Налог на продажу в испании

Обновлено: 03.05.2024

Продажа квартиры в Испании: это не только доходы, но и расходы!

Будучи владельцем недвижимости Испании, ее собственник несет обязанности по содержанию этого объекта, а также по оплате тех или иных обязательных платежей: налогов, сборов, пошлин, периодических платежей и т.д. Некоторые наши соотечественники не выдерживают такого гнета платежей и принимают решение о реализации своего недвижимого имущества, при этом надеясь получить вложенные в него деньги, а иногда даже и заработать на продаже. К сожалению, продавцы объектов недвижимости в Испании забывают об обязанности несения определенных расходов при заключении сделки купли-продажи. Сейчас мы рассмотрим наиболее типичные расходы при продаже недвижимости, которые относятся на сторону продавца.

— налог на прирост стоимости земли (Plusvalia — Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana).

Это муниципальный налог, который исчисляется исходя из увеличения кадастровой стоимости земельного участка между моментами его покупки и продажи. Рассчитать размер налога можно в мэрии муниципалитета, где находится объект недвижимости. Данный налог подлежит уплате независимо от того, обладает ли продавец статусом резидента Испании или нет.

— налог на прирост капитала для нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de no Residentes — IRNR).

Если продавец не является резидентом Испании, то при совершении сделки купли-продажи с него удержат 3% от общей стоимости продажи объекта недвижимости в счет увеличения стоимости имущества. Данное удержание осуществляется из цены продажи покупателем или его юристом, поскольку именно покупатель несет эту налоговую ответственность: в течение 30 дней после совершения сделки он обязан перечислить эти средства в налоговую инспекцию. Размер налога на увеличение стоимости имущества для нерезидентов составляет 19% на первые 6000 евро дохода и 21% — на оставшуюся сумму, и рассчитывается оно как разница между ценой покупки и ценой продажи недвижимости за вычетом всех расходов на улучшение жилья и на его приобретение. К тому же учитывается амортизация объекта, а при расчете применяются корректировочные коэффициенты, ежегодно публикуемые в испанском налоговом мониторе. Если же увеличение стоимости окажется меньше, чем 3% от суммы сделки, то продавец может потребовать возврата разницы между удержанными денежными средствами и фактически уплаченными в бюджет: они должны быть перечислены на банковский счет продавца. Если же разница превышает удержанные 3%, то налоговая инспекция скорее всего направит в адрес продавца соответствующее уведомление и требование о доплате налога на прирост капитала.

Таким образом при продаже имущества продавец недвижимости получает на руки не 100% суммы сделки, а лишь 97%.

— налог на доход физического лица-резидента.

В отличие от нерезидентов в момент совершения сделки по продаже недвижимости не производится удержание от продажной цены. Уже после переоформления права собственности на нового владельца продавец обязан указать факт продажи имущества в ежегодной декларации о доходах физического лица-резидента за следующий год и сообщить об увеличении стоимости своего имущества. Таким образом, если квартира была продана в 2016 году, то в 2017 год необходимо подать декларацию, в которой отобразить данные о продаже объекта и его стоимости.

Бремя несения расходов на услуги нотариуса по оформлению договора купли-продажи обычно лежит на одной из сторон по сделке, либо делится между ними пополам. Согласно сложившейся практике, каждая сторона платит нотариусу за свой экземпляр договора. Размер пошлины зависит от официальной тарифной сетки, количества страниц в договоре, подлежащего нотариальному заверению, и сложности нотариального акта.

— гонорар посреднику при совершении сделки (агент или агентство недвижимости), если таковой привлекался.

Комиссионное вознаграждение обычно основывается на итоговой продажной цене объекта недвижимости. Общепринятая ставка в Испании составляет около 5%, хотя во всех случаях она является договорной между клиентом и посредником и зависит от объекта и от агентства недвижимости.

— расходы на прекращение обязательств по ипотеке.

В случае если объект недвижимости, являющийся предметом сделки, на момент его продажи все еще находится в ипотечном залоге, то продавцу необходимо погасить свою задолженность перед кредитной организацией и вывести недвижимость из-под залога, и как следствие, получить право свободно ею распоряжаться. Большинство договоров об ипотечном кредитовании предусматривают специальные условия на случай досрочного прекращения обязательств по договору, в том числе в случае досрочного погашения кредита. Среднестатистический банк устанавливает обязанность по уплате штрафных санкций за досрочное прекращение кредитных обязательств, поскольку в таких случаях кредитная организация теряет свой доход в виде процентов по кредиту. В среднем, такие расходы составят 1,5-3% от суммы предоставленной ипотеки.

Налоговая система Испании во многом похожа на российскую. Здесь так же имеется разделение налогов по типу: федеральные, региональные и местные. Некоторые испанские автономии имеют право корректировать ставки налогов. Таким образом, правительство Испании удовлетворяет материальные потребности каждого региона.

Вне зависимости от того, являетесь Вы налоговым резидентом Испании или нет, Вам придется платить определенные налоги. Прежде чем разобраться, в том какие, давайте обсудим один важный вопрос.

Кто является налоговым резидентом Испании?

Налоговым резидентом Испании является лицо, которое постоянно живет на территории Королевства Испания в течение 183 суток и не является налоговым резидентом другой страны. При этом не имеет значения, имеет ли право данное лицо трудиться на территории Испании или нет.

Как быть с российскими доходами (дивиденды, аренда имущества и т.п.)? Стоит ли платить с них налоги в Испании, если Вы платите их в России? Согласно испанскому законодательству, да! Однако если у Вас есть документы об осуществлении этих платежей в России, то в Испании необходимо будет заплатить разницу. Таким образом Вы избежите двойного налогообложения. Приведем пример: если Вы заплатили налог в России на сумму 80 евро, а в Испании аналогичный сбор составил бы 50 евро, то Вы освобождаетесь от уплаты данного сбора в Испании. Но если сумма необходимых платежей в Испании превышает сумму в России (к примеру, 100 евро), то Вам необходимо будет выплатить разницу. Если у Вас нет документов, подтверждающих уплату сбора в России, то в Испании Вы заплатите полную сумму.

Виды налогов

Налоги с нерезидентов

Банковские сборы с нерезидентов — 25 процентов удерживается с доходов по депозитным, а также сберегательным вкладам и выплат по страхованию. С доходов, связанных с куплей или продажей акций, а также инвестиционных фондов удерживается 35%. Есть ряд случаев, в которых при предоставлении специальных документы, эти сборы можно не платить. Данную информацию необходимо уточнять в Вашем банке.
Подоходный налог — оплачивается со всех доходов нерезидента, будь то получение гонорара или прибыль, полученная в результате продажи недвижимости, купленной в Испании. Для расчета используются различные коэффициенты.
Налог на доход с недвижимости (IRNR). Будучи владельцем недвижимости, Вы обязаны осуществлять данный платеж в бюдже (вне зависимости от того, получаете ли доход или нет). Суть в том, что доход от недвижимости Вам приписывается автоматически в размере двух процентов от кадастровой стоимости. От полученной суммы Вы будете платить сбор в 25%. Если Вы сдаете недвижимость, то налогооблагаемой базой является доход, полученный от арендной платы. Многие нерезиденты не знают об этом сборе, однако налоговая инспекция Испании спустя короткое время обязательно отметит, что недвижимость у Вас есть, а платежи в бюджет так и не поступали.
Налог с дохода от продажи имущества. Рассчитывается от стоимости указанной в купчей. Засчитывается в состав подоходного налога. Ставка — 5 %.

Все нерезиденты наравне с резидентами платят НДС, ежегодные сборы с владельцев автомобилей, недвижимости, а также гербовые сборы.

Налоги, связанные с покупкой недвижимости

Налогооблагаемая база в данном случае — это стоимость имущества, указанная в купчей.

Следующие виды сборов уплачиваются вне зависимости от того, какая недвижимость была приобретена: первичная или вторичная.

Нотариальный сбор
Регистрационный сбор — уплачивается по факту внесения данных о новом владельце имущества в Регистр собственности
Местный налог — рассчитывается, исходя из данамики роста стоимости данной недвижимости на момент ее продажи
Сбор на делопроизводство

При покупке новой недвижимости оплачивается:

НДС. При приобретении первичной недвижимости данный платеж осуществляет покупатель. Ставка НДС с начала 2013 года составляет 10% или 21% в зависимости от местанахождения недвижимости и ее величины
Гербовый сбор (порядка 0,5%)

При покупке вторичной недвижимости оплачивается сбор на передачу прав собственности на недвижимость (ITP). Ставка — обычно 7% (зависит от местанахождения недвижимости).

Пошаговая инструкция по продаже недвижимости в Испании для россиян в 2021 году

Продажа недвижимости в Испании – это процесс в котором стороны подтверждают согласие на переход прав на недвижимость от одного владельца к другому. Испания относится к числу наиболее развитых европейских государств и является востребованным туристическим направлением в 2021 году. Каждый год местные пляжи посещают туристы из различных уголков ЕС. Основными причинами популярности Испании являются приятные климатические условия, чистые пляжи, помпезная архитектура и специфический местный колорит. Испанский рынок недвижимости не стоит на месте. Чтобы выгодно продать недвижимое имущество, необходима предварительная подготовка. Залогом удачной сделки станет публикация объявления на хорошем сервисе либо услуги риэлтора, который возьмет на себя обязанности по поиску покупателя, предоставлению сведений об объекте и подписанию договора.

Самостоятельная продажа недвижимости сопряжена с рядом трудностей, но при правильном подходе проблем не возникнет. В таком случае процесс для россиян состоит из следующих этапов:

1. Предпродажная подготовка объекта. Для создания привлекательной картинки необходима уборка и использование мелких деталей. Прилегающая к дому территория должна быть облагорожена. При необходимости косметического ремонта не стоит этим пренебрегать. Это позволит удерживать цену на заданном уровне. Важное значение имеет внешний вид объекта. Никому не по душе вкладывать дополнительные средства в ремонт. Исключением являются дешевые объекты.

2. Сбор комплекта документации.

3. Публикация объявления.

Когда объектом заинтересуются потенциальные покупатели, вы должны будете предоставить им детальную информацию, указать плюсы и минусы покупки. При положительном решении вам необходимо заключить договор и заплатить налог.

Ответственно подойдите к оформлению объявления. Благодаря завлекающему описанию количество потенциальных покупателей увеличится. Доски объявлений в интернете предоставляют готовый бланк, в котором нужно указать основные сведения об объекте, но сам текст описания нужно придумать самостоятельно. Ключевой особенностью является грамотность, в объявлении не должно быть ошибок. Приведите текст в читабельный вид и структурируйте его. Он не должен быть слишком длинным, порядка 50 слов достаточно. Конкретно и просто излагайте мысли. Избегайте сложных словесных конструкций, не несущих смысла. В противном случае вы рискуете оттолкнуть покупателя. Сделайте приятные фото. Не пренебрегайте качественными фото. Украсьте интерьер цветами, покажите домашних животных. Постарайтесь воссоздать уютную атмосферу в доме, чтобы в него захотелось вселиться.

Популярные сайты по недвижимости в Испании

Если вы не можете прибыть на территорию Испании, необходимо воспользоваться услугами риелторов с государственной лицензией. Для сотрудничества с агентством пригодится следующее руководство:

1. Отправление заявки на продажу объекта с детальным его описанием. Рассмотрев заявку, менеджеры агентства свяжутся с хозяином для согласования времени посещения и доступа к объекту.

2. Посещение жилья сотрудниками агентства, проведение фотосъемки интерьера, определение рыночной стоимости объекта. Определившись с итоговой ценой, вы подписываете договор о сотрудничестве и выдаете доверенность представителю агентства.

3. Выдача компании имеющегося комплекта документации. Посредник, действуя от вашего имени, должен собрать недостающие документы.

4. Поиск покупателя и рекламирование недвижимого имущества.

5. Заключение предварительного договора с покупателем и взятие депозита. С этого момента можно приступать к нотариальному оформлению сделки.

6. Заключение сделки при участии хозяина (для этого он должен прибыть в Испанию) либо доверенного лица. Во время подписания договора факт оплаты недвижимого имущества должен подтвердить нотариус документально.

7. Зачисление итоговой суммы (за вычетом налогов и гонорара риелтора) на банковский счет продавца.

Нюансы контракта

Важной деталью является правильное составление договора с риелтором (la nota de encargo). Обязательно включение в него следующих пунктов:

Риелтор, не заключивший с продавцом договор, лишается прав на продажу чужой недвижимости. В соответствии с испанскими законами это является экономическим преступлением в 2021 году.

Налоги на недвижимое имущество

Налог на прирост стоимости земли (Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana). Начисление осуществляется на разницу между кадастровой стоимостью земельного участка в день покупки и день продажи. Каждый муниципалитет устанавливает свой размер налога;
Налог с прироста капитала для нерезидентов (IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Разница между ценой покупки недвижимого имущества, включая сопутствующие расходы, и ценой продажи является налогооблагаемой базой IRNR. В расчет берется продажная цена без учета расходов на улучшение объекта (при этом обязательны факты, подтверждающие это) и амортизации. В процессе расчета налогооблагаемой базы используются корректировочные коэффициенты. Каждый год их публикует испанский налоговый монитор. Для обложения налогом доходов нерезидентов используется прогрессивная ставка.

Адвокаты сайта “Виза инвестора” рекомендуют обратить внимание на то, что продав недвижимое имущество, хозяин получает 97% от конечной суммы. Обязательна оплата 3% налога на прирост капитала. В случаях, когда сумма данного налога меньше оплаченного государству 3% налога, нерезиденту может быть возмещена разница.

Для того чтобы ускорить процесс продажи недвижимого имущества в Испании в 2021 году, стоит воспользоваться следующими советами:

Иностранцы часто покупают жилье на испанских курортах, поскольку страна привлекает теплым климатом и высоким уровнем жизни. Но налоги на недвижимость в Испании для нерезидентов не предусматривают для них никаких льгот. Иностранные граждане перечисляют платежи при покупке и продаже объекта, во время владения собственностью. При неуплате налогов им грозят крупные штрафы.

Главная информация по налогам

В испанском законодательстве для нерезидентов не существует льгот на покупку и содержание недвижимости. Они наравне с местными жителями обязаны заплатить налоги после подписания договора купли-продажи. Если не будут внесены налоговые сборы, сделку не зарегистрируют.

Размер платежа зависит от вида собственности (коммерческой, жилой) и города. Ставки устанавливает государство, регион или муниципалитет. После покупки собственности доплачивают 6-10% налогов.

Плюсы приобретения недвижимости в Испании

Среди российских граждан популярностью пользуются провинции Аликанте, Андалусия, Каталония и побережье Коста-Брава.

Преимущества покупки недвижимости на территории Испании следующие:

Цены на жилье на первичном и вторичном рынках ниже, чем в других странах Европы. В начале 2020 г. цена 1 кв.м составляла в среднем €1752.
Ограничения по типу недвижимости, которую вправе купить нерезидент, отсутствуют. На рынке можно приобрести квартиру, таунхаус, бунгало, загородный дом.
Иностранец вправе оформить ипотеку под 3-3,4% без поручительства. Банк покрывает 50% стоимости жилплощади, а заемщик возвращает кредит в течение 25-30 лет.
Собственное жилье в Испании позволяет в любой момент приехать на отдых.
Испанская недвижимость считается высоколиквидным активом. При необходимости продать ее можно быстро и без проблем.
При покупке квартиры в новостройке гарантом выступает банк. Деньги перечисляют на эскроу-счет, открытый для строительной фирмы. Застройщик получает сумму частями для приобретения стройматериалов.
Квартиры продаются с отделкой, мебелью и техникой, поэтому хозяин может сразу въехать.

Если иностранец покупает коммерческую недвижимость или жилье стоимостью больше €500 тыс., он вправе претендовать на вид на жительство (ВНЖ) “золотоя виза”. Нерезидент может запросить ВНЖ для супруги, несовершеннолетних детей и родителей, которых он содержит.

Виды налогов

В Испании система налогообложения предусматривает, что налоги на недвижимость платит продавец и покупатель жилья. Суммы отличаются, поскольку налоговые ставки зависят от провинции, кадастровой стоимости или дохода.

При продаже имущества

Если иностранец продает жилье, он платит в бюджет муниципалитета налог на прирост капитала. Налогооблагаемой базой считается разница между стоимостью покупки объекта (включая НДС, регистрационный сбор, оплату юридических услуг) и ценой продажи.

Ставка зависит от размера прироста и составляет:

до €6000 – 19%;
от €6001 до 50 тыс. – 21%;
больше €50 тыс. – 23%.

Продавец обязан заплатить налог на повышение цены городских земельных участков (IIVTNU). Каждый муниципалитет определяет ставку, но ее максимальный размер составляет 30%.

На покупку недвижимости

Если нерезидент покупает жилье на вторичном рынке, ему придется заплатить налог на передачу прав собственности (ITP). В региональный бюджет перечисляют от 6 до 11% цены объекта. Самая высокая ставка действует в Каталонии, Валенсии и Андалусии, низкая – в Бискайе, Алаве, Наварре и Мадриде.

В некоторых провинциях установлен многоступенчатый механизм расчета этого налога. Например, в регионе Эстремадура при покупке жилья стоимостью до €360 тыс. налог установлен на уровне 8%. Если недвижимость приобретена по цене от €360 тыс. до 600 тыс., применяется ставка 10%. Для более дорогих объектов она повышается до 11%.

При покупке жилплощади иностранца ждут дополнительные затраты. Обязательно получают выписку из реестра собственности (Nota Simple), которая содержит данные о новом хозяине, помещении и наличии долгов. Ее оформление стоит около €9. Нотариальные услуги обойдутся в 0,03-0,45% от цены недвижимости. За регистрацию нового владельца в государственную казну платят от 0,02 до 0,75%.

Остальные расходы на содержание имущества

Чтобы содержать квартиру или дом, хозяин оплачивает:

Услуги жилищного кооператива (комунидада). При проживании в многоквартирном доме с общей территорией (парковкой, садом, лестничной клеткой, подвалом) платят 1 раз в год €300-500. Работа комунидада включает в себя уборку подъездов и прилегающих территорий, обслуживание лифтов, обеспечение освещения, охраны. Владельцы частных домов оплачивают садовника, чистильщика бассейна, уборщика. Размер ежегодного платежа управляющей компании зависит от близости к городу, наличия охраны и освещения.
Коммунальные услуги. В Испании предусмотрена абонентская плата за подключение к водоснабжению и электрической сети (€60 в год). Электричество стоит в 3 раза дороже, чем в Москве (0,24 евро/кВт). Чем больше воды употребляет семья, тем выше тариф на перерасход. В среднем он составляет 1 евро/м³, но на курортах обходится дороже. Газ стоит 0,09 евро/м³. Владельцы частных домов покупают газовый баллон стоимостью €12,5 – 30 евро. Его хватает почти на 2 месяца, но перед покупкой нужно открыть депозит и внести на счет фирмы-поставщика €25 (в зависимости от региона).
Коммуникации. Провайдеры предлагают подписать комплексный договор на подключение ТВ, интернета и телефонной связи. Стандартная стоимость такого пакета составляет €500 в год.

Если нерезидент оформил ипотеку для приобретения жилья, он должен ежемесячно выплачивать страховку. Минимальный платеж составляет €80, максимальный – €480.

Разновидности налогов для владельцев недвижимости

Владельцы квартиры обязаны перечислять в бюджет 5 видов налогов. Не избежали обязанности платить налоги те, кто купил недвижимость через офшорную организацию.

Подоходный

Владелец платит каждый год 21-24% дохода от аренды. При приобретении дома в середине года платеж начисляют с момента покупки. Если россиянин не сдает жилье в аренду, ему приписывают 2% дохода. В случае переоценки жилплощади за последние 10 лет подоходным налогом облагается 1,1% кадастровой стоимости помещения. Например, квартира в Барселоне стоит €355 тыс., налоговый платеж составит €1704 (350000х0,02х0,24).

При получении арендной платы деньги выплачивают каждый квартал.

Налог GEBI

На роскошь

Такой налог выплачивают владельцы имущества стоимостью от €700 тыс. Не подлежит налогообложению основное жилье, которое приобретено по цене до €300 тыс. В других регионах эта сумма меняется: в Валенсии она составляет €600 тыс., в Каталонии – €500 тыс. Если квартира куплена за €450 тыс., налог на роскошь начисляют на 150 тыс. евро. При расчете не учитывают бытовую технику, мебель и домашние вещи. Минимальная ставка составляет 0,2%, максимальная – 2,5% стоимости активов. Самые большие суммы перечисляют те, кто задекларировал больше 5 млн евро.

Налог IBI

Ставка составляет 0,5-2 % кадастровой цены объекта. Точную сумму определяет каждый регион.

Существует несколько нюансов при оплате IBI:

Обязанность платить налог лежит на том, кто владел жильем на 1 января текущего года. При продаже жилплощади в сентябре деньги должен перечислить продавец, поскольку он числился хозяином в начале года. Стороны могут договориться о том, чтобы деньги внес покупатель. Но налоговая служба не имеет права взыскивать налог с нового владельца, поэтому при появлении долга будет искать продавца.
В случае долгосрочной аренды владелец жилья имеет право написать заявление о полной или частичной передаче обязанности уплатить налог на арендатора.
Если при подписании договора купли-продажи IBI уплачен, продавец предъявляет выписку о перечислении налогового платежа нотариусу. При проверке он должен сделать запрос в мэрию для подтверждения операции.

Налогоплательщику разрешают вносить 50% налога в течение 3 лет в случае владения домом, который получил статус национального достояния. Эта информация указана в Nota Simple. Для получения такой льготы нужно написать заявление в налоговой службе.

На утилизацию мусора

Уборкой мусора в многоквартирном доме и на прилегающей территории занимается управляющая компания. Вывоз и переработку твердых отходов организует муниципалитет. Размер налога и периодичность оплаты отличаются в разных провинциях. Каждый владелец недвижимости 1 раз в год платит в среднем €200 для утилизации мусора.

Невыплата налогов

Налоговая служба ведет жесткую политику против неплательщиков налогов. Должнику насчитывают пеню и штраф, направляют бумаги в суд. В некоторых случаях его могут объявить в международный розыск.

Последствия

При нарушении налогового законодательства Испании нерезиденту откажут в продлении ВНЖ. На просроченные платежи насчитывают штрафы и пеню, а на должника подают в суд. Например, при неуплате налога на роскошь в течение 3 месяцев начисляют штрафную санкцию в размере 5% долга. В зависимости от срока просрочки она увеличивается до 20%. Такое наказание предусмотрено при добровольном погашении долга.

Если неуплату обнаружила налоговая служба, неплательщик обязан перечислить 150% задолженности. У иностранца имеют право конфисковать имущество, могут также заблокировать его банковские счета (включая иностранные).

Будет ли нерезидент в розыске за рубежом

Объявление неплательщика в международный розыск происходит редко. Интерпол может заинтересоваться гражданином другой страны, если возникла задолженность перед банком, застройщиком, владельцем недвижимости. Разыскивать человека начнут, если его имущества не хватило для погашения задолженности.

Стоимость жизни в стране

В Испании затраты на проживание ниже, чем в Лондоне или Нью-Йорке, но здесь высокие цены на недвижимость и продукты. Стоимость квартиры в новостройке доходит до €600 тыс., на обустройство понадобится до €3000. Поэтому после переезда нерезиденты снимают жилье. В Мадриде аренда обойдется в среднем 11 евро/м², в маленьких городах – 4 евро/м².

На питание тратят от €300 до €400 в неделю. Цены на фермерских рынках ниже, чем в супермаркетах. Хлеб можно купить за €0,95, 1 л молока – за €0,76. Дороже стоят мясо и фрукты. Коммунальные платежи составляют до €200 в месяц, на телефон и интернет тратят до €40. Проездной для общественного транспорта обойдется в €42. Нерезиденты покупают страховку. Полис с максимальным покрытием стоит около €40 в месяц.

Читайте также: