Признание договора залога недействительным без согласия супруга

Обновлено: 20.05.2024

Если хотя бы одна из сторон договора состоит в официальном браке, есть риск, что супруг оспорит сделку в суде и ее признают недействительной.

По закону нотариальное согласие супруга требуется для сделок, подлежащих обязательной госрегистрации, нотариальному удостоверению или направленных на распоряжение правами, для которых нужна госрегистрация (ст. 35 СК РФ).

Поэтому в зону риска попадают, прежде всего, сделки с недвижимостью. Но сложность в том, что и здесь не обходится без исключений.

С учетом этого, разберем четыре сделки, на которые нужно получить согласие супруга.

1. Продажа общей недвижимости

Это, пожалуй, самая распространенная форма распоряжения имуществом. Если продаваемая недвижимость оформлена на имя только одного супруга, то для регистрации в Росреестре обязательно потребуется нотариальное согласие второго супруга.

Иначе покупателю в будущем грозит иск о признании сделки недействительной. Но здесь есть два нюанса:

1) если недвижимое имущество является не совместной, а личной собственностью одного из супругов, то не нужно получать согласие от второго (поскольку он не является сособственником).

Имущество признается личным, если оно приобреталось до регистрации брака (на любом основании) или же в браке, но по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация).

Кроме того, перевести имущество в личную собственность можно путем заключения брачного договора;

2) даже если недвижимость покупалась в браке и является по закону совместной собственностью, нотариальное согласие супруга не требуется в одном случае: когда продажа происходит после развода.

Это уже устоявшаяся практика, подтвержденная Верховным судом РФ (определение от 30.06.2020 № 80-КГ20-3).

Поэтому такую сделку бывший супруг оспорить не сможет, ему полагается только половина от суммы, вырученной с продажи.

2. Дарение общей недвижимости

Здесь действуют все те же правила, что и при продаже — если дарится общая недвижимость супругов от имени лишь одного из них, то второй должен дать нотариально удостоверенное согласие.

По сравнению с куплей-продажей дарение намного чаще оспаривается в суде, поэтому нужно тщательно соблюдать все формальности этой сделки, чтобы не допустить ее отмены.

3. Покупка недвижимости

Что касается ипотеки, то договор залога недвижимости сейчас по закону не требует ни обязательной нотариальной формы, ни регистрации в Росреестре.

Но, во-первых, само ипотечное обременение на дом, квартиру или земельный участок обязательно отражается в Едином госреестре недвижимости.

А во-вторых, передача недвижимости в залог банку расценивается судом как форма распоряжения ею (определение ВС РФ от 17.03.2020 № 19-КГ20-3).

Ведь в случае невозврата кредита собственность на нее может перейти к банку. Поэтому супруг, узнав, что их общая недвижимость была заложена без его согласия, может оспорить сделку в течение 1 года со дня, когда узнал об этом.

Так что, если недвижимость приобретается в ипотеку, то у второго супруга могут потребовать нотариальное согласие

4. Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Тот, кто передает недвижимость под выплату ренты (в т.ч. в форме пожизненного ухода и содержания), должен получить нотариальное согласие своего супруга, если эта недвижимость совместная.

Что же касается второй стороны сделки (плательщика ренты), то согласие его супруга на такой договор нотариусы тоже требуют (напомню, что рента подлежит обязательному нотариальному удостоверению).

Поскольку рассчитываться супруг будет в т.ч. общим имуществом (доходами, например), а заранее неизвестно, во сколько ему обойдется такой договор (ведь он заключается на срок жизни получателя ренты).

Поэтому есть риск, что супруг потратит больше, чем реально стоит недвижимость — т. е. заключая такой договор, он фактически распоряжается общим имуществом (ст. 601 ГК РФ). Значит, нотариальное согласие его супруга необходимо.

Брачный договор при банкротстве супругов-предпринимателей. Вывод актив при банкротстве. Взыскание денежных средств. Признание сделок недействительными. Злоупотребления правом должника. Доказательства.

Брачный договор может быть заключен между супругами, которые занимаются предпринимательской деятельностью, с целью обезопасить себя и свое имущество в случае банкротства второго супруга. Как правило, с этой целью супруги предусматривают в брачном договоре условия о принадлежности определенного имущества одному из супругов, тем самым выводя его в состав общего имущества супругов. Важно, уведомить кредиторов о заключении брачного договора, иначе имущество будет считаться совместным, несмотря на брачный договор. Кроме того, само по себе определение режима имущества в брачном договоре, как личное одного из супругов, не препятствует взысканию денежных средств с супруга, который способствовал выводу активов в ходе процедуры банкротства второго супруга.

Фабула дела:

Жданова Н. в апелляционной жалобе указывает на то, что каких-либо требований в адрес общества Жданова Д. от финансового управляющего не поступало, а применение реституции к Жданову Д. незаконно, является следствием неправильного применения закона. Кроме того, Жданова Н. полагает, что отсутствие перечислений денежных средств со счета Общества Жданова Д. на его личные счета, свидетельствует о неполучении им денежных средств от Ждановой Н. Также Жданова Н. указывает на то, что сделки по уступке права на доли могли совершаться с заложенным имуществом с согласия банка. И это обстоятельство опровергает вывод суда о том, что долговые обязательства были погашены. Полагает, что довод финансового управляющего о злоупотреблении правом со стороны Ждановых, несостоятелен и связан с сокрытием им своего бездействия.

Суд апелляционной инстанции оставил без изменения определение суда первой инстанции.

Судебный акт: Постановление седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2021 по делу № А45-10618/2016.

Выводы суда:

1. Суд оценил все представленные сторонами доказательства и верно пришел к выводу, что в действиях Ждановых усматривается злоупотребление правом, выраженное в виде вывода активов, поскольку денежные средства со счета Ждановой Н. в ходе процедуры банкротства были перечислены на счет организации Жданова Д., а Жданов Д. не привел доказательств иных источников поступления средств на его личные счета.

2. В ходе банкротства злоупотребление правом может выражаться в переводе денежных средств близким родственникам в обход закона, а именно с целью вывода средств и невозможности удовлетворения требований кредиторов.

3. Бремя доказывания злоупотребления правом должника лежит на финансовом управляющем.

4. Суд установил, что Жданова Н. без разрешения арбитражного управляющего продала свою долю в компании супругу и ребенку, а затем вывела активы со счета в банке, на которые можно было обратить взыскание с целью удовлетворения требований кредиторов.

5. Жданов Д. знал о намерении бывшей супруги скрыть имущество и содействовал ей. Совершил поездку в Республику Мальту для производства операций по выводы денежных средств от ее имени.

6. Жданов Д. не представил весомых доказательств того, что сделки, совершенные им с бывшей супругой, не являются мнимыми и притворными. Также он не раскрыл обстоятельства совершения сделок.

7. Из условий договора залога акций с мальтийским банком следует, что Жданова Н. не могла уступить акции до полного погашения задолженности по кредитным обязательствам. Исходя их этого, суд пришел к выводу, что на момент совершения сделки по уступки права на долю обязательство перед банком было прекращено. Следовательно, довод ответчика о транзитном характере перечисленных на счет организации Жданова Д. средств, несостоятелен.

Комментарии:

1. Сторонам процесса следует помнить о распределении бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для разрешения вопроса по существу. Арбитражным управляющим были представлены косвенные доказательства незаконности сделок и злоупотребления правом Ждановых. Однако ответчик не предоставил доказательств, опровергающих указанные доказательства.

2. При требовании о признании сделки мнимой или притворной заявитель должен представить суду какие-либо доказательства своей позиции. Если же другая сторона не раскрывает существо сделки, не приводит важных доказательств обратного, то считается, что недействительность сделки доказана.

3. Условия брачного договора о раздельном режиме имущества супругов не исключает возможности взыскания денежных средств с Жданов Д. в связи с злоупотреблением правом и содействием в выводе активов при банкротстве.

4. Ждановы вполне могли получить и представить суду доказательства своего добросовестного поведения. Несмотря на наличие возможности, они не пожелали ею воспользоваться, что подтверждает совершения ими незаконных действий.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Мы с мужем разводимся. У нас есть однокомнатная квартира, которую мы купили в ипотеку и оформили в совместную собственность. Первоначальный взнос вносили в долях: я — 70%, а муж — 30%. Но нигде это не фиксировали. Брачного контракта у нас тоже нет.

Договорились, что квартиру я перерегистрирую на себя, как и ипотеку. То есть в итоге буду выплачивать кредит сама. Мужу за часть квартиры отдам компенсацию наличными. Одна беда: ипотека взята на нас двоих, и, чтобы все провернуть, нужно согласие банка на исключение мужа из состава заемщиков. А банк не хочет идти навстречу.

Можно ли сделать это без согласия банка? Какие у нас есть варианты?

Анастасия, можно попробовать перевести ипотеку и квартиру на себя и без согласия банка. Но не все так однозначно. Судебная практика содержит противоположные решения, хотя решений в пользу заемщиков, на первый взгляд, больше.

В ответе я сразу расскажу читателям, как избежать подобных проблем в будущем, а также разберу, что можно сделать вам.

Как можно было избежать подобных проблем

Жаль, что вы не заключили брачный договор, когда покупали эту квартиру. Тем более если вкладывались в нее в таких неравных долях. К сожалению, в России институт брачных договоров не сыскал особого уважения. И предложение его заключить воспринимается скорее как недоверие к супругу и личное оскорбление, а не как запасной план на случай, если что-то пойдет не так.

Конечно, нельзя сказать, что брачный договор — это панацея. Если вы заключили его до того, как купили квартиру, банку он может и не понравиться. Например, если по брачному договору все достается супруге, а с точки зрения банка она неблагонадежный заемщик. Кроме того, такой договор могут признать недействительным, если нарушаются права второго супруга. В этом случае банк не выдаст кредит или попросит внести изменения в брачный договор.

Брачный договор важен прежде всего вам, а не банку. Не у всех, как у вас, получается найти согласие с супругом и честно определить, кто сколько вложил и кто что получит при разводе. Когда в семье совет да любовь, в перспективе все выглядит прекрасно и можно даже на словах договориться, кому и что достанется. Однако когда дело доходит до развода, договоренности быстро забываются. И тут начинаются проблемы.

Вы вложили в квартиру деньги в пропорции 30 на 70, и супруг признает ваш вклад и просит только свою долю. А мог бы просить половину, так как документально вы свои вклады в общую квартиру никак не зафиксировали. И закон был бы, скорее всего, на его стороне.

О брачном договоре в законах довольно мало статей. Да, такой договор может изменять режим собственности супругов, а также устанавливать перечень имущества, которое будет передано каждому из них в случае, если они разведутся. И список вопросов, которые можно оговорить в брачном договоре, не ограничен. Однако нельзя заранее точно сказать, как суд воспримет то или иное условие: сочтет он его законным или выходящим за пределы того, что можно урегулировать брачным договором. Тем не менее наличие брачного договора со схемой раздела имущества лучше, чем его отсутствие, в случае развода.

Дважды в неделю в вашей почте: как составить брачный договор, поделить имущество и не потерять деньги при разводе

Как разделить ипотеку без согласия банка

Если банк не желает идти навстречу, вы, конечно, можете ходить туда каждую неделю и настолько замучить специалистов банка, что они дадут согласие на изменение состава заемщиков по кредиту. Именно так и поступила героиня нашей статьи про раздел ипотеки.

Но если супруги смогли договориться между собой, то выделить всю квартиру в собственность одного из них и возложить на него обязанность платить кредит можно попробовать и без согласия банка. Это делается через судебное решение.

Для этого вы должны обратиться с иском к супругу и потребовать:

Разделить совместно нажитое имущество. Вам — квартиру, мужу — денежную компенсацию.
Признать за вами единоличное право собственности на квартиру.
Распределить общий супружеский долг на вас.
Возложить на вас обязанности по кредитному договору.

Банк в таком иске будет привлечен как третье лицо — залогодержатель. Весь смысл в том, что раз у вас с супругом отсутствует спор как таковой и вам нужно только подтвердить ваши договоренности, то супруг иск признает. А у суда не будет оснований в нем отказать. При этом права банка не нарушаются.

Логика такая: по закону в состав имущества, которое будут делить, включается общее имущество супругов, которое на время, когда рассматривается дело, есть у них либо у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов и право требования по обязательствам, которые возникли в интересах семьи.

Общие долги супругов — это обязательства, которые возникли по инициативе супругов в интересах всей семьи, или обязательства одного из супругов, по которым все полученное было использовано им на нужды семьи. Например, муж взял кредит на себя, чтобы купить для семьи квартиру или построить общий дом.

Но общими такие долги являются только с точки зрения внутренних отношений между супругами. Даже если они перераспределят долг между собой в результате раздела имущества при разводе, долговые обязанности перед третьими лицами — в данном случае банком — у них не изменятся. Как был муж заемщиком по кредиту, так для банка и останется, даже если при разделе имущества указано, что долг должна выплачивать жена.

И то, что у супругов есть долг, — не основание отказывать, если они хотят определить доли в праве общей собственности. Потому что даже после того, как супруги разделят имущество, они все равно должны будут отвечать по совместным долгам.

Можно ли перераспределить доли без согласия банка

Теперь о залоге. С одной стороны, предметом залога — квартирой — нельзя распоряжаться без согласия банка, то есть нельзя ее продавать, дарить, обменивать, закладывать и вносить в качестве взноса в уставной капитал юридического лица или паевого фонда.

Однако в вашем случае перераспределение долей между супругами — это не распоряжение, которое оговорено в статьях закона. И если банк подаст иск в суд, чтобы признать вашу сделку недействительной как совершенную без его согласия, то у него ничего не выйдет. Потому что перечень оснований для признания сделок недействительными есть в статье 235 гражданского кодекса.

Раздел имущества, которое находится в общей собственности супругов, к таким основаниям не относится. Когда делят квартиру в залоге, права банка как залогодержателя не нарушаются: квартира не выбывает из залога, а у банка по-прежнему есть его залоговое право, но только с другим составом должников.

Такие выводы содержит, например, решение районного суда Томска. Там женщина в иске просила разделить имущество, признать за ней единоличную собственность на квартиру, исключить мужа из реестра прав на недвижимое имущество и перевести на нее обязанности по кредитному договору. Банк привлекли к участию в деле. В итоге суд пришел к выводу, что такой раздел не нарушит права банка, и постановил прекратить право собственности мужа, признать за женщиной право на всю квартиру и возложить на нее обязанности по кредитному договору. Аналогичное решение принял суд и в Новосибирске.

Стоит отметить, что мне встречались и обратные решения суда, где суд отказывался перевести квартиру в таких исках без согласия банка.

Например, так сделал районный суд в Амурской области, который в схожих обстоятельствах отказался распределить общий супружеский долг на одного на основании отзыва банка. Тот был не согласен и считал, что его права будут нарушены.

Но все же решений о разделе несколько больше, потому что фактически распределение долей и долга не изменяет кредитный договор, а устанавливает отдельное соглашение между супругами о том, кто что получает и кто платит.

Но поскольку у нас не прецедентное право, даже большое количество решений в пользу заемщиков не означает, что конкретно в вашем случае суд встанет на вашу сторону.

Как вывести супруга из кредитного договора

Основной минус такого решения: по кредитному договору второй супруг по-прежнему остается должником перед банком. Обойти это и исключить супруга из договора можно через рефинансирование кредита. В этом случае первоначальный кредит досрочно закрывается и следующий кредит оформляется на одного человека — того, кто владеет квартирой уже единолично. В вашем случае — на вас.

Благодаря решению суда бывший муж не сможет претендовать на квартиру, так как получил компенсацию, а вы теперь — единоличный собственник. А первоначальный банк при рефинансировании вообще ни о чем спрашивать не надо. Кредит закрывают, банк уведомляют об этом как о факте, и его согласия на это спрашивать не нужно.

Рефинансирование потребует времени и некоторых затрат: оценка квартиры обойдется в 2000—4000 Р , госпошлина за регистрацию новой ипотеки — 500 Р . Но в целом это небольшие расходы. Основная проблема — получить одобрение на такой кредит.

Но даже если не получится рефинансировать кредит и второй супруг останется должником по договору, то все не так печально. Конечно, если вы перестанете платить по кредиту, банк будет взыскивать долги со второго супруга как с созаемщика. Но у него на руках будет то самое решение суда. Оно позволит ему доказать, что все обязанности возложены на вас, и потом взыскать эти деньги с вас. Да, для супруга в этой схеме есть риск. Но это единственный возможный способ поделить квартиру, если не хочется ее продавать и банк не дает согласия на изменение кредитного договора.

Что в итоге

Договариваться о том, кому и что достанется при разводе, лучше на берегу. И лучше сделать это письменно — в виде брачного договора.

Если брачного договора нет, а есть квартира и грядет развод, пытайтесь договориться с банком.

Даже если банк против, все равно можно разделить ипотеку и перевести квартиру на одного супруга. Для этого нужно обратиться в суд.

Когда переоформите все на одного, рефинансируйте ипотеку на себя и выведите второго супруга из состава заемщиков.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Договор займа, как и другие сделки, может быть признан недействительным, но для этого должны иметься предусмотренные законом основания. Порядок признания сделки недействительной пошагово описан в статье.

Основания для признания договора займа недействительным

К любой заключаемой на территории РФ сделке нормы ГК РФ предъявляют целый ряд общих требований. Так, например, стороны должны:

достигнуть совершеннолетнего возраста;
обладать правоспособностью и дееспособностью;
соблюдать нормы законодательства при заключении сделки;
быть свободными в своем волеизъявлении при подписании договора.

В том случае, если хотя бы одна из сторон игнорирует эти требования законодательства, сделка становится оспоримой. То есть сторона договора либо другие заинтересованные лица получают право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Такое признание дает возможность возврата к тому положению, в котором участники сделки находились до заключения договора (то есть должен произойти возврат всего полученного по договору назад).

Если же положения законодательства нарушают обе стороны (к примеру, заключая договор займа, организуют фиктивную сделку или маскируют под другую сделку), то такой договор будет заведомо ничтожен. То есть вообще не будет порождать никаких юридических последствий.

По каким основаниям можно оспорить договор займа

Пороки участников сделки.
Одна из сторон договора займа (неважно, идет ли речь о гражданине или юридическом лице) не имела права заключать такую сделку или сделала это с нарушением предусмотренной в таких случаях процедуры. Если речь идет о гражданах, то, к примеру, сделка совершена несовершеннолетним или ограниченно дееспособным человеком без одобрения его законного представителя. А если сделку совершает ребенок до 14 лет либо недееспособный гражданин, то такой договор займа будет ничтожным.
Пороки субъекта могут быть и в случае участия в сделке организации. Так, например, организация может не обладать в силу требований учредительных документов правом заключать договоры займа либо для заключения таких договоров требуется разрешение учредителей, а оно не получено.
Пороки воли участников сделки.
Речь идет о ситуациях, перечисленных в ст. 178 и 179 ГК РФ, когда нарушается право сторон на свободное волеизъявление при заключении договора займа. Это, например, применение насилия по отношению к контрагенту с целью заключения сделки, угроза его применения, обман, использование крайне затруднительных обстоятельств потерпевшей стороны.
Наличие нарушений норм законодательства при заключении сделки.

Кто может начать процедуру признания договора недействительным

Правила прописаны в ст. 166 ГК РФ. Оспорить сделку имеют право:

ее сторона, т. е. займодавец или заемщик;
другое лицо, которому такое право предоставлено законом — речь в первую очередь идет о тех, кто имеет право действовать в интересах сторон в силу закона (родители несовершеннолетних, опекуны), а также для кого совершенная сделка создает неблагоприятные последствия.

Обязательным условием, необходимым для оспаривания сделки, должно быть нарушение ее условиями прав и законных интересов конкретного человека или организации либо наличие для них иных неблагоприятных последствий.

Пошаговый порядок действий

Признание оспоримой сделки недействительной возможно только на основании судебного решения.

Пошаговая процедура признания договора займа таковым выглядит так:

Проведение проверки на предмет наличия оснований для признания сделки недействительной. На этом этапе необходимо собрать доказательства для суда, подтверждающие наличие оснований, по которым можно признать сделку недействительной.
Подготовка искового заявления и обращение в суд. Иск оформляется по общим правилам искового производства согласно требованиям ст. 131 и 132 ГПК РФ. Ответчиком по иску обычно является контрагент по договору займа, следовательно, иск подается по месту его регистрации (жительства).
Получение судебного решения о признании сделки недействительной.

Последствия признания договора займа недействительным

Последствия недействительности договора займа определены в ст. 167 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка является таковой с момента ее совершения, а потому не влечет никаких юридических последствий.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ в случае признания договора займа недействительным стороны должны вернуть друг другу полученные по нему денежные средства или иное имущество. Если имущество нельзя вернуть в натуре, то сторона компенсирует его стоимость в денежном выражении.

Проще говоря, заемщик возвращает займодавцу деньги и компенсирует пользование этими деньгами по правилам ст. 395 ГК РФ путем уплаты процентов по ключевой ставке ЦБ РФ. Займодавец же не обязан возвращать все полученные по сделке проценты, поскольку заемщик в любом случае оплачивает пользование суммой займа. Но имейте в виду, что суд может признать неосновательным обогащением разницу между деньгами, уплаченными по договору, и деньгами, уплаченными по ключевой ставке.

Таким образом, чтобы признать договор займа недействительным, нужны основания.Придется обращаться в суд, поскольку это обязательный этап процедуры. Если иск будет удовлетворен, займодавцу придется вернуть деньги и проценты за пользование ими.

АКЦИЯ ГОДА

Читайте также: