Образец акта расторжения аренды нежилого помещения образец

Обновлено: 14.05.2024

Акт возврата – документ, с помощью которого оформляется прекращение отношений в том случае, если аренда сторонами расторгается. Однако при его оформлении в отношении нежилой недвижимости есть свои нюансы.

Посмотрим же, что конкретно говорит на этот счёт законодательство и какие моменты следует учитывать при оформлении этой бумаги. Также мы расскажем, какая информация должна указываться в акте, какие документы к нему необходимо приложить и что может быть, если совершить возврат нежилого помещения без составления этого документа.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое и зачем он нужен?

Составление этой бумаги необходимо по следующим причинам:

Ст. 655 ГК РФ указывает, что уклонение участника договора от подписания равнозначно признанию в том, что арендатор или арендодатель не намерен исполнять предусмотренные гражданским законодательством обязанности, предусмотренные для соответствующего участника договора аренды недвижимости.

В каких случаях требуется оформление?

Требования п. 2 ст. 655 ГК РФ однозначны: именно с помощью документации о передачи участники отношений фиксируют тот факт, что имущество при расторжении либо прекращении договора было возвращено владельцу. Кроме того, с помощью акта можно указать, в каком конкретно состоянии помещения произошёл возврат.

Прямое указание законодательства означает, что акт должен быть составлен в любом случае.

Внимание! При составлении документа нужно учитывать, что акт сам по себе является лишь приложением к соответствующему договору (узнать о том, как составить договор о расторжении соглашения аренды нежилого помещения, а также посмотреть образец документа, можно здесь). Поэтому в нём нужно указывать реквизиты основного договора аренды, заключённого между сторонами.

Что именно указывается при расторжении договора аренды?

Унифицированной формы акта в законодательстве не существует. Поэтому каждый участник договора аренды может или составлять его в свободной форме, или же использовать заранее разработанный и утверждённый в своей организации бланк.

Однако на практике уже выработались определённые требования к составлению этого документа.

В нём обязательно должны быть отмечены следующие моменты:

Дополнительным содержанием может быть, например, номер акта согласно документообороту арендатора, а также таблица, в которой отмечено конкретное состояние каждого помещения на объекте.

Справка! Само по себе подписание акта не гарантирует, что претензий (в том числе и судебных) не будет. Однако этот документ помогает обеспечить дополнительные доказательства в третейском суде или арбитраже, если дело доходит до такого разбирательства.

Перечень приложений

В необходимых случаях к акту прилагаются документы, которые подтверждают выполнение сторонами отдельных условий договора аренды. Точный перечень таких документов составить нельзя, поскольку они зависят от объёма обязательств, принятых сторонами по договору. Обычно к акту прикладывается следующий пакет документов:

квитанции об уплате коммунальных платежей;
акт сверки взаиморасчётов по арендным платежам;
копии претензий, предъявленных арендатором арендодателю и наоборот.

При необходимости к акту могут быть приложены и другие документы.

Как происходит процедура передачи после оформления документа?

Законодательство упоминает акт, но не затрагивает саму процедуру передачи помещения по нему. Поэтому можно сделать следующие выводы:

Именно после подписания акта помещение считается переданным от одной стороны договора к другой.
Сама по себе процедура передачи может выглядеть как угодно. Допускается символическое вручение ключей – однако чаще стороны именно подписывают акт, проведя осмотр помещения.
Никаких однозначных норм, прописанных в законодательстве, по этому поводу не существует. Поэтому стороны договора аренды недвижимости сами договариваются о том, как именно должна выглядеть процедура передачи и возврата объекта.

Последствия несоставления

Последствия несоставления акта неоднозначны. С одной стороны, законодательство однозначно требует, чтобы этот документ был в наличии. С другой – отсутствие его не является поводом для признания договора недействительным. Судебная практика тоже не даёт однозначного ответа на вопрос о том, нужно ли составлять этот акт.

Однако, исходя из анализа нормативных актов и судебной практики, можно сделать вывод о следующем:

Если документ не был составлен по вине арендатора – арендодатель вправе начислять плату за пользование помещением до тех пор, пока не состоялась передача.

Возможно, вам будут полезны и другие наши статьи о порядке расторжения аренды нежилого имущества, а именно о том, как написать:

Документ о возврате хотя и рассматривается часто как чисто формальная бумага – на самом деле крайне важен в вопросах, связанных с арендой недвижимости. До тех пор, пока он не подписан, нельзя говорить о том, что договор исполнен. Потому оформление этого акта крайне важно как для арендатора, так и для арендодателя.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Иллюстрация: Ирина Григорьева / Клерк.ру

Как компаниям правильно составить соглашение о расторжении договора аренды? Какие нюансы могут возникнуть, на что компании следует обратить особое внимание?

Одна из главных задач соглашения о расторжении договора аренды — максимально детально урегулировать все вопросы, которые могут возникнуть у сторон в связи c прекращением арендных отношений.

Так, в соглашении о расторжении сторонам необходимо четко согласовать, в какие сроки и в каком состоянии имущество должно быть возвращено арендодателю.

По общему правилу, арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Факт возврата арендованного имущества необходимо зафиксировать в соответствующем передаточном документе (акте возврата).

При просрочке возврата имущества на арендатора может быть возложена обязанность по внесению арендной платы за время такой просрочки, а также с него может быть взыскана неустойка, если она предусмотрена договором аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды должно предусматривать сроки возврата арендодателем арендатору платежей по договору аренды, которые не были учтены в счет оплаты фактического срока аренды (например, излишне уплаченная авансом арендная плата), а также внесенного арендатором обеспечительного платежа (депозита), защищавшего арендодателя от возможного ущерба арендуемому имуществу, который мог быть причинен арендатором. Сторонам рекомендуется приложить к соглашению о расторжении акт сверки взаиморасчетов по договору аренды, чтобы в будущем у них не возникало споров о возможной задолженности.

Стороны также должны заблаговременно решить вопрос о судьбе произведенных улучшений. Если иное не оговаривается сторонами, отделимые улучшения, произведенные арендатором в отношении арендуемого имущества, являются собственностью арендатора и подлежат удалению арендатором по окончании аренды.

Если же улучшения носят неотделимый характер (то есть не могут быть удалены без нанесения вреда арендуемому имуществу), то арендатор имеет право после прекращения договора аренды получить стоимость таких улучшений, если он произвел за свой счет и с согласия арендодателя, при условии, однако, что иное не предусмотрено договором аренды.

При соблюдении указанных выше условий и соответствующих положений договора аренды у сторон не должно возникнуть трудностей при составлении и последующем исполнении соглашения о расторжении.

Были ли в вашей практике случаи, когда компании неверно составляли соглашение о расторжении аренды и после этого столкнулись с негативными последствиями?

Впрочем, на практике встречаются ситуации, когда стороны допускают ошибки или упущения при составлении соглашения о расторжении, что зачастую ведет к неблагоприятным последствиям.

Рассмотренное дело иллюстрирует необходимость детального раскрытия всех условий возврата имущества при составлении соглашения о расторжении аренды.

Негативными последствиями может также обернуться заключение соглашения о расторжении договора аренды без детального анализа текущего состояния и правового положения арендуемого имущества.

Так, например, Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.11.2018 № Ф01-5347/2018 по делу № А29-1631/2018 был рассмотрен следующий спор. Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования и хозяйственным обществом был заключен договор об аренде земельного участка. Впоследствии данный участок был снят с кадастрового учета и из него было образовано два новых земельных участка. При этом никаких изменений в оригинальный договор аренды не вносилось. Спустя несколько лет стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды, ссылаясь на уже несуществующий земельный участок. Данное обстоятельство было впоследствии использовано арендатором в качестве основания для заявления требования о признании датой расторжения договора аренды не даты заключения соглашения о расторжении, а даты снятия ранее существовавшего земельного участка с кадастрового учета.

Подобная неосмотрительность арендодателя привела к дополнительным временным и материальным издержкам, потраченным на долгие судебные тяжбы.

Наконец, следует отметить проблему, связанную с неправильным представлением сторон о соглашении о расторжении аренды как об универсальном документе, прекращающем все обязательства по аренде, в том числе неисполненные.

Для примера можно сослаться на Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31.08.2018 № Ф09-4628/18 по делу № А76-32790/2017. Согласно условиям дела заключенный между сторонами договор аренды предусматривал обязанность арендатора по возмещению эксплуатационных затрат. При этом арендатор был обязан заключить соответствующие договоры с арендодателем или же с коммунальными службами. Однако в период аренды им этого сделано не было. Через некоторое время стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды, в тексте которого ничего не было сказано о наличии на стороне арендатора задолженности по коммунальным платежам.

Однако, по мнению суда, вынесшего решение по делу, данное обстоятельство не свидетельствовало о прекращении обязанностиарендатора по компенсации таких расходов, поскольку рассматриваемая обязанность подразумевала заключение отдельных договоров, которые так и не были подписаны арендатором. В этой связи суд обязал арендатора возместить коммунальные расходы, понесенные арендодателем.

НДС – 2022

Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На курсе повышения квалификации осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>

Прежде всего отметим, что способ расторжения, как правило, прописан в вашем Договоре. В то же время существуют общие правила, про которые, зачастую, забывают. Цитирование положений Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) не входит в задачу нашего исследования-рекомендации, поэтому остановимся на следующем.

Статьей 619 и ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя/арендатора. В основе своем, указанные положения введены законодателем с целью защиты стабильности и качественности правоотношений. В рамках указанных норм введен негативный контекст расторжения договора (т.е. расторжение в результате ухудшения имущества, невнесение арендной платы более двух раз и прочее.).

В содержании направленного письма контрагенту, необходимо прописать разумный срок исполнения нарушенного обязательства. Из системного толкования норм гражданского законодательства не следует точного определения разумного срока. Представляется, что вполне разумным сроком восстановления нарушенных обязательств возможно определить в 30 календарных дней. Именно такой срок указан в ст. 4 АПК РФ в качестве подтверждения урегулирования спора в досудебном порядке. Разумный срок – категория оценочная и определяется он с учетом различных факторов: виды обязательства, параметры предмета исполнения, условия исполнения и прочее. В любом случае мы бы рекомендовали использовать срок в 30 дней. При этом важно подчеркнуть, что такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требования расторжения договора возникает только по истечению срока, установленного в письме уведомлении. Указанный тезис подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-12424/2015, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07. 2020 № 01АП-3368/2020).

Также необходимо отметить, что в договорах аренды, зачастую, указывают порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Хотелось бы обратить ваше пристальное внимание на следующее условие договора. Представим, вы заключили договор краткосрочной аренды нежилого помещения (на один год). Дальнейшая использование помещения невозможно в силу объективных причин. Один год еще не истек. Вы направляете письмо с указанием даты расторжения договора, после чего согласуете порядок сдачи помещения. Помещение сдано, акт подписан, и вдруг вам на почту приходит письмо с необходимостью уплатить штраф (неустойку) в размере месячной арендной платы (или размера обеспечительного платежа) за досрочное расторжение договора аренды. Насколько законным является такой штраф по условиям договора? Из системного толкования положений ГК РФ, позиций высших судов РФ (см. П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. №17, Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11) под неустойкой понимается способ обеспечения обязательства, которая должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором. Таким образом правовая природа неустойки сводится к ее компенсационному (восстановительному) характеру. Само по себе установление неустойки за досрочное расторжение договора является вполне законным, поскольку постольку в гражданском законодательстве установлена свобода договора, где стороны вправе прописать условия по своему усмотрению. Другой вопрос возникает при определении соразмерности неустойки нарушенным обязательствам. Статьей 330 ГК РФ предусмотрена возможность уменьшения неустойки в договора судом при её явной несоразмерности. Обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", где указаны границы для суда при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Несоразмерность и необоснованность выгоды при неустойки могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Таким образом мы полагаем, если вы досрочно расторгнул договор за один/два месяца до окончания такого договора, вы будете обязаны возместить убытки в размере двукратной месячной арендной платы (при отсутствии иных задолженностей) в случае, если неустойка установлена договором. Об этом же говорит и судебная практика. В связи с чем, внимательно изучайте свои риски и последствия досрочного расторжения договора.

Основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В законодательстве закрепляется возможность расторжения договора через суд при существенном его нарушении или же посредством одностороннего отказа от Договора по инициативе стороны (в случае, если такой отказ предусмотрен договором). Таким образом законодатель разделает расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебномпорядке и односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. В связи с чем возникает вопрос законности (возможности) расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре. Судебная практика идет по двум направлениям.

Первое направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (см. Определение ВАС РФ от 19.01.2011 № ВАС-15206/10, Определение ВАС РФ от 29.06.2010 № ВАС-7816/10).

Второе направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от договора допустим по условиям, указанным в самом договоре (например, необходимость направления уведомления на расторжение за 90 календарных дней) (см. Определение ВАС РФ от 17.06.2010 № ВАС-7525/10, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014). Нам представляется, что в большинстве случаев суд будет придерживаться второго направления, поскольку, во-первых, большинство судебных решений придерживается позиции возможности расторжения договора во внесудебном порядке, во-вторых, второе направление в полной мере соответствует принципу свободы договора, который заключается в возможностях установления условий договора по волеизъявлению сторон. Подробное описание возможности одностороннего отказа от договора аренды по нормам ГК РФ мы описывали в предыдущих статьях, в связи с чем, хотели бы остановиться на процессе расторжения договора. В заключении отметим, что в случае, если после наступления срока, указанного в письме-уведомлении о расторжении договора аренды, арендатор будет пользоваться арендованным помещением, а арендодатель не будет возражать против такого пользования в течение длительного времени (цитата из решения суда), при таких обстоятельствах договор не будет считаться расторгнутым.

Процесс передачи помещения

Настоящая часть статьи даёт практические рекомендации по передачи арендуемого имущества Арендодателю при расторжении договора. Первоначально необходимо отметить важность составления четкого порядка передачи помещения по договору аренды. В сущности, необходимо прописать следующие действия: а) порядок проведения ремонтных (восстановительных) работ; б) порядок приема помещения арендодателем; в) порядок устранения замечаний арендодателя по состоянию помещения, при наступлении момента его передачи, в добровольном порядке арендатором. Грамотное составление порядка передачи помещения - залог быстроты и успешности завершения правоотношений.

Таким образом, мы рекомендуем вам произвести следующие действия перед передачей помещения:

Настоящая статья, бесспорно, не освещается весь комплекс проблем, которые могут возникнуть при расторжении договора аренды. Мы постарались выделить лишь основные, которые наиболее часто возникают у наших доверителей. Комплекс статей, посвященных арендным правоотношениям, подошел к концу. В дальнейшем мы бы хотели осветить вопросы финансово-правовой сферы жизни юридического сообщества.

Акт возврата помещения по договору аренды является способом задокументировать факт окончания арендных отношений между съемщиком и собственником объекта недвижимости. Данный документ включает в себя не только подписи сторон, но и информацию о том, устраивает ли арендодателя состояние помещения, в котором оно было ему возвращено.

Мне нравится 1

Не нравится

Как составить акт, образец

Унифицированная, единая форма акта возврата помещения по договору аренды отсутствует, так что представители организаций и предприятий могут писать ее в свободном виде или, если в компании есть разработанный и утвержденный шаблон документа – по его образцу.

В основную часть вносятся:

названия организаций, между которыми делается акт;
их реквизиты (все эти данные должны соответствовать учредительным документам фирм);
должности, фамилии-имена-отчества руководителей или их законных представителей;
причина составления акта (в данном случае это расторжение договора аренды)
адрес, по которому находится помещение
описать состояние, в котором имущество возвращается арендодателю (в том числе состояние различных коммуникаций)
удостоверить факт отсутствия претензий. Если же претензии к арендатору есть, их следует описать максимально подробно (в дальнейшем на основании акта можно потребовать возмещения нанесенного материального ущерба).

В завершение акт должен быть подписан обеими сторонами, при этом важно, чтобы подписи были только оригинальными, использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных при помощи различного рода клише, недопустимо.

Заверять акт с помощью печати или штампа нужно только тогда, когда применение штемпельных изделий закреплено в локальных нормативно-правовых бумагах предприятия (это в равной степени относиться к юридическим лицам и ИП).

Особенности составления документа

Что касается способа, который используется для внесения сведений, то ответственный может выбирать наиболее удобный. Практика показывает, рукописные документы уже давно уходят в прошлое. Современные организации заполняют такие бумаги при помощи компьютерной техники.

При возврате нежилого помещения

Как сказано выше, при заполнении нет необходимости соблюдать какие-то строгие правила. Но все-таки имеются определенные рекомендации, придерживаясь которых документ будет оформлен в соответствии с законом. К таким рекомендациям относятся:

все сведения о техническом состоянии объекта должны быть четко прописаны. Это позволяет сопоставить состояние недвижимости с первоначальным видом;
если в помещении было оборудование и другое имущество, которое также переходило во временное пользование. Определяется, не ухудшилось ли состояние этих предметов за период аренды;
владелец помещения, сопоставив все сведения, может предъявить арендатору претензии, если он считает, что какое-то имущество было повреждено или испорчено. Естественно, для этого нужно привести основания, которые должны иметь четкие определения.

При отсутствии претензий, как с одной стороны, так и с другой, документ подписывается. В этом случае он является официальным подтверждением того, что стороны выполнили обязательства, которые ранее были прописаны в договоре аренды. Если у собственника имеются претензии, он может потребовать арендатора возместить причиненный ущерб. В случае отказа арендодатель имеет право обратиться в суд.

При возврате жилого помещения

Какой-то принципиальной разницы между возвратом нежилого и жилого помещения не существует. Здесь следует придерживаться тех же рекомендаций, что и в случае с нежилым помещением. Однако жилое помещение часто является объектом сделки не между предприятиями, а между физическими лицами. Хотя процесс возврата должен выполняться в несколько этапов:

осмотр квартиры и других вещей, находящихся внутри;
определение общего состояния имущества;
составление акта о возврате;
предъявление претензий со стороны арендодателя, если таковые имеются;
возмещение причиненного ущерба со стороны арендатора, если в этом возникает необходимость.

Нет необходимости нотариально заверять такой документ. После его подписания сторонами он и так приобретает юридическую силу.

Что прописать при возврате помещения

Конечно, стороны могут вносить в документ любые сведения, касающиеся данной сделки. Но имеются данные, которые обязательно должны здесь присутствовать:

название документа;
место и дата составления;
сведения о сторонах;
причина, по которой помещение подлежит возврату. Например, это может быть расторжение договора, окончание арендного срока и др.;
информация о договоре аренды;
указывается, в каком состоянии находятся различные инженерные системы;
описывается техническое состояние объекта и содержащегося в нем имущества;
если имеются претензии, все они должны быть описаны максимально подробно;
при отсутствии замечаний, в акте так и нужно написать, что они отсутствуют;
подписи сторон.

Если речь идет о договоре аренды, который заключается между организациями, то информация об акте должна отображаться в специальном учетном журнале. Обычно для каждой стороны делается по одной копии. Естественно, они обладают одинаковой силой.

Зачем нужен акт

Возврат помещения по договору аренды помещения, будь то целое здание или небольшой офис, жилой или нежилой объект, требует соблюдения определенной процедуры.

Обязательным ее этапом является проверка арендуемых площадей на предмет:

внешнего вида;
состояния оконных и дверных конструкций, пола, потолка;
состояния систем коммуникаций, в том числе электроснабжения, отопления и т.д.

Особенно это актуально, когда помещение находилось в аренде длительный срок – за прошедшее время какие-либо изменения практически неизбежны.

Все параметры осмотра обязательно должны быть зафиксированы в специальном документе – акте возврата помещения.

Правильно составленный и заверенный документ позволяет в дальнейшем избежать возможных проблем, связанных с разногласиями сторон по договору аренды, особенно если дело дойдет до судебной инстанции. Именно поэтому к формированию акта следует относиться максимально внимательно, прописывая все детали осмотра помещения и, если обнаруживаются какие-то недостатки, фиксируя их детально и со всей тщательностью.

Кто составляет акт

Непосредственная задача по формированию акта обычно возлагается на работника предприятия, которое является арендодателем. Это может быть юрисконсульт организации, или сотрудник/руководителя того структурного подразделения, в ведении которого находятся договоры аренды и их исполнение. Главное, чтобы этот человек имел представление о том, как составлять подобного рода бумаги и был знаком с законодательством РФ.
Акт должен быть подписан либо руководителем компании– арендодателя, либо лицом, действующим от его имени.

Что делать, если арендодатель не подписывает акт

Арендатора могут ожидать серьезные проблемы, если собственник не подпишет данный документ. Ведь в этом случае акт будет считаться недействительным. А это означает, арендатор не вернул объект вовремя. В этом случае закон на стороне арендодателя, ведь он имеет право продолжать брать арендную плату.

Если собственник не желает подписывать документ, арендатору необходимо позаботиться о том, чтобы иметь доказательства такого отказа.

Для этого рекомендуется выполнить определенные действия:

Читайте также: