Реквизиты документа подтверждающего правовые основания владения и пользования жилым помещением
Обновлено: 16.05.2024
Целью данной статьи является вынесение на обсуждение проблемы, связанной с сохранением права пользования за отдельными лицами после отчуждения квартиры. Надеюсь, что коллеги выскажут свою позицию и поделятся практикой решения обозначенного вопроса у себя в регионе.
Рассмотрение проблемы предлагается в области ипотечного кредитования: ипотека в силу закона (заключение договора купли-продажи) и ипотека в силу договора (заключение договора ипотеки).
Данная статья не предполагает исследование правовой природы права пользования жилым помещением: его вещный, либо обязательственно-правовой характер. Предполагается исследование только практической части.
Для подтверждения актуальности проблемы сохранения прав лиц, проживающих в помещении, следует отметить следующее:
1. традиционно, в практике выделяются две категории субъектов, право пользования за которыми сохраняется при отчуждении жилого помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2005 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006)):
1.1. граждане, отказавшиеся от приватизации жилого помещения и сохранившие право бессрочного пользования;
1.2. малолетние, недееспособные члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством;
2. существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование помещением (п.1 ст.558 ГК РФ).
Нарушение данного требования влечет признание договора купли-продажи незаключенным (п.1 ст.432 ГК РФ);
3. при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
Если требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства не будет исполнено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки (п.4 ст.50 Закона об ипотеке).
Представляется, что применение аналогичных правил, которые бы допускали признание договора купли-продажи заключенным было бы более обоснованно с точки зрения защиты прав покупателя и лиц, проживающих в помещении
II. Судебное производство в аналогичных спорах основывается на следующих положениях:
1. п.18 Постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14: к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п.2 ст.292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование);
2. при разрешении вопроса о прекращении права пользования жилым помещением гражданами, отказавшимися от участия в приватизации, подлежат выяснению обстоятельства фактического проживания этих граждан в жилом помещении, а в случае их непроживания - причины и период непроживания, характер выезда - вынужденный или добровольный, временный или постоянный, не чинились ли им препятствия со стороны других лиц в пользовании жилым помещением, приобрели ли они право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняют ли обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ч.3 ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 определение ВС № 49-КГ15-7 от 04.08.2015);
3. в соответствии со ст.35 ЖК РФ, при решении вопроса о выселении необходимо наличие двух юридических фактов: прекращение права пользования жилым помещением и неосвобождение гражданином жилого помещения (АО СК по гражданским делам ВС Республики Башкортостан от 04.02.2014 по делу № 33-1454/2014).
ТСЖ либо управляющие жилищным фондом организации на сегодняшний день сохранены в перечне лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан (Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).
Предлагаются следующие варианты проверки:
2. запросить документы-основания на жилое помещение: квартиру, комнату. Если это договор о приватизации, то нужно смотреть в нем указание на лицо, сохраняющее право проживания, но не участвующего в приватизации
Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2014 по делу N 33-24135
Требование удовлетворено, поскольку у ответчика отсутствуют предусмотренные законом основания для проживания в спорном помещении, истец, как собственник жилого помещения, имеет право требования устранения всяких нарушений его прав.
Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2014 по делу N 33-40148/14
О прекращении права пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета по месту жительства. Истец указал, что ответчики не являются членами семьи собственника, поэтому право пользования квартирой за ними не сохраняется. В удовлетворении требования отказано, поскольку на момент осуществления приватизации жилого помещения ответчик обладал правом пользования квартирой на условиях социального найма.
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.09.2014 по делу N 33-33684/14
О выселении из квартиры. Ответчики вселились в указанную квартиру без согласия истца, нарушают порядок проживания, один из ответчиков устраивает скандалы, в связи с чем истцом заявлен иск.
Требование удовлетворено, так как каких-либо документов, подтверждающих законность вселения и законность временного либо постоянного проживания ответчиков в указанной квартире, не представлено.
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.08.2014 по делу N 33-29296/2014
О взыскании денежных средств во исполнение обязательства, предусмотренного договором найма жилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами. В связи с истечением срока действия договора найма жилого помещения обязательства истца по оплате найма квартиры были прекращены. Несмотря на отсутствие какой-либо задолженности по оплате у истца по договору, залог ответчик не вернул. В удовлетворении требования отказано, так как оплата за месяц от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи не поступала.
Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2014 по делу N 33-30055/2014
В удовлетворении исковых требований о признании не приобретшей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказано правомерно, так как несовершеннолетние дети приобретают право на ту жилую площадь, которая определена им в качестве места жительства соглашением родителей, такое соглашение выступает предпосылкой вселения ребенка в конкретное жилое помещение.
Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2014 по делу N 33-20129/14
В удовлетворении заявления о снятии с жилищного учета и обязании восстановить на жилищном учете отказано правомерно, поскольку обеспеченность жилыми помещениями с учетом размера площади занимаемых жилых помещений является основанием для снятия с жилищного учета.
Определение Московского городского суда от 12.05.2014 N 4г/1-4687
В передаче кассационной жалобы на судебные акты по делу о выселении для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказано, поскольку у ответчика каких-либо правовых оснований для владения спорным объектом недвижимости не имеется.
Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2014 по делу N 33-14026
Исковые требования об истребовании денежных средств из чужого незаконного владения удовлетворены правомерно, поскольку в связи с досрочным расторжением ответчиком договора аренды при соблюдении истцом условий договора ответчик, как наймодатель, обязан возвратить уплаченную нанимателем сумму за неиспользуемый срок найма, обязательство о возврате суммы залога в двойном размере ответчиком не исполнено.
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2014 по делу N 33-13344
Определение Московского городского суда от 04.03.2014 N 4г/5-1960/2014
В передаче кассационной жалобы на судебные акты по делу о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказано, поскольку каких-либо нарушений норм действующего законодательства при рассмотрении указанного дела судами допущено не было.
Анастасия, добрый день!
Сведения Росреестра о праве собственности на жилое помещение находятся в свободном доступе в Интернете на сайте Росреестра, и Вы можете их самостоятельно получить по ссылке:
Вероятнее всего, необходимо письменное согласие на регистрацию по месту жительства собственника жилого помещения, а если была и есть регистрация по месту пребывания в этом жилом помещении, то необходимо предоставить именно эти сведения.
Заявление собственника о согласии на проживание и регистрацию в жилом помещении лучше нотариально удостоверить.
Спасибо за Ваш ответ. Вопрос заключался в том, нужно ли предоставлять для миграционного учета (в органы мвд) письмо от собственника, доверенность или любой другой документ т.к. лично я не являюсь собственником квартиры где иностранный гражданин встанет на учет.
Здравствуйте. Согласно Приказу МВД России от 30.07.2019 N 514 о миграционном учете необходимо предоставить в том числе
34.2. Копию документа, подтверждающего право пользования жилым или иным помещением, предоставляемым иностранному гражданину для фактического проживания (договор, свидетельство о праве собственности либо иной документ)
То есть это любой документ о праве пользования помещением для проживания (договор аренды, договор безвозмездного пользования, документы о регистрации по месту пребывания или жительства)
При этом если читать этот пункт далее там указано
в случае отсутствия сведений, содержащихся в указанных документах, в распоряжении органов, предоставляющих государственные услуги, органов, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг
доверенность или письмо — это не документы, подтверждающие право пользования помещением. Как уже указала выше, это может быть договора аренды или безвозмездного пользования, регсистрация по месту пребывания или жительства.
Анастасия, добрый день!
Принимающая сторона к уведомлению о прибытии, представляемому (направляемому) в территориальный орган Министерства внутренних дел Российской Федерации, прилагает:
в) копию документа, подтверждающего право пользования жилым или иным помещением, предоставляемым для фактического проживания иностранному гражданину.
Уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания и необходимые документы подает принимающая сторона (собственник жилого помещения). Одним из таких документов является документ, подтверждающий право пользования жилым или иным помещением, предоставляемым для фактического проживания иностранному гражданину. Поскольку в Вашем случае принимающей стороной является собственник, то он предоставляет выписку из ЕГРН (свидетельство о праве собственности).
я лично не собственник квартиры, но сам собственник готов оформит доверенность или письмо.Анастасия Игнатова
Вообще миграционное законодательство не предполагает постановку на учет и регистрацию в жилом помещении по доверенности, но на практике встречаются случаи когда УВМ МВД ставит на учет иностранного гражданина по доверенности. Удостоверьте нотариально доверенность от собственника. Предоставьте для постановки на учет наряду с другими документами доверенность и выписку из ЕГРН.
Доверенность на что? Тут требуется только нотариально удостоверенное согласие собственника, отраженное в заявлении, которое и предоставляется в УМВД.
Добрый день, прошу дать ссылку на официальный сайт, по которой можно будет скачать действующую на сегодняшний день форму уведомления о прибытии иностранного гражданина. Согласно пункту 23б "правил осуществления миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации" с изменениями от 7.03.19, уведомление должно содержать "наименование и реквизиты документа, подтверждающего право пользования жилым или иным помещением, предоставляемым для фактического проживания иностранному гражданину". Просьба не давать ссылку на устаревшую форму, размещенную на сайте почты, госуслуг и МВД.
Добрый день! Ситуация такая: я получаю внж (гражданка РБ) и хочу зарегистрироваться у родственников. При регистрации необходимо подать перечень документов (заявление, квитанция о госпошлине, паспорта, документ подтверждающий право пользования жилым помещением). И вот вопрос как раз по поводу документа, пожтверждающим право пользованияжилым помещением. Как правильно и по какой форме оформляется такой документ для родственников? Что для этого необходимо? (это не должен быть договор найма, а просто документ, в котором будет прописано, что мне моя тетя разрешает регистрироваться по данному адресу). С уважением, Анна
является ли регистрация по месту проживания документом подтверждающим право пользованием жилого помещения?
Здравствуйте! Для регистрации иностранного гражданина ему необходимо кроме прочих предоставить ж) документы, подтверждающие право пользования жилым помещением в соответствии с законодательством Российской Федерации; Что подразумевается под этими документами? Заранее Спасибо
Много вопросов у обычных граждан вызывает вопрос признания утратившим право пользования жилым помещением или сохранение права пользования при смене собственника.
Неоднозначная судебная практика вводит в заблуждение и юристов и обычных граждан по выбору способа защиты своих прав. Именно по этой причине Верховный Суд РФ в своем Пленуме (№14 от 2 июля 2009 г.) изложил основные рекомендации по данным категориям судебных споров.
Необходимость в признании утратившим право пользования жилым помещением и в связи с этим, снятии с регистрационного учета, возникает по одной из следующих причин:
В данной статье рассмотрим последний случай, когда собственник жилого помещения сменился. Комментарий жилищного адвоката имеющего опыт в вопросах признания утратившим право пользования жилым помещением.
Гражданский Кодекс РФ в статье 292 устанавливает права членов семьи собственников жилого помещения: члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
В тоже время, ч. 2 ст. 292 ГУ РФ гласит, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Вышеназванный Пленум №14 от 2 июля 2009 г. разъяснил данные моменты указав, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. (п.13 Пленума).
Сохранение права пользования при смене собственника.
Кроме того, по требованию бывшего члена семьи, суд может сохранить на ним право пользования жилым помещением на определенный срок в следующих случаях:
а) есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.;
б) если у бывшего члена семьи собственника отсутствует возможность обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
Право бывшего члена семьи на устранение нарушений его прав на жилое помещение от собственника, закреплено в ч. 3 ст. 292 ГК РФ. Это означает, что бывший член семьи может учинить иск к новому собственнику жилья.
Кого закон относит к бывшим членам семьи?
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.
Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
Сохранение права пользования лицом, ранее реализовавшим свое право на приватизацию жилого помещения.
Следующее положение Пленума ВС РФ говорит о том, что не может быть ограничено право пользования лица, которое участвовало в приватизации жилого помещения или отказалось от такого права и сохранило право бессрочного пользования жилой площадью.
Если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - статья 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
Распоряжение собственностью с обременением.
Согласно пункту 19 Пленума №14, по смыслу положений части 5 статьи 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ.
Если в период действия установленного судом срока обременения право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), то право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
Приоритет прав собственника жилого помещения.
Конституционный суд РФ в своем Определении от 3 ноября 2006 г. N 455-О указал, что в ряде своих решений подчеркивал, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора (определения от 21 декабря 2000 года N 274-О по жалобе гражданки Н.П. Ореховой, от 5 июля 2001 года N 205-О по запросу Октябрьского районного суда города Иркутска и др.).
Часть 4 статьи 31 ЖК РФ, предусматривая в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения и прекращение права бывшего члена семьи собственника пользоваться этим жилым помещением, одновременно допускает возможность урегулирования отношений между собственником и бывшими членами его семьи по поводу пользования соответствующим жилым помещением иным образом - путем заключения соглашения между ними.
Предусматривая известную свободу усмотрения суда при решении вопросов о продолжительности (сроке) сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, а также об обязании собственника обеспечить соответствующих лиц иным жилым помещением, Жилищный кодекс РФ во всяком случае предполагает необходимость проверки того, имеются ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого жилого помещения возможно только после судебной проверки юридически значимых обстоятельств дела.
Таким образом, Конституционный Суд РФ установил, что пункт 2 статьи 292 ГК РФ и часть 4 статьи 31 ЖК РФ не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и не обеспечивающие защиту конституционного права на жилище. Установление же для бывших членов семьи собственника и бывших членов семьи нанимателя, а также для других лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, различного уровня гарантий права пользования жилым помещением основано на учете федеральным законодателем объективных особенностей правового статуса этих лиц и не противоречит статье 19 (часть 2) Конституции Российской Федерации.
НДС – 2022
Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На курсе повышения квалификации осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>
Читайте также: