Ндс на кипре 2021

Обновлено: 20.05.2024

Покупка новой недвижимости на Кипре облагается НДС (VAT - Value Added Tax). Приобретение вторичной недвижимости, а также новой недвижимости, разрешение на строительство которой было получено до 1 мая 2004 года, налогом на добавленную стоимость не облагается. Однако, это не означает, что приобретение вторичной недвижимости более выгодно при прочих равных условиях, скорее, наоборот. Об этом ниже.

Все цены на нашем сайте приведены в следующем формате - "200 000 + НДС" или "300 000, НДС не облаг."

Ставка НДС на территории республики Кипр составляет 19%.

8 июня 2012 г. вступил в силу закон республики Кипр №73(1)/2012, вносивший изменения в налоговое законодательство. Согласно новому закону, при приобретении недвижимости взимается льготная ставка НДС в размере 5% вместо действующей ставки 19% при выполнении определенных условий. Таким образом, покупателю новой недвижимости предоставляется возможность существенной экономии. 18 ноября 2016 года был опубликован закон №119(I)/2016 с дальнейшими изменениями, которые отражены ниже.

Требования к недвижимости и заявителю для получения льготной ставки НДС

Льготная ставка НДС предоставляется при соблюдении следующих требований:

Льготная ставка 5% распространяется на первые 200 кв. м. жилой недвижимости, согласно архитектурным планам, утвержденным официальными органами Республики Кипр. Расчет ведется пропорционально площади в цене недвижимости (см. пример расчета ниже).

Примечание: 18 ноября 2016 года отменено ранее действовавшее правило, по которому льготная ставка 5% НДС не применялась в случае, если общая крытая площадь жилой недвижимости превышала 275 кв.м. Сейчас такого ограничения нет: какова бы ни была площадь недвижимости, льготная ставка 5% распространяется на первые 200 кв.м. в любом случае.

Пример расчета НДС

Допустим, площадь недвижимости составляет 350 кв.м., а ее стоимость – 1.500.000 евро. НДС составит:

  • 1.500.000 х 5% х 200/350 = 42.857 евро, плюс
  • 1.500.000 х 19% х 150/350 = 122.143 евро

Итого НДС составит 165.000, а полная стоимость недвижимости – 1.665.000 евро

Важное примечание

Если покупатель приобрел новую недвижимость, оплатил НДС, при этом не пользовался ей, то при последующей продаже он имеет право получить всю сумму ранее уплаченного НДС обратно от государства. При этом следующий покупатель заплатит НДС государству по действующим ставкам.

Признаком пользования недвижимостью является потребление воды и электричества, а также бытовыми приборами, сантехникой и пр.

Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от владения недвижимостью в качестве своего первого и основного места проживания на Кипре ранее, чем через 10 лет с момента вступления в фактическое владение (например, продав недвижимость или сдав ее в аренду), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, действовавшей на момент подписания контракта, за исключением случаев смерти заявителя или передачи недвижимости его совершеннолетнему ребенку при условии, что этот совершеннолетний ребенок не пользовался ранее льготной ставкой НДС.

Приведем пример

Заявитель приобрел квартиру стоимостью EUR600.000 + НДС и воспользовался льготой, уплатив НДС 5% вместо 19%. Он решил продать свою недвижимость через три года после вступления в фактическое владение. В этом случае, он должен будет при продаже своей недвижимости уплатить в казну НДС по следующей формуле:

600.000 х 5% = EUR30.000 – изначально уплаченный НДС.

600.000 х 19% = EUR114.000 – полный НДС, который должен был быть уплачен без льготы.

114.000 - 30.000 = EUR84.000 – сумма экономии.

Если же заявитель, воспользовавшийся льготой, не продает и/или не сдает в аренду свою недвижимость, а использует в качестве своей личной резиденции не менее 10 лет, то он довольствуется экономией при приобретении, в данном примере, в сумме EUR84.000, в полном объеме.

Перечень документов для получения льготной ставки НДС

Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС заявление на применение льготы по НДС. Вместе с заявлением подается декларация о том, что заявитель ранее не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС. В тех случаях, когда заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать аналогичные заявление и декларацию.

К заявлению прилагаются следующие документы:

  • Контракт на приобретение недвижимости
  • Копия паспорта. Копия паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке
  • Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке
  • Архитектурные планы на недвижимость
  • Заверенная копия разрешительной документации на строительство
  • Декларация, подтверждающая соответствующие размеры недвижимости, завизированная архитектором, либо инженером по гражданскому строительству
  • Документарное подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре, как-то:
    • Копии счетов за электричество
    • Копии счетов за воду
    • Копии телефонных счетов
    • Копии счетов за местные или муниципальные налоги
    • Любые другие документы, подтверждающие, что данная недвижимость используется заявителем по прямому назначению, в качестве основного жилья на Кипре.

    Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю и являются частью заявления на применение льготы по НДС.

    Комментарии к Закону о льготной ставке НДС

    Комментарий 1

    Согласно Закону о льготной ставке НДС, покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Означает ли это, что Заявитель должен будет проживать в купленной недвижимости большую часть своего времени?

    Ответ - нет, не означает. Заявитель может купить недвижимость для отдыха на Кипре, и все равно получит льготу по НДС. Главное, чтобы во время своих приездов на Кипр (как угодно редких), заявитель останавливался бы именно в данной недвижимости.

    Комментарий 2

    Для получения льготы по НДС Заявитель должен предоставить счета за коммунальные услуги (см. раздел выше). Означает ли это, что покупатель должен вначале купить недвижимость, оплатив НДС по ставке 19%, несколько месяцев прожить в ней и только потом, получив первые коммунальные счета, подать документы на льготу и возмещение части ранее уплаченного НДС?

    Ответ - нет, не означает. Покупатель может сразу купить жилье, оплатив НДС по ставке 5%. Что до коммунальных счетов, их можно передать в департамент НДС позднее (в течение 6 месяцев), по мере их получения.

    Поясним сказанное на примере. Пусть покупатель приобретает готовые апартаменты стоимостью €200.000 плюс НДС. Одновременно с подписанием контракта покупатель оплачивает 30%-й депозит в размере €60.000 плюс НДС по ставке 19% (величина НДС составит €11.400). Контракт депонируется в государственном Земельном комитете (Land District Office) (подробнее об этой процедуре - на странице Юридические вопросы). Сразу после этого подается Заявление на льготу по НДС, которое утверждается в течение двух-трех недель. После одобрения льготы, покупатель оплачивает оставшиеся 70% стоимости апартаментов - EUR140.000 плюс оставшийся к уплате НДС. Налог НДС (5% от EUR200.000) составляет EUR10.000. Однако, ранее покупатель уже уплатил НДС в размере EUR11.400. Таким образом, второй платеж составит всего EUR138.600 (140.000 – 1.400). Через несколько месяцев после покупки, получив на руки первые коммунальные счета, покупатель передает их копии в департамент НДС.

    Налоги при покупке недвижимости

    Покупателю недвижимости на Кипре, в зависимости от того, к первичному или вторичному жилому фонду относится объект, предстоит оплатить несколько налогов, часть из которых сейчас будет со скидкой. Так в случае покупки первой недвижимости от застройщика на территории страны взимается льготная ставка НДС (VAT) в размере 5% вместо 19% (т.е. для объекта стоимостью 500 000 евро налог составит 25 000 евро). Аналогичный процент необходимо будет оплатить и при покупке последующего жилья от застройщика, но при условии, что предыдущий объект был приобретен не более десяти лет назад. При покупке жилья на вторичном рынке НДС отсутствует.

    Купить недвижимость на Кипре

    Гербовый сбор

    Если речь идет о покупке первичной недвижимости от застройщика, то здесь покупатель освобождается от налога на переход права собственности (Transfer Fee) - нужно оплатить только гербовый сбор (Stamp Duties) и регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Земельном Комитете, которая составляет 50 евро (и по 5 евро за каждую дополнительно запрашиваемую копию). Налог на переход права собственности на Кипре отсутствует.

    Размер гербового сбора зависит от стоимости объекта, указанной в договоре, и рассчитывается следующим образом:

    СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ СТАВКА НАЛОГА
    Первые 5000 евро 0%
    От 5000 до 165 000 евро 0,15%
    Свыше 165 000 евро 0,20%

    Гербовый сбор для объекта недвижимости стоимостью 500 000 евро может составить сумму трех слагаемых:

    5000 х 0% + 160 000 х 0,15% + 330 000 х 0,2% = 900 евро

    Также важно помнить, что при покупке недвижимости на Кипре на вторичном рынке лучше всего пользоваться услугами адвоката, услуги которого, как правило, составляют 1% от стоимости приобретаемого объекта.

    Transfer Fee

    СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ СТАВКА НАЛОГА Скидка 50%
    До 85 000 евро 3% 1,5%
    От 85 001 до 170 000 евро 5% 2,5%
    От 170 001 евро 8% 4%

    Transfer Fee, который предстоит заплатить государству, может составлять сумму из нескольких слагаемых (чтобы сэкономить на данном налоге, можно оформить купленную недвижимость на два и более лица):

    85 000 х 1,5% + 85 000 х 2,5% + 330 000 х 4% = 16 600 евро

    Налоги на владение недвижимостью

    Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).

    Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.

    Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.

    Купить недвижимость на Кипре

    Налог от сдачи недвижимости в аренду

    Владелец недвижимости официально имеет право сдавать жилье в аренду, купленную на вторичном рынке или купленную у застройщика, но уже с оплатой НДС в размере 19%. Недвижимость, приобретенное у застройщика с предоставлением льготы по этому налогу в размере 5%, владелец имеет право использовать только в коммерческих целях, в том числе и сдавать в аренду только через 10 лет со дня покупки. При сдаче недвижимости в аренду на Кипре необходимо уплачивать налог на прирост капитала (Capital Gains Tax), который составляет 20% от полученной прибыли (разница между стоимостью аренды и понесенных расходов). При этом стоит учитывать, что налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника недвижимости.

    Если владелец сдает квартиру в аренду за 2500 евро в месяц, то налог будет рассчитан следующим образом:

    2500 евро х 12 месяцев = 30 000 евро дохода

    Из этой суммы необходимо вычесть оплату услуг управляющей компании и ремонтные работы:

    30 000 – 600 – 200 = 29 200 евро

    Из этого прироста капитала (с учетом подтвержденных расходов) вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:

    29 200 – 17 086 = 12 114 евро

    Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:

    12 114 х 20% = 2422,80 евро

    Налоги на недвижимость при продаже

    При продаже недвижимости на Кипре необходимо уплатить уже упомянутый налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) в размере 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанных в договорах купли-продажи). При этом стоит учитывать тот факт, что фактический размер Capital Gains Tax может быть значительно меньше, ведь на законодательном уровне на Кипре предусматриваются существенные льготы по данному виду налога. Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника.

    А если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые 85 430 евро прироста капитала для каждого собственника налогом также не облагаются.

    Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта: ремонт, оплата коммунальных услуг, электричества, воды, затраты на покупку мебели и техники, и другие документально подтвержденные затраты. Если продаваемая недвижимость была оформлена на местную кипрскую компанию, то при желании продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При продаже дорогих объектов недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя в целях экономии расходов, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке.

    Если продается квартира стоимостью 700 000 евро, которая была куплена 7 лет назад за 500 000 евро и имеет одного собственника:

    Прирост капитала (без учета подтвержденных расходов) составляет:

    700 000 – 500 000 = 200 000 евро

    Вычитаются необлагаемые налогом первые 17 086 евро:

    200 000 – 17 086 = 182 914 евро

    Затем вычитаются необлагаемые налогом 85 730 евро:

    182 914 – 85 730 = 97184 евро

    Из получившейся суммы необходимо уплатить налог на прирост капитала в размере 20%:

    97 184 х 20% = 19 436,80 евро

    Купить недвижимость на Кипре

    С июля 2015 года на Кипре был введен статус недомицильного налогового резидента (non-domiciled tax resident), обладая которым человек освобождается от уплаты налога на дивиденды, налога на проценты от депозитов и налога на доход, полученный от аренды недвижимости. Налоговое резидентство на Кипре определяется количеством дней, которое налогоплательщик проводит на территории страны, – он становится таковым, если в течение одного календарного года находился на месте свыше 183 дней. Недомицильным налоговым резидентом Кипра имеет право стать человек, рожденный за рубежом, который после переезда на остров был налоговым резидентом Кипра менее 17 лет.

    Благодарим за помощь в подготовке материала:

    Сергея Смоленского, генерального директора компании Empire Property Cyprus

    Читайте также: