Можно ли налог на имущество включить в арендную плату

Обновлено: 03.05.2024

я работаю в гос.учреждении, и мы сдаем в аренду помещения 15ти арендаторам. 1 раз в пол года (в июле и в декабре) выставляем счет на налог на имущество. Теперь вопрос: как его рассчитать? процентная ставка налога 2,2%.
и еще: кто его должен считать, гл.бух( или обычный бухгалтер) или экономист?

рассчитать его не сложно. берете остаточную стоимость имущества на начало каждого месяца, выводите среднюю стоимость имущества за отчетный период, умножаете на 2,2%, результат делите на 4. не понимаю зачем вы выставляете арендаторам этот налог только 2 раза в год, а не 4 раза..и не понимаю зачем вообще арендаторы должны его платить. они и так аренду оплачивают.

__________________
Хотя и сладостен азарт по сразу двум идти дорогам, нельзя одной колодой карт играть и с дьяволом и с богом!

Что касается расчета, то расчет действительно не сложный, только придется считать в разрезе каждого арендатора и по каждому арендуемому объекту отдельно. Что касается правомерности перевыставления этого налога, то налог на имущество не может быть возмещаемым расходом, его бремя несет налогоплательщик.

Вопрос: Могут ли стороны заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений, согласно которому арендатор должен возмещать расходы арендодателя по уплате налога на имущество?

Ответ: Стороны не могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений, согласно которому арендатор должен возмещать расходы арендодателя по уплате налога на имущество, поскольку арендодатель не может требовать возмещения (компенсации) сумм уплаченных им налогов сверх установленной в договоре арендной платы. Однако стороны могут по взаимному соглашению увеличить размер арендной платы с тем, чтобы возместить расходы арендодателя на уплату налога на имущество.

Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев, когда применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Соответственно, стороны могут предусмотреть в договоре размер арендной платы, которая будет включать в себя компенсацию каких-либо расходов арендодателя.
Статьей 57 Конституции РФ установлено, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Аналогичная норма предусмотрена п. 1 ст. 3 Налогового кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 45 НК РФ налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.
По смыслу данных норм обязанность уплачивать налоги является индивидуальной для каждого налогоплательщика и не может возлагаться им на других лиц, в том числе и по договору. Каждый налогоплательщик должен самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять уплату налогов (Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2004 N 41-О).
В силу п. 1 ст. 374 НК РФ объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. ст. 378 и 378.1 НК РФ.
Таким образом, по общему правилу плательщиками налога на имущество признаются арендодатели.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Таким образом, стороны могут по взаимному соглашению увеличить размер арендной платы с тем, чтобы возместить расходы арендодателя на уплату налога на имущество.
Однако арендодатель не может требовать возмещения (компенсации) сумм уплаченных им налогов сверх установленной в договоре арендной платы.
Кроме того, налоговые органы приходят к выводу, что в случае если договор аренды или соглашение к нему содержат условия о возмещении сумм налоговых платежей сверх арендной платы, то такие расходы не могут уменьшать налогооблагаемую базу у организации-арендатора, так как организация-арендатор не имеет правовых оснований для их осуществления (см., например, Письма УФНС России по Московской области от 29.11.2004 N 03-42/22557, от 03.02.2005 N 21-27/28632).

Ю.М.Лермонтов
Минфин России
14.10.2010

Арендодатели, которые считают, что официальное оформление деятельности избавит их от претензий ФНС, несколько ошибаются. На практике даже те, кто добросовестно платит налоги с дохода от сдачи в аренду, могут оказаться в должниках перед налоговой. Далее поясним, в каких случаях это возможно.

Многие арендодатели не доплачивают налог в бюджет, хотя сами искренне считают себя аккуратными плательщиками. Один из популярных вариантов, как стать налоговым должником, — не учитывать в полученном от арендатора доходе сумму коммунальных платежей.

Как известно, сдавая жилье внаем, собственник взимает с арендатора:

арендную плату;
плату за коммунальные платежи.

Если жильцы перечисляют собственнику только арендную плату, а все коммунальные услуги оплачивают самостоятельно, то налог на доход начисляется только на сумму полученной арендной платы. Однако такой вариант встречается крайне редко.

В подавляющем большинстве случаев в общую стоимость аренды включают квартплату. Как пояснил Минфин (письмо Минфина РФ от 01.02.2019 № 03-04-05/5889), полученная плата за коммунальные услуги также может быть признана доходом собственника (а значит, должна подлежать налогообложению).

Доходом собственника коммунальные услуги признаются в том случае, если оплачиваемые услуги не зависят от показаний счетчика. А именно:

содержание и текущий ремонт общедомового имущества;
отопление; и т. д.

Минфин исходит из той логики, что указанные расходы собственнику пришлось бы оплачивать независимо от того, сдается ли квартира в аренду или нет. А значит, он экономит на своих расходах, переложив их на плечи квартирантов. Такая экономия признается формой получения дохода, и с полученной суммы тоже нужно платить НДФЛ.

В противовес этому плата за коммунальные услуги по счетчику не является доходом собственника и налогообложению не подлежит.

Проблема № 2: арендаторы за свой счет производят неотделимые улучшения в арендованном жилье

Нередко жильцы, которые снимают жилье на долгий срок, делают в арендуемом жилье ремонт или другие неотделимые улучшения. Поскольку всё это остается в квартире и переходит собственнику, то это также является его доходом, полученным в натуральной форме.

С доходов, полученных в натуральной форме, также следует уплачивать налог (письмо от 29.12.2016 Минфина РФ № 03-04-05/79439).

При этом неважно, была ли стоимость ремонта по согласованию с собственником зачтена в счет арендной платы или никак не компенсировалась квартирантам. В любом случае ФНС вправе расценить это как доход и доначислить налог.

Проблема № 3: деятельность по сдаче в аренду признана предпринимательской

В общем случае НДС с услуг по сдаче физлицами жилья в аренду не начисляется. Но иногда ФНС может и доначислить НДС помимо НДФЛ.

Такой риск возникает в том случае, если деятельность собственника признают предпринимательской, а ИП он при этом не зарегистрировал.

Если у собственника одна квартира для сдачи и он уплачивает НДФЛ, НПД, или работает по патенту, то претензий к нему у ФНС не возникнет.

По мнению ВС РФ, если изначально жилье приобреталось для личных нужд, а затем за ненадобностью стало вдаваться внаем, то такую деятельность нельзя считать предпринимательской (постановление ВС РФ от 18.11.2004 № 23). В этом случае налоги собственник уплачивает как физлицо.

Но если у собственника несколько квартир в собственности, приобретенных целенаправленно для сдачи внаем, то следует регистрировать ИП и платить налоги как субъект коммерческой деятельности (письмо ФНС от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@).

Итоги

Арендодатель может оказаться в должниках перед ФНС, даже не подозревая об этом. Следует проверить себя на предмет получения дополнительного дохода от платы за коммунальные услуги, от дохода в натуральной форме в виде сделанного жильцами ремонта и т. д. Разумеется, проверить досконально весь рынок аренды ФНС не в силах, но при выборочных проверках есть риск доначисления НДФЛ, а в случае с профессиональной деятельностью по сдаче в аренду — еще и НДС.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Пожалуйста можно ли в расчет арендной платы кроме коммунальных платежей включит амортизацию сдаваемого помещения и налог на имущество уплачиваемый арендодателем?

Ответы на вопрос:

Как правило, в договоре прописывается, что Арендатор обязуется сдать помещение Арендодателю в том виде, в котором он его принял. В арендную плату Вы можете включить все, что посчитаете нужным.

Нет, не можете, Амортизация и налог переложить на нимателя Вы не можете, таким образом Вы сами нарушаете ЖК РФ. Налог оплачивает собственник с получаемого дохода, но не наниматель. Ваши действия смахивают на неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

- см. ст. 677-678, 682 ГК РФ, ст. 155 ЖК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК).

Согласно пп. 1, 2 ст. 616 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В п. 2 ст. 614 ГК устанавливается, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Значит, включение амортизационных платежей в счет арендной платы возможно, но поскольку размер арендной платы устанавливается в самом договоре, то на это нужно получить согласие второй стороны (нанимателя).

Эти положения раскрываются в Налоговом кодексе РФ.

В гл. 25 НК РФ есть специальные нормы, предоставляющие арендатору возможность амортизировать в целях налогообложения прибыли произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества.

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

При этом арендатор имеет право амортизировать произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества при выполнении двух условий:

1) капитальные вложения произведены с согласия арендодателя;

2) стоимость произведенных капитальных вложений арендодателем не возмещается.

А письмом Минфина России от 25.01.2010 N 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215 установлено, что если арендодатель возмещает арендатору часть затрат на производство неотделимых улучшений, то у арендатора есть право амортизировать произведенные им улучшения в той части затрат, которая арендодателем не возмещается.

Включение в счет арендной платы налога на имущество, уплачиваемого арендатором, на законодательном уровне не запрещено, поскольку, если гражданин арендуете недвижимость, в отношении которой собственник уплачивает налог на имущество исходя из кадастровой стоимости, он все равно признается плательщиком налога на имущество в отношении неотделимых улучшений этой недвижимости.

Следует обратить внимание на Письма Минфина России от 29.12.2018 N 03-05-05-01/96274, от 03.09.2014 N 03-05-05-01/44118, от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, Письмо ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25917, в соответствии с которыми этом налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ как среднегодовая стоимость, определяемая по данным бухгалтерского учета.

Вывод: включить в счет арендной платы амортизационные отчисления, а также платежи, идущие в счет уплаты налога на имущество можно, но данные условия должны быть указаны в самом договоре аренды (в одностороннем порядке изменять условия договора нельзя).

На практике возникают ситуации, когда договор аренды принимают за договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК).

Сегодня мы наблюдаем рост интереса со стороны частных инвесторов к приобретению готового арендного бизнеса. Не каждый из них подкован в налоговых вопросах и поэтому задумывается, какую форму налогообложения выгоднее выбрать владельцу арендного бизнеса. Попробуем погрузиться в эту тему на примере двух самых распространенных режимов налогообложения для индивидуальных предпринимателей (ИП). Что лучше: классический УСН или ПСН? И что вообще скрывается за этими пугающими аббревиатурами?

Начнем с того, что если вы сдаете жилое или нежилое помещение в аренду (надеюсь, делаете это легально) и в какой-то момент устаете платить НДФЛ в размере 13% как физическое лицо, то рано или поздно зарегистрируетесь в качестве ИП. А вот дальше начнется мозговой штурм по выбору наиболее предпочтительного варианта налогообложения.

УСН (упрощенная система налогообложения)

Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений относится к виду деятельности, по которому не ограничено применение УСН для ИП.

ИП могут перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН), если бизнес не превышает численность сотрудников в 100 человек, не превышает годовой доход в 150 млн руб. и остаточная стоимость основных средств которого менее 150 млн руб.

Выделяют два вида УСН, которые отличаются налогооблагаемой базой (указаны размеры предельных налоговых ставок):

ПСН (или патентная система налогообложения)

Ключевыми условиями применения ПСН на практике являются наличие не более 15 наемных сотрудников, годового дохода, не превышающего 60 млн руб., и вида предпринимательской деятельности, к которому применима патентная система налогообложения (ПСН).

Цена патента определяется совокупностью факторов, действующих в конкретном регионе, в том числе и категорией деятельности ИП. Сдача в аренду (наем) жилых/нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, входит в перечень разрешенных видов деятельности для применения ПСН.

Рассчитать стоимость патента можно либо самостоятельно, исходя из установленного потенциального дохода, облагаемого налоговой ставкой в размере 6%, либо в один-два клика с помощью онлайн калькулятора, который есть в свободном доступе на официальном сайте ФНС.

Что касается срока действия патента: выдается он с любой даты на период от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Важно не забывать, что по окончании срока патент следует пролонгировать.

Несколько важных комментариев относительно обоих способов налогообложения.

Налог на доходы отменяется

Для обоих спецрежимов отменяется плата налога на доходы физических лиц в отношении доходов от предпринимательской деятельности.

Это означает, что вместо налога на доходы ИП, применяя ПСН, платят за патент, а ИП на УСН платят налог 6% с дохода или 15% от разницы между доходом и расходом (зависит от выбранного режима).

Но не стоит забывать, что применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (при их наличии).

Налог на имущество отменяется

Применение обеих форм налогообложения предусматривает освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц. Однако, как всегда, есть исключение из правил, но касается оно лишь нежилых помещений. Налог заплатить придется в том случае, если объект включен в перечень недвижимого имущества, в отношении которого налогооблагаемая база определяется как кадастровая стоимость.

НДС отменяется

Это третий налог, от уплаты которого освобождены ИП на ПСН и УСН. Относительно последнего спецрежима есть исключения, но к рассматриваемым нами видам деятельности они не относятся.

От головной боли по поводу корректного заполнения налоговой отчетности не страдают ИП, перешедшие на ПСН, потому что освобождены от ее сдачи в отличие от ИП на УСН.

И все-таки какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Здесь, как в математическом уравнении, все зависит от сочетания ряда переменных: площади помещения, района, в котором оно располагается, и годового дохода от сдачи в аренду. Остается только сопоставить стоимость приобретения патента и размер уплачиваемого налога при УСН и выбрать, какой режим налогообложения подходит именно вам, что поможет сэкономить и деньги, и время.

Кристина Недря руководитель отдела оценки группы компаний Stone Hedge

Читайте также: