Срок возврата внесенных задатков участникам после подписания протокола аукциона дней

Обновлено: 06.05.2024

Ст. 39.12 ЗК РФ в последней действующей редакции от 1 января 2019 года.

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Статья 39.12. Проведение аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

1. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счёта для возврата задатка;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан);
3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;
4) документы, подтверждающие внесение задатка.

1.1. Для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", заявители декларируют свою принадлежность к субъектам малого и среднего предпринимательства путем представления в форме документа на бумажном носителе или в форме электронного документа сведений из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, ведение которого осуществляется в соответствии с указанным Федеральным законом, либо заявляют о своем соответствии условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 5 статьи 4 указанного Федерального закона.

2. Представление документов, подтверждающих внесение задатка, признаётся заключением соглашения о задатке.

3. Организатор аукциона не вправе требовать представление иных документов, за исключением документов, указанных в пунктах 1 и 1.1 настоящей статьи. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения о заявителе, содержащиеся соответственно в едином государственном реестре юридических лиц и едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей.

4. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

5. Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

6. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока приема заявок, возвращается заявителю в день её поступления.

7. Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить заявителю внесенный им задаток в течение трёх рабочих дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

8. Заявитель не допускается к участию в аукционе в следующих случаях:

1) непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
2) непоступление задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе;
3) подача заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду;
4) наличие сведений о заявителе, об учредителях (участниках), о членах коллегиальных исполнительных органов заявителя, лицах, исполняющих функции единоличного исполнительного органа заявителя, являющегося юридическим лицом, в предусмотренном настоящей статьёй реестре недобросовестных участников аукциона.

9. Организатор аукциона ведёт протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, допущенных к участию в аукционе и признанных участниками аукциона, датах подачи заявок, внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе, с указанием причин отказа в допуске к участию в нем. Заявитель, признанный участником аукциона, становится участником аукциона с даты подписания организатором аукциона протокола рассмотрения заявок. Протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе подписывается организатором аукциона не позднее чем в течение одного дня со дня их рассмотрения и размещается на официальном сайте не позднее чем на следующий день после дня подписания протокола.

10. Заявителям, признанным участниками аукциона, и заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор аукциона направляет уведомления о принятых в отношении них решениях не позднее дня, следующего после дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи.

11. Организатор аукциона обязан вернуть заявителю, не допущенному к участию в аукционе, внесенный им задаток в течение трёх рабочих дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.

12. В случае, если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей или о допуске к участию в аукционе и признании участником аукциона только одного заявителя, аукцион признаётся несостоявшимся.

15. Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе указываются:

1) сведения о месте, дате и времени проведения аукциона;
2) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении и площади земельного участка;
3) сведения об участниках аукциона, о начальной цене предмета аукциона, последнем и предпоследнем предложениях о цене предмета аукциона;
4) наименование и место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства (для гражданина) победителя аукциона и иного участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона;
5) сведения о последнем предложении о цене предмета аукциона (цена приобретаемого в собственность земельного участка, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа).

16. Протокол о результатах аукциона размещается на официальном сайте в течение одного рабочего дня со дня подписания данного протокола.

17. Победителем аукциона признаётся участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случаев проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) признаётся участник аукциона, предложивший наибольший размер первого арендного платежа.

18. В течение трёх рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.

19. В случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признаётся несостоявшимся.

20. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

21. Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счёт арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьёй порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются.

22. Не допускается требовать от победителя аукциона, иного лица, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, возмещение расходов, связанных с выполнением кадастровых работ в отношении земельного участка, являющегося предметом указанных договоров, а также расходов, связанных с организацией и проведением аукциона.

23. Организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона в случае, если аукцион был признан несостоявшимся и лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе, заявитель, признанный единственным участником аукциона, или единственный принявший участие в аукционе его участник в течение тридцати дней со дня направления им проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка, а в случае, предусмотренном пунктом 24 настоящей статьи, также проекта договора о комплексном освоении территории не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры (при наличии указанных лиц). При этом условия повторного аукциона могут быть изменены.

24. Если аукцион проводится в целях предоставления земельного участка в аренду для комплексного освоения территории, одновременно с договором аренды земельного участка лицу, с которым в соответствии с настоящей статьёй заключается указанный договор, направляются также два экземпляра проекта договора о комплексном освоении территории, подписанного представителем уполномоченного органа.

25. Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка, а в случае, предусмотренном пунктом 24 настоящей статьи, также договор о комплексном освоении территории в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона проектов указанных договоров не были им подписаны и представлены в уполномоченный орган, организатор аукциона предлагает заключить указанные договоры иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона.

26. В случае, если в течение тридцати дней со дня направления участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка, а в случае, предусмотренном пунктом 24 настоящей статьи, также проекта договора о комплексном освоении территории этот участник не представил в уполномоченный орган подписанные им договоры, организатор аукциона вправе объявить о проведении повторного аукциона или распорядиться земельным участком иным образом в соответствии с настоящим Кодексом.

27. Сведения о победителях аукционов, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, и об иных лицах, с которыми указанные договоры заключаются в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи и которые уклонились от их заключения, включаются в реестр недобросовестных участников аукциона.

28. Ведение реестра недобросовестных участников аукциона осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

29. В реестр недобросовестных участников аукциона включаются следующие сведения:

1) наименование, фирменное наименование (при наличии), место нахождения (для юридического лица), фамилия, имя и (при наличии) отчество (для граждан), идентификационный номер налогоплательщика или в соответствии с законодательством иностранного государства аналог идентификационного номера налогоплательщика (для иностранного лица) лиц, указанных в пункте 27 настоящей статьи;
2) наименование, идентификационный номер налогоплательщика (для юридического лица) или в соответствии с законодательством иностранного государства аналог идентификационного номера налогоплательщика (для иностранного лица) учредителей (участников) юридических лиц, указанных в пункте 27 настоящей статьи, фамилия, имя и (при наличии) отчество (для граждан) учредителей (участников), членов коллегиальных исполнительных органов, лиц, исполняющих функции единоличного исполнительного органа юридических лиц, указанных в пункте 27 настоящей статьи;
3) дата проведения аукциона в случае, если победитель аукциона уклонился от заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, являющегося предметом аукциона, дата признания аукциона несостоявшимся в случае, если лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе, заявитель, признанный единственным участником аукциона, или единственный принявший участие в аукционе его участник уклонились от заключения указанных договоров;
4) дата внесения указанных в настоящем пункте сведений в реестр недобросовестных участников аукциона.

30. В случае, если победитель аукциона или иное лицо, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14 или 20 настоящей статьи, в течение тридцати дней со дня направления им уполномоченным органом проекта указанного договора, а в случае, предусмотренном пунктом 24 настоящей статьи, также проекта договора о комплексном освоении территории не подписали и не представили в уполномоченный орган указанные договоры, уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения, предусмотренные подпунктами 1 - 3 пункта 29 настоящей статьи, в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти для включения их в реестр недобросовестных участников аукциона.

31. Сведения, содержащиеся в реестре недобросовестных участников аукциона, должны быть доступны для ознакомления на официальном сайте.

32. Сведения, предусмотренные пунктом 29 настоящей статьи, исключаются из реестра недобросовестных участников аукциона по истечении двух лет со дня их внесения в реестр недобросовестных участников аукциона.

33. Внесение сведений о лицах, указанных в пункте 27 настоящей статьи, в реестр недобросовестных участников аукциона или содержание этих сведений в реестре недобросовестных участников аукциона, равно как и неисполнение действий, предусмотренных пунктом 32 настоящей статьи, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в судебном порядке.

34. Порядок ведения реестра недобросовестных участников аукциона, в том числе требования к технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам обеспечения ведения данного реестра, устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Под электронным аукционом в Законе № 44-ФЗ понимается способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя), при котором торги проводятся на специальном сайте (электронной площадке), а победителем становится тот, кто предложит наименьшую цену контракта.

Для наглядности разобьем процедуру проведения электронного аукциона на ряд этапов и рассмотрим сроки проведения каждого из них.

1. Размещение в Единой информационной системе (ЕИС) извещения о проведении электронного аукциона и документации

Для того чтобы сообщить информацию о закупке неограниченному кругу лиц, заказчик размещает в ЕИС извещение о проведении аукциона.

Минимальные сроки для размещения извещения в ЕИС установлены Законом № 44-ФЗ в зависимости от начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК). Так, при НМЦК, не превышающей 300 млн руб., или если НМЦК на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства не превышает 2 млрд руб., разместить извещение необходимо не менее чем за 7 дней до даты окончания срока подачи заявок на участие в электронном аукционе, в остальных случаях — не менее чем за 15 дней.

В Законе № 44-ФЗ не установлен особый порядок исчисления сроков. В свою очередь, ст. 191 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что течение срока, определенного периодом, начинается на следующий день после наступления календарной даты или события, которыми определено его начало.

Извещение о проведении электронного аукциона следует размещать так, чтобы период между днем размещения извещения и днем окончания срока подачи заявок составлял не менее 7 (15) календарных дней.

Заказчикам следует очень внимательно относиться к срокам размещения извещения о проведении закупки, поскольку за сокращение срока подачи заявок на должностное лицо заказчика может быть наложен штраф в размере 30 тыс. руб. (ч. 8 ст. 7.30 КоАП РФ). При этом электронный аукцион может быть аннулирован по предписанию контрольного органа.

2. Размещение в ЕИС разъяснений положений документации об электронном аукционе

Разъяснения документации необходимо разместить в ЕИС в течение 2 дней с даты поступления от оператора электронной площадки запроса участника.

При этом если запрос поступает позднее чем за 3 дня до окончания срока подачи заявок, то отвечать на такой запрос заказчик не должен. В случае когда последний день срока поступления заказчику запроса приходится на выходной, датой окончания данного срока является следующий за ним рабочий день (Письмо Минэкономразвития России от 31.12.2014 № Д28и-2882).

3. Внесение изменений в извещение о проведении электронного аукциона либо аукционную документацию

Принять решение о внесении изменений в извещение о закупке, аукционную документацию заказчик может не позднее чем за 2 дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в аукционе. Разместить в ЕИС текст изменений необходимо в течение 1 дня с даты принятия указанного решения.

4. Отказ от проведения электронного аукциона

Отказаться от проведения аукциона можно не позднее чем за 5 дней до даты окончания срока подачи заявок. После истечения этого срока (и до заключения контракта) отменить проведение аукциона можно только при возникновении обстоятельства непреодолимой силы.

5. Рассмотрение первых частей заявок на участие в электронном аукционе

Не позднее 1 рабочего дня, следующего за датой окончания подачи заявок на участие в аукционе, оператор электронной площадки направляет заказчику первые части заявок. Аукционная комиссия обязана проверить поступившие заявки, чтобы установить лиц, допущенных к участию в аукционе.

6. Определение победителя электронного аукциона

Аукцион в электронной форме проводится на электронной площадке в день и время, указанные в извещении о проведении электронного аукциона. Время начала проведения аукциона устанавливается оператором электронной площадки в соответствии со временем часовой зоны, в которой расположен заказчик.

Днем проведения электронного аукциона является рабочий день, следующий за датой окончания срока рассмотрения первых частей заявок на участие в таком аукционе.

Исключение составляет электронный аукцион для осуществления закупки работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, документация которого содержит проектную документацию. В этом случае электронный аукцион проводится через четыре часа после окончания срока подачи заявок на участие.

После начала аукциона для подачи ценовых предложений отводится 10 минут. Это время автоматически продлевается после очередного предложения одного из участников. По истечении указанного основного времени в течение еще 10 минут каждый участник может подать еще одно предложение о цене (не ниже чем последнее предложение о минимальной цене контракта).

Этот этап предусмотрен для того, чтобы все участники, кроме победителя, могли улучшить свои предложения и занять второе место. В случае уклонения победителя от заключения контракта заказчик предложит заключение контракта участнику, заявке которого присвоен второй номер. Заказчик имеет на это право в соответствии с ч. 14 ст. 83.2 44-ФЗ.

7. Рассмотрение вторых частей заявок на участие в электронном аукционе

Вторые части заявок направляются оператором электронной площадки заказчику в течение
1 часа после размещения на электронной площадке протокола проведения электронного аукциона.

Рассмотреть вторые части заявок на участие в электронном аукционе необходимо в течение
3 рабочих дней с даты размещения на электронной площадке протокола проведения электронного аукциона. Протокол подведения итогов аукциона публикуется в ЕИС не позднее
1 рабочего дня, следующего за датой его подписания.

8. Заключение контракта с победителем электронного аукциона

Заказчик обязан разместить в ЕИС проект контракта с включенными условиями его исполнения, предложенными победителем электронного аукциона в течение 5 календарных дней с даты размещения на электронной площадке и в ЕИС протокола подведения итогов электронного аукциона.

В случае если победитель электронного аукциона разместит в ЕИС протокол разногласий, заказчик обязан рассмотреть и учесть замечания победителя (или отказаться учесть эти замечания) в течение 3 рабочих дней после размещения в ЕИС (на электронной площадке) протокола разногласий.

Такой протокол может быть размещен на электронной площадке в отношении соответствующего контракта не более чем один раз.

Если победитель направит протокол разногласий по истечении 13 дней после размещения в ЕИС протокола подведения итогов, то согласовывать разногласия не требуется. В этом случае победитель электронного аукциона признается уклонившимся от заключения контракта.

После размещения в ЕИС (на электронной площадке) подписанного победителем электронного аукциона проекта контракта заказчик обязан подписать его, если победитель предоставил надлежащее обеспечение исполнения контракта.

Проверить предоставленное обеспечение целесообразно сразу после предоставления обеспечения победителем электронного аукциона. Если в качестве обеспечения представлена банковская гарантия, то рассмотреть ее заказчик должен в срок не более 3 рабочих дней со дня поступления.

Заказчик обязан подписать контракт в течение 3 рабочих дней с даты размещения в ЕИС (на электронной площадке) проекта контракта, подписанного победителем, но не ранее чем через 10 календарных дней с даты размещения в ЕИС (на электронной площадке) протокола подведения итогов электронного аукциона.

Если последний день срока подписания проекта контракта победителем является нерабочим, то победитель вправе подписать контракт в первый из последующих рабочих дней. Такой вывод основан на положениях ст. 193 ГК РФ и поддержан Минэкономразвития России (Письмо от 01.06.2015 № Д28и-1449).

Для того чтобы не запутаться в главных сроках, предусмотренных Законом № 44-ФЗ, предлагаем пользоваться таблицей:

Статья в Законе
№ 44-ФЗ

Размещение в ЕИС извещения и документации

При НМЦК, ≤ 300 млн руб., — не менее чем
за 7 дней до даты окончания срока подачи заявок

При НМЦК≤ 2 млрд руб. в случае закупки на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства — не менее чем за 7 дней до даты окончания срока подачи заявок

Все остальные аукционы — не менее чем
за 15 дней до даты окончания срока подачи заявок

Размещение в ЕИС разъяснений положений документации

В течение 2 дней с даты поступления запроса участника

Внесение изменений в извещение и документацию

Не позднее чем за 2 дня до даты окончания срока подачи заявок

Отказ от проведения аукциона

Не позднее чем за 5 дней до даты окончания срока подачи заявок

Рассмотрение первых частей заявок

Не более 1 рабочего дня с даты окончания срока в случае закупки на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства с НМЦК ≤ 2 млрд руб.

Не более 1 рабочего дня с даты окончания срока в случае закупки с НМЦК ≤ 300 млн руб.

Не более 3 рабочих дней с даты окончания срока подачи заявок подачи заявок — во всех остальных случаях

Проведение электронного аукциона

Через четыре часа после окончания срока подачи заявок на участие, если документация при осуществлении закупки работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства должна содержать проектную документацию

Рабочий день, следующий за датой окончания срока рассмотрения первых частей заявок на участие, — в остальных случаях

Подача ценовых предложений —
10 минут (автоматически продлевается после очередного предложения)

По истечении основного времени в течение еще 10 минут участник может улучшить свое ценовое предложение

Рассмотрение вторых частей заявок

Не более 3 рабочих дней с даты размещения протокола проведения электронного аукциона

Заключение контракта с победителем

Проект контракта размещается заказчиком в ЕИС в течение 5 дней с даты размещения протокола подведения итогов электронного аукциона

Рассмотрение замечаний победителя — в течение 3 рабочих дней после размещения в ЕИС протокола разногласий

Подписание контракта заказчиком — в течение 3 рабочих дней с даты размещения в ЕИС проекта контракта, подписанного победителем, но не ранее чем через
10 дней с даты размещения в ЕИС протокола подведения итогов электронного аукциона

Победитель признан уклонившимся — в срок не позднее 5 дней с даты признания победителя такой процедуры уклонившимся от заключения контракта заказчик направляет проект контракта второму участнику

Подача сведений для включения в РНП — не позднее 3 рабочих дней с даты признания участника закупки уклонившимся от заключения контракта

Один из экспертов отметил, что определение ВС РФ вносит ясность по вопросу о праве лица, выигравшего торги, требовать от организатора торгов заключения договора. По мнению другого, в рассматриваемом деле присутствуют очевидно выраженные оферта и акцепт – для гражданского права это достаточное основание констатировать наличие договора между равноправными субъектами.

ИП Андрей Аксаментов подал заявку на участие в аукционе. 1 октября 2019 г. между обществом и предпринимателем был заключен договор о задатке для участия в аукционе по продаже указанных земельных участков, через два дня Андрей Аксаментов по платежному поручению перечислил 230 тыс. руб. В п. 3.5 договора стороны предусмотрели, что, если победитель не заключит договор купли-продажи в течение 20 дней после подписания протокола об итогах аукциона, задаток возврату не подлежит.

11 октября того же года Андрей Аксаментов был признан победителем торгов как заявивший наибольшую цену (около 1,3 млн руб.), между обществом и предпринимателем был подписан протокол об итогах аукциона. 31 октября предприниматель обратился к обществу с требованием о направлении ему договора купли-продажи для осуществления государственной регистрации перехода права собственности, указав, что срок для его заключения истекает. Однако письмом от 14 ноября 2019 г. общество уведомило покупателя об отказе от заключения договора ввиду принятия решения об отмене процедуры реализации имущества.

Как указал ВС, отсутствие непосредственно у участника торгов денежных средств, необходимых для уплаты задатка, на момент проведения торгов не может служить основанием для вывода о его недобросовестности

Андрей Аксаментов, ссылаясь на положения ст. 448 ГК, обратился в суд с иском, в котором просил признать договор купли-продажи объектов недвижимости от 31 октября 2019 г. между ним и обществом заключенным с этой даты в соответствии с аукционной документацией, он просил обязать общество произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция пришла к выводу, что, поскольку ни гражданским законодательством, ни иным нормативным правовым актом не предусмотрена обязательная продажа спорного имущества посредством проведения торгов, предприниматель ссылок на специальный закон, как того требует п. 6 ст. 448 ГК, не привел, соответственно, он не вправе требовать понуждения к заключению ДКП в судебном порядке, заключил суд. Окружной суд оставил данное постановление без изменения.

Предприниматель, ссылаясь на существенные нарушения судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, обратился в Верховный Суд РФ и просил отменить в кассационном порядке их судебные акты и оставить в силе решение первой инстанции.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ посчитала, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела допустили ошибки в применении норм материального права и не учли некоторые моменты. Экономколлегия указала, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Верховный Суд подчеркнул, что в рассматриваемом случае стороны подписали протокол о результатах торгов, в котором было указано, что предметом аукциона являлось право на заключение ДКП трех земельных участков, он был подписан в соответствии с абз. 1 п. 6 ст. 448 ГК. В силу данной нормы протокол о результатах торгов имеет силу договора, добавил ВС. Он обратил внимание, что абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК применяется к случаям, когда организатор торгов уклоняется от подписания протокола, поэтому необоснованно применен судами апелляционной и кассационной инстанций к спорным правоотношениям.

Данное обстоятельство имеет значение, поскольку в зависимости от этого суду надлежит рассмотреть спор с применением надлежащего способа защиты права, пояснил ВС. Суд отметил, что, если между сторонами заключен предварительный договор, отказ организатора торгов от заключения основного договора может быть признан правомерным, если он заявлен по истечении срока, установленного на заключение основного договора, и при этом другая сторона также не предпринимала действий, направленных на заключение основного договора, до истечения этого срока.

Если стороны по результатам торгов заключили основной договор, то надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, – обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК, разъяснил Верховный Суд.

Обращаясь к п. 61 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г., Суд напомнил, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Также Суд указал, что одного только факта наличия родственных отношений между продавцом и покупателем недостаточно для признания сделки между ними мнимой

ВС указал, что, согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, в случае если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд также добавил, что, в случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом Верховный Суд подчеркнул, что требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если же договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, то сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Таким образом, Судебная коллегия, посчитав, что суды не полностью исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, пришла к выводу об отмене решений всех трех инстанций, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Юрист BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (Russia) Сергей Блинов указал, что определение ВС вносит ясность по вопросу о праве лица, выигравшего торги, требовать от организатора торгов заключения договора. По мнению эксперта, поставленная правовая проблема актуальна для формирования единообразной судебной практики, поскольку суды допускают ошибки. Верховный Суд целесообразно сформулировал позицию, что положения абз. 3 п. 6 ст. 448 ГК неприменимы к случаям, когда протокол об итогах торгов уже был подписан, считает Сергей Блинов.

В соответствии с действующим законодательством решение о передаче в аренду земли, относящейся к государственной или муниципальной собственности, должно приниматься на основании результатов аукциона. В связи с этим у граждан и юридических лиц возникают следующие вопросы – кто может участвовать в подобных торгах? Что для этого нужно? Как выглядит порядок проведения аукциона и выбор победителя? и т.д. Во всем этом поможет разобраться настоящая статья.

Правила проведения торгов за возможность заключения договора об использовании земли

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), договор аренды на землю, собственником которой является государство или муниципалитет, заключается на торгах, которые организуются в форме аукциона. В данном случае действуют следующие общие правила:

аукционы проводятся в открытой форме;
в лице организатора подобных торгов может выступать собственник такого имущества (государство), орган исполнительной власти конкретного субъекта РФ, представитель местного самоуправления и др.;
по решению организатора аукциона полномочия по его подготовке и проведению (составление документов, публикация извещений и т.д.) могут быть переданы сторонней организации на основании заключенного договора;
за организатором сохраняются права и обязанности (независимо от того, кто выполнял функции по подготовке и реализации мероприятия);
организация, которая была привлечена для проведения такого аукциона, не может одновременно выступать его участником;
в отношении юридических лиц или граждан может быть установлено требование о внесении задатка для участия в торгах, размер которого устанавливается организатором;
два и более земельных участка, являющихся государственной или муниципальной собственностью, не могут быть объединены в один лот аукциона.

В случае, если заявку на участие направило лишь одно лицо, то с ним будет заключен договор аренды государственной земли (при условии, что участник полностью соответствует всем требованиям, указанным в извещении (п. 6 ст. 39.6 ЗК РФ).

Кто и на каком основании может участвовать?

Согласно п. 23 раздела IV Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 года № 67 участниками аукциона на право заключения договора аренды в отношении государственной земли могут выступать:

любые юридические лица (независимо от формы собственности, территории нахождения, а также происхождения капитала);
все физические лица;
индивидуальные предприниматели.

Таким образом, в настоящее время не требуется наличие каких-либо особых оснований для принятия участия в подобных торгах. Исключением являются только те случаи, когда речь идет о комплексном освоении территории. В данной ситуации участвовать в аукционе имеют право только юридические лица.

Помимо вышеизложенного, все претенденты должны отвечать следующим требованиям:

представить полный пакет необходимой документации;
внести задаток (если в условиях обозначено такое требование);
строго соблюдать условия заявки на участие (например, если участник предложит цену за аренду ниже изначально объявленной, он не будет допущен к аукциону);
в случае, если торги организуются только для представителей малого и среднего бизнеса, то претендент обязательно должен относится к такой категории организаций.

При обнаружении факта предоставления заявителем ложной информации, аукционная комиссия будет вынуждена отстранить его от участия в торгах на любом этапе их проведения. При этом на сайте будет размещен соответствующий протокол, в котором будет указываться причина отстранения участника (п. 26 раздела IV вышеупомянутого Приказа).

Какие документы нужны?

Полный перечень бумаг, которые потребуются потенциальному арендатору для участия в аукционе представлен в п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ, согласно этому списку сюда входят следующие документы:

заявление на участие в торгах, соответствующее форме, указанной в извещении;
ксерокопии документов, удостоверяющих личность (в случае, если заявителем является гражданин России);
нотариально заверенный перевод справки о государственной регистрации юридического лица (в случае, если участником торгов желает быть иностранная организация);
бумага, подтверждающая уплату задатка, оформленная в виде соглашения о его внесении.

Дополнительно представителям малого и среднего бизнеса необходимо будет также представить выписку из соответствующего реестра, подтверждающую принадлежность к данной категории организаций.

Организатор аукциона не имеет право требовать иные документы кроме тех которые обозначены выше. Если претендентом является юридическое лицо или ИП, то лицо, ответственное за проведение торгов, запрашивает информацию из соответствующих реестров в порядке межведомственного взаимодействия (п. 3 ст. 13.12 ЗК РФ).

Прием документов на участие в аукционе за право заключения договора аренды в отношении государственной земли заканчивает за 5 дней до его начала.

Составление заявки на участие

Если проанализировать содержание ст. 39.12 ЗК РФ, то можно выделить следующие общие правила направления заявки на участие в торгах:

должна быть представлена организатору аукциона согласно форме, обозначенной в извещении;
в заявке обязательно указываются платежные реквизиты заявителя для возврата задатка (в случае, если он не выиграет торги);
заявитель может подать только одну заявку на участие;
если срок ее направления не соответствует установленному законодательством, то она возвращается претенденту в тот же день;
заявитель может отозвать направленную заявку, однако сделать это можно до окончания периода ее приема.

В целом же при составлении документа, инициирующего желание принять участие в таком аукционе, в его содержание должны быть включены следующие сведения:

Когда заявитель не допускается?

В соответствии с п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ заявитель не будет допущен к участию в аукционе при наличии следующих обстоятельств:

непредставление полного пакета документов, необходимых для участия, или же выявление факта подачи заявителем ложный сведений о себе;
невнесение задатка к моменту принятия решения о приеме либо отклонении поступивших заявок;
подача заявки лицом, которое в соответствии с положениями действующего законодательства, не имеет права участвовать в подобных торгах (например, возбуждено дело о ликвидации организации, в ближайшее время планируется прекращение ее деятельности и т.д.);
если было обнаружено, что претендент на заключение договора аренды государственной земли числится в реестре недобросовестных участников аукциона.

В случае, если документ, инициирующий желание принять участие в аукционе, был отклонен, в адрес заявителя направляется соответствующее уведомление. Причем это должно быть сделано на следующий день после подписания протокола о рассмотрении заявок (п. 10 ст. 39.12 ЗК РФ).

Как определяют победителя?

Определение победителя торгов производится по следующему принципу (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ):

выигрывает аукцион организация (гражданин, ИП), которая предложила максимальную арендную плату за землю;
если речь идет об участке, предназначенном для комплексного освоения территории, то победителем становится участник, который предложит самый большой размер первого арендного платежа.

Итоги аукциона оформляются в рамках соответствующего протокола, один экземпляр которого направляется победителю, а второй остается у лица, занимавшегося организацией торгов.

Что если победитель уклонился от сделки?

Иногда происходят ситуации, когда победитель аукциона уклоняется от заключения договора аренды государственной земли либо вовсе отказывается от предоставленного права. В законе предусмотрены подобные случаи. Так, согласно п. 27 ст. 39.12 ЗК РФ победители, уклонившиеся от права заключения договора аренды в отношении земли, вносятся в специальную базу, которая имеет название – реестр недобросовестных участников торгов.

В данный реестр вносится следующая информация о победителе, отказавшемся выполнять условия аукциона (п. 29 ст. 39.12 ЗК РФ):

название и место нахождения организации или ФИО и адрес гражданина;
ИНН недобросовестного участника или же его аналог, действующий в другом государстве (если речь идет об иностранной организации);
точная дата и время проведения аукциона на право заключения договора аренды в отношении государственных земель;
дата внесения сведений в реестр.

Сведения, содержащиеся в реестре недобросовестных участников торгов, обязательно должны быть опубликованы на сайте. Дополнительно следует отметить, что задатки, внесенные победителями, оказавшимися от полученного права заключения договора аренды, не возвращаются (п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ).

Порядок составления и подписания договора

В течение 10 дней с момента оформления протокола об итогах аукциона уполномоченное лицо направляет в адрес победителя 3 копии проекта договора аренды земли, содержащего необходимые подписи. В свою очередь последний должен выполнить следующие действия:

В случае, если документ (включая копии) не будет подписан по истечении 30 дней с момента его направления, то уполномоченный орган предложит его заключить другому участнику аукциона, сделавшему предпоследнее предложение по цене за аренду земли. В случае, если и это лицо не захочет подписывать договор, то тогда торги будут проведены повторно.

Задаток, внесенный победителем, не возвращается ему, однако засчитывается в счет платы за аренду земли (п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ).

Как проводятся торги по инициативе местного самоуправления?

В случае, если инициатором проведения торгов будет выступать местное самоуправление, то все мероприятия будет проводиться следующим образом(п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ):

По инициативе физического или юридического лица

Следует иметь в виду, что не допускается подготовка гражданами и организациями схемы расположения земельного участка в случае, если он находится вблизи границ городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) или населенных пунктов.

Заявление об утверждении схемы размещения участка, а также о проведении аукциона может быть направлено заинтересованным лицом одним из следующих способов: личный визит, заказное письмо, отправка электронных документов через интернет.

Как это проходит в электронной форме?

В п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ написано, что аукцион на заключение договора аренды в отношении земли, являющейся собственностью государства или муниципалитета, проводится в электронной форме. Исключением являются лишь те случаи, когда речь идет об участке, предназначенном для:

ведения личного хозяйства;
осуществления деятельности фермерским хозяйством и т.д.

В случае проведения электронного аукциона размещение на официальном сайте соответствующего извещения не требуется. При этом основным документом, регламентирующим порядок проведения торгов такой формы, является Закон РФ от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ.

Подытоживая вышесказанное можно отметить, что передача государственной земли в аренду осуществляется путем проведения торгов в виде аукциона. При этом инициировать данный процесс может как орган самоуправления, так и организации, физические лица (в том числе иностранные) или индивидуальные предприниматели.

Читайте также: