квартиру, если при сдаче недвижимости в аренду самозанятым в договоре прямо указано на то, что возмещение расходов на коммунальные услуги в арендную плату не входит и подлежит оплате арендатором на основании показаний приборов учета.

Допустимы иные формулировки при соблюдении соответствующих условий:

плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления нанимателем;
плата фиксируется на основании показаний счетчиков.

Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги и эта сумма входит в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).

Как учитывать залог

Обеспечительный платеж (залог) не облагается налогом, если после расторжения договора он возвращается арендатору. Если залог засчитывается в счет последнего месяца пользования помещением или в счет возмещения убытков арендодателя, то платят НПД.

Вопрос налогообложения субсидии УСН является на сегодняшний день актуальным. В некоторых случаях выплаты не признаются частью доходов при упрощённой системе. Наш эксперт Алёна Фомина рассмотрела особенности обложения разных видов субсидий.

Но есть несколько видов субсидий, у которых особый порядок учёта:

целевое финансирование (поступления) (подп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251 НК РФ);
выплаты на содействие самозанятости безработных (п. 1 ст. 346.17 НК РФ);
финансовая поддержка малого и среднего бизнеса (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, ст. 17 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства);
финансовая поддержка по сертификатам на привлечение трудовых ресурсов (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, ст. 22.2 Закона о занятости).

Целевое финансирование (поступления)

Не учитывайте в доходах (подп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ): целевое финансирование и целевые поступления вам как некоммерческой организации на содержание и ведение уставной деятельности. Для УСН под целевым финансированием и целевыми поступлениями понимаются те же доходы, что и для налога на прибыль (подп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Чтобы не учитывать целевое финансирование (поступления) в доходах, нужно (подп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251 НК РФ) использовать полученные средства по целевому назначению и вести раздельный учёт доходов и расходов в рамках целевого финансирования (поступлений).

Если вы не вели раздельный учёт, то финансирование (поступления) включайте в доходы на дату его получения (подп. 14 п. 1, п. 2 ст. 251, п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Если средства вы использовали не по целевому назначению, то, на наш взгляд, включать их в доходы нужно на дату, когда произошло нецелевое использование, а не на дату получения. На дату получения нет оснований считать их облагаемым доходом, ведь на тот момент нецелевого использования ещё не было (подп. 2 п. 1 ст. 248, п. 14 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Но если деньги были получены из бюджета и использованы не по назначению, то они не включаются в доход. Они будут взысканы с вас по правилам Бюджетного кодекса (п. 14 ст. 250 НК РФ, п. 3 ст. 306.4 БК РФ).

Выплаты на содействие самозанятости безработных

Такие выплаты нужно включать в доходы постепенно в суммах, равных расходам, на которые вы эти выплаты тратите. Такой постепенный налоговый учёт действует три календарных года, начиная с года получения (п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.19 НК РФ).

Если к концу третьего года у вас останется неизрасходованная часть денежных выплат, то их придётся признать в доходах, не дожидаясь, когда вы её потратите. Например, если вы получили субсидию 300 000 рублей, по истечении трёх лет расходы за счёт неё составляли 250 000 рублей, то неизрасходованный остаток субсидии в 50 000 рублей станет облагаемым доходом.

Финансовая поддержка малого и среднего бизнеса

Субсидию малому и среднему бизнесу, которая выплачивается в соответствии со ст. 17 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства, вы учитываете так же, как и субсидию самозанятым ‒ постепенно, пропорционально расходам, на которые вы её потратили. Особенность в том, что льготный период, когда её можно учитывать постепенно, действует только два календарных года с года получения (п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.19 НК РФ). Если к концу второго года у вас останется неизрасходованная часть, её придётся признать в доходах, не дожидаясь, когда вы её потратите.

Льготный порядок признания этих денежных выплат в доходах можно применять и в том случае, если в течение года сначала у вас были расходы, а потом вы получили субсидию на их компенсацию (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). В этом случае на дату получения денежных выплат учтите доход в пределах признанных в этом году расходов, на компенсацию которых направлена эта субсидия (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Если у вас по итогам года получился к уплате минимальный налог, то признанные в этом году доходы по денежным выплатам нужно включать в облагаемую базу по минимальному налогу (п. 6 ст. 346.18 НК РФ, Письмо ФНС России от 20.03.2015 № ГД-3-3/1078@).

Ранее мы рассказывали, на какие меры финансовой поддержки могут претендовать представители бизнеса в Москве.

Финансовая поддержка по сертификатам на привлечение трудовых ресурсов

Субсидии на привлечение трудовых ресурсов, которые вы получили в соответствии со ст. 22.2 Закона о занятости, учитывайте в доходах точно так же, как и субсидии самозанятым ‒ постепенно в течение трёх календарных лет в суммах, равных расходам, на которые вы эти выплаты тратите (п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.19 НК РФ).

Если к концу третьего года у вас останется неизрасходованная часть субсидии, то её придётся признать в доходах, не дожидаясь, когда вы её потратите (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Но если вы нарушите условие на получение этих денежных выплат, то в доходах придётся включать её полностью в том периоде, когда произошло нарушение (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Более подробную информацию и ответы на другие интересующие вопросы можно найти в СПС КонсультантПлюс.

Готовые решения СПС КонсультантПлюс подскажут, как действовать в конкретной ситуации: пошаговые инструкции, образцы документов, ссылки на правовые акты.

Вопрос

Как на УСН учитывать гранты?

Ответ

Если грант соответствует условиям, приведённым в подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, то учитывайте его так же, как и другие средства целевого финансирования: не включайте поступившие средства в доходы и не учитывайте в расходах затраты, произведённые за счёт гранта (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, письма Минфина России от 20.01.2021 № 03-01-10/2697, от 28.06.2019 № 03-11-06/2/47815, от 11.07.2017 № 03-11-06/2/43941).

Но такой порядок учёта вы можете применить, только если используете грант по назначению и отдельно учитываете доходы и расходы в рамках целевого финансирования от остальных доходов и расходов (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Вопрос

Нужно ли учитывать субсидии, которые предусмотрены для малого и среднего бизнеса из пострадавших отраслей, полученные в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19?

Ответ

Субсидии, которые предусмотрены для малого и среднего бизнеса из пострадавших отраслей, в доходы на УСН включать не нужно (подп. 60 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Расходы, понесённые за счёт полученных субсидий, также не учитываются при расчёте налога на УСН (п. 1 ст. 252, п. 48.26 ст. 270, ст. 346.16 НК РФ).

Вопрос

Как учесть возврат субсидий при расчёте налога на УСН?

Ответ

Если субсидию вы признали в доходах, а потом вам пришлось её вернуть, например, потому что вы её не использовали, то доход вы можете уменьшить на возвращённую сумму. Ведь в этом случае у вас не возникнет экономической выгоды и получится, что налог вы рассчитали с учётом дохода, которого, по сути, не было (п. 1 ст. 41, п. п. 1, 2 ст. 346.18 НК РФ).

Читайте также: