Расторжение договора управления мкд по инициативе управляющей компании

Обновлено: 12.06.2024

В соответствии с ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

По общим правилам, установленным ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. При этом ч. 8.2 ст.162 ЖК РФ регламентированы случаи, когда собственники (как сторона договора управления) вправе отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке – это смена способа управления или смена управляющей организации. При этом собственники, принимая решение о смене управляющей организации, равно как и о смене способа управления должны указать срок, в течение которого вновь пришедшее к управлению лицо должно приступить к управлению их многоквартирным домом, утвердить условия договора управления для новой управляющей организации, а впоследствии подписать такие договоры управления.

В соответствии с ч. 7 ст.162 ЖК РФ если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. При этом согласно ч.4 ст.198 ЖК РФ при выполнении требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с ч.7 ст.162 ЖК РФ.

Таким образом, включение в реестр лицензий субъекта Российской Федерации является ключевым условием для начала управления многоквартирным домом, но не является самой датой начала управления этим домом. При этом включение в реестр лицензий субъекта Российской Федерации информации об управлении конкретным многоквартирным домом вновь избранной управляющей организации происходит одномоментно с исключением сведений об управлении этим многоквартирным домом от предыдущей управляющей организации.

Учитывая выше изложенное, дата расторжения договора управления предшествует дате заключения договора управления с новой управляющей организацией, определяемой по правилам ч.7 ст.162 ЖК РФ, и может не совпадать с датой внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

Аналогичные положения содержит Раздел VI Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416. Так, согласно п. 24 указанных Правил дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч.5 ст.200 ЖК РФ, или в случае, предусмотренном ч.6 ст.200 ЖК РФ, выбранной без проведения открытого конкурса. Если способ управления многоквартирным домом был изменен, дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала реализации нового способа управления.

Управляющая организация в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована, передает лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, по отдельному акту приема-передачи техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, предусмотренные пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", а также документы и информацию, указанные в подпунктах "е" и "ж" пункта 31, в пункте 56(1) и в подпункте "б" пункта 57 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". При этом подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на день передачи сведения.

Договоры управляющей организации с организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и организациями, осуществляющими проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, прекращаются одновременно с прекращением договора управления многоквартирным домом в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована.

Аналогичные положения закреплены в п.32 Правил заключения договора ресурсоснабжения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 "О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг", согласно которому договор ресурсоснабжения прекращается одновременно с прекращением договора управления многоквартирным домом в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована.

Как расторгнуть Договор управления МКД по инициативе УО

Автор: Роман Георгиев On Окт 1, 2018

Расторжение Договора управления МКД
по инициативе управляющей компании

Отдельный порядок работает в отношении новых домов. Здесь строительная компания может подписать договор управления с УК раньше, чем местные власти проведут конкурс по отбору обслуживающей организации. Это описывается в части 14 статьи 161 ЖК РФ. Заключается такой договор на срок не более 3 месяцев. Когда конкурс все же проведут и УК будет выбрана, владельцы квартир обязуются заключить договор управления именно с ней.

На практике муниципалитеты не всегда спешат исполнять это правило, и новостройки продолжают управляться УК застройщиков. Этим нарушается ЖК РФ, а значит, ситуацию можно оспорить, хотя практика рассмотрения подобных дел в суде остается противоречивой.

Если УО отказывается от управления домом

Когда говорят о прекращении договора управления МКД, в подавляющем числе случаев имеется в виду недовольство жильцов их УК и желание поменять ее. В этой статье мы рассматриваем обратную ситуацию.

Отметим сразу, что ответ на вопрос о том, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке отрицательный. Управляющая компания не имеет права по собственному желанию при отсутствии дополнительных оснований прекращать работать с ранее взятым на обслуживание МКД. Здесь нужно ориентироваться на следующие нормативные документы:

часть 8 статьи 162 ЖК РФ – говорит о том, что поменять или расторгнуть договор управления можно в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством;
статья 450 ГК РФ – разрешает такие действия по соглашению сторон, если в законодательстве не предусматривается иное.

Два варианта расторжения договора управления
по инициативе УО

1. При наличии соглашения сторон.

В статье 452 ЖК РФ говорится о том, что такое соглашение составляется в форме, аналогичной договору управления. Подписывают бумагу те же лица.

Управляющая компания может реализовать свое желание отказаться от дома путем достижения договоренностей с жильцами. УО имеет право созвать общедомовое собрание и вынести на него вопрос о расторжении договора. Если на ОСС такое решение принимается, то оно закрепляется в протоколе и с собственниками подписывается соглашение. Согласие нужно получить от более чем 50 процентов владельцев помещений.

Процесс заключения соглашения будет несколько проще, если председатель домового совета имеет доверенность на подписание договора, внесение в него корректировок и дополнительных соглашений.

Право на расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке по закону предоставляется только владельцам квартир и нежилых помещений. Поводом для этого становится неисполнение УК своих обязанностей.

Если выполнение обязательств связано с ведением предпринимательской деятельности лишь одной стороной договора, то она в одностороннем порядке от своих обязанностей отказаться не может. Это правило закреплено в пункте 2 статьи 310 ГК РФ.

Основания, на которых владельцы помещений могут отказаться от выполнения договора, приведены в статье 162 ЖК РФ (части 8.1 и 8.2).

2. Через суд.

Если шансов на расторжение договора управления управляющей организацией по соглашению сторон нет, то остается только один путь – обращаться в суд. УО в соответствии с ГК РФ может потребовать расторгнуть заключенный с ней договор по следующим причинам:

вторая сторона существенно нарушила договоренности;
значительно изменились обстоятельства;
произошли другие случаи, прописанные в договоре.

Предварительно нужно обязательно попытаться урегулировать спор в досудебном порядке. Управляющая компания, инициирующая расторжение договора, направляет второй стороне уведомление. Ответ на него дается в срок, определенный в договоре управления или указанный в тексте самого извещения. Бывает так, что этот период нигде в приведенных источниках не определяется. В таком случае его стандартная продолжительность будет 30 дней.

Если ответа в определенный срок не направлено или от второй стороны получен отказ, тогда инициатор расторжения договора управления МКД может обращаться с судебным иском.

Суду потребуется доказать, что необходимые меры для урегулирования спорной ситуации предпринимались. Для этого следует показать переписку, претензионные письма, извещения и прочее. Именно такой порядок определяется для подобных случаев судами высшей инстанции.

Подробнее о расторжении договора управления

Причины для расторжения договора с УК по инициативе УК могут быть разные, часть из них мы указали во вступлении к тексту. Главной проблемой обычно становятся финансовые трудности. К примеру, управляющей организации не хватает средств на обслуживание дома из-за объективного подорожания услуг и материалов, а жильцы не согласовывают повышение оплаты.

Оправдать расторжение договора управления в некоторых случаях можно возникновением обстоятельств непреодолимой силы. Например, если дом неожиданно оказался в аварийном состоянии по причинам, которые не зависят от управляющей организации, и она не в силах их поменять, то по суду можно расторгнуть договор. Именно такая ситуация описана в одной из журнальных статей, приведенных выше.
В прочих обстоятельствах отказ управляющей компании от дальнейшего обслуживания дома будет неправомерным. Причина этого – публичный характер договора управления. Его второй стороной является группа владельцев помещений, условия соглашения для всех одинаковы, и заключение ДУ для жителей МКД является обязательным.

Конституционный суд РФ в своем определении № 115-О от 6 июня 2002 года говорит о том, что заключать публичный договор нужно обязательно, если имеется возможность предоставить соответствующие услуги. Отсюда следует и запрет на односторонний отказ в исполнении ранее взятых на себя обязательств, если сохраняется возможность их выполнения. При несоблюдении этих условий исчезает смысл законодательных требований об обязательности заключения такого договора, а также он лишается правового статуса.

Расторжение договора управления МКД в одностороннем порядке возможно только через суд. Никаких правовых оснований для таких действий УК не предусматривается.

Формально управляющие организации могут пойти в суд, если обслуживание домов приносит им убытки вместо ожидаемой прибыли из-за того, что:

жильцы не оплачивают услуги;
состояние здания внезапно ухудшилось по вине собственников или внешних сил, не зависящих от УО, и так далее.

Однако практика показывает, что суды редко принимают в таких процессах сторону управляющей компании. Это объясняется технической сложностью разбирательств, невозможностью привлечь как ответчиков всех жильцов дома и другими обстоятельствами. В итоге УК обычно решают проблемы тем, что взыскивают долги через суд и дожидаются, когда закончится срок действия ДУ. Для прекращения договора управления в связи с окончанием срока действия достаточно отказаться от его продления. Зачастую именно это становится выходом из сложной ситуации с убыточным объектом.

В сложившихся условиях управляющим организациям при начале работы с МКД нужно понимать, что отказаться от его обслуживания в одностороннем порядке она не сможет. Вариантов развития событий здесь может быть три:

добиться от жильцов соглашения о прекращении сотрудничества в досрочном порядке. Это уже не одностороннее расторжение, так как вторая сторона соглашается расторгнуть договор. Случается такое нечасто, потому что при отсутствии претензий к УК жильцы менять ее не захотят;

Читайте также: