Честный договор можно так сказать

Обновлено: 18.05.2024

Доброго времени суток! Хочу поделиться с сообществом размышлениями о том, как подходы, используемые в IT, могут помочь людям в решении обыденных, повседневных задач. И предложить конкретный метод решения, сила которого заключается исключительно в его использовании широким кругом людей. Речь пойдет о следующих подходах и инструментах:

Краткое описание проблемы

При звонке, как правило, Вас всячески пытаются заманить в салон (некоторые, даже заявляя, что автомобили есть в наличии, хотя это заведомо не так). В салоне же никто из менеджеров особо не торопится, и время течет сквозь пальцы: то договор не печатается, то доверенность просрочена, то она выдана не на заключение договоров продажи автомобилей и т.д. и т.п.

Получив данный опыт я решил в дальнейшем не тратить время впустую на формальную часть (всё, что касается договора), а прояснять это при первом же телефонном разговоре. Однако оказалось, что проблемы с договором (как ни странно) характерны для очень многих официальных дилеров:

Некоторые фирмы отказывались прислать типовой договор купли-продажи.
У некоторых наименование Продавца не имеет никакого отношения к заявленному официальному дилеру. Просто другая фирма.
У некоторых договор был, мягко говоря “никакой”. Или даже предлагали подписать договор с рядом незаполненных полей (в том числе VIN! т.е. вписали не тот VIN и покупай б/у по цене нового!).
У некоторых договор адекватен по форме, но права покупателя минимальны. Или права продавца заоблачны.
При попытке обсудить сомнительные пункты договора, в разговор, как правило, вступает специально обученный человек, единственная цель которого пояснить Вам, а не верблюд ли Вы часом? И что договор у них верный, и они не первый год на рынке и т.д.

Постановка задачи и предлагаемое решение

Итак, моя задача как покупателя: сэкономить время и купить авто.

Первый шаг к решению: повторное использование кода

Мне нужна моя версия договора, которую я знаю и ее не нужно перечитывать. Этот договор типовой для сделки данного рода, значит я могу обращаться с ним к любому дилеру. Эта версия договора ограждает (юридически) меня от возможных махинаций нечистого на руку дилера, но и не ставит в неудобное положение честного дилера. Поэтому этот договор – честный.

Второй шаг к решению: Рассказать о найденном решении сообществу

Сила Semantic Versioning проявится лишь в том случае, если он будет принят сообществом. Тот же механизм работает и для Честного Типового Договора, только с ещё большим эффектом. Используя предлагаемый подход человек сам получает преимущество, и одновременно усиливает тех, кто уже использует его и наделяет преимуществом тех, кто будет использовать позже. По сути получается система с позитивной обратной связью, которая замкнута сама на себя.

Однако просто рассказать о найденном решении мало. Нужно ещё и организовать совместную работу над Честным Типовым Договором. И это третий шаг.

Третий шаг к решению: организация совместной работы.

Для совместной работы над Честным Типовым Договором создан репозиторий на Github с исходным текстом договора в формате .TeX.

Помочь в доработке договора может каждый желающий. Вот основные направления:

Особенно, если Вы юрист или представитель дилера

Экономическое обоснование целесообразности

Хочется верить, что с внедрением Честного Типового Договора отношения между людьми изменятся в лучшую сторону. И что качество услуги возрастёт.

Кроме того, договор может быть хорошей иллюстрацией при изучении предметной области, если предусмотреть комментарии по каждому пункту: чем он важен и какие риски несёт человек при изменении формулировки или при исключении данного пункта.

Однако основное, что можно получить при использовании Честного Типового Договора – это экономия времени. Экономия времени достигается по следующим направлениям деятельности:

Изучение подводных камней данной предметной области.
Не нужно вычитывать отдельно договора каждого диллера (если бы проблема была в одному-двух дилерах, этой статьи просто не было бы).
Не нужно предлагать и согласовывать исправления к договору каждого дилера.
Если что-то пойдёт не так, то с корректным договором (и чёткими сроками в нём) можно быстрее инициировать судебное разбирательство и раньше вернуть сумму предоплаты.

05 мин. – Запрос и получение договора.
30 мин. – Вычитка и анализ договора.
15 мин. – Попытки согласовать вопросы, связанные с договором.

Теперь оценим количество договоров в год. По информации
об автомобильном рынке России с Википедии средний годовой объём продаж автомобилей за период с 2008 по 2012 годы составил около 2,3 млн. штук.
А судя по диаграмме структуры автомобильного рынка 1999-2017 речь идёт о новых автомобилях, а есть ведь ещё и подержанные.

С другой стороны у авторынка своя специфика (в том числе есть коммерческий транспорт, его навряд ли приобретают физ. лица). Но нужно отталкиваться от какой-то конкретной цифры. Предположим, что количество заключенных физ. лицами договоров о покупке авто ориентировочно равно 1 млн. штук в год.

На текущий 2017 год приходится 1752 рабочих часа (247 рабочих дней — 28 отпускных = 219 дней = 1752 часа при 8 часовом рабочем дне).
Примем что 1 человеко-год ~= 1752 человеко-часа.
Экономия каждого человека при использовании Честного Типового Договор составит 5/3ч.
За год будет сэкономлено: 1'000'000 * 5/3ч. ~= 1'666'666 часов.

1'666'666 человеко-часов / (1752 человеко-часов / 1 человеко-год) ~= 951 человеко-год.

Трудозатраты на составление Честного Типового Договора ориентировочно оцениваю в не более чем 1 человеко-год. Например, если над ним изъявит желание работать 35 человек каждый из которых потратит на это по 50 часов. Или 50 человек по 35 часов каждый.

Экономия времени 950 рабочих человеко-лет! Или иначе труд 950 человек в течение 1го года.

Если кратко: пусть в среднем покупатель тратит 50 минут на анализ одного договора и ему приходится изучить договора минимум двух дилеров. Что при 1'000'000 сделок в год составит ~951 рабочий человеко-год.

При использовании честного типового договора получим экономию в 950 рабочих человеко-лет!

Как это работает

Как только версия Честного Типового Договора будет готова, каждый человек сможет воспользоваться ей. Исходный текст договора общедоступен, нужно лишь добавить данные о Продавце и Покупателе.

Скорее всего дилеров устраивает их текущая версия договора, поэтому инициатива воспользоваться Честным Типовым Договором будет исходить от Покупателя и пройдёт следующие стадии:

СМИ не устают говорить о том, насколько внимательным надо быть при продаже или покупке недвижимости. И тут сложно спорить: сделка с жильем – дело серьезное, заниматься им надо аккуратно, а еще разумнее – с помощью профильных специалистов. Эту мысль подтверждает и не слишком позитивная статистика: по оценкам МВД, в России число сделок, совершаемых с нарушением закона, ежегодно достигает отметки в 7%. Речь здесь, прежде всего, о сделках на вторичном рынке, где у охотников за чужими квадратными метрами фактически развязываются руки. О том, почему так происходит и как могут защитить себя владельцы жилья, сайту "РИА Недвижимость" рассказал председатель методического совета нотариальной палаты Ленинградской области, нотариус Всеволожского нотариального округа Ленинградской области Николай Быстров.Семь процентов – много это или мало? Судите сами. Так, по данным Росреестра за три квартала 2020 года в стране было совершено 2,5 миллиона сделок со вторичкой. Что показательно, это в полтора раза больше, чем было зафиксировано за аналогичный период 2019 года. Даже если взять 7% от 2,5 миллиона (то есть не от конечного годового показателя, который в итоге будет больше) получается 175 000 сделок с "браком".В общем, как ни крути, а идея заплатить риелтору за подбор действительно качественного и адекватного по цене варианта и нотариусу – за гарантии правовой безукоризненности сделки и решение всех бумажных вопросов, чем потом разгребать ворох проблем в одиночку – кажется вполне себе адекватной.Хотя бывает, что проблемы с жильем, причем серьезного характера, могут возникнуть даже у тех, кто вообще никаких сделок в обозримом будущем не планировал. Совсем недавно СМИ писали о том, как в Кемерово друг за другом произошли два схожих случая – собственники лишились своих квартир, не подписывая никаких договоров и вообще не зная о совершенных с их недвижимостью сделках. Оказалось, что кто-то выяснил необходимые паспортные и иные данные, подделал подписи собственников на договорах купли-продажи и на основе этих документов спокойно оформил переход права собственности на совершенно посторонних лиц.Как так вышло? Довольно просто, ведь на то есть общедоступная простая письменная форма для сделок с жильем. Смысл этой юридической конструкции в том, что для продажи или, скажем, дарения жилплощади человек вполне может сам составить договор (или скачать готовый шаблон из интернета), подписать его, обеспечить наличие подписи второй стороны и отнести в МФЦ для передачи документов на регистрацию перехода права собственности.Здесь многие ждут чуда от сотрудника МФЦ, представляя его прямо-таки юристом со стажем и мастером распознавания поддельных документов или незаконных сделок в одном лице. Однако чуда не происходит. И дело не в том, что кому-то просто не повезло, и ему попался неквалифицированный специалист, а в том, что от персонала МФЦ и не требуется такая квалификация. Они лишь обязаны взять предъявленные документы, сверить данные паспортов с фамилиями, указанными в них, проверить полноту набора документов и передать весь пакет в профильное ведомство, то есть в Росреестр.Добиться справедливости в ситуации, с которой столкнулись жители Кемерово, конечно, можно – через суд. Однако, думаю, многие согласятся, что это не самый простой, дешевый и приятный путь отстаивания своих прав, еще и на свое же честно заработанное имущество. Плюс нужно понимать, что в таких историях помимо изначального собственника нередко всплывают и другие пострадавшие и ни в чем не виновные лица, которые приобрели недвижимость в процессе ее перепродажи от лица мошенников. Кто возместит ущерб этим людям, и возместит ли – большой вопрос.Тут, кстати, не лишним будет затронуть еще один нюанс, который сегодня добавляет свою ложку дегтя к и без того проблемному рынку оборота жилья в России. Так как к сделкам на разных этапах привлекается целая "армия" посредников, у многих людей создается ложное впечатление надежности и безопасности. Случаи, когда один человек покупает у другого квартиру один на один, происходят редко, если только речь не о близких родственниках. В основном, тут есть и риелторы с обеих сторон, и представители банков, и те же сотрудники МФЦ, и просто "опытные" советчики из числа друзей или соседей. Однако привлечение кого-либо из этого списка или даже всех сразу ничего не меняет в юридическом смысле – сделка все также остается сделкой в простой письменной форме. А значит, все риски сохраняются. И такая же история происходит, если, к примеру, человек покупает квартиру по переуступке прав договора долевого участия у некого посредника –физического лица. Название договора в этом случае дела не меняет.Конечно, проблему небезопасного рынка оборота недвижимости в стране нужно решать на законодательном уровне. Может быть имеет смысл вообще отказаться от варианта заключить сделку в простой письменной форме, когда речь идет о недвижимости? Так, кстати, давно поступили многие европейские страны (Франция, Германия, Испания и пр.), где при покупке или продаже жилья стороны сделки по закону должны обратиться к нотариусу. Уже он в силу своего особого статуса и полномочий, наличия необходимых юридических знаний, опыта и ресурсов занимается проверкой всех правовых аспектов договора. И что еще важно – несет материальную ответственность за качество оказанных услуг.И тут вроде бы так и тянет сказать – "что русскому хорошо, то немцу…", однако спокойный и на протяжении многих лет стабильный рынок жилья в той же Германии определенно заставляет задуматься об обратном.

Композиция делового письма обыкновенно трехчастна. Первая часть вводная (зачин), вторая часть основная, информативная, третья часть заключительная, резюмирует информацию и содержит пожелания дальнейшего сотрудничества.

• Просим.
• Также просим.
• А также просим.
• Сообщаем.
• Одновременно сообщаем.

Выделение каждого речевого действия в самостоятельный аспект необходимо потому, что по каждой просьбе, по каждому предложению принимается самостоятельное решение.

Первая часть письма обычно содержит информацию о реальных, имевших место фактах, событиях (ссылка, мотивация, история вопроса); вторая часть называет желаемые, предполагаемые события.

Многоаспектное письмо представляет собой последовательно повторяющиеся содержательные аспекты, синтаксически оформленные в виде абзацев.

Для связи аспектов и содержательных фрагментов одноаспектных писем используются стандартные выражения:

• Во-первых. Прежде всего.
• Во-вторых. Затем.
• В-третьих. В заключение.
• Переходя к следующему вопросу.
• Что касается вопроса о.
• Учитывая все вышесказанное.
• Исходя из вышесказанного.
• В связи с необходимостью вернуться к вопросу о.
• Подводя итоги, необходимо подчеркнуть.
• В заключение выражаем надежду на.
• В заключение хотим напомнить Вам о.

Стандартные выражения деловой переписки

Первой частью любого письма (аспекта) является мотивация, объясняющая побудительные мотивы, причины составления текста.

Стандартные выражения, указывающие на причину
• По причине задержки оплаты.
• В связи с неполучением счета-фактуры.
• Ввиду несоответствия Ваших действий ранее принятым договоренностям.
• Ввиду задержки получения груза.
• Вследствие изменения цен на энергоносители.
• Учитывая, что производственные показатели снизились на.
• Учитывая социальную значимость объекта.

При ссылках
• Ссылаясь на Вашe письмо от.
• В соответствии с достигнутой ранее договоренностью.
• Ссылаясь на Ваш запрос от.
• Ссылаясь на устную договоренность.
• В ответ на Ваше письмо (запрос).
• В соответствии с нашей договоренностью.
• На основании нашего телефонного разговора.
• На основании устной договоренности.
• Согласно постановлению правительства.
• Согласно Вашей просьбе.
• Согласно протоколу о взаимных поставках.
• Согласно спецификации.
• Ссылаясь на переговоры.

Указание на цель
• В целяx скорейшего решения вопроса.
• В целях выполнения распоряжения.
• Для согласования спорных вопросов.
• Для согласования вопросов участия.
• Для наиболее полного освещения деятельности Вашей oрганизации в СМИ.
• Для решения спорных вопросов.
• В целях безопасности прохождения груза.
• В ответ на Ваш запрос.
• Во избежание конфликтных ситуаций.

Все перечисленные выражения необходимо использовать с учетом контекста и речевой ситуации.

Стандартизована в деловых письмах, равно как и в других типах документов, сочетаемость слов:

• контроль - возлагается,
• цена - устанавливается (снижается, поднимается),
• задолженность - погашается,
• сделка - заключается,
• рекламация (претензия) - предъявляется (удовлетворяется),
• платеж - производится,
• счет - выставляется (оплачивается),
• вопрос - поднимается (решается),
• скидки - предоставляются (предусматриваются),
• оплата - производится,
• возможность - предоставляется,
• договоренность - достигается,
• кредит - выделяется и т. п.

Сотрудничество чаще всего бывает плодотворным, взаимовыгодным,
деятельность - успешной,
вклад - значительным,
позиции - конструктивными (прочными),
доводы - вескими,
необходимость - настоятельной,
спектр (услуг) - широким,
скидки - значительными / незначительными,
предложение - конструктивным,
разногласия - существенными / несущественными,
рентабельность - высокой / низкой,
расчеты - предварительными или окончательными и т. п.

Верховный суд разъяснил коллегам, как надо решать споры о том, кому принадлежит квартира. Так ответила высокая судебная инстанция на неожиданно появившуюся проблему у покупателей так называемого "вторичного жилья". В последние несколько лет эта правовая коллизия стала встречаться все чаще и чаще.

Суть проблемы в следующем - человек покупает квартиру, но если вдруг, даже спустя годы, окажется, что прежний собственник обанкротился, то у нового хозяина появляются очень серьезные проблемы - вплоть до лишения жилья. Чаще всего квартиру могут попробовать отнять и включить в конкурсную массу должника, а сделку купли-продажи признать недействительной. В нашем споре все именно так и случилось. Но Верховный суд встал на сторону нового хозяина.

Эта история началась несколько лет назад, когда одна гражданка продала другой однокомнатную квартиру. Обошлась ей она в 9,3 миллиона рублей. Право собственности зарегистрировали в госреестре.

Прошло два года, и бывшая собственница обанкротилась. Суд начал процедуру реализации ее имущества. Ну а арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с новой хозяйкой. Суд удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за прежней хозяйкой. А дальше - квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов за 6,8 миллиона рублей и ее купил некий гражданин. Перед подписанием договора он с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье.

Нашей героини не было дома. А соседи не пустили визитеров даже в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. После скандала управляющий отправил в суд иск о признании нашей героини утратившей право на пользование квартирой. В иске было сказано, что она фактически не собственник, но пользуется жильем. Еще спустя полгода квартиру зарегистрировали на нового владельца.

Самое удивительное, что наша героиня ничего не знала. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о суде, ни о его решении, ни о продаже ее жилья. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.

Изучив материалы дела, суд установил, что истица была добросовестным покупателем и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее. Сначала арбитраж признал недействительными результаты торгов, но это определение отменила апелляция. Там заявление нашей героини признали "необоснованным". Суд решил, что торги можно признать недействительными, только если была нарушена процедура их проведении. А такого не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с этим. В итоге спор дошел до Верховного суда. А тот указал, в чем ошиблись коллеги. Главное - Верховный суд заявил, что истица стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности прежней хозяйки на квартиру - "недостоверные". Это значит, что управляющий не мог распоряжаться квартирой. А новому покупателю надо было на торгах проявить "осмотрительность". Как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой. Так что гражданина нельзя считать добросовестным приобретателем, заявил Верховный суд.

ВС посчитал, что права истицы нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация его права собственности. "Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника", - говорится в определении. А еще Верховный суд сказал, что истица правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика - правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. ВС заявил, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа отменили. Требование о признании права собственности нашей героини суд направил на новое рассмотрение.

Юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, определил ВС

Очень популярно мнение, что любая недобросовестная организация прячет подвох в договоре где-то посреди текста настолько мелким шрифтом, что он практически незаметен. Однако, если хочешь что-то спрятать, спрячь это на самом видном месте. И не совсем честные банки, работодатели, продавцы, агенты по недвижимости и прочие зачастую не прибегают к подобным уловкам, а размещают коварные ловушки в главных пунктах.

Граждане же, изучая документ, зачастую просто пробегают по этим пунктам глазами и делают вывод, что все хорошо. О чем впоследствии иногда сильно жалеют. Итак, какие же признаки могут просигнализировать о том, что лучше не спешить подписывать договор?

Предмет

Должно быть четко указано, что обязуется сделать одна сторона и за что именно соглашается платить другая. Возьмем простой пример. Гражданин пришел в стоматологическую клинику, чтобы вылечить больной зуб. Ему предложили договор, сумма устраивала, документ был подписан. Однако после осмотра врачом гражданину сообщили, что за само лечение придется заплатить еще. Причем намного больше.

Дело в том, что предметом договора являлись диагностика, консультация и составление плана лечения. А само лечение им предусмотрено не было. Указанные услуги были предоставлены, теперь у пациента есть выбор – заплатить за само лечение или просто уйти.

Так что предмет договора с нужным результатом должен быть прописан полностью и четко. И неважно, с кем он заключается: с офисом продаж недвижимости, медицинской организацией, юридической фирмой, финансовой организацией и т.д.

На цену, конечно же, обращают внимание буквально все. Но и этот пункт периодически становится причиной финансовых потерь одной из сторон, понесенных ей из-за невнимательности.

Вновь обратимся к примеру. Гражданин хотел, чтобы фирма представила его интересы в ряде инстанций. Ему назвали цену и сообщили, что дополнительно он получит анализ имеющихся у него документов, составление заключения по ним и ряд других услуг. Итоговая цена была точно такой же, как и у других фирм, из-за дополнительных услуг переплаты не возникало, и, хотя они не были нужны гражданину, он решил – пусть будут (как видите, он уже совершил ошибку, о которой мы говорили в первой главе).

Устраивающая гражданина итоговая цена договора была распределена по всем пунктам, и выходило так, что на действительно необходимое ему представление интересов приходилось всего 15% от суммы. Да и решить вопрос он хотел как можно быстрее, поэтому остановился на этом варианте. Договор был подписан. После этого исполнитель практически сразу предоставил пакет шаблонных документов и пообещал приступить к основному этапу.

Но спешить с этим он не стал, а оговоренные в договоре сроки позволяли ему приступить к выполнению этого этапа в течение нескольких месяцев. В конечном итоге, гражданин не смог больше ждать и обратился в другую фирму, которая оказала необходимые услуги в короткие сроки. Параллельно он занялся расторжением договора с предыдущей организацией, рассчитывая вернуть свои деньги.

Фирма без возражений дала ему на подпись договор расторжения с возвратом 15% от суммы за неоказанную услугу. Ведь все остальные услуги были оказаны, и поэтому средства за них возврату не подлежат.

Также важно обращать внимание на дополнительные соглашения и приложения: в них могут быть условия, касающиеся дополнительной оплаты при наступлении определенных случаев, или другие пункты, касающиеся цены.

Сроки

Из предыдущей главы уже понятно, что сроки очень важны, ведь любой, кто обращается за какими-то услугами, рассчитывает, что они будут исполнены в течение конкретного временного промежутка. Поэтому необходимо уделить особое внимание этому пункту.

Если клиент пришел в банк открыть вклад на полгода, а ему дают договор на год, обязательно нужно потребовать изменить строку. Если продавец обещает покупателю, что оплаченный шкаф будет доставлен ему в течение трех дней, в договоре не должно быть указано, что сроки доставки составляют 2 недели.

Даже если вас уверяют, что это типовой договор и вашей ситуации максимально допустимый срок не касается – верить не стоит. Ведь одна строка в подписанном документе перевесит тысячу слов.

Тем более следует разобраться в ситуации, если вам дали договор, в котором вовсе не заполнена строчка сроков исполнения его условий.

Любой из перечисленных пунктов в определенных ситуациях может доставить даже больше проблем, чем те, которые замаскированы мелким шрифтом.

А вам пытались подсунуть подозрительный договор? И всегда ли вы подробно изучаете документы перед тем, как их подписать? Приглашаю обсудить тему в комментариях.

Спасибо за внимание!

Также мне очень важны ваши оценки – если публикация вам понравилась, прошу поддержать ее, нажав "ДА".

Читайте также: