Расторжение договора купли продажи ценных бумаг

Обновлено: 25.06.2024

дата город Москва Басманный районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Гусевой И.В., при секретаре Кушовой Е.Ю, с участием представителя истца фио, представителя ответчика фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское

дело № 2-1034/16 по иску фио к

наименование организации о расторжении договора о выкупе ценных бумаг и договоров купли-продажи ценных бумаг, взыскании выкупной стоимости кредитных нот и процентов, признании агентского договора и договора о выкупе ценных бумаг недействительными в части,

фио обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

дата между сторонами были заключены. договоров купли-продажи ценных бумаг. В рамках данных договоров был заключен договор о выкупе ценных бумаг на приобретение кредитных нот. Также дата между сторонами был заключен агентский договор. Ответчик в одностороннем порядке от исполнения указанных договоров отказался. дата истец направил в адрес ответчика заявление с требованием об обратном выкупе ценных бумаг. Денежные средства ответчик не возвратил. Действия ответчика противоречат ст. 147 ГК РФ. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договорам образовалась задолженность по оплате процентов, предусмотренных п. 8 договора о выкупе ценных бумаг, за период с дата по дата В этой связи истец просил суд расторгнуть заключенный между сторонами договор о выкупе ценных бумаг №. от дата; взыскать с ответчика денежные средства в размере сумма; расторгнуть заключенные между сторонами договоры купли-продажи ценных бумаг от дата №. №. ; взыскать с ответчика задолженность по оплате процентов в размере сумма; признать недействительным п. 11.1 агентского договора и п. 3.4 договора о выкупе ценных бумаг в части установления подсудности по месту нахождения банка в Басманном районном суде города Москвы и определить подсудность по месту заключения договоров, их исполнения и месту регистрации истца, а также месту нахождения филиала банка в Ленинском районном суде адрес.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях относительно иска (л.д.134 - 141).

Представители третьих лиц - Банка России, представитель Управления Роспотребнадзора по г. Москве – в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК

Заслушав объяснения сторон, исследовав представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно общепринятому понятию, кредитная нота (CLN — англ. Credit-linked note) - это финансовый инструмент, сходный с облигациией, привязанной к кредитному договору. Крединые ноты являются гибридным инструментом и сочетают в себе свойства долгового инструмента (облигаций) и кредитного дефолтного свопа (CDS, Credit Default Swap).

С помощью кредитной ноты банк получает возможность управлять кредитными рисками путем рефинансирования выданного кредита и передавать связанные с ним риски третьим лицам — инвесторам.

Банк, предоставивший кредит заемщику, заключает с инвесторами договор об участии в кредитном риске, по которому передает инвесторам права на долю в этом займе (часть выплат процентов за пользование займом и выплат в погашение займа), а также часть рисков, связанных с полным или частичным невыполнением обязательств заемщика по кредиту, выданному банком.

Оформление такого договора происходит путем выдачи ценной бумаги — кредитной ноты, которая в последующем может быть реализована на фондовом рынке.

Целью заключения договоров об участии в кредитном риске для банка является дробление крупных кредитов с высоким риском невозвратности на мелкие части и продажа их по отдельности сторонним инвесторам.

Банк может выступать одновременно кредитором и организатором выпуска кредитных нот, однако указанные лица могут и не совпадать.

В случае, если эмитентом является иное лицо (SPV - special purpose vehicle, компания специального назначения), то у держателя кредитных нот, как правило, нет прямого права требования к банку о выплате денежных средств.

Приобретая кредитные ноты, инвестор получает право требования к их эмитенту. Если эмитент не получает никаких выплат, то соответственно он не производит выплаты держателям кредитных нот.

Конечным ответственным лицом за погашение кредита и выполнение обязательства по погашению кредитных нот, в том числе в случае наступления кредитного события, является заемщик. Инвестор же становится фактическим кредитором.

При этом, возможной является как эмиссия кредитных нот после предоставления кредита, так и обратный порядок, при котором кредитование происходит за счет привлеченных за счет реализации кредитных нот денежных средств инвестора.

Кредитные ноты могут быть привязаны к субординированным займам, получаемым банком от эмитента.

Субординированный кредит подразумевает, что при снижении капитала банка ниже определенного уровня банк не вправе погашать данный кредит и выплачивать по нему проценты. В российском законодательстве это установлено ст. 25.1 Федерального закона от дата № 395-1 "О банках и банковской деятельности".

Привлекательность кредитных нот для инвесторов заключается в повышенной процентной ставке.

Таким образом, для кредитной ноты характерны одновременно и более высокая доходность, и более высокая степень риска по отношению к иным финансовым инструментам.

В действующей редакции Федерального закона “О рынке ценных бумаг” понятие “кредитные ноты” отсутствует, применение данного финансового инструмента российским законодательством специальным образом не регламентировано.

Вместе с тем, применение кредитных нот требованиям законодательства Российской Федерации не противоречит.

При этом, правоотношения, связанные с приобретением кредитных нот, не имеют отношения к договору банковского вклада, не опосредуют отношения вкладчика и банка и не регулируются положениями главы 44 Гражданского кодекса Российской Федерации.

вырученных по облигациям (кредитным нотам) средств, кредитор обязался предоставить заемщику наименование организации кредит в размере сумма.

К указанному соглашению было заключено дополнительное соглашение от дата Эмитентом кредитных нот является компания C.R.R. B.V.

Таким образом, кредитные ноты привязаны к субординированному займу, предоставленному наименование организации” (ПАО).

Эмиссия указанных кредитных нот осуществлялась в соответствии с Глобальной программой выпуска долговых обязательств на сумму сумма компанией C.R.R. B.V., Информационным меморандумом от дата, составленным в отношении данной программы.

Денежные средства по договору субординированного кредита в размере сумма были получены наименование организации дата, что подтверждается платежным поручение № 207 (л.д. 133).

Срок погашения обязательств – дата (в редакции от дата).

В дальнейшем продавцом кредитных нот являлась компания TIB Investmens Limited.

НБ “наименование организации в качестве брокера заключало сделки по приобретению инвесторами кредитных нот.

Афиллированность продавца TIB Investmens Limited и наименование организации значения в рассматриваемых правоотношениях не имеет, конфликт интересов сторон не порождает, какие-либо неблагоприятные последствия для истца не повлекла и не могла повлечь.

дата между наименование организации и фио был заключен агентский договор №. телефон, в соответствии с которым агент наименование организации обязалось за вознаграждение от своего собственного имени, за счет и в интересах принципала, а также по поручению принципала предоставлять принципалу рекомендации, консультационные услуги, совершать сделки в отношении кредитных нот, совершать все необходимые действия в расчетно- клиринговой системе (л.д. 82).

В рамках указанного договора истцу был открыт брокерский счет №. телефон.

Приобретение кредитных нот было совершено наименование организации на основании отдельного подписанного истцом поручения на совершение с

кредитными нотами дата – на приобретение кредитных нот эмитента C.R.R.

B.V., серия. ISIN. телефонв количестве 210, номинальной стоимостью сумма Сумма оплаты составила сумма, комиссия банка сумма Процентная ставка по кредитным нотам составила 13 процентов в год.

Кроме того, дата между истцом и ответчиком был заключен договор о выкупе ценных бумаг №. в соответствии с которым клиент имеет право требовать выкупа принадлежащих клиенту кредитных нот, а банк обязуется найти клиенту покупателя на кредитные ноты, а также обеспечить приобретение покупателем кредитных нот. В случае, если приобретение покупателем кредитных нот не будет обеспечено банком, банк обязуется самостоятельно приобрести кредитные ноты, а клиент имеет право требовать у банка выкупа кредитных нот, путем предложения кредитных нот к продаже банку на условиях и в порядке, предусмотренном договором. (л.д. 45-48).

Указанным договором установлена цена выкупа кредитных нот на случай их предъявления к выкупу дата в размере сумма Дополнительным соглашением от дата установлена формула расчета цены выкупа кредитных нот на случай их предъявления к выкупу ранее установленной в договоре даты (л.д. 49).

дата истец подал в адрес ответчика заявление о намерении продать кредитные ноты дата (л.д. 40, обратная сторона).

Письмом от дата наименование организации сообщило, что в связи со снижением норматива достаточности капитала, установленного нормативными актами Банка России, прекратились обязательства банка по субординированным займам, являющимся обеспечением по кредитным нотам. Прекращение обязательств по указанным договорам субординированного займа является основанием для аннулирования выпусков кредитных нот, в том числе, приобретенных истцом.

В соответствии с подпунктами (a) и (b) пункта 3.3 соглашения о предоставлении субординированного кредита в редакции дополнительного соглашения № 3 от дата, в случае возникновения у заемщика оснований для осуществления мер по предупреждению банкротства, предусмотренных Федеральным законом “О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций” процентные доходы по кредиту заемщиком кредитору не возмещаются и не накапливаются путем прекращения полностью или частично обязательства заемщика перед кредитором по выплате суммы начисленных процентных доходов по кредиту. Заемщик покрывает убытки, следствием которых является возникновение оснований для осуществления в отношении заемщика мер по предупреждению банкротства, за счет прекращения полностью либо частично обязательства заемщика по возврату суммы основного долга по кредиту.

С учетом того, что обязательство эмитента по выплате денежных средств по кредитным нотам прямо обусловлено получением платежей от заемщика (банка), то в случае снижения нормативов достаточности собственных средств ниже установленного Банком России уровня кредитные ноты утрачивают какую-либо стоимость.

Приказом Банка России от дата № ОД-3589 в отношении наименование организации с дата введена временная администрация.

В связи с ухудшением финансового положения и снижением нормативов достаточности собственных средств ниже установленного Банком России уровня дата наименование организации разместило на сайте информацию об аннулировании кредитных нот.

Таким образом основания для возложения на ответчика обязанности по выкупу принадлежащих истцу кредитных нот за сумма отсутствуют. Соответственно, требования истца о взыскании указанной суммы удовлетворению не подлежат.

Также не имеется и предусмотренных законом оснований для расторжения заключенного между сторонами договора о выкупе ценных бумаг № 007-02-290- 01/12 от дата Оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям между брокером и клиентом фио Закона РФ “О защите прав потребителей” не имеется, поскольку деятельность по совершению с

делок с ценными бумагами, договоров, являющихся

производными финансовыми инструментами носит рисковый характер, направлена на извлечение прибыли и не может быть признана деятельностью, направленной на удовлетворение личных (бытовых) нужд.

При подписании агентского договора истец отдельным образом письменно и под роспись был уведомлен о рисках, связанных с операциями на рынке ценных бумаг (л. д. 89-90).

В презентации кредитных нот было прямо указано, что обеспечением выплат по кредитным нотам являются субординированные кредиты, полученные наименование организации.

делок с ценными бумагами и (или) иными

финансовыми инструментами в течение последних 3 лет, совокупная цена которых составила не менее сумма).

дата истец подал в наименование организации заявление о признании квалифицированным инвестором (л.д. 26).

Истец был внесен в реестр квалифицированных инвесторов дата (л.д. 25).

Таким образом, истец целенаправленно действовал как квалифицированный инвестор, а не как физическое лицо-вкладчик.

Квалифицированный инвестор, в отличие от потребителя, не может ссылаться на отсутствие специальных познаний для работы с финансовыми инструментами, неосознание рисков совершения операций с ценными бумагами.

При признании истца квалифицированным инвестором были учтены договоры купли- продажи ценных бумаг, заключенные между продавцом наименование организации и покупателем фио дата: №. на приобретение обыкновенных акций наименование организации, №. на приобретение обыкновенных акций “наименование организации, №. на приобретение обыкновенных акций НК ЛУКОЙЛ (ОАО), №. на приобретение обыкновенных акций наименование организации”, №. на приобретение обыкновенных акций наименование организации”.

Позднее между продавцом фио и покупателем наименование организации были заключены договоры купли-продажи ценных бумаг №. на приобретение обыкновенных акций наименование организации, №. на приобретение обыкновенных акций “наименование организации, №. на приобретение обыкновенных акций НК ЛУКОЙЛ (ОАО), №. на приобретение обыкновенных акций наименование организации”, №. на приобретение обыкновенных акций наименование организации”, в соответствии с которым банк выкупил у истца ранее приобретенные последним обыкновенные акции.

Данные сделки были исполнены сторонами.

Обязательства сторон по данным договорам купли-продажи ценных бумаг прекратились надлежащим исполнением, срок действия договоров истек, в связи с чем оснований для их расторжения не имеется. Требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Конечной целью данных с

делок было получение истцом возможности приобрести

статус квалифицированного инвестора. Указанный результат был достигнут и использован истцом при приобретении кредитных нот.

Нарушений ст. 3 Федеральный закон от дата № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг", Правил осуществления брокерской и дилерской деятельности на рынке ценных бумаг Российской Федерации, утвержденных Постановлением ФКЦБ РФ от дата № 9, в действиях наименование организации судом не усматривается.

Конфликт интересов между истцом как владельцем кредитных нот и ответчиком как брокером и одновременно должником по обязательству, обеспечивающему действительность кредитных нот, отсутствует. Все стороны заинтересованы в финансовой состоятельности банка.

Доводы истца о том, что действия ответчика противоречат ст. 147 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей по состоянию на дата - Лицо, выдавшее ценную бумагу, и все лица, индоссировавшие ее, отвечают перед ее законным владельцем солидарно.), являются несостоятельными, поскольку наименование организации не являлось ни эмитентом, ни индоссантом всех рассматриваемых ценных бумаг.

Наличие задолженности наименование организации по оплате процентов за период с дата по дата в размере сумма доказательствами не подтверждено.

Указанное истцом основание для начисления данных процентов не существует.

Пункт 8 в договоре о выкупе ценных бумаг отсутствует. Оплата процентов предметом данного договора не является.

Таким образом, заявленные истцом основания для взыскания процентов отсутствуют, требования о взыскании процентов в размере сумма удовлетворению не подлежит.

В силу ст. 29 ГПК РФ стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований фио в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

В удовлетворении иска фио к наименование организации о расторжении договора о выкупе ценных бумаг и договоров купли-продажи ценных бумаг, взыскании выкупной стоимости кредитных нот и процентов, признании агентского договора и договора о выкупе ценных бумаг недействительными в части - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Басманный районный суд г. Москвы.

Судья Гусева И.В.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

дело № 2-1034/16 по иску фио к

Судья Гусева И.В.

Справка Решение суда в окончательной форме изготовлено дата Судья.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:

Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

судьбы уже выплаченного задатка;
оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

существенное нарушение условий договора одной из сторон;
прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

Сделка может считаться недействительной в случаях:

противоречия положений договора нормам законодательства;
недееспособности одной из сторон сделки;
заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
несоблюдения прав третьих лиц.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
отсутствии претензий сторон друг к другу.

Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

Расторжение договора по соглашению сторон
Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
Подать исковое заявление и документы в суд
Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от р ассмотрения до вступления решения в законную силу. А е сли во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.

К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.

Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:

по соглашению сторон в традиционном порядке;
через суд, если одна сторона против окончания сделки.

Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба. Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи. Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.

Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.

С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.

Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением. Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.

Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?

Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.

К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу. Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон. В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.

Расторжение договора по инициативе только одной из сторон

Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.

Если другая сторона совершила существенные нарушения договоренностей.
В прочих случаях, которые предусмотрены законом и пунктами заключенного договора купли-продажи.

К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.

Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.

Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Читайте также: