Налог на перепланировку квартиры
Обновлено: 14.05.2024
Перепланировка — это попытка сделать свою квартиру более удобной и уютной. Но закон не разрешает делать всё, что хочется — есть правила и требования, которые надо соблюдать. Если рискнуть и сделать перепланировку до согласования с госорганами, в лучшем случае можно попасть на штраф, в худшем — лишиться квартиры. Разобрались, как правильно узаконить перепланировку.
Сразу определим: дизайн-проект квартиры — это не проект перепланировки. Дизайн-проект юридически бесполезен, его не примут во внимание ни БТИ, ни архитектурное бюро, ни суд. Основание для перепланировки — только официальный проект. Его имеют право делать:
- компании с соответствующим допуском СРО — если при перепланировке не затрагивают несущие конструкции дома. Проверить, есть ли у компании допуск, можно в едином реестре членов СРО;
- проектный институт — автор дома, если при перепланировке затрагивают несущие конструкции.
Правильное решение — сначала сделать проект, а потом ремонт. Но часто происходит наоборот: люди делают перепланировку, а потом пытаются её узаконить. И не всегда успешно, потому что не учли многих нюансов.
Что надо знать о перепланировке
Что это вообще такое. Перепланировка — это изменения внутри помещения. Например, перенос или удаление стен, новый проём или совмещение двух комнат в одну. При перепланировке не трогают инженерные системы и коммуникации, не изменяют площадь квартиры — канализация, отопление, газовые трубы должны оставаться на месте. Если же нужно, например, перенести кухню в нишу в коридоре и провести туда воду — это переустройство , а если надо соединить лоджию с залом — реконструкция. На разные преобразования — свои документы и требования. Все изменения должны быть зафиксированы в техпаспорте квартиры.
В каких домах можно делать перепланировку. Перепланировку можно делать почти везде, кроме домов, построенных до 70-х годов прошлого века, и памятников архитектуры. Если дом попадает под эти статусы, то любые изменения повлекут за собой большие неприятности, поэтому сначала надо получить разрешение, а потом уже вкладываться в ремонт. Узнать статус дома можно на сайте Госреестра или в онлайн-сервисе Дом.минжкх .
Если дом относится к памятнику архитектуры или объекту исторического наследия, то делают не Проект перепланировки, а Проект приспособления для современного использования. Сначала надо получить заключение о том, что в этом доме допускается делать перепланировку, а потом заниматься остальными документами. Заключение выдаёт отдел по охране памятников архитектуры, истории и культуры в администрации города. В Москве это Мосгорнаследие, в Санкт-Петербурге — КГИОП.
Какие есть требования к метражу помещений. Есть установленный метраж помещений в квартире, при перепланировке надо его учитывать. Если после ремонта получившиеся комнаты или кухня будут меньше хоть на 5 см 2 , проект не согласуют.
Проектная организация знает все нормы, поэтому специалисты подготовят проект, который точно согласуют. А вот если вы делаете перепланировку сами, то лучше изучите закон . Если квартира в Москве, то можно руководствоваться этими правилами .
Можно ли сделать квартиру-студию. Можно, но есть нюансы. В панельном или блочном доме согласовать такую перепланировку сложно — внутренние стены чаще всего несущие. В этом случае проектная организация должна будет определить, возможно ли сделать проём, и рассчитать усиление. При этом после перепланировки должна остаться изолированная жилая комната с окном, площадью не менее 14 м 2 , санузел обязательно отделён от жилой зоны дверью или раздвижной перегородкой. Это касается и кухни, если дом газифицирован.
Нужно ли согласие соседей на перепланировку . Если перепланировка затрагивает домовое имущество или изменения могут ухудшить условия жизни других людей, то да. Например, вы живёте на последнем этаже и хотите увеличить площадь за счёт мансарды, то есть вы забираете часть общего имущества себе. На такую переделку нужно согласие всех собственников вашего дома. При этом они должны присутствовать на общем собрании жильцов лично или дать нотариально заверенное согласие, если присутствовать не могут. Или вы хотите пристроить тамбур за счёт лестничной клетки, тогда надо получить согласие у ⅔ собственников , иначе проект не согласуют. Если вы планируете увеличить мокрые зоны, то нужно будет согласие только соседей снизу, так как такая перепланировка влияет непосредственно на них.
Что можно делать . Всё, что безопасно и не причинит неудобств соседям: новые перегородки, проёмы в стенах, замена пола, расширение санузла или кухни за счёт коридора, остекление балкона (кроме домов с индивидуальным дизайном), объединение комнат. Проще руководствоваться тем, что нельзя.
Что нельзя категорически. Закон в этом случае строг. Если вы сделали что-либо из списка ниже, то вам выпишут штраф и обяжут вернуть всё в исходное состояние. За свой счёт, разумеется.
- сносить несущие конструкции;
- делать проёмы в несущих конструкциях без усиления. Какое должно быть усиление — рассчитывает специалист проектной организации;
- демонтировать межэтажные перекрытия;
- переносить или устанавливать новые батареи на балконе или лоджии;
- увеличивать балкон за счёт комнаты;
- делать тёплые полы, подключённые к общему отоплению или воде;
- скрывать в стенах стояки газо-, водо-, теплоснабжения и канализации;
- прятать электропроводку в панельных швах;
- объединять санузел с жилой комнатой;
- переносить санузел в помещения, которые находятся над/под кухней или комнатами соседей снизу или сверху;
- увеличивать кухню за счёт жилых помещений;
- объединять кухню и жилую комнату в однокомнатной газифицированной квартире;
- сносить вентиляционные короба или уменьшать их диаметр.
Все запреты основаны на правилах безопасности и санитарных нормах, игнорировать их не выйдет.
Краткая памятка о том, что можно, а что нельзя при перепланировке
Кто может получить разрешение на перепланировку. Только собственник квартиры или человек, который действует по доверенности от собственника.
Как показывает практика, оформление произведённой в квартире перепланировки люди откладывают, пока не придут сотрудники Жилищной инспекции, или до момента оформления сделки по её продаже. Покупатели всегда хотят быть уверены, что проблем с будущей покупкой не будет, и перед сделкой просят предоставить справку из БТИ или технический паспорт, чтобы убедиться, что незаконной перепланировки нет (красных линий на техпаспорте). Если сделку совершают за счёт кредитных средств (ипотека), документы БТИ запрашивает и банк.
Незаконная перепланировка может сорвать сделку по продаже квартиры, Жилищная инспекция наложит штраф и выставит предписание о приведении планировки в первоначальное состояние. Вернуть всё к исходному виду надо будет за свой счёт и в сроки, которые установит инспекция.
Но не каждую перепланировку можно согласовать в том виде, в котором она произведена. И как выход из ситуации, придётся частично приводить планировку в соответствие с требованиями законодательства.
Как согласовать перепланировку в обычном доме
Согласование перепланировки — долгий этап, документы будут готовы в течение нескольких месяцев, когда точно — сказать сложно. Что надо сделать:
Разработать дизайн-проект . Или хотя бы придумать, как вы хотите перестроить своё жильё, и набросать эскиз.
Дизайн-проект нужен, если вы не знаете точно, что изменить в квартире, и вам сложно оценить, сколько будет стоить ремонт. Специалисты подготовят визуализированную модель перепланировки, подберут материалы и мебель, составят подробный план и техзадание для строителей. Плюс дизайн-проекта — вы видите, как будет выглядеть квартира после перепланировки, и можете точно рассчитать, сколько денег вам нужно для ремонта. Минус — это дорого. Цена может доходить до 5000 ₽ за кв. м. Если без документации, то дешевле.
Можно обойтись без дизайн-проекта и сэкономить деньги. Решите, что вы хотите изменить, и нарисуйте примерный план на бумаге. Специалисту проектного бюро этого будет достаточно.
Заплатить госпошлину . В пакет документов для перепланировки надо будет приложить квитанцию об оплате госпошлины. Фиксированной суммы госпошлины нет, её устанавливают местные власти. Узнать можно на сайте администрации города или в БТИ.
Заказать техдокументацию на квартиру . Техпаспорт и поэтажный план квартиры будут нужны для проекта перепланировки. Можно взять копию или получить план в электронном виде, разницы нет. Заявление пишут по утверждённому образцу, его выдадут в МФЦ или БТИ. Можно заполнить его онлайн, через Госуслуги, но в этом случае нужна электронная подпись. Если вы в Москве, то заказать техпаспорт можно на сайте Мэра Москвы .
Стоимость паспорта зависит от региона. Например, сейчас в Москве это 2400 ₽.
Дома из старого жилфонда чаще всего не отличаются комфортностью расположения комнат и коммуникаций, поэтому перед их владельцами возникает вопрос капремонта в квартирах. При серьезных изменениях схемы помещения обязательно нужно учитывать, какая перепланировка не требует согласования, а какие строительно-ремонтные работы обязательно необходимо узаконивать.
Работы, которые можно делать без разрешения
Серьезная перепланировка, изменяющая план помещения в столице, обязательно требует согласования с представителями Мосжилинспекции. Любой снос или возведение стен и элементов зонирования, проемы в конструкциях несущего типа, перемещение газовых плит или сантехники должны проводиться только после получения соответствующего разрешения. Но не все коррективы в помещении требуют обращения в Мосжилинспекцию. Существуют отдельные виды перепланировки, не нуждающиеся в узаконивании. Согласно жилищному законодательству Российской Федерации все ремонтные изменения, не влияющие на техническую схему жилого помещения, не нужно согласовывать с Мосжилинспекцией.
Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется
- внутриквартирные перегородки не затрагиваются;
- конструкция проемов окон и дверей не изменяется;
- двери не переносятся в другое место и располагаются согласно плану БТИ;
- напольное покрытие не изменяется.
Примеры работ, которые не нужно согласовывать
- замена электропроводки, не требующая штробления;
- монтаж трубопровода для ванной или туалета;
- выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски;
- монтаж новых оконных рам или дверей;
- демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
- любая косметическая отделка комнаты.
Работы, которые на практике можно не согласовывать
- монтаж или снятие шкафов встроенного типа;
- демонтаж остекления на лоджии или балконе;
- установка остекления на лоджии или балконе.
Работы, которые можно сделать по эскизу
Ремонтные работы могут быть согласованны как по проектным документам, так и по эскизам. Данный способ значительно бюджетнее, но он используется только для определенных разновидностей планировочных работ. Проектную документацию разрабатывают специальные организации, состоящие в СРО и владеющие допусками. Это обширный пакет документации, к которому прикрепляется технический вывод о безопасности несущих элементов строения. Стоимость пакета – от 23 000 рублей. Эскиз ремонтных работ выглядит значительно скромнее. При наличии определенных навыков владелец жилого помещения может начертить его самостоятельно. Если нет желания выполнить эскиз самостоятельно, то его также можно оформить в проектных учреждениях. Он обойдется в 5000 рублей.
Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу
- сантехника, кухонная мойка и газовая плита размещаются на первоначальных местах;
- несущая конструкция не затрагивается;
- напольное покрытие не заменяется другим.
Памятка по согласованию
Владельцам квартир следует помнить, что все перепланировки, которые затрагивают несущие стены, трубы, вентиляционные каналы и влияют на план помещения, выданный БТИ, проводятся только по согласованию проекта. Обычные, незначительные ремонтные изменения можно проводить самостоятельно, без обращения в государственные органы. Если вы сомневаетесь, можно ли самостоятельно изменять планировку квартиры, лучше всего предварительно проконсультироваться в проектном учреждении. Специалисты подскажут, какие работы требуют законодательного разрешения и какой пакет документов для этого нужно оформить. Такие консультации абсолютно бесплатны.
Примеры работ, которые можно согласовать по эскизу
- обустройство гардеробной комнаты;
- присоединение спальни к другой комнате;
- разделение большой комнаты на две небольшие;
- увеличение дверных проемов;
- перенесение умывальника внутри ванной комнаты;
- замена старого напольного покрытия новым паркетом или ламинатом.
Порядок согласования наиболее распространенных ремонтных работ
| Не требуют согласования | Согласование по эскизу | Согласование по проекту |
| Покраска или поклейка обоев | Перенос унитаза или ванной в санузле | Объединение ванной и унитаза в один санузел |
| Замена проводов | Установка арки в ненесущих стенках | Монтаж пола с подогревом |
| Замена сантехнического трубопровода | Монтаж новых проемов в ненесущих стенках | Обустройство новых проемов в несущих стенках |
| Монтаж новых окон и дверей | Снос ненесущих перегородок для объединения комнат | Замены газовых плит электроприборами |
Перепланировка квартир может проводиться как по проектной документации, так и без нее. Перед выполнением ремонтных работ желательно проконсультироваться в проектном учреждении и уточнить, какую документацию необходимо подготовить для согласования изменений с Московской жилинспекцией и какие работы можно осуществлять без предварительного узаконивания.
Если собираетесь проводить перепланировку, согласуйте работы с Жилищной инспекцией и БТИ, иначе их признают незаконными. Если вы не согласуете перепланировку, придется искать покупателя, который купит такое жилье, соберет документы и вернет все в прежний вид.
Расскажем, какие виды работ требуют обязательного согласования и как продать квартиру с неузаконенной и согласованной перепланировками.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
совмещение ванны и туалета;
перенос коммуникационных систем;
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
монтаж батареи на балконе;
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Если на эти виды работ не получить разрешение, вас не только привлекут к административной ответственности, но и заставят все вернуть, как было.
Что не считается перепланировкой?
Если делаете ремонт в квартире, планируете заменить двери, поклеить обои или нанести декоративную штукатурку, разрешение не нужно. Но если изменения касаются общей конструкции квартиры, потребуется согласование с БТИ.
Как продать квартиру с перепланировкой?
Если получили разрешение в БТИ и согласовали перепланировку, проблем с продажей квартиры не будет. Проведите предпродажную подготовку недвижимости, сделайте фото и подайте продающее объявление. После того как найдете покупателя, возьмите выписку из ЕГРН, выпишитесь из квартиры, согласуйте условия передачи денег и заключите договор купли-продажи.
В договоре купли-продажи прописываются все характеристики недвижимости, указываются параметры квартиры, точный адрес, этаж, количеством комнат и площадь. После получения оплаты от покупателя недвижимость переходит к нему в собственность по условиям договора купли-продажи.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеке
Перед тем как делать перепланировку в квартире, взятой в ипотеку, запросите разрешение в БТИ, а потом в банке. Если вы не согласуете работы в бюро, банк откажет и квартиру продать не получится.
Но если продавец не взял разрешение в БТИ и нет изменений в техпаспорте, банк не согласится передавать квартиру с ипотекой потенциальному покупателю. Если после этого вы узаконите перепланировку — продадите квартиру без проблем.
Что делать, если в БТИ не признают перепланировку?
Если ваш случай не подпадает под незаконную перепланировку, а в БТИ все равно не признали изменений в квартире и отказали выдавать новый техпаспорт, — обращайтесь в суд. Если во время реконструкции квартиры не были нарушены несущие стены, а изменения конструкции не несут опасности для жизни соседей, суд встанет на вашу сторону. Иск подавайте на основании ст. 49 п. 4 ЖК РФ.
В БТИ вам выдадут новый техпаспорт с изменениями. Но в любом случае придется заплатить штраф 2−2,5 тыс. руб. на несогласованную перепланировку. Реквизиты для оплаты выдают в Жилищной инспекции. Если дело рассматривалось в суде, там и получите банковские реквизиты для оплаты.
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
Получите разрешение в БТИ.
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
В каждом городе есть БТИ, где принимают заявки на перепланировку. Узнайте адрес и телефон БТИ в своем городе на сайте Федерального БТИ.
Сколько нужно денег, чтобы узаконить перепланировку?
Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.
Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.
Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?
Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.
Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.
Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.
Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.
Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.
Зачастую люди делают перепланировку жилья без согласования, а затем сталкиваются с проблемами. Например, с неузаконенным переустройством нельзя продать квартиру по ипотеке. При этом в феврале вступили в силу новые ужесточения правил, что может вызвать волну проверок. Сайт "РИА Недвижимость" разбирается, как быть в таких ситуациях.
Жилой кодекс РФ предусматривает, что если помещение не будет приведено в прежнее состояние, то суд может обязать собственника продать жилье с публичных торгов. В таком случае вырученные деньги выплачиваются собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
В подготовке материала принимали участие специалисты Мосжилинспекции, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова
Если самовольно выполненные работы по перепланировке не могут подлежать согласованию, то такое помещение необходимо привести в прежнее состояние с соблюдением строительных норм и правил, например, придется возвести обратно снесенную стену.
Если желания возвращать стену обратно совсем нет, можно попробовать обратиться в суд с проектными документами, подтверждающим факт того, что сделанная планировка ничего нарушает и не имеет негативных конструктивных особенностей. Однако вероятность положительно исхода в данном случая крайне мала.
В таких случаях необходимо, чтобы проектная организация оформила техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения. После этого нужно подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о ее согласовании.
Причем при рассмотрении такого заявления собственника привлекают к административной ответственности в виде штрафа.
При выявлении проведения неузаконенной перепланировки, которая не соответствует требованиям действующего законодательства, собственник привлекается к административной ответственности - на него накладывается штраф в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей; на должностное лицо - от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридическое - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.
Квартиру с "незаконной" перепланировкой нельзя продать, если покупатель берет ипотеку. Для проведения таких сделок необходимо получать оценочный альбом, в котором специалист должен отразить произведенную перепланировку. И конечно, она при этом должна быть согласована.
При этом даже если квартиру продавать не планируется, незаконная перепланировка может обнаружиться случайно при ежегодной проверке газового оборудования Мосгазом, или при чрезвычайных ситуациях, к примеру, если произошло затопление: в таких ситуациях приходится вызывать специалистов, а управляющая компания обязана известить госжилинспекцию о проведенной перепланировке.
С февраля запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома.
Продлевать срок действия решения о согласовании выполненных работ допускается только один раз не более чем на полгода.
Также теперь будут проводиться проверки законности принятия решений на общих собраниях и выездные проверки на этапе согласования планируемых работ в помещениях на последнем этаже дома, в том числе на мансардах и чердаках.
В целом, новые ужесточения - в мае 2017 года обязали для выдачи технического паспорта на квартиру проводить проверку квартиры, если она проводилась последний раз больше пяти лет назад - могут вызвать "волну" проверок, например, при посещении квартиры специалистами служб ЖКХ.
Читайте также: