Обязателен ли акт приема передачи к договору аренды

Обновлено: 26.04.2024

Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), помещений (далее — недвижимость) имеет ряд особенностей. Для сторон важно не только правильно передать, но и вернуть объект аренды. При этом порядок возврата недвижимости аналогичен порядку его передачи .

Условия передачи недвижимости

Арендодатель должен передать арендатору недвижимость в срок, указанный в договоре аренды (далее — договор) . Например, при аренде республиканской недвижимости нужно передать ее арендатору, как правило, в течение 3 рабочих дней после вступления в силу договора .

Обратите внимание!
Если срок передачи не соблюден — арендатор может потребовать расторжения договора и возмещения убытков .

Если в договоре срок не указан, необходимо передать недвижимость в разумный срок . При этом законодательство не предусматривает, какое количество дней в данном случае следует понимать под таким сроком. В случае спора соблюдение сроков по передаче недвижимости будет оценивать суд. Если разумный срок не соблюден, то арендатор вправе потребовать предоставления недвижимости в 7-дневный срок .

Недвижимость нужно передать со всеми необходимыми арендатору принадлежностями и документами, если договором не предусмотрено иное . Рекомендуем перечень таких вещей и документов оформить письменно. Например, указать в договоре или документе о передаче. При аренде помещения, как правило, передают выкопировку из техпаспорта, при необходимости копии эксплуатационных документов на системы водоснабжения, канализации, иные документы.

Обратите внимание!
Если документы и принадлежности к объекту аренды не переданы, арендатор может потребовать расторжения договора и взыскания убытков. В частности, когда он вследствие этого не может пользоваться недвижимостью или значительно лишается того, на что мог рассчитывать при заключении договора .

Каким документом оформить передачу недвижимости

При передаче недвижимости нужно составить и подписать документ о передаче . При его наличии обязательство арендодателя о передаче объекта аренды считают выполненным, если договором не предусмотрено иное . Например, в договоре может быть указано, что обязательство о передаче помещения выполнено после получения ключей от него. Документом о передаче может быть :

— передаточный акт (далее — акт). Его обязательно составляют при передаче госнедвижимости . В иных случаях составить акт или оформить другой документ о передаче решают стороны;

— иной документ. Например, ТН или заключенный договор. Содержание такого документа должно подтверждать передачу недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором .

На заметку
При передаче имущества организации, как правило, оформляют ТН (ТТН) . Исключением является передача недвижимости между организациями по договору аренды с оформлением ПУД . Например, ПУД может быть подписанный акт . В таких случаях составлять ТН или нет — это право организации .

Документ о передаче также необходим, если заключают договор на новый срок по тому же объекту аренды . Например, в случае реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора . При этом возврат недвижимости по ранее действовавшему договору оформляют документом о передаче.

Что указать в документе о передаче

Содержание документа о передаче зависит:

— от условий договора . Например, договор может предусматривать необходимость указания в документе о передаче характеристик передаваемой недвижимости, вида собственности, иные сведения;

— формы собственности на недвижимость. При передаче частной недвижимости стороны, как правило, самостоятельно определяют содержание документа о передаче . Главное требование — наличие в таком документе подписи сторон . Однако для исключения возможных споров рекомендуем подробно указать условия передачи, недостатки и другие сведения о недвижимости. Например, как в акте при передаче республиканской недвижимости.

Госнедвижимость передают в аренду по акту. Содержание акта при передаче коммунальной недвижимости определяют по решению местного Совета депутатов . В большинстве случаев требования о передаче коммунальной недвижимости аналогичны республиканским .

При передаче республиканской недвижимости в акте нужно указать :

1. Место и дату его составления.

2. Регистрационный номер и дату заключения договора.

На заметку
Арендодатель должен вести учет заключенных договоров по сдаче в аренду госнедвижимости .

3. Информацию о состоянии передаваемой недвижимости. Например, материал и отделку внутренних и неотделимых частей помещения (стен, пола, потолка, окон, дверей и др.), сведения об инженерно-техническом оборудовании (отопление, электроснабжение и пр.), телефоне, пожарной и охранной сигнализации, необходимости проведения текущего или капитального ремонта и другую информацию. Состояние передаваемой недвижимости должно соответствовать условиям договора, назначению имущества, техническим и иным требованиям законодательства .

При наличии недостатков или неисправностей объекта аренды нужно указать об этом в документе о передаче, а также прописать порядок и сроки их устранения .

Пример формулировки:

«При осмотре арендатором выявлены следующие недостатки/неисправности нежилого помещения: _____________________. Арендодатель обязуется __________________________
(указать порядок устранения недостатков/неисправностей: самостоятельно, с привлечением других лиц и т.д.)

При отсутствии недостатков или неисправностей, иных претензий к арендуемой недвижимости рекомендуем указать это в акте. В таком случае арендатор не сможет потребовать уменьшения арендной платы (возврата уплаченной арендной платы) или досрочного расторжения договора, ссылаясь на недостатки, которые должны были быть обнаружены им во время передачи недвижимости .

Пример формулировки:

Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать арендованное имущество по назначению. Суд в иске отказал, поскольку при заключении договора аренды и передаче имущества истец не заявил возражения по данному обстоятельству. При этом в передаточном акте истец указал, что претензий к переданному имуществу не имеет

4. Подписи сторон (их представителей). Кроме того, рекомендуем указать должность представителей и документ, подтверждающий их полномочия. Как правило, доверенность .

Акт может содержать иную информацию . Например, перечень передаваемых с недвижимостью документов и принадлежностей, список присутствующих при подписании акта лиц и др. . Стороны вправе указать в акте и приложить к нему фотографии передаваемых площадей. Подробное описание порядка передачи недвижимости, ее характеристик может послужить доказательством для обоснования своей позиции в суде при возникновении спора.

Если документа о передаче нет

Возможны дополнительные материальные затраты у сторон. Арендатор обязан вносить арендную плату с момента фактической передачи недвижимости и до ее возврата (освобождения) . Момент передачи и возврата недвижимости указывают в документе о передаче . Суд в случае спора, как правило, взыскивает арендную плату за период, указанный в документе о передаче.

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате включительно до даты подписания акта о возврате помещения. Ответчик возражал, поскольку уведомил арендодателя о досрочном прекращении договора ранее даты подписания акта. Суд, рассмотрев материалы дела, постановил: взыскать с арендатора задолженность по арендной плате включительно по дату подписания акта, а также понесенные судебные расходы

Постановление апелляционной инстанции экономического суда
Минской области от 27.10.2016 (дело N 192-5/2016/347а)

Материальных затрат стороны могут избежать, если в суде будет доказан факт передачи недвижимости или уклонения другой стороной от подписания документа о передаче . При этом суд оценит действия сторон по выполнению обязательств о передачи недвижимости. Например, доказательством передачи недвижимости может являться нахождение арендатора на арендуемых площадях, оплата арендных платежей и др. В качестве доказательств возврата недвижимости суд может признать попытки возврата объекта аренды, отсутствие арендатора на арендуемых площадях, уклонение арендодателя от принятия недвижимости и др. Рекомендуем доказательства зафиксировать письменно, например, составить акт об уклонении от передачи объекта аренды.

Предусмотрена административная ответственность за нарушение порядка сдачи в аренду:

— госнедвижимости. Возможен штраф до 200 БВ . Если нарушение повлекло выбытие недвижимости, максимальный штраф составляет 1000 БВ ;

— мест для торговли. По данному нарушению предусмотрен штраф до 500 БВ . Повторное нарушение, совершенное ИП в течение года, может повлечь лишение права заниматься определенной деятельностью с конфискацией части имущества .

Какими документами можно подтвердить расходы арендатора на аренду помещения, если заключенный договор представления счетов на оплату и составления акта выполненных работ не предусматривает? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Гусихин и Вячеслав Горностаев.

Организация заключила договор аренды помещения под офис. Договор аренды содержит все необходимые реквизиты первичного документа, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете". У организации также имеется акт приема-передачи помещения. Согласно договору организация перечисляет ежемесячную арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца. Договор аренды не предусматривает представления счета на оплату и составления акта выполненных работ. Какой перечень документов должен наличествовать у организации-арендатора для подтверждения расходов на аренду помещения?

К аренде нежилых помещений применяются требования ГК РФ, предусмотренные для аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

То есть договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

То есть, заключив договор аренды нежилого помещения, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат:

- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;

- последнее число отчетного периода.

Организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике (письма Минфина России от 29.08.2005 № 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 № 16-15/080966).

При этом для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (арендодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (арендатор) (письма УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 № 20-12/061162, от 26.03.2007 № 20-12/027737, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81).

Кроме того, глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (письма Минфина России от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559, от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742).

В рассматриваемой ситуации условиями договора аренды также не предусмотрено и выставление счетов на оплату (предоплату).

При этом выставление счета на оплату не является обстоятельством, с которым закон или договор о возмездном оказании услуг связывают возникновение обязательства заказчика по оплате услуг (постановление ФАС Московского округа от 20.12.2012 № Ф05-14578/12 по делу № А40-10258/2012).

Кроме того, расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств (п. 1 ст. 272 НК РФ).

Соответственно, выставление либо невыставление счетов на оплату, само по себе не приводит к возникновению каких-либо налоговых обязательств.

Подведем итоги. Итак, для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы: заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. При этом для подтверждения правомерности признания расходов составление ежемесячных актов об оказанных услугах и счетов на оплату (предоплату) не требуется, если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Акт приема передачи квартиры составляется при любой смене собственника или проживающего в квартире: при покупке, продаже, обмене, дарении, аренде. Документ подтверждает факт передачи имущества, поэтому он не менее важен, чем договор купли-продажи или обмена.

  1. Что такое акт приема-передачи квартиры
  2. Зачем и в каких случаях нужен
    1. При продаже или при покупке
    2. При дарении
    3. От застройщика
    4. В других случаях
    1. Для новостройки
    2. Для вторички

    Что такое акт приема-передачи квартиры

    Это документ, подтверждающий передачу недвижимости по договору.

    При купле-продаже он подтверждает, что обязательства, принятые сторонами, полностью выполнены и недвижимость принята покупателем.

    Зачем и в каких случаях нужен

    Подписание акта приема-передачи означает, что ответственность за недвижимость переходит новому пользователю, а бывший уже не имеет отношения к содержанию объекта. Он является заключительным этапом сделки, связанной со сменой пользователя квартирой. При наличии подписанного акта, у сторон сделки не будет оснований обвинять друг друга в возможной порче имущества в момент его передачи новому собственнику.

    Составление акта обязательно для получения покупателем налогового вычета. Он входит в перечень необходимых документов для ФНС.

    В зависимости от ситуации, акт подтверждает разные действия сторон.

    При продаже или при покупке

    Акт составляется не при оформлении договора купли-продажи, а в момент передачи ключей от недвижимости покупателю. Он подтверждает, что продавец освободил квартиру, а покупатель принимает квартиру или другой объект в текущем состоянии. При возникновении претензий к квартире после подписания акта, покупатель уже не сможет добиться от продавца их устранения.

    При дарении

    Документ подтверждает, что квартира фактически передана в дар и одаряемый принял ее в том состоянии, в котором она находится и не имеет претензий к дарителю. Составление акта не является обязательным, но в отдельных случаях может стать доказательством согласия обеих сторон на сделку.

    От застройщика

    Акт составляется после сдачи дома в эксплуатацию. Дольщик должен подписать акт и подтвердить принятие квартиры. Он подписывается только после полного осмотра жилплощади. Если замечены дефекты, они включаются в акт с требованием устранения и сроком. Ключи могут быть переданы собственнику и без устранения дефектов. В этом случае исполнение обязательств подрядчиком придется контролировать отдельно.

    В других случаях

    Акт составляется при сдаче квартиры в аренду. Он подтверждает, что недвижимость передана во временное пользование в текущем состоянии. В нем описываются все основные характеристики объекта, например, наличие бытовой техники, паркета, отделка и т. д. К документу можно приложить фотографии квартиры.

    При обмене жилья акты составляются на оба объекта. Он подтверждает, что стороны выполнили свои обязательства и передали квартиры согласно договора обмена.

    Как составить акт приема передачи

    Чтобы акт приема-передачи выполнил свою роль, т. е. мог служить доказательством в суде, если у сторон возникнут претензии, он должен быть составлен строго по установленной форме и включать все необходимые пункты.



    Для новостройки

    В этом случае второй стороной акта выступает застройщик. Поэтому он составляет документ по типовой форме. Покупателю потребуется только внимательно его изучить и включить все недостатки в квартире, обнаруженные при осмотре.

    Если дефекты мелкие, например, оторваны обои, скрипят двери, акт можно подписать с требованиями их устранения в установленные сроки.

    При обнаружении серьезных нарушений, например, поцарапанные стеклопакеты, некачественная электропроводка, акт лучше не подписывать до их полного устранения.

    Для вторички

    Акт приема передачи квартиры при продаже квартиры на вторичном рынке стороны составляют самостоятельно. Необходимо включить в него обязательные пункты и индивидуальные моменты, характерные для конкретной сделки.

    Как может выглядеть акт, что в нем должно быть:

    • Наименование, дата.
    • Ф.И.О., паспортные данные передающий и принимающей стороны.
    • Адрес квартиры.
    • Реквизиты договора купли/продажи.
    • Показания счетчиков учета услуг.
    • Информация о том, что деньги за квартиру внесены в полном объеме и продавец не имеет претензий к покупателю.
    • Факт передачи имущества.
    • Согласие покупателя на прием квартиры в текущем состоянии без претензий или требования об устранении недостатков со сроком.
    • Подписи сторон с расшифровкой.

    Бланк акта можно скачать с интернета, главное точно и полно его заполнить.

    Если квартира сдается квартирантам, собственнику нужно указать в акте состояние квартиры, мебели, бытовой техники, особенно, если предметы обихода новые. Арендатор вправе указать в акте дефекты, например, не работает телевизор.

    Где и когда подписывать акт

    Акт должен быть подписан в присутствии обеих сторон, лучше в приобретаемой квартире. Стороны должны поставить собственноручные подписи, а застройщик печать.

    Количество экземпляров зависит от сделки, если она регистрируется в Росреерстре, то потребуется 3 экземпляра: по одному для каждой стороны и для сдачи документов на регистрацию. Акт приема-передачи при аренде составляется в 2-х экземплярах.

    Дополнительный акт к договору купли-продажи -- нюансы оформления

    Есть правила, соблюдая которые акт будет составлен правильно и сможет выполнять предназначенную функцию:

    Сроки и условия освобождения квартиры после подписания акта

    Сроки и условия освобождения квартиры продавцом обычно устанавливаются в договоре купли-продажи, но могут быть отражены и в акте передачи имущества.

    Лучше не подписывать акт до тех пор, пока продавец не съедет и не вывезет полностью свое имущество. Без него сделку можно быстро расторгнуть, при возникновении проблем с освобождением жилплощади.

    Как можно обезопасить себя с помощью акта в случае судебных разбирательств?

    Составьте акт строго по форме, укажите в нем имеющиеся претензии. Можно пригласить на сделку третье лицо и включить его паспортные данные в акт. При судебных разбирательствах он сможет выступить официальным свидетелем.

    Законные сделки с недвижимостью сопровождаются подписанием договора. Кроме того, требуется, чтобы стороны завизировали официальный бланк приема-передачи. Подробнее о специфике документа и о том, как должен выглядеть образец акта приема-передачи квартиры JCat.Недвижимость расскажет сегодня.

    Что такое акт приема-передачи квартиры

    Это документ, который обычно прилагается к договору (купли-продажи, аренды). В нем фиксируют состояние помещения в момент передачи от одного лица к другому.

    Образец акта приема-передачи квартиры составляют с учетом:

    • статей ГК РФ;
    • присутствия полной и достоверной информации о сторонах сделки;
    • перечисления основных характеристик помещения.

    Договор — это доказательство того, что участники хотят совершить сделку, а бланк приема-передачи — ее заключительный этап. Подписывая документ, стороны соглашаются с тем, что не намерены в будущем жаловаться друг другу на какие-либо недостатки. Сделки с недвижимостью иногда отменяют в судебном порядке со взысканием с виновной стороны дополнительных убытков.

    Участники при этом возвращают друг другу оплату и объект, а это затяжной и нервный процесс. Зачем рисковать финансами и временем, когда проще составить специальный документ, гарантию для обеих сторон?

    Зачем нужен акт приема-передачи

    Подписание акта передачи квартиры означает, что покупатель или арендатор становится ответственным за то, как в дальнейшем будет содержаться помещение. С его помощью стороны сделки могут защитить свои права в суде в случае разногласия, если состояние квартиры ухудшится. Документ рассмотрят на этапе регистрации сделки и при спорной ситуации в суде, важно только составить его подробно и правильно с юридической стороны.

    Без акта приема-передачи квартиры при продаже сделку можно оспорить в суде и превратить в недействительную. Без подписанного акта ответчику будет сложно доказать свою правоту и без других весомых доказательств суд примет сторону истца.

    Как составить акт приема-передачи квартиры

    Текст акта передачи квартиры может отличаться в зависимости от типа сделки, но лучше соблюдать положения закона и включить в него обязательные пункты. Нет строго установленной единой формы. Главное, чтобы пункты текста не противоречили нормам российского законодательства.

    Сделка со вторичной недвижимостью

    Формальные требования к документу отсутствуют. Но его содержание должно быть подробным и трактоваться однозначно. Образец акта приема-передачи квартиры включает:

    • дату и место составления;
    • фамилии, имена и отчества сторон сделки;
    • точный адрес объекта недвижимости;
    • данные, зафиксированные приборами учета воды и электричества;
    • отметку о том, что контрагент оплатил сумму договора до подписания бланка и у продавца нет требований к покупателю;
    • описание недостатков помещения (например, поломки сантехники, проблемы с коммуникациями и др.).

    Если жилое помещение сдается в аренду, в акте необходимо зафиксировать состояние бытовой техники и предметов мебели, а также отделки помещения. Если предметы новые, об этом обязательно следует написать и приложить копии чеков об оплате. Если пользованные и имеют ярко выраженные дефекты, арендатор может настоять на том, чтобы указать об этом в акте. Это обезопасит его кошелек от непредвиденных трат в случае заявления арендодателя о порче.

    Арендаторы зачастую недобросовестно относятся к проживанию в чужой квартире, поэтому не всегда стремятся сохранить ее первозданный вид. Без акта хозяину квартиры не удастся доказать факт порчи имущества в суде. Мирное урегулирование в частном порядке также маловероятно. Не стоит рассчитывать на честность друг друга. Любое слово можно зафиксировать в акте и уберечься от неоправданных претензий в будущем.

    При любом типе договора все недостатки помещения нужно подробно прописать. Также необходимо указать, кто из сторон обязан их устранить и в какие сроки.

    Если покупатель обнаружит недостатки, которые отсутствуют в акте приема-передачи квартиры при продаже, но возникли не по его вине, с продавца нельзя взыскать убытки.

    Распечатывается и подписывается 3 копии документа: для продавца, покупателя и государственного органа — Росреестра.

    Договор с квартирой в новостройке

    В сделке на стороне продавца выступает застройщик. Как правило, компании сами составляют текст акта передачи квартиры. Нужно внимательно с ним ознакомиться перед подписанием. Помимо прочих обязательных пунктов, документ должен включать в себя упоминание о том, что претензии к качеству помещения отсутствуют или наоборот.

    Важно прописать даже мелкие недостатки, если застройщик их допустил. Например, отклеившиеся обои, скрип входной двери, расшатанная фурнитура. При серьезных нарушениях покупатель вправе не подписывать бланк, что необходимо подробно расписать. К таким можно отнести установку окон с большими зазорами, несоответствие фактической планировки проекту, перекос дверного проема и другие. Либо можно поставить подпись и дополнительно обязать застройщика устранить нарушения в конкретные сроки. Как правило, на это дается не более 14 дней. При несоблюдении строительной компанией обязательства можно написать официальную претензию с повторным требованием устранить. В случае если сторона не предпримет ответных действий, подать иск в суд.

    Акт передачи квартиры по договору купли-продажи множится на три копии и после подписания передается на регистрацию в одном пакете с договором.

    Рекомендуется ставить подпись на акте, находясь в помещении, которое передается по договору и только после того, как прежний владелец полностью освободит его от всех своих вещей. Это позволит проверить добросовестность продавца: воочию сверить фактическое состояние недвижимости с перечисленными в акте характеристиками и убедиться, что бывший владелец не собирается там проживать.

    Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском. Чтобы обезопасить себя от недобросовестного контрагента, следует правильно составить документ о передаче объекта в чужую аренду или собственность. Следите за новостями JCat.Недвижимость — будьте в курсе всех нюансов, связанных с квартирным вопросом, и не дайте себя обмануть.

    Читайте также: