Взыскание пени по договору аренды

Обновлено: 05.05.2024

В случае нарушения застройщиком срока передачи квартиры дольщики – физические лица могут требовать не только уплаты неустойки и возмещения морального вреда, но и компенсации расходов на наем (аренду) жилой площади. Последнее из требований основано на положениях ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, из которой следует, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору сторона-нарушитель обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и ДДУ неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Очевидно, что, требуя компенсации убытков, дольщик обязан подтвердить факт их возникновения, размер, а также причинную связь между убытками и противоправными действиями застройщика. Первые два обстоятельства (наличие и размер расходов) обосновать несложно – достаточно предъявить договор аренды жилья и платежные документы (расписки о получении денег). Доказать наличие причинной связи между необходимостью найма квартиры и противоправными действиями застройщика сложнее. Поэтому судебная практика по таким искам однородностью не отличается:

одни суды встают на сторону дольщиков, признавая арендную плату убытками;

другие суды отказывают в удовлетворении исков, считая необоснованным требование о выплате компенсации расходов на наем жилья.

На какие обстоятельства застройщику необходимо сослаться, чтобы избежать обязанности выплаты физическим лицам сумм возмещения арендных расходов? Для ответа на этот вопрос рассмотрим несколько судебных решений.

На основании представленных судебных актов можно сделать следующие выводы. Суд удовлетворит иск дольщика, если жилье у него отсутствует либо непригодно для проживания, в том числе потому, что в однокомнатной квартире не могут проживать разные семьи. А вот если в квартире либо жилом доме имеются обособленные помещения, позволяющие проживать нескольким семьям, то уже не имеет значения, что размер жилой площади на каждого человека меньше предусмотренного законом. При таких обстоятельствах судьи встанут на сторону застройщика.

Полагаем, застройщику гарантирован успех в судебном разбирательстве, если он сможет представить доказательства того, что дольщик не проживал в том жилом помещении, в отношении которого оформлен договор найма.

Критично относятся судьи к ситуациям, когда договор найма оформлен непосредственно перед установленной в ДДУ датой получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (либо датой передачи объекта дольщику), а также случаям аренды жилья у близких родственников.

нижестоящий суд необоснованно отказал истцу во взыскании убытков в виде расходов на наем однокомнатной квартиры только потому, что строящаяся квартира не подлежала отделке, то есть не позволяла немедленно использовать ее по назначению;

суду следовало установить, когда квартира могла быть использована истцом для проживания, и с учетом этого обстоятельства определить наличие или отсутствие оснований для возмещения убытков в виде расходов на наем однокомнатной квартиры.

Очевидно, судьи Верховного Суда обязали своих коллег выяснить, в течение какого срока квартира могла быть доведена до готовности для проживания, и с учетом этого временного промежутка установить, за какой период с застройщика следует взыскать арендную плату.

Таким образом, ценность комментируемого определения ВС РФ в следующем. Допущенная застройщиком просрочка передачи квартиры позволяет дольщикам на общих основаниях требовать возмещения своих расходов на наем жилья даже тогда, когда ДДУ предусматривал строительство квартиры без отделки. Однако в этом случае суд обязан уменьшить период просрочки на количество дней, необходимых для доведения квартиры до состояния, пригодного к использованию. Соответственно, неустойка за нарушение срока передачи квартиры будет взыскана за весь период просрочки, а компенсация арендных расходов – за меньший промежуток времени. Это первое. Второе – застройщику необходимо просить суд о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ и приводить доказательства чрезмерности начисленной дольщиком суммы, а не рассчитывать на то, что суд сделает это самостоятельно. Даже если это будет сделано (вопреки позиции ВС РФ), дольщик сможет доказать незаконность решения суда.

В каких случаях необходима помощь юриста по взысканию неустойки?

Вы хотите взыскать процент за пользование чужими денежными средствами.
Столкнулись с нарушением договора, касающегося застройщиков, просрочек по кредитам, неуплаты пеней или иных ситуаций.
Выдвигаете требование по возмещению ущерба за нарушение контракта.
В ходе судебного разбирательства решение было принято не в вашу пользу.
Вам нужно грамотно оформить документы для суда.
Желаете урегулировать конфликт путём мирного соглашения сторон.
При этом не знаете важных нюансов в области долгового права.

Команда Амулекс – это профессиональные юристы с опытом работы от 20 лет. Ежедневно мы рассматриваем более 2 000 онлайн-обращений из 11 часовых поясов России.

Поддержка в мессенджерах или по телефону. Время не ограничено!
Юридическая консультация по правилам взыскания и расчётам величины неустойки.
Правовой анализ сопутствующих документов и помощь в их составлении.
Содействие во взыскании процента за пользование чужими денежными средствами.
Досудебное урегулирование спора законными методами.
Помощь в проведении переговоров.
Быстрое реагирование на любые изменения хода конфликта.

Мы детально изучим вашу ситуацию в любое время суток, 24/7. Оставьте заявку, чтобы получить помощь юриста по взысканию неустойки уже через 60 секунд!

Стоимость услуг

Заказать обратный звонок

Оператор клиентского сервиса обязательно поможет с каждым новым обращением и направит к юристу нужной практики!

Вам рады помочь наши эксперты

Нужна консультация юриста?

У нас ее можно будет прослушать еще раз, в автоматически созданном личном кабинете. Точно ничего не упустите.

Отзывы наших клиентов

Обратился в "Амулекс", по рекомендации Яндекс такси, т. к. там подрабатываю. Нужно было решить юридические вопросы по таксишной теме, скоро предстоит поехать в "МАДИ" и разбираться со штрафами, которые они хотят с меня взыскать, по статье ч.1,3 11.14.1 КоАП РФ! Так вот специалисты компании Амулекс проконсультировали и рассказали о статье 4.4 КоАП РФ, которая мне уменьшит сумму штрафов! Все записи разговоров с юристами записаны и их можно прослушать в личном кабинете на сайте или в мобильном приложении, что считаю очень удобным решением! Рекомендую всем, у кого появятся проблемы с законом! Грамотно и быстро

Быстрая и качественная юридическая консультация! Объясняют очень хорошо, простым доступным для простого человека языком,работают высококвалифицированные Юристы! Культура общения на высоком уровне! Обращался пять раз, очень быстро отвечают и сразу всё понятно, любой вопрос! рекомендую! 5 баллов +, большое спасибо!

Всем, всем, всем очень рекомендую кому нужна юридическая помощь и поддержка. 24 часа в сутки первоклассная поддержка. А как все поставлено? А какие замечательные специалисты. Я о таком и не мечтала. В наше время это просто находка. Спасибо всем юристам специалистам.

Грамотные специалисты, а самое главное Человечные люди, которые готовы поддержать тебя и сориентировать в сложившейся ситуации. Большое спасибо Вам за Ваш труд 🙏🙏

Оперативная, квалифицированная помощь грамотных специалистов, знающих свое дело. Рекомендую по всем вопросам, вы всегда услышите грамотный ответ.

Обращалась за помощью по взысканию неустойки с застройщика. Деньги вернули,за что огромнейшее спасибо.

Одна из самых лучших юридических консультаций в которые я когда-либо обращался. Рекомендую всем компанию Амулекс. Здесь очень грамотные специалисты, которые сразу вникают в суть вопроса, и дают полную развёрнутую информацию.

Уже неоднократно пользуюсь консультациями юридической Службы Амулекс. Всегда получаю грамотные ответы, которые реально помогли решить вопросы. Личный кабинет очень удобно иметь, так как всегда можно послушать или прочитать ответы юристов. Всем рекомендую! Спасибо за вашу работу и помощь!

Отличная юридическая компания. Консультируют по всем юридическим вопросам. Все телефонные разговоры с юристом доступны в личном кабинете. Вообще рекомендую всем.

У нас произошло незаконное отчисление из платного ВУЗа нашего сына. При чем было заплачено за год обучения и деньги никто возвращать не собирался. Мне пришлось обратиться за консультацией и помощью. В Амулекс со мной быстро связались и начали изучать всю информацию. Вскоре составили подробный план, как действовать дальше. Восстановления мы добились, но процесс был долгий и нелегкий. Спасибо за результат!

Юрист проявил большую заинтересованность в моей проблеме, дал ценные советы, я очень благодарна.

Все очень быстро и понятно разъяснили, вежливые и отзывчивые сотрудники оказали очень качественную помощь. Объясняют все понятным языком, в отличии от многих.

Если были нарушены условия заключенного договора аренды, штраф, а также пени могут быть взысканы с недобросовестного контрагента. В каких случаях можно получить компенсацию за ненадлежащее исполнение сделки? Как правильно подготовить претензию и при необходимости взыскать денежные средства через суд? Можно ли сформулировать пункты в договоре об ответственности сторон так, чтобы с большей вероятностью получить компенсацию? И как действовать в ситуации, если Вы получили требование об уплате неустойки? Об особенностях взыскания денежных средств за ненадлежащее исполнение по договору аренды расскажем в данной статье.

Содержание

В каких случаях возникает право на взыскание неустойки по договору аренды
Виды неустойки и иных мер ответственности по договору аренды
Договорная неустойка по аренде
Штраф по договору аренды
Как рассчитать неустойку по договору аренды?
Как взыскать неустойку по договору аренды?
Претензия о взыскании неустойки по договору аренды
Судебный порядок взыскания неустойки по договору аренды
Юридическая помощь при взыскании неустойки, штрафов по договору аренды

В каких случаях возникает право на взыскание неустойки по договору аренды

Неустойка по договору аренды — это способ обеспечить качественное и своевременное исполнение по сделке, заключенной между арендодателем и арендатором. Неустойка может быть установлена в виде пени или штрафа. При этом стороны могут сочетать в договоре применение как штрафа, так и пени. Наличие в контракте условия о неустойки позволяет компенсировать убытки, которые могут возникнуть в ситуации, когда обязательство не выполняется надлежащим образом или в установленный срок.

Пеня по договору аренды — это определенная денежная сумма, подлежащая уплате стороной, нарушившей обязательство, за каждый день, час, месяц или иной период просрочки исполнения. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц и т.д.), за который она устанавливается.

Пеню можно установить в следующих случаях:

нарушение срока внесения арендных платежей. Например: в случае неоплаты аренды за период более одного месяца устанавливается пени в размере 0,5 процентов от суммы месячного платежа за каждый день просрочки.
нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору. Например: можно предусмотреть в договоре, что в случае несвоевременной передачи помещения, арендодатель выплачивает арендатору пени в размере 0,05 процентов от кадастровой стоимости недвижимости.
несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды. Так, договор аренды может содержать условие, что арендодатель вправе взыскать с арендатора 1000 рублей за каждый день просрочки возврата переданного ему имущества.
использование арендованного имущества с нарушением условий его эксплуатации. Например: арендатор не соблюдал технические требования к эксплуатации переданного ему оборудования, что привело к необходимости ремонта возвращенного арендодателю имущества. Арендодатель вправе предусмотреть в договоре, что за период ремонта оборудования и простоя в работе, арендатор обязан выплачивать пени в размере 0,5 процентов от суммы месячного платежа аренды.
неисполнение любого иного обязательства в срок.

Если стороны ясно и конкретно указали условие о пене по договору аренды, то они вправе требовать компенсацию за ненадлежащее исполнение обязательств по сделке. Чтобы грамотно сформулировать положения о неустойке следует обращаться в юридическую компанию, специалисты которой смогут подготовить текст договора с учетом судебной практики и требований закона.

Виды неустойки и иных мер ответственности по договору аренды

Гражданское законодательство позволяет сторонам самостоятельно согласовывать размер ответственности за нарушение условий по договору аренды. Однако важно четко указать основания, при которых начисляется неустойка, а также ее размер и период. В противном случае, при наличии судебного спора суд может решить, что условие о неустойке не было согласовано сторонами.

При отсутствии в договоре условия о выплате пени или штрафа, стороны вправе применить законную неустойку. Например, если арендодатель не возвращает сумму залога после возврата арендатором имущества, последний может требовать уплаты процентов, начисленных на сумму долга, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. Однако, лучше всего предусмотреть в тексте договора положения об ответственности сторон с учетом конкретных обстоятельств сделки. При необходимости можно обратиться к специалистам за юридическими услугами по составлению соответствующих документов.

Договорная неустойка по аренде

Итак, арендодатель и арендатор вправе определить любой размер пени при заключении сделки. При этом стоит учитывать, что суд может уменьшить неустойку по договору аренды, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, сославшись на ст. 333 ГК РФ.

Размер пени может быть определен различными способами:

указанием конкретной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

сумму, подлежащую начислению;
период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

проценты, подлежащие начислению;
сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;
период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

Важно помнить, что понятные и точные формулировки позволят с большей вероятностью осуществить взыскание задолженности по договору аренды.

Штраф по договору аренды

Помимо неустойки, в тексте контракта можно предусмотреть начисление штрафа. Штраф за нарушение условий договора аренды устанавливается в твердой денежной сумме и может быть взыскан, например, в следующих случаях:

несвоевременной передачи арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть в договоре, что арендодатель уплачивает штраф в размере 100 000 рублей в случае просрочки в передаче помещения более чем на 2 недели.
порчи арендованного имущества. Так, в договоре аренды можно указать, что арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере стоимости арендованного (указать сумму) оборудования в случае, если возвращенное имущество имеет явные повреждения.

Стороны сделки могут предусмотреть как неустойку, так и штраф в случае нарушения обязательств по договору аренды. Например: за нарушение срока уплаты арендных платежей может быть установлен штраф в твердой сумме, а также пени в процентах от месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Для того, чтобы условия об ответственности сторон были прописаны надлежащим образом, необходимо обратиться к профильным специалистам за юридической консультацией. Юрист сможет учесть особенности конкретной сделки и сформулирует положения договора так, чтобы виновная сторона не смогла уклониться от выплаты компенсации.

Что делать, если суд вынес решение, выполнить которое нет возможности по объективным обстоятельствам? В ситуации пришлось разбираться Верховному суду в рамках спора между ООО "РиалТорг" и индивидуальным предпринимателем Игорем Бойко. Речь в споре шла о том, что собственник помещения, вопреки решению суда, не заключает договор аренды, но делает это, потому что помещение уже сдано другому арендатору.

Истец: ООО "РиалТорг"

Ответчик: И. Бойко

Вопрос: Можно ли начислить неустойку, если решение суда нельзя исполнить в силу объективных обстоятельств? Можно ли взыскать неустойку за период до момента ее начисления?

Суд: Экономколлегия ВС

Общество "РиалТорг" на девять лет взяло в субаренду часть помещения площадью 341 кв. м в Москве. Там должен был располагаться магазин "Пятерочка". Однако основной арендатор, общество "Капитал Недвижимость", не платил за помещение вовремя, и основной арендодатель расторг с ним договор в одностороннем порядке. Перезаключать же договор с субарендатором, "РиалТоргом", он отказался, и суд, куда обратился "РиалТорг", признал отказ правомерным (дело № А40-18259/2014).

Тогда "РиалТорг" обратился к арендатору с заявлением о заключении с ним договора аренды на условиях договора с прежним арендатором, но компанию уведомили, что одновременно с прекращением договора аренды прекратили действие и договоры субаренды. "РиалТоргу" пришлось освободить помещение, но компания решила обязать его владельца перезаключить договор через суд. Истец ссылался на ст. 618 ГК, настаивая, что имеет право перезаключить договор на условиях прекращенного договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды.

За полгода до того, как по делу было вынесено решение, помещение продали. Его новым владельцем стал бизнесмен Игорь Бойко. "РиалТорг" в итоге добился того, чтобы владельца помещения обязали перезаключить договор (дело № А40-28789/2014). Однако Бойко отказался исполнять решение суда. Он настаивал, что не мог этого сделать по объективным причинам, – на момент вынесения решения он уже сдал помещение в аренду компании "Лонд".

Тогда "РиалТорг" потребовал взыскать с предпринимателя судебную неустойку – 32 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного решения. Первая инстанция требование удовлетворила, апелляция и кассация снизили неустойку до 6000 руб. в день, ориентируясь на ежемесячный платеж. Суды заключили, что предприниматель необоснованно уклоняется от исполнения решения, вступившего в законную силу.

Определения были оспорены в ВС: экономколлегии предстояло решить, законно ли начисление неустойки, если исполнение решения суда было невозможно по объективным причинам, – помещение было уже сдано, а основания, для того чтобы расторгнуть договор аренды с "Лондом" в одностороннем порядке, отсутствовали.

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда под председательством судьи Ирины Грачевой рассмотрела дело и отменила судебные акты нижестоящих инстанций. В экономколлегии указали: нижестоящие суды неправомерно взыскали судебную неустойку за период, предшествующий моменту вынесения определения о её взыскании. Ведь в этом случае исполнение судебного акта не будет для ответчика более выгодным, чем его неисполнение.

"Ретроспективное взыскание судебной неустойки не соответствует той цели, на которую она в первую очередь направлена, – стимулирование должника к совершению определённых действий или воздержанию от них", – указано в определении по делу.

Цель неустойки – не восстановление имущественного положения истца из-за неисполнения судебного акта, сослался ВС на п. 28 постановления Пленума № 7. Неустойку нельзя взыскать за неисполнение судебного акта до момента её присуждения, и тем более в случае, когда должник уже исполнил обязательства, уточнили в ВС.

В то же время, определяя размер неустойки, суду надо учитывать, насколько сложно ответчику добровольно исполнить решение суда, обратила внимание коллегия по экономспорам. "При наличии обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре в установленный судом срок (п. 3 ст. 401 ГК), а также с момента незаконного отказа кредитора от принятия предложенного должником надлежащего исполнения (ст. 406 ГК РФ), должник не обязан уплачивать судебную неустойку", – процитировали в ВС п. 34 Пленума № 7. Если же есть обстоятельства, объективно препятствующие исполнению обязательства, в том числе зависящие исключительно от воли третьего лица, кредитор может взыскать с должника причиненные неисполнением убытки (ст. 15, 396 ГК).

В деле Бойко приводил довод о том, что не может расторгнуть уже действующий договор аренды, – по условиям договора, это возможно только при нарушениях со стороны арендатора. Но этот довод суды не учли, указал ВС. Также коллегия обратила внимание, что обязанность заключить договор аренды возложена исключительно на должника-предпринимателя, а не на третьих лиц, которые владеют помещением на основании договоров аренды и субаренды. Суду надо было проверить, может ли ответчик заключить с истцом договор аренды, при том что субарендатор не имеет преимущественного права на это. Также суды не учли другой довод, изложенный Бойко: "РиалТорг" – банкрот и просто не сможет платить за аренду. ВС отправил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Владислав Ганжала, партнер практики разрешения споров и банкротства "Линии Права", увидел в определении противоречие позиции экономколлегии разъяснениям Пленума ВС, на которые сама экономколлегия сослалась. "Так, в п. 27 постановления Пленума ВС № 7 прямо разъяснено, что возможности ответчика по исполнению решения суда, степень затруднительности исполнения решения суда, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства суд оценивает при установлении срока, в течение которого должно быть исполнено решение суда. Действительно, если решение суда объемное по исполнению, то должнику должно быть предоставлено больше времени и, соответственно, позже должна начать начисляться судебная неустойка. Однако, вопреки данным разъяснениям, экономколлегия указала, что вышеуказанные обстоятельства суд должен принимать во внимание при определении другого обстоятельства – размера судебной неустойки", – обращает внимание юрист. Такой подход был изложен в "старом" разъяснении Пленума ВАС, отмечает он.

Вывод экономколлегии о том, что судебную неустойку нельзя взыскать за предшествующий период, то есть до момента ее присуждения, считает Ганжала, никак не стимулирует должника исполнять решение суда.

В результате такой позиции экономколлегии теперь должник понимает, что ему не будет начислена судебная неустойка, пока суд ее не присудит и, соответственно, он может спокойно уклоняться от исполнения решения суда, пока суд будет рассматривать вопрос о ее присуждении. Поскольку вопрос требует исследования многих обстоятельств, должник получает значительную отсрочку в исполнении решения суда. Соответственно, такая позиция экономколлегии если и будет стимулировать должника, то только на затягивание рассмотрения вопроса о присуждении судебной неустойки и, следовательно, на получение максимальной отсрочки её уплаты.

Владислав Ганжала, партнер практики разрешения споров и банкротства "Линии Права"

Ганжала уверен, что более логичным было бы начислить неустойку с даты подачи заявления о ее присуждении. Кроме того, отметил он, экономколлегия не учла, что в силу прямого указания в п. 34 Пленума ВС № 7 обстоятельствами, которые объективно препятствуют исполнению решения суда и, соответственно, начислению неустойки для предпринимателей, являются только обстоятельства непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК). "Действия должника по заключению "параллельного" договора аренды к таким обстоятельствам со всей очевидностью не относятся. Поэтому экономколлегия совершенно напрасно сослалась на такие действия должника, направляя дело на новое рассмотрение", – отметил юрист.

Кристина Тихонова, юрист правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры", напротив, полагает, что решение будет иметь позитивное влияние на судебную практику по этой категории дел. "Недобросовестные участники гражданского оборота, выступающие кредиторами по обязательствам такого рода, нередко стремятся придать этому институту несвойственный ему характер инструмента необоснованного обогащения. Разбирая дело, СКЭС ВС РФ специально оговорила невозможность такого злоупотребления правом, табуировав ретроспективное взыскание судебной неустойки и попутно выдав судам нижестоящих инстанций исчерпывающие разъяснения как о природе института, так и о порядке его применения", – полагает Тихонова.

Согласился с определением и Сергей Савельев, партнер Saveliev, Batanov & Partners. Недопустимо присуждать судебную неустойку за прошлый период – она может присуждаться только на будущее, считает он. "Кредитор вправе заявить отдельный иск о взыскании убытков в случае несвоевременного исполнения должником решения суда. И в рамках этого иска суд уже может установить действительно понесённые убытки. Это надлежащий способ защиты права, и не следует его подменять астрентом. Астрент же для других целей, он только на будущее", – полагает Савельев.

Читайте также: