Дду налог на имущество
Обновлено: 19.05.2024
2020 год оказался богат на различные события, которые так или иначе повлияли на жизнь россиян. Многочисленные изменения коснулись и законодательства в сфере недвижимости. Новострой-М поговорил с юристами и узнал, какие нововведения можно назвать наиболее важными для покупателей жилья.
Все течет, все меняется
С каждым нововведением стоит ознакомиться более подробно.
Новые правила освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости
Пожалуй, это одна из самых существенных поправок в законодательстве о недвижимости. Она касается изменения минимального срока владения жильем, после которого его можно продать без уплаты налога. Он сократился с 5 до 3 лет.
Согласно ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости важны два момента:
- дата возникновения права собственности (до 1 января 2016 года или после);
- срок владения имуществом (3 года или 5 лет).
Если право собственности на недвижимость возникло до 1 января 2016 года, для освобождения от уплаты налога срок владения недвижимостью должен составлять 3 года или больше, комментирует Денис Артемов. Если оно возникло после этой даты, то, в соответствии с ч. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, трехлетний срок действует в строго определенных случаях, когда основаниями приобретения недвижимости являются:
- дарение от члена семьи или близкого родственника;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
С 1 января 2020 года в этот перечень добавлен еще один важный пункт – если недвижимость является единственным жильем для продавца. Это правило применяется и в том случае, если за 90 дней до продажи такой недвижимости было приобретено другое жилье.
Во всех остальных случаях для освобождения от налога необходимо быть собственником недвижимости более 5 лет.
Необходимо учитывать все жилые объекты, которые имеются в собственности у продавца, отмечает юрист Юрий Крюков. Принимается во внимание и та недвижимость, которая находится у супругов в совместной собственности. А вот местоположение ее значения не имеет. Например, если у человека есть квартира в Москве и комната во Владимире, то жилая недвижимость не признается единственной.
Для чего нужен люфт в 90 дней
Если квартира досталась собственнику в дар или по наследству не от членов семьи или близких родственников, то ему необходимо уплатить НДФЛ с суммы, равной кадастровой стоимости этого объекта. Близкими родственниками считаются супруги, родители и дети (в том числе, усыновленные), дедушки/бабушки и внуки, родные братья и сестры.
Но с 1 января 2020 года уплаченные суммы НДФЛ при получении недвижимости в дар могут быть зачтены при продаже этого имущества в качестве вычета, сообщает Юрий Крюков (ст. 214.10. Налогового кодекса РФ). То есть если квартиру получили в подарок, а затем продали ее за сумму, равную кадастровой стоимости, то НДФЛ к уплате составит 0 руб. Если же квартира была получена в подарок от членов семьи или близких родственников, но продать ее все равно нужно, то к вычету можно отнести расходы на приобретение подаренного имущества, если они не учитывались ранее дарителями для получения других вычетов.
Компенсация от государства при утрате права собственности на имущество
Это очень важное изменение в законодательстве, уверен Артем Сидоров. Государство обязано выплатить компенсацию добросовестному приобретателю жилья в случае, если жилое помещение будет у него изъято в результате судебного разбирательства, а необходимые средства не получится истребовать от продавца такого жилья. Как правило, подобные случаи связаны с мошенничеством и иными неправомерными действиями.
Компенсацию гражданин может получить по своему выбору по кадастровой или рыночной стоимости. Для этого ему надо иметь на руках решение суда о взыскании денежных средств с лица, которое не имело право отчуждать имущество. Если в течение шести месяцев после возбуждения исполнительного производства указанная сумма не будет взыскана полностью или частично, то либо вся она, либо разница будет выплачена государством.
Увеличение налога на имущество за счет исчисления по кадастровой стоимости
Эта реформа произошла не одномоментно, она длилась целых 5 лет. Суть ее в том, что ставки налога уменьшались, граждане получали право на вычеты и льготы, но при этом в качестве базы бралась именно кадастровая стоимость, поясняет Артем Сидоров. Столь длительный переходный период был предусмотрен для того чтобы избежать резкого повышения налоговой ставки.
Да и назрела реформа тоже довольно давно. Инвентаризационная стоимость учитывала площадь, степень износа и затраты на строительство. Стандарты расчета были введены в далеком 1969 году. Получалось, что чем старше квартира, тем ниже была ее инвентаризационная стоимость, во много раз отличаясь от ее реальной рыночной цены, комментирует Денис Артемов. В расчет кадастровой стоимости заложена не только площадь, но и удаленность района, его престижность, инфраструктура, класс жилья, материал стен. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене, поэтому и суммы налога увеличились.
Узнать кадастровую стоимость квартиры можно на сайте Росреестра.
Льготы для застройщиков в связи с ограничениями из-за коронавирусной инфекции
Не все изменения в законодательстве произошли из-за того, что они давно и долго назревали. Часть решений принималась очень быстро из-за пандемии коронавируса и связанного с ней кризиса. Строительная отрасль оказалась в числе пострадавших. Для ее поддержки Правительством РФ были выработаны специальные меры.
Так, было принято Постановление № 423 от 2 апреля 2020 года. В нем установлены льготы для застройщиков, которые нарушили свои обязательства.
Так, за период со 2 апреля 2020 года по 1 января 2021 года:
- неустойка по договорам участия в долевом строительстве не начисляется;
Кроме того, при оплате неустойки, процентов, возмещении убытков, требования о которых были предъявлены до 2 апреля 2020 года, застройщику предоставляется отсрочка до 01 января 2021 года, сообщает Денис Артемов. Также установлен мораторий на включение строящихся многоквартирных домов в единый реестр проблемных объектов, если по ним застройщиком в тот же период были более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства.
К предоставленным льготам эксперты относятся двояко. С одной стороны, в России были установлены вынужденные нерабочие дни с 30 марта по 08 мая 2020 года, а в Москве деятельность всех строительных организаций полностью приостанавливалась с 13 апреля по 12 мая 2020 года, что не могло на них не отразиться.
С другой стороны, нельзя сказать, что принятые меры соразмерны срокам приостановки строительства и длительности принимаемых мер. Так, Артем Сидоров считает, что включение объекта в реестр проблемных означает в том числе и появление возможностей органов власти влиять на достройку и предотвращать нарушение прав граждан.
При этом включение объекта в реестр не означает приостановления строительства. Однако из-за моратория власти не станут трогать девелоперов и их проекты. К чему это приведет – покажет время. Все может быть не слишком радужно, так как у недобросовестных организаций сохранится возможность продолжать продажи жилья при нарушении сроков.
То же касается отмены пени и штрафов за просрочку строительства и невозможность начисления неустойки по ДДУ. С введением данной нормы у застройщиков не будет законодательного стимула строить дома без нарушения срока, полагает эксперт.
Верховный Суд РФ в своих рекомендациях нижестоящим судам указал на угрозу того, что все неисполненные в период пандемии обязательства могут злонамеренно объясняться форс-мажором. И отдельно разъяснил, что признание коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным, для этого нужно соблюдение целого ряда признаков – в том числе соразмерности по времени, наличия причинно-следственных связей и добросовестного поведения должника.
Напротив, Постановление Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 года предоставило застройщикам всеобщую правовую индульгенцию, причем по всей стране, независимо от текущей ситуации в конкретном субъекте РФ. А ведь ограничения везде были разными.
Дополнительные меры
Также нельзя не приветствовать предоставления покупателям в ходе приватизации права на беспроцентную отсрочку платежей от 6 до 12 месяцев по договорам купли-продажи арендованной недвижимости, выкупаемой у государства, при условии, что она оплачивается в рассрочку, а договор купли-продажи заключен до введения режима повышенной готовности (см. пункт 4 ст. 23 федерального закона №166-фз от 08.06.2020 года).
Государство смягчило условия привлечения предпринимателей к административной ответственности, а именно предоставило субъектам малого и среднего бизнеса право на беспроцентную отсрочку оплаты административных штрафов.
Налоги
Расчет налога для доходов от продажи недвижимости, купленной по ДДУ (договор долевого участия), производится по тем же правилам, что и для любой другой недвижимости.
А вот освобождение от уплаты НДФЛ происходит по другому.
Все налогоплательщики в РФ освобождаются от уплаты налога , если проданная недвижимость находилась в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.
Если минимальный предельный срок владения истек, налог после продажи недвижимости уплачивать не нужно.
По умолчанию, начало минимального предельного срока владения совпадает с датой начала права и начинается с момента его государственной регистрации.
Но в случае, с квартирами, купленными по ДДУ, законодатель сделал исключение:
Начало минимального предельного срока владения для квартир, купленных по ДДУ начинается с момента полной оплаты по договору.
Источник: абз. 4 п. 2 ст.217.1 НК РФ Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
Эта статья посвящена особенностям расчета НДФЛ при продаже квартир, купленных по ДДУ.
Минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ
По умолчанию, минимальный предельный срок владения равен 5-ти годам.
Есть несколько исключений из этого правила, одно из которых применимо к покупке квартиры по ДДУ.
Если недвижимость является единственным жильем, минимальный предельный срок владения равен 3-м годам (подробнее об НДФЛ с продажи единственного жилья).
Чтобы определить, освобождаетесь ли вы от налога при продаже квартиры, купленной по ДДУ, нужно проверить :
— прошло ли 3 года с момента полной оплаты, если жилье единственное
— и 5 лет — если не единственное.
Дата оплаты по ДДУ
Бывают случаи, когда срок оплаты нужно определить с точностью до дня. А поскольку при безналичных платежах зачисление происходит в течение нескольких дней, вопрос с определением даты оплаты не совсем очевиден.
Если оплата Застройщику происходит перечислением денег на его расчетный счет, то датой оплаты следует считать дату зачисления денег на корреспондентский счет банка Застройщика.
Если оплата Застройщику происходит с использованием эскроу счета, датой оплаты следует считать дату поступления денег на эскроу-счет в уполномоченном банке (Фед. закон 214-ФЗ ст. 15.4 п.3)
Датой оплаты по ДДУ следует считать дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка Застройщика или на эскроу-счет в уполномоченном банке.
Доплата за увеличение площади по результатам обмера БТИ
Если по результатам обмера БТИ увеличивается площадь квартиры, то доплата за увеличение площади не учитывается при определении полной оплаты по договору.
Этот пункт закона был принят с опозданием 02.07.2021 Федеральным законом № 305-ФЗ. К этому времени, Минфин уже выпустил “разъяснительные” письма о том, что полную оплату следует отсчитывать с даты доплаты за увеличение площади.
Но затем законодатель исправил свою ошибку.
Полная оплата по ДДУ учитывается без учета доплаты за увеличение площади по результатам обмера БТИ
Сроки применения новых правил
Положения, описанные этой статье были введены в 2020 году Федеральным законом № 374-ФЗ, но действуют для доходов, полученных начиная с 2019 года
Это означает, что если вы заплатили налог от продажи квартиры в 2019 году, а минимальный предельный срок владения по новым правилам истек, уплаченный налог можно вернуть.
Для этого нужно подать уточненную декларацию, исключить в ней доход от продажи квартиры и приложить пояснение, на каком основании это сделано.
Этот пункт многие понимали и понимают неправильно: они ошибочно полагают, что закон применим только для квартир, купленных в 2019 году и позже.
Это, конечно, не так.
Квартира может быть куплена когда угодно. Хоть во времена Царя Гороха. Критерий попадания под действие закона — дата продажи квартиры, а не дата покупки.
Закон действует для квартир (купленных по ДДУ) проданных с 1 января 2019 года, независимо от времени приобретения.
Дата оплаты для квартир купленных по ДДУ в ипотеку
Ипотека при покупке квартиры по ДДУ ничего не меняет.
Хотя многие, по ошибке, полагают, что датой полной оплаты следует считать дату погашения ипотечного кредита.
Квартира приобретается у Застройщика. И датой полной оплаты считается дата оплаты Застройщику. Банк только предоставляет деньги для этой оплаты. И все.
Более того. Квартира может продаваться, будучи в залоге у банка. Когда ипотечный кредит еще не погашен.
Наличие ипотеки и дата погашения ипотеки не влияют на дату полной оплаты по договору ДДУ.
Налог при продаже квартиры по переуступке права требования
Пока квартира в строящемся доме не принята дольщиком по акту приема-передачи, он может продать ее по переуступке права требования.
По ошибке, многие полагают, что в этом случае минимальный предельный срок владения так же начинается с момента полной оплаты по ДДУ.
При продаже по переуступке продается не квартира, а право требования. А положения закона о сроках владения применимы только к жилым помещениям.
При продаже права требования по переуступке никакого помещения просто нет. Оно еще не существует.
Максимум, что может может сделать налогоплательщик в этом случае, это уменьшить налоговую базу на сумму фактических затрат на приобретение.
Поэтому, если минимальный предельный срок владения с момента полной оплаты уже прошел, то воспользоваться льготой вы сможете только оформив квартиру в собственность и продав ее, как жилое помещение. Переуступка права требования приведет к уплате налогов.
Положение об освобождении от налога, по истечению минимального предельного срока владения не применимо к доходам, полученным от переуступки права требования!
Налог при продаже нежилых помещений, купленных по ДДУ.
Для нежилых помещений никаких изменений не произошло.
Срок владения для них, по прежнему, начинается с момента оформления недвижимости в собственность. Дата полной оплаты по ДДУ на это никак не влияет.
Это касается всех видов нежилых помещений: апартаментов (даже если они используются для проживания), вспомогательных помещений (кладовые), машино-мест, офисов и т.д.
Для нежилых помещений, купленных по ДДУ минимальный предельный срок владения отсчитывается с момента оформления помещения в собственность.
Сроки владения для квартир, купленных по ДДУ, в различных ситуациях
Законодатель ясно установил момент, с которого следует отсчитывать минимальный предельный срок владения, для квартир купленных по ДДУ.
Но из любого правила есть исключения. А налоговое законодательство почти все построено на исключениях.
Срок владения для квартир, купленных по переуступке права требования
Если квартира куплена не у Застройщика, а по договору уступки права требования, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав требования по договору уступки.
По договору уступки минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты оплаты прав по договору уступки
Срок владения для квартир, право требования которых возникло в порядке наследования
Если владелец договора ДДУ умер и право требования квартиры перешло к наследнику, минимальный предельный срок владения будет отсчитываться с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя).
Разумеется, это возможно, если наследодатель оплатил ДДУ в полном объеме. Если оплаты в полном объеме не было, и полную оплату производит наследник, то минимальный предельный срок владения отсчитывается по общему правилу, с момента полной оплаты.
Для квартир, право требования которых возникло в результате наследства, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты открытия наследства
Срок владения для квартир, право собственности для которых возникло по решению суда.
Это самый неприятный вариант для собственников, купивших квартиры по ДДУ.
Данное разъяснение совершенно не в духе закона.
Закон об изменении срока владения для квартир, купленных по ДДУ, принимался в первую очередь для того, чтобы облегчить участь обманутых дольщиков. Мало того, что им приходилось ожидать свое жилье длительное время, им еще и нужно заплатить налог при продаже.
Но МинФин, разъясняя законы, ориентируется не на “дух закона”, а не его формальную часть. Вполне возможно, что со временем в закон внесут поправку и “справедливость восторжествует”.
Тем не менее, разъяснения МинФина не является нормативно правовыми актом. И если вы попали в подобную ситуацию, можете отстаивать свою правду в суде. Законодательная база для этого есть.
Для квартир, купленных по ДДУ, право собственности на которые возникло по решению суда, срок владения отсчитывается с даты вступления решения суда в законную силу.
Срок владения для квартир, купленных в рассрочку
Если квартира по ДДУ куплена в рассрочку, минимальный предельный срок владения отсчитывается с даты последнего платежа.
В том числе, если последний платеж был произведен после регистрации права собственности!
Закон, по факту, ухудшил ситуацию. До принятия закона срок владения отсчитывали с момента оформления квартиры в собственность, а сейчас — после.
Вряд ли законодатели хотели получить такой результат, но получили то, что получили.
С большой степенью вероятности эта ситуация в будущем будет исправлена. Одним из двух способов:
- Законодатель внесет изменения в существующие положения закона
- Налогоплательщики не согласные с решением налоговой оспорят это решение в суде и сформируют новую судебную практику.
Пока нет ни того ни другого, будьте внимательны в оценке налоговых последствий.
Если последний платеж по ДДУ производится после регистрации права собственности, минимальный предельный срок владения все-равно отсчитывается с даты последнего платежа!
Срок владения для квартир, купленных по предварительному договору
Такая сделка не противоречит закону, но … применить к ней новые положения о сроке владения с момента оплаты — не получится. В таких предварительных договорах нет ни слова о долевом строительстве, а это ключевой момент для применения закона.
Решить эту ситуацию налогоплательщику никак не возможно. Только дожидаться 3/5 лет с момента регистрации в собственность или платить налоги.
Для квартир в строящихся домах, купленных по предварительному договору, минимальный предельный срок владения начинается с момента регистрации права собственности.
Срок владения для квартир, оплаченных до 2016 года
Минимальный предельный срок владения для квартир, право собственности на которые возникло до 2016 года, равен 3-м годам.
Дифференциация 3/5 лет была введена с 1 января 2016 года.
Соответственно, возникает вопрос: чему равен срок владения для квартир, купленных по ДДУ, полная оплата которых была произведена до 2016 года — 3 года или 5 лет.
С одной стороны, минимальный предельный срок владения начинается в период, когда он был равен 3-м годам, а с другой стороны — право собственности еще не оформлено.
На сегодняшний момент, этот вопрос не урегулирован. Официальных разъяснений пока нет.
А вот информация о том, что некоторые налоговые требуют уплаты налога с доходов, полученных от продажи квартир (не единственное жилье) в 2020 году, полная оплата которых была произведена до 2016 года — есть.
Если у вас такая ситуация, пробовать решить эту ситуацию можно только в суде.
Мое мнение — минимальный предельный срок владения для квартир, купленных по ДДУ, и оплаченных до 2016 года, должен быть равен 3-м годам. Странно применять новое правило выборочно: в части точки отсчета срока — применяем, а в части дифференциации 3/5 лет — нет.
Но это только мое мнение.
Вопрос величины минимального предельного срока владения для квартир, купленных по ДДУ, и полностью оплаченных до 2016 года пока не урегулирован. Неизвестно чему он равен — 3 или 5 лет.
Расчет налога
Если минимальный предельный срок владения вашей квартирой истек, продажа квартиры не приведет к налоговым последствиям. Вы будете освобождены не только от уплаты налога, но и от обязанности подачи декларации.
При расчете НДФЛ с доходов, полученных по переуступке права требования, налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на сумму расходов, связанных с приобретением этого права
Здравствуйте, Евгений. Подскажите, пожалуйста, совсем запуталась, нужно ли платить налог с продажи квартиры (доля сына), которая была приобретена в ноябре 2018г. по договору ДДУ, оплата произведена полностью, у сына доля 9/10 — ед. жилье, у меня 1/10 доля, есть еще 1/4 доля в др. квартире (приватизированной). Акт приема-передачи получен в феврале 2020г., оформлена в собственность в октябре 2021г. Продажа квартиры планируется в январе 2022г.
У сына налога не будет, а у вас — будет.
Минимальный предельный срок владения у сына — 3 года, истекает в ноябре 2021 года. У вас — 5 лет. Истекает, соответственно в ноябре 2023.
Евгений, здравствуйте!
Будьте добры прокомментировать нашу ситуацию:
11.01.2017 мы с помощью ипотеки купили квартиру у застройщика, платёжное поручение о переводе полной суммы застройщику от 10.02.2017г. Через полгода мы получили ключи от квартиры и выяснилось, что площадь на метр меньше, указанной в ДДУ, после замеров БТИ застройщик добросовестно вернул нам сумму из расчёта стоимости квадратного метра и выдал акт об окончательном расчёте по ДДУ от 03.11.2017 в котором указано платёжное поручение о перечислении денег в качестве возврата по ДДУ. Подскажите, пожалуйста, когда мы сможем продать квартиру без налога, учитывая, что собственность не единственная? Спасибо!
Добрый день, Иван!
Полная оплата у вас произошла в феврале 2017 года. Если быть точным, то нужно знать день поступления д/с на счет застройщика. Через 5 лет после этого, вы можете продать квартиру без налога.
Использование ипотеки, возврат д/с за уменьшение площади, никак не меняют ситуацию.
Огромное спасибо, Евгений! Будем смело продавать в феврале.
Евгений здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Покупаю квартиру (договор купли-продажи будет от 27 декабре 2021), в собственности квартира будет с января 2022. Когда и за какой период я смогу оформить имущественный налоговый вычет? Спасибо.
Александр, добрый день!
Я, пожалуй, уточню. Покупаете не по ДДУ? Обычный договор купли-продажи?
Статья все-таки о квартирах, купленных по ДДУ:)
Да, обычный договор купли-продажи.
Оформить имущественный налоговый вычет на покупку можно не ранее года, в котором появилось право на его получение. Т.е. вы сможете это сделать в 2022 году или во всех последующих.
Способов получения вычета — два:
1. У работодателя, не дожидаясь окончания налогового периода.
2. По налоговой декларации, по окончанию налогового периода. Т.е. в 2023 году.
Здравствуйте, Евгений! Написал Вам на почту интересный вопрос, по применению закона № 374-ФЗ, поправки в ст.217.1 п.2
Минфин ввел еще один критерий применения (дал разъяснения для налоговых органов) — дата оформления квартиры в собственность (т.е. если оформлена ДО даты вступления закона в силу) норма не применима на такую недвижимость
Прошу поделитесь своим мнением
Добрый день, Василий!
Бесплатно я консультирую только в комментариях своих статей. Чтобы другие люди тоже могли пользоваться моими ответами. Такой способ расходования своего времени я нахожу рентабельным.
Личная консультация, знакомство с документами — это отдельная работа, которая должна оплачиваться. Поэтому, на вопросы заданные на почту, я не отвечаю.
спасибо за подсказку.
Здравствуйте, Евгений!Скажите пожалуйста, является ли домик в деревне единственным жильем,при продаже квартиры,купленной по дду,для условия 3/5 лет при уплате налога
Возможные решения подобной ситуации описаны здесь.
Здравствуйте! Скажите, возникнет ли обязанность по уплате НДФЛ при продаже дома после 3-х лет в собственности, если по ДДУ в 2018г куплена квартира и срок ее сдачи не наступил? Считается ли дом единственным жильём до момента передачи квартиры застройщиком в собственность?
Да, в этом случае налог платить будет нужно.
Дело в том, что если дом не сдан, и квартира не оформлена в собственность, то квартиры еще просто-напросто нет. Не существует. А существует только право требования квартиры по договору долевого участия.
А для права требования льготу по освобождению от НДФЛ по истечении минимального предельного срока владения применить нельзя. Законом это не предусмотрено.
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, в такой ситуации: в январе 2019 г. приобрела квартиру у застройщика в новостройке по ДДУ. Полная оплата произведена 25.01.2019 г. в размере 4,4 млн.руб. Дом сдан в декабре 2021 г., идет выдача ключей. Приемка еще не проводилась. Кадастровая стоимость не известна. Хочу продать по переуступке за 9 млн.руб., и одновременно произвести сделку покупка квартиры за 10 млн.руб. Нужно ли будет платить налог? Если да, то как его рассчитать?
Это не единственное жилье.
И такой вопрос: можно ли как то избежать уплаты налога в вышеописанном случае?
Пока вы не приняли квартиру по акту приема-передачи, вы можете продать право требования (квартиры) по переуступке. Льгота по истечению минимального предельного срока владения, в этом случае, не предусмотрена. Уменьшить налоговую базу вы можете только на сумму фактических затрат на приобретение, т.е. на 4,4 млн. руб.
Т.е. налог к уплате будет равен ( 9 млн. — 4,4 млн.) х 13% = 598 тыс. руб. Покупка квартиры за 10 млн. руб. никак не меняет ситуацию, т.к. уменьшить налоговую базу можно только на фактические затраты на приобретение ПРОДАВАЕМОЙ квартиры. А не какой-то другой.
И еще одно добавление. Налоговая ставка 13% и уменьшение налоговой базы на сумму фактических затрат на приобретение возможно, если вы являетесь налоговым резидентом, т.е. проводите на территории России не менее 183-х дней, в том налоговом периоде, когда недвижимость была продана.
Содержание
Согласной действующим нормам НК РФ предусмотрен льготный порядок налогообложения компаний-застройщиков, реализующих жилье в рамках договоров долевого участия (ДДУ). В статье рассмотрим налогообложение договора долевого участия: порядок начисления налога не прибыль и НДС для застройщиков, условия предоставления налогового вычета для участников.
Налогообложение договора долевого участия
Строительство жилых домов, финансируемое за счет средств участников ДДУ, предусматривает льготные условий налогообложения для застройщика.
В соответствие с НК РФ, средства, полученные от участников ДДУ, признаются целевыми и не являются объектом налогообложения налога на прибыль. Кроме того, операции по реализации доли в праве на общее имущество не облагается НДС.
Особенности применения застройщиком налоговых льгот рассмотрим ниже.
Налог на прибыль
Застройщик, который является юрлицом и плательщиком налога на общих основаниях, освобождается от уплаты налога на прибыль в части операций по ДДУ.
В соответствие с пп.14 п.1 ст. 251 НК РФ, имущество и средства, полученные налогоплательщиком по договору целевого финансирования, исключаются из налогооблагаемой базы для расчета налога на прибыль.
Из расчета налогооблагаемой базы налога на прибыль застройщик может исключить суммы, полученные от дольщиков по ДДУ и использованные непосредственно на строительство жилого дома (комплекса, т.п.), указанного в договоре. Кроме того, в соответствие с п.2 ч.1 ст. 18 закона №214-ФЗ, оплата участников в пользу застройщика по ДДУ не является объектом налогообложения в случаях, когда средства были использованы для приобретения земельного участка, на котором ведется строительство.
Средства, полученные от участников ДДУ, не признаются целевыми и включаются в расчет налога на прибыль в общем порядке в случае, если застройщик направил полученную сумму на строительство другого объекта (не того, который указан в ДДУ).
В соответствие с пп.23, 23.1 ст. 149 НК РФ, в расчет налоговой базы НДС не включаются:
- суммы, полученные застройщиком от участников ДДУ в качестве оплаты за собственность в объекте жилого строительства;
- оплата дольщиков ДДУ за услуги застройщика, предоставляемые в соответствие с законом №214-ФЗ.
При этом пп. 23.1 ст. 149 НК РФ содержит положения, согласно которым от налогообложения НДС исключаются суммы, полученные застройщиком за услуги по ДДУ, при условии, что данные услуги оказывались в рамках строительства жилого объекта.
Если между застройщиком и участниками заключен ДДУ на строительство коммерческого или производственного объекта, то суммы, уплаченные дольщиками в пользу застройщика, признаются доходом и облагаются НДС в общем порядке.
Начисление НДС на суммы в рамках ДДУ в строительстве производственного/коммерческого объекта осуществляется по первому событию, то есть по подписания договора и его регистрации в Росреестре. Если ДДУ внесен в базу ЕГРН до 01.01.2022 года, то застройщик начисляет НДС по ставке 18%, в случае если регистрация ДДУ произведена в 2022 году, то для расчета НДС применяется ставка 20%.
Застройщики, признаваемые плательщиками НДС, подают налоговую декларацию (исключительно в электронной форме) ежеквартально в срок до 25-го числа, следующего за отчетным кварталом (за 1 кв. 2022 года – до 25.04.2022 года, и т.д.). Этот же срок предусмотрен для оплаты НДС на основании декларации.
Раздельный налоговый учет у застройщика
Одним из условий применения налоговых льгот является ведение застройщиком раздельного налогового учета, в соответствие с которым:
- суммы, поступившие от дольщиков ДДУ жилого дома, отражаются отдельно от сумм оплаты по ДДУ коммерческого и производственного назначения;
- средства, использованные застройщиком на строительство других объектов (не указанных в ДДУ), отражаются отдельно от средств целевого использования;
- отдельно отражаются суммы, поступившие застройщику в качестве оплаты за услуги, на которые не распространяются нормы закона №214-ФЗ.
Для обеспечения требований раздельного налогового учета застройщик использует унифицированные формы (Книга учета доходов и расходов, Журнал счетов-фактур, т.п.) в электронном виде либо на бумажном носителе.
Налоговый вычет для участника ДДУ
Налоговые льготы в рамках ДДУ предоставляются не только застройщикам, но и участникам договора. В соответствие с НК РФ, дольщикам жилого строительства предоставляется право на применение имущественного вычета и получение налоговой компенсации.
Сумма вычета определяется по сумме оплаты за участие в ДДУ, но не может составлять более 2.000.000 руб. Размер налоговой компенсации рассчитывается как 13% от стоимости, указанной в ДДУ, но не более 260.000 руб. (13% * 2.000.000 руб.).
Дольщик может получить компенсацию только по завершению строительства, после подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
В этой статье вы узнаете, когда можно подавать заявление на налоговый вычет при долевом строительстве, с какого момента наступает это право, на какие суммы вычета можно рассчитывать при покупке жилья на свои средства и в ипотеку, а также как можно оформить возврат налога через ФНС и работодателя и какие документы понадобятся.
Что такое долевое строительство?
Прежде всего разберемся, что такое покупка квартиры по ДДУ. Это покупка жилья при долевом участии в строительстве. Когда между покупателем и застройщиком заключается договор, по которому вы вместе с другими участниками (дольщиками) вкладываете деньги в строительство дома. И по окончании строительства застройщик обязан передать вам определенную квартиру, которая прописана в договоре.
Налоговый вычет при покупке квартиры в долевое строительство является имущественным вычетом, положенным при приобретении жилья. Это своеобразная льгота, которая помогает компенсировать часть расходов с помощью возврата ранее уплаченного налога.
Основной момент при оформлении налогового вычета при долевом строительстве, это то, что вам не нужно ждать выписки из ЕГРН, поскольку при ДДУ право на вычет возникает сразу после подписания акта приема-передачи квартиры, и получить возврат вы можете по окончании календарного года после подписания акта приема-передачи.
Кому полагается налоговый вычет при долевом строительстве
Возврат НДФЛ положен гражданам, являющимися резидентами РФ (т.е. проживающими на территории РФ более 183 дней в году), а также имеющим доходы, облагаемые ставкой 13% (кроме дивидендов).
То есть если вы не платите 13% НДФЛ и не являетесь резидентом РФ, права на возврат налога у вас нет.
Суммы налогового вычета при долевом строительстве
Для возврата налога при покупке квартиры по ДДУ существуют разные ограничивающие суммы для приобретения на свои средства и на заемные.
Если купили квартиру по ДДУ на свои средства
В этом случае налоговый вычет при долевом строительстве ограничен суммой 2 000 000 рублей. То есть максимально вы можете вернуть 13% от этой суммы – 260 000 рублей.
Не имеет значения, насколько больше вы потратили средств, 260 тыс. рублей – максимально возможная к возврату сумма.
Пример в жизни:
Иванов купил квартиру по договору долевого строительства за 1.6 млн рублей. По окончании календарного года, в котором был подписан акт приема-передачи, к налоговому вычету он может заявить всю сумму и вернуть себе 208 000 рублей.
Петров приобрел квартиру по ДДУ за 3.4 млн рублей. Но максимально к вычету он может заявить только 2 млн, и получить возврат 260 000 рублей.
Расходы в ипотеку
При покупке квартиры по ДДУ на ипотечные средства (после 2014 года), можно вернуть налог не только по основному вычету, но и по % ипотеки. Максимальная сумма налогового вычета по ипотеке составляет 3 млн рублей. То есть вернуть вы можете максимум 390 000 рублей. Но расчет ведется из учета фактически уплаченных процентов, а не всей суммы долга. То есть, согласно НК РФ, вернуть вы можете 13% с той суммы, что уже заплатили банку.
Пример в жизни:
Сидоров купил квартиру по ДДУ за 4 миллиона ₽ в ипотеку. Он уже совершил платежей по % на сумму 600 000 рублей. Сидоров может оформить возврат НДФЛ и получить 260 000 ₽ по основному налоговому вычету, и 78 000 рублей (600 000*13%) за % по ипотеке.
Вывод:
максимальная сумма возврата при долевом строительстве составляет 650 000 рублей (260 000 ₽ по основному и 390 000 ₽ по % ипотеки).
Что еще можно включить в налоговый вычет при долевом строительстве
Вы также имеете право вернуть часть средств за расходы на ремонт, стройматериалы, услуги строительных фирм. НК РФ позволяет это сделать, если в договоре приобретения прописано, что квартира куплена на этапе незавершенного строительства без отделки.
Тогда вы имеете право включить некоторые виды расходов в налоговый вычет при долевом строительстве:
- Расходы на покупку стройматериалов
- Расходы на разработку проектно-сметной документации
- Расходы на услуги строительных фирм
Такие работы, как облицовка стен, покрытие полов, отделочные работы и т.п. можно включить в состав налогового вычета. Но покупка мебели, сантехники и т.д. в него не входят.
Вывод:
можно получить возврат за ремонт, если в договоре приобретения прописано, что квартира куплена без отделки.
Если квартира куплена в браке
Если недвижимость приобретается в браке, то считается совместно нажитой (за исключением иного, предусмотренного брачным договором), и на имущественный налоговый вычет при долевом строительстве имеют право оба супруга, если оба являются налоговыми резидентами.
Как оформить налоговый вычет при долевом строительстве
Вы можете вернуть налог за покупку квартиры по ДДУ либо через ФНС, либо через работодателя.
Оформление через ФНС
Вам необходимо обратиться в налоговый орган по месту вашей прописки по окончании календарного года, в котором был подписан акт приема-передачи, с перечнем необходимых документов. После чего дождаться окончания камеральной проверки, которая длится обычно около 3 месяцев. И после этого вы получите сумму возврата на свой расчетный счет.
Документы, которые понадобятся:
- Заявление на возврат налога
- 3-НДФЛ
- 2-НДФЛ
- Договор о приобретении недвижимости
- Акт-приема передачи
- Договор на отделочные работы и ремонт
- Платежные документы (банковские выписки, квитанции, чеки и т.д.)
При покупке в ипотеку потребуются дополнительно:
- Кредитный договор
- Справка об уплаченных %
Оформление через работодателя
Если вы решили оформить налоговый вычет при долевом строительстве через работодателя, то вам не нужно ждать окончания календарного года, в котором был подписан акт приема-передачи. Вам необходимо аналогично обратиться в налоговую с документами, и в течение месяца получить специальное уведомление на право на вычет. И после этого обратиться с уведомлением и заявлением на вычет в бухгалтерию. Работодатель перестанет удерживать с вашей зарплаты 13% НДФЛ в счет вычета.
- Договор о приобретении недвижимости
- Акт приема-передачи
- Договор на отделочные работы и ремонт
- Платежные документы (банковские выписки, квитанции, чеки и т.д.)
При покупке в ипотеку потребуются дополнительно:
- Кредитный договор
- Справка об уплаченных %
Таким образом, вам теперь известно, в какой момент возникает право на налоговый вычет при долевом строительстве, когда можно обращаться за возвратом в налоговую, а также как можно оформить возврат через работодателя.
Читайте также: