Признание предварительного договора недействительным

Обновлено: 02.07.2024

Условия признания договора недействительным — это обстоятельства, перечисленные в ст. 166 ГК РФ: в установленных законом случаях сделка может быть оспорена судом или признана ничтожной. Расскажем, кто и в каких случаях может оспорить соглашение и какие последствия это повлечет для сторон соглашения и иных лиц.

Основания оспоримости договора и ничтожности сделки

В Гражданском кодексе перечислены причины признания договора недействительным. Оспорить его можно в следующих случаях:

при нарушении требований закона или иного правового акта;
при отсутствии разрешения третьего лица, в том числе государственного органа, если оно предусмотрено законом;
при превышении полномочий лицом, подписавшим соглашение;
при совершении сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо ограниченно дееспособным лицом, либо гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, либо совершенной под влиянием существенного заблуждения;
при заключении соглашения под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Ничтожность не требует установления этого обстоятельства судом. Основания признания договора ничтожным с момента его заключения — это совершение сделки:

с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (см. Определение Конституционного суда от 08.06.2004 № 226-О);
лишь для вида или с целью прикрыть другое действие (мнимое или притворное соглашение);
недееспособным гражданином либо несовершеннолетним до 14 лет;
с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из законодательства, в том числе о банкротстве.

Процедура

Право на признание сделки недействительной ГК РФ предоставляет только суду, который выносит соответствующее решение по заявлению пострадавшей стороны или иных заинтересованных лиц. В зависимости от подведомственности, такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции либо арбитражным судом. Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом. Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.

Законом установлено, что заявление о недействительности не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо само действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения соглашения давало основание другим лицам считать его действительным.

Последствия

В соответствии со ст. 167 ГК РФ , недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения: последствия признания договора ничтожным или оспоримым отсутствуют. Соответственно, по общим принципам, в отношении контрагентов действует двусторонняя реституция, т. е. стороны должны возвратить друг другу все полученное в рамках соглашения. Такой возврат осуществляется в натуре, а при его невозможности (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) они обязаны возместить его стоимость, если иные последствия не предусмотрены законом. Также возможно признание договора частично недействительным. В этом случае, если соглашение могло иметь место и без оспоримого условия, допускается признание пункта договора недействительным без ущерба для остальных договорных обязательств, которые остаются в силе.

Судебная практика

Из всего многообразия оснований для недействительности сделок можно выделить два основания, по которым чаще всего подаются иски в суд.

Для граждан — это оспаривание отчуждения имущества обиженными родственниками, утверждающими, что гражданин на момент заключения договора был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, либо оспаривание по этому основанию завещаний, составленных наследодателем в период, когда он страдал каким-либо заболеванием. Однако судебная практика исходит из того, что наличие заболевания, даже психического расстройства, само по себе не является основанием для того, чтобы посчитать дарение или завещание недействительным. Необходимо, чтобы сторона, оспаривающая дарственную или завещание, доказала, что даритель или завещатель в момент подписания документов не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

Для юридических лиц достаточно распространено признание сделки ничтожной, когда она совершена с целью причинения вреда кредиторам при банкротстве либо направлена на вывод средств при корпоративных основаниях.

По сложившейся арбитражной практике в таких случаях признать договор недействительным можно лишь в том случае, если он реально нарушает права заявителей. Обратите внимание, что заключить мировое соглашение о признании договора недействительным после подачи заявления в суд не получится. Суд у вас его просто не примет, так как стороны не обладают правом принимать решение о недействительности договора, это является прерогативой суда.

Предварительный договор купли-продажи - один из самых распространенных среди предварительных договоров, и иногда встает вопрос об особенностях именно его расторжения.

Специальные правила для расторжения такого договора и возврата обеспечения (если оно было) законодательством не установлены. Поэтому вы можете расторгнуть его, как и любой другой предварительный договор: по соглашению сторон, путем одностороннего отказа от него или через суд.

Отличие одностороннего отказа от судебного расторжения договора заключается в моменте расторжения договора: при одностороннем отказе (если имеются основания для него) договор будет считаться расторгнутым с даты получения уведомления об отказе другой стороной, если иной срок не предусмотрен самим договором; при расторжении договора в судебном порядке договор считается расторгнутым с даты вступления в силу решения суда, если суд признает наличие оснований для расторжения договора.

В одностороннем порядке предварительный договор купли-продажи может быть расторгнут, если такая возможность предусмотрена договором. Кроме того, согласно п. 2ст. 431.2 ГК РФ отказаться от предварительного договора в одностороннем порядке вправе сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, если иное не предусмотрено договором. Например, если заверения контрагента об отсутствии у имущества обременений оказались недостоверными.

В этом случае сторона, желающая расторгнуть договор, направляет другой стороне уведомление об одностороннем отказе от договора.

Предварительный договор может быть расторгнут в судебном порядке при наличии оснований для такого расторжения. Такими основаниями могут быть:

существенное нарушение контрагентом предварительного договора. Закон не указывает, какие именно нарушения предварительного договора признаются существенными. Договор может прямо называть определенное нарушение существенным - стороны вправе согласовать это в силу принципа свободы договора (например, предварительный договор может предусматривать, что существенным нарушением является просрочка внесения обеспечительного платежа более определенного срока)
существенное изменение обстоятельств, из которых вы исходили при заключении договора. Например, заключая предварительный договор купли-продажи здания, вы думали, что у него будут совсем другие сроки ввода в эксплуатацию. Однако закон не указывает, какие именно изменения являются существенными и, как следствие, достаточными для расторжения договора.
иные случаи, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Например, предварительный договор может допускать его судебное расторжение, если продавец земельного участка нарушил срок, в течение которого был обязан поставить его на кадастровый учет.

Для возврата обеспечительного платежа или задатка руководствуйтесь положениями вашего предварительного договора и/или соглашения о расторжении (если вы его заключили). Если порядок и сроки возврата ими не установлены и не определены законодательно или обычаем, а вы получившая обеспечение сторона, то обязаны вернуть причитающееся контрагенту в течение 7 дней после того, как он потребует этого. Если он не предъявит требование, можете сами перечислить ему нужную сумму. Если же вы внесли обеспечение и контрагент не возвращает деньги добровольно, вам нужно потребовать их возврата. Если контрагент не вернул вам обеспечение в согласованном порядке или после вашего требования, предъявите ему претензию с требованием о возврате. По такому спору она необходима, когда он относится к компетенции арбитражного суда, чтобы затем при необходимости подать туда иск. Для суда общей юрисдикции досудебная претензия в вашем случае по Гражданскому процессуальному кодексу РФ не обязательна, но может помочь предотвратить суд, а потому стоит рассмотреть ее подачу. Если контрагент не удовлетворит претензию или не ответит в установленный срок, придется взыскивать обеспечение через суд.

Задать вопрос специалисту

119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж

Политика конфиденциальности

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В.

судей Асташова С.В., Марьина А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дмитриевой Татьяны Викторовны к Синициной Софии Валиахметовне о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, по кассационной жалобе Синициной Софии Валиахметовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Синициной С.В. - Глухова Д.М., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Представитель ответчика заявленные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Решением Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 7 ноября 2017 г. в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Т.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу вынесено новое решение, которым договор купли-продажи квартиры от 11 января 2016 г. признан недействительным. Прекращено право собственности Синициной С.В. на квартиру, расположенную по адресу: , и признано право собственности Дмитриевой Т.В. на указанную квартиру.

В кассационной жалобе Синициной С.В. ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

В связи с поданной 18 июля 2018 г. кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Романовским С.В. 24 сентября 2018 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 6 декабря 2018 г. кассационная жалоба Синициной С.В. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы, обсудив доводы кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.

Разрешая спор и отказывая Дмитриевой Т.В. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для признания договора купли-продажи заключенного между Дмитриевой Т.В. и Синициной С.В. 11 января 2016 г., недействительным по основаниям, предусмотренным положениями статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, при этом исходил из того, что Дмитриева Т.В. лично подписала договор купли-продажи от 11 января 2016 г., акт приема-передачи квартиры и расписку о получении денежных средств по указанному договору, договор купли-продажи прошел государственную регистрацию и исполнен его сторонами.

С данным выводом суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции и, отменяя решение Октябрьского городского суда Республики Башкортостан от 7 ноября 2017 г., указав на наличие заблуждения Дмитриевой Т.В. относительно природы оспариваемой сделки, что подтверждено преклонным возрастом истицы, наличием доверительных отношений между сторонами, а также наличие порока воли продавца по распоряжению единственным жилым помещением, выраженном в том, что воля Дмитриевой Т.В. на заключение данной сделки основана на ее неправильном мнении, признал договор купли-продажи от 11 января 2016 г. недействительным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции, выразившиеся в следующем.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Обращаясь в суд с иском, Дмитриева Т.В. ссылалась на то, что она заблуждалась относительно подписываемого договора купли-продажи квартиры, полагая, что заключает с Синициной С.В. договор пожизненного содержания, в связи с чем она была лишена возможности осознавать правовую природу сделки и последствия передачи жилого помещения в собственность ответчика, а также обстоятельства, влекущие нарушение ее прав.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу является выяснение вопроса о том, понимала ли Дмитриева Т.В. сущность сделки на момент ее совершения или же воля истца была направлена на совершение сделки вследствие заблуждения относительно ее существа применительно к пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено и это следует из материалов дела, что 11 января 2016 г. между Дмитриевой Т.В. (продавец) и Синициной С.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры в доме в , по условиям которого продавец продал, а покупатель купил за 1 200 000 рублей квартиру.

В соответствии с пунктом 5 указанного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Договор купли-продажи квартиры от 11 января 2016 г. и расписка о получении указанной в договоре купли-продажи денежной суммы от 11 января 2016 г. подписаны Дмитриевой Т.В. собственноручно.

Судом по ходатайству истицы по делу была назначена судебная почерковедческая экспертиза. Из заключения эксперта, подпись от имени Дмитриевой Т.В. в расписке от 11 января 2016 г. выполнена Дмитриевой Т.В.

Данным обстоятельствам суд апелляционной инстанции какой-либо оценки не дал, не указал, в чем именно состояло заблуждение истца относительно природы сделки, а также не учел положения пункта 4 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным данной статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.

Суд апелляционной инстанции, указав в своем определении на наличие таких обстоятельств как преклонный возраст истицы (61 год), наличие доверительных отношений между сторонами сделки, а также наличие неправильного мнения относительно заключаемой сделки, не обосновал, как применительно к требованиям пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствует о наличии у Дмитриевой Т.В. заблуждения относительно существа заключаемой сделки.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Октябрьского городского Республики Башкортостан от 17 апреля 2017 г. отказано в удовлетворении исковых требований Дмитриевой Т.В. к Синициной С.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рамках указанного гражданского дела судом назначена судебно-психиатрическая экспертиза. Из решения суда следует, что согласно заключения эксперта от 14 февраля 2017 г., на момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 11 января 2016 г. Дмитриева Т.В. могла понимать значение своих действий и руководить ими.

При указанных обстоятельствах указание суда апелляционной инстанции на то, что Дмитриева Т.В. сознательно не заключила договор по отчуждению единственного пригодного для ее проживания жилого помещения, сделано без учета того, что истица заключила оспариваемый договор как дееспособный субъект гражданско-правовых отношений, обладающий свободой волеизъявления на заключение гражданско-правовых договоров и свободой по распоряжению собственным имуществом (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сам по себе факт отчуждения Дмитриевой Т.В. единственного жилого помещения не свидетельствует о нарушении ее жилищных прав, что подтверждается закрепленным в пункте 7 договора купли-продажи условием о сохранении за истицей права проживания в отчуждаемом жилом помещении.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обстоятельства нарушения Синицыной С.В. жилищных прав Дмитриевой Т.В. при заключении 11 января 2016 г. договора купли-продажи, являлись предметом рассмотрения суда 17 апреля 2017 г. при рассмотрении иска Дмитриевой Т.В. к Синицыной С.В. о признании недействительным договора и не нашли своего подтверждения, что в нарушение требований указанной статьи процессуального закона, не учтено судом апелляционной инстанции.

Таким образом, отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным договор купли-продажи квартиры по указанному в иске основанию, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан, в нарушение части 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не проверила доводы истца, не привела мотивы, по которым пришла к выводу об обоснованности исковых требований, а также не указала доказательства, подтверждающие факт заблуждения Дмитриевой Т.В. при заключении оспариваемого договора.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом первой инстанции установлено, что расписка от 11 января 2016 г. содержит рукописный текст, выполненный истицей, согласно которому покупатель и продавец достигли договоренности о размере денежных средств за отчуждаемое жилое помещение, при этом передача денежных средств за квартиру в сумме 1 200 000 рублей до подписания договора купли-продажи подтверждается пунктом 5 договора.

Указанные обстоятельства, на которые ссылался ответчик в обоснование своих возражений, не получили оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем вывод суда о том, что денежные средства не передавались Дмитриевой Т.В., нельзя признать правильным.

Таким образом при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не учтено, что подписание сторонами письменного договора купли-продажи после передачи денежных средств продавцу, не может является основанием для оспаривания этого договора по безденежности, в случае если деньги фактически были получены продавцом, подтвердившим факт заключения договора купли-продажи в письменном документе.

В силу частей 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Указанные требования процессуального закона при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не выполнены.

Кроме того, указав, что ответчицей не представлено иных письменных доказательств передачи истцу денежных средств по договору, суд апелляционной инстанции не учел, что обстоятельства произведения ответчицей в полном объеме оплаты по договору купли-продажи от 11 января 2016 г. установлены вступившим в законную силу решением Октябрьского городского Республики Башкортостан от 17 апреля 2017 г., в связи с чем не подлежали доказыванию и не могли оспариваться при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что принятое по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 31 января 2018 г. нельзя признать законным, и по изложенным основаниям оно подлежит отмене с направлением на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

признать сделку недействительной;
применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Читайте также: