Налог на имущество при строительстве жилого дома

Обновлено: 04.05.2024

Если с налогообложением недвижимости физических лиц в настоящее время более или менее понятно (с 2020 года в субъектах он исчисляется исходя из кадастровой стоимости (кроме Севастополя), то с налогообложением объектов недвижимости организаций дела обстоят сложнее.

К кадастровым объектам недвижимости (налоговая база которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости) относятся:

В отношении объектов пункта 1 и 2 налогооблагаемая база определяется на основе кадастровой стоимости уже просто при наличии закона субъекта РФ, где установлена соответствующая обязанность (а это – во всех субъектах РФ).

При рассмотрении административно-торговых объектов нельзя забывать об определении этих самых объектов, ведь только после этого возможно говорить об их налогообложении по кадастровой стоимости. Так, согласно п. 3 и п.4 Ст. 378.2 НК РФ административно-торговым объектом признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному/ нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования (ВРИ) которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения/ торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
здание предназначено для использования или фактически используется в целях размещения вышеупомянутых объектов.

При этом, в основе предназначенного и фактического использования лежит 20-процентный критерий, то есть:

здание признается предназначенным для соответствующего использования, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания в соответствии со сведениями из ЕГРН или документами технического учета предусматривает такое использование в целях размещения офисов, офисной инфраструктуры (приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) / торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
здание фактические используется в соответствующих целях, если не менее 20% его общей площади фактически используется для размещения объектов.

Хоть ранее мы и говорили о том, что земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости в налоговом пространстве рассматриваются отдельно, здесь же мы видим, что ВРИ земельного участка может повлиять на налогообложение находящегося на нем здания. Формально может показаться, если среди ВРИ земельного участка (а их может быть несколько) есть тот, что допускает размещение административно-торговых объектов, то все здания на этом участке автоматически могут быть включены в Перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости.

Точку в этом вопросе в 2020 году Конституционный Суд РФ, указав, что в отношении административно-торгового объекта нельзя рассчитывать налог по кадастровой стоимости, ссылаясь лишь на вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий размещение таких объектов. Необходимо исследовать вопрос о фактическом использовании объекта недвижимости для соответствующих целей (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.11.2020 N 46-П "По делу о проверке конституционности подпункта 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой открытого акционерного общества "Московская шерстопрядильная фабрика").
Это определенно является верным шагом, направленным на справедливую и верную оценку объекта недвижимости в целях налогообложения, ведь зачастую инспекторы, занимающиеся формированием Перечней объектов недвижимости, заполняют графу с видом разрешенного использования земельного участка в акте осмотра объекта недвижимости без выезда на место, а руководствуясь только спутниковыми снимками и сведениями ЕГРН.

Переход на кадастровую стоимость по инициативе владельца недвижимости

Решение об определении налогооблагаемой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости не исключает возможность перехода на оплату налога по кадастровой стоимости по инициативе владельца недвижимости. Такая необходимость может возникнуть в случаях превышения среднегодовой (балансовой) стоимости над кадастровой. Если есть основания полагать, что ваш объект недвижимости незаконно не внесен в Перечень, то необходимо подать заявление в орган исполнительной власти субъекта, формирующий Перечень, о внеплановом обследовании объекта недвижимости и включении его в соответствующий Перечень в целях налогообложения по кадастровой стоимости, то есть доказать необходимость изменения Перечня в части включения необходимого объекта недвижимости.

Как облагаются налогом помещения

Если выше речь шла об отдельных административно-торговых объектов как зданиях, то, как быть с нежилыми помещениями? Если они фактически используются под офисы, торговые точки, точки общественного питания и бытового обслуживания или предназначены для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам технического учета (инвентаризации), то облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости. При этом, согласно п.5 ст. 378.2 НК РФ здесь также действует правило 20 процентов в отношении фактически используемых помещений: фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Особенность заключается в том, что, если кадастровая стоимость для помещения не определена, то налогооблагаемая база определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (налогооблагаемая база= площадь помещения/площадь здания Х кадастровая стоимость здания). Такое правило не применятся в случаях, когда стоимость помещений в совокупности выше кадастровой стоимости здания и когда для помещения отдельно определена кадастровая стоимость.

Нам важно не только поделиться знаниями с Вами, но и получить от Вас обратную связь по каждой статье. Заметили ошибку или неточность, хотите предложить дополнение или попросить об этом нас – не стесняйтесь и обязательно пишите нам. Совместными усилиями у нас обязательно получится отличное произведение.
Самым активным мы подарим напечатанный сборник наших статей.

Ежегодно миллионы россиян строят жилые дома собственными силами. По итогам прошлого года доля индивидуального жилого строительства (ИЖС) составила 46%. Наравне с покупкой квартиры при строительстве дома можно также вернуть часть уплаченных средств с помощью налогового вычета.

Вместе с юристом рассказываем, как это сделать и какие расходы учитываются в данном случае.

Налоговый вычет и строительство дома

Имущественный налоговый вычет можно получить не только при покупке квартиры, но и при строительстве жилого дома — как с помощью подрядчика, так и своими силами (п. 3 ст. 210 НК РФ). Воспользоваться таким правом можно при соблюдении нескольких условий. Быть резидентом России, платить налоги, построить дом на территории страны и иметь документы, которые могут подтвердить расходы на строительство. Еще одно условие — раньше вы не использовали право на вычет или у вас есть остаток по нему.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть или не уплачивать налог при продаже или покупке недвижимости. Воспользоваться таким правом можно при покупке квартиры, комнаты, доли, строительстве дома и оплате процентов по кредиту.

Получить налоговый вычет можно, если вы купили земельный участок и построили на нем жилой дом или купили дом в стадии строительства и завершили его. Право на вычет при строительстве дома возникает только после оформления права собственности на построенный жилой дом. Воспользоваться вычетом можно при строительстве жилого дома с правом регистрации в нем граждан, то есть дом должен быть жилым, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Юлия Рамзенкова.

Что включено в расходы при строительстве дома

Имущественный вычет можно получить как по расходам непосредственно на постройку дома, так и на проценты по кредиту, выданному под строительство. Перечень расходов, которые можно включить в налоговый вычет при строительстве жилья, установлен в ст. 220 Налогового кодекса. К ним относятся:

расходы на покупку земельного участка под строительство;
расходы на покупку неоконченного строительством жилого дома;
расходы на покупку строительных и отделочных материалов;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
расходы на составление проектно-сметной документации
расходы на подключение к инженерным сетям и коммуникациям.

В сумму налогового вычета нельзя включить расходы на аренду техники, строительные инструменты, благоустройство и комиссию риелтора. Не учитываются траты на установку сантехники, душевой кабины, газового оборудования, счетчиков, а также на возведение на участке дополнительных построек или сооружений (например, гаража, забора, бани, сарая и т. д.). Нельзя включить в сумму налогового вычета расходы на перепланировку или переустройство уже построенного дома; реконструкцию уже построенного дома (надстроили этаж или пристройку).

Получить вычет отдельно при покупке земельного участка нельзя. Сначала нужно построить на участке дом, зарегистрировать его в Росреестре, после этого можно получить налоговый вычет, в котором будут учтены расходы на землю. Пока дом на земельном участке не возведен, вычет по расходам на его приобретение не может быть получен.

Размер вычета

Размер налогового вычета будет равен фактически произведенным расходам на новое строительство или достройку индивидуального жилого дома. Он определяется по тому же принципу, что и в других видах имущественного вычета: до 13% от совокупной суммы расходов на строительство и отделку жилья. При этом максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн руб. То есть вернуть максимум можно 260 тыс. руб. (2 млн руб. x 13% = 260 тыс. руб.), даже если вы потратили 5 млн руб.

Если для покупки и строительства дома использовался ипотечный кредит, то можно вернуть подоходный налог с процентов, уплаченных банку. Размер процентов, принимаемых к вычету, составляет 3 млн руб. В расчет входят фактически выплаченные банку проценты.

Какие документы нужны

Для оформления имущественного налогового вычета при строительстве жилья потребуются:

декларация 3-НДФЛ;
выписка из ЕГРН на жилой дом (пока не оформлено право на дом и не получена выписка, претендовать на имущественный вычет нельзя);
копии документов, подтверждающих расходы на строительство дома (например, договор подряда, чеки на покупку строительных материалов);
кредитный договор и справка об удержанных процентах по кредиту, если дом строился за счет кредитных средств;
заявление на возврат налога;
документы, подтверждающие уплаченный налог (справка 2-НДФЛ);
копия документа, удостоверяющего личность

Существует два способа, как получить налоговый вычет при строительстве дома. Первый — через работодателя, когда НДФЛ не возвращается напрямую, а не удерживается с заработной платы.

Читайте также: