Нужен ли инн для заключения договора аренды

Обновлено: 18.05.2024

Узнайте как работаем и отдыхаем из нашего производственного календаря на 2022 год .

Для чего компании нужен юридический адрес? На него направляются уведомления, требования, деловые письма. Он необходим при сделках с контрагентами, открытии р/с, приеме корреспонденции, формировании учредительной документации.

Вопрос: Может ли предоставление договора аренды рабочего места являться надлежащим доказательством нахождения юридического лица по указанному адресу?
Посмотреть ответ

Основы аренды юридических адресов

Законом не предусмотрена аренда ЮА. Можно сказать, что это фиктивная аренда помещения. По этой причине процедура предполагает риск возникновения сложностей. Поэтому для благополучного исхода дела рекомендуется учитывать все правила. В статье 54 ГК РФ указано, что юридический адрес определяется местом государственной регистрации.

Вопрос: Правомерно ли условие договора аренды о взимании с арендатора помимо арендных платежей платы за юридический адрес?
Посмотреть ответ

Вопрос: Может ли индивидуальный предприниматель зарегистрироваться по так называемому юридическому адресу, отличающемуся от адреса места жительства, например по адресу арендованного офиса?
Посмотреть ответ

ФНС публикует наиболее подозрительные адреса на своем сайте. Фактически они попадают в черный список. Если ЮА находится в этом перечне, компанию ожидают постоянные проверки. Она может столкнуться со сложностями при взаимодействии с банками и контрагентами. Избежать этого просто:

Приобретение ЮА только у проверенных компаний, которые давно работают на рынке.
Проверка предлагаемого адреса на его массовость.

К СВЕДЕНИЮ! Массовые ЮА стоят дешевле, индивидуальные – дороже. Однако вторые более демократичны в перспективе.

Разновидности юридических адресов

Существует много фирм, предлагающих аренду юридического адреса. В каких случаях это актуально? К примеру, компания планирует работать в Москве. Однако у предпринимателя недостаточно средств для того, чтобы снять офис в столице. Поэтому он фиктивно регистрируется в Москве, однако офис переносит за пределы города. Предполагается, что это временная мера. Как только у фирмы появятся деньги, она обоснуется в Москве. Приобретать адрес в этом случае не имеет смысла. Стоит он дорого, и получение всех прав нужно только при длительной эксплуатации. Имеет смысл выбрать именно аренду.

Фирмы предлагают самые разные юридические адреса. Можно подразделить их на эти формы:

Поддельные ЮА. Наиболее дешевый вариант. Предполагает, что адрес существует на бумаге, но фактически никакого помещения нет. Такая покупка влечет за собой множество сложностей. Дело в том, что адрес используется для почтового и секретарского обслуживания. То есть все письма компании будут приходить практически в никуда. Адрес может проверить налоговая служба. В этом случае организацию ждут проблемы.
ЮА без рабочего места. Адрес будет реальным, но на месте не будет офиса. Это может вызывать трудности при выездных проверках.
ЮА с рабочим местом. На месте адреса расположен офис. Стоимость такого ЮА наиболее велика.

Адрес может быть массовым и единичным. В первом случае на ЮА регистрируется несколько компаний, во втором – только одна.

Правила аренды

Соглашение об аренде обычно регистрируется на срок 11 месяцев. При заключении договора на год документ проходит государственную регистрацию. Это длительная и сложная процедура, а потому оптимальным сроком является именно 11 месяцев. При истечении этого срока заключается новое соглашение.

Как правило, ЮА нужен только при первичной регистрации. Соглашение не продлевается. Однако это ошибка со стороны предпринимателя. Договор рекомендуется продлевать даже в том случае, если наличие официального адреса не является насущной необходимостью. Если компания не предоставит в банк или налоговую подтверждение ЮА при запросе, ее ожидают санкции.

При аренде крайне важно обращаться только в проверенные компании. Следует просмотреть предложения нескольких фирм и вывести примерную среднюю стоимость услуги. Если цена аренды от какой-либо организации значительно ниже среднерыночного уровня, очень велик риск, что это мошенники. Стоит проверить, сколько времени фирма работает. Не стоит обращаться к однодневкам.

Документальное оформление

Процедура покупки ЮА предполагает оформление этих документов:

Соглашение об аренде помещения.
Гарантийное письмо от собственника адреса.
Свидетельство о праве собственности.
Акт приема-передачи офиса.

Главный документ процедуры – это соглашение об аренде. В договоре нужно указать сведения об обоих участниках:

Информация о покупателе: ФИО, должность, документ, подтверждающий право на подпись.
Информация о лице, предоставившем адрес: ФИО, паспортные данные, место регистрации.

Большая часть соглашения соответствует договору аренды. В частности, нужно указать эту информацию:

Юридический адрес.
Абонентский номер телефона в помещении.
Срок аренды.
Размер платы за услуги.
Ответственность за неисполнение услуг.
Порядок досрочного прекращения отношений.
Условия продления соглашения.
Порядок внесения изменений.
Банковские реквизиты.

Соглашение не будет действительно без подписей. Однако больше никаких требований к договору не предъявляется. Составлено оно может быть по простой форме. Нотариального заверения не требуется.

К СВЕДЕНИЮ! При составлении соглашения рекомендуется конкретизировать все положения. Если одна из сторон нарушит условия договора, можно будет отстоять свои интересы.

Преимущества и недостатки аренды юридического адреса

При аренде юридического адреса следует учесть все преимущества и минусы процедуры. Это дорогая услуга, а потому перед ее покупкой стоит взвесить все за и против. Рассмотрим преимущества аренды:

Финансовая выгода. Предпринимателю не придется тратить средства на аренду помещения, содержание офиса. Это актуально для новых компаний, у которых пока нет больших прибылей.
Налаживание взаимодействия с налоговой. Можно выбрать тот ЮА, который находится по местоположению лояльного филиала налоговой.
Пользование дополнительными услугами. Крупные компании предлагают не только услуги аренды, но и дополнительные услуги: почтовое и секретарское обслуживание. В этом случае вся почта, приходящая на ЮА, будет перенаправляться на фактический адрес нахождения фирмы.
Качественное обслуживание. Специалисты могут подбирать ЮА по критериям, заданным предпринимателем.

Однако процедура влечет за собой некоторые риски:

Отказ в государственной регистрации при возникновении подозрений.
В процессе выездной проверки специалисты могут не обнаружить фирму по ее адресу. В этом случае накладывается штраф.
Отказ в предоставлении банковских услуг: кредитование, открытие расчетного счета.
Если адрес является массовым, контрагенты фирмы могут утратить к ней доверие.

К СВЕДЕНИЮ! Практически все приведенные недостатки можно нейтрализовать. Для этого нужно приобретать надежные адреса в больших компаниях. Последние обычно предоставляют дополнительные услуги. К примеру, предприниматель получает уведомление о проведении выездной проверки. В этом случае он может обратиться в компанию и попросить предоставить помещение на время проверки. Так можно без проблем для себя пройти все контрольные мероприятия. Оплачивается помещение в период проверки в большинстве случаев посуточно. То есть офис не нужно снимать на весь месяц. Выездные проверки – достаточно редкое мероприятие, а потому тратить много средств на услугу не придется.

Арендные правоотношения представляют собой комплексный институт, заключающийся в возможности сдачи недвижимого (или движимого) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Рынок арендных правоотношений постоянно развивается. В условиях пандемии как никогда актуальна проблема заключения договора аренды. Сегодня денежные возможности в бизнес сообществе значительно сократились. Многие попросту не в состоянии снимать помещения по прежним арендным ставкам. Отсюда возникает потребность в расторжении старых и заключении новых договоров аренды. Настоящая статья призвана помочь тем категориям граждан, у которых возникли трудности в договорных отношениях по аренде. Сразу обращаем внимание на то, что настоящая статья освещает примерный алгоритм действий при работе с договором. Мы будем акцентировать ваше внимание на проблемных моментах при заключении и расторжении договора. Итак, поехали!

Заключение договора аренды.

Зайдя на общеизвестный сайт по сдаче помещений в аренду, Вы договариваетесь с потенциальным арендодателем о встрече. Вы находите нужное помещение. Просите договор аренды (например, нежилого помещения). Юристы присылают вам многостраничный договор, в котором все прописано казенным, непонятным языком. Вы не знаете, как это все прочитать, и идете к юристу за помощью. И правильно делаете! Поскольку за казенным языком могут скрываться важные положения, ставящие вас в невыгодное положение. На что важно обратить внимание?

Современные договоры зачастую после шапки договора, в которой прописывается номер, дата договора, место его составления и контрагенты, устанавливают терминологию (понятия), используемую в договоре. Это удобно, не поленитесь прочитать эти термины. При консультации с юристом у вас будет общее понимание толкования договора.

Предмет договора.

Цена договора, порядок расчетов.

Выше мы указывали на две конструкции арендных платежей. Если с постоянной арендной платой вопросов не возникает, то что включает в себя переменная часть? К сожалению, многие забывают прописывать состав переменной части аренды. Поэтому важно прописать конкретные расходы по переменной части. Это могут быть эксплуатационные затраты, которые включают в себя оплату электрической энергии, отопления и проч. В переменной части арендной платы отдельно могут быть указаны определенные виды затрат арендатора (например, оплата телефона).

Обеспечительный платеж.

Остановимся подробнее на обеспечительном (гарантийном) взносе. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительный взнос — это камень преткновения у контрагентов в договорных правоотношениях. Вокруг него возникает немало спорных ситуаций, которые доходят до суда. Поскольку мы рекомендуем бороться с причиной, а не со следствием, обратим ваше внимание на несколько пунктов.

Первый. В идеале можно попробовать договориться об исключении обеспечительного взноса из пунктов договора. Поскольку императивной нормы, которая ОБЯЗЫВАЛА бы прописывать в договоре аренды указанное положение, не существует. В связи с чем можно попытаться договориться исключить этот пункт. Вам могут возразить, что это обязательное правило, на рынке так принято… Да, может и принято… Но это не обязательная норма. Знайте свои права!

Второй. Прописываем в договоре точную сумму обеспечительного платежа. Порядок зачисления точной суммы обеспечительного платежа. Крайне важно указать срок, в течение которого необходимо зачислить обеспечительный платеж.

Третий. Как правило, Арендодатель из обеспечительного платежа удерживает денежную сумму за штрафы, установленные в вашем договоре. Помимо необходимости посмотреть все штрафы на предмет их экономической обоснованности мы обращаем внимание на следующее. В договоре нужно прописать точный порядок удержания сумм из обеспечительного платежа. Не соглашайтесь на условие, когда в договоре прописаны определенные штрафы, за которые предусмотрена ответственность в виде удержания сумм из обеспечительного платежа в одностороннем, непретензионном порядке. Пропишите в договоре необходимость соблюдения претензионного порядка перед взысканием штрафа из обеспечительного платежа. Претензия, в первую очередь, отвечает на вопрос обоснованности взыскания с вас штрафа. Срок рассмотрения претензии может составлять около 5-ти календарных дней.

Четвертый. Пункт договора, который предусматривает право арендодателя повысить размер обеспечительного платежа в одностороннем порядке (например, раз в год). Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. К рассматриваемому пункту договора мы относимся категорически отрицательно. Да, в договоре может быть предусмотрено условие, при котором арендатор обязан внести сумму обеспечительного платежа в размере сумм, уплаченных штрафов. Такой пункт договора является приемлемым. Однако возможность арендодателя повышать в одностороннем порядке обеспечительный платеж под определенным условием считаем некорректным. В первую очередь, с точки зрения экономической выгоды, а не с точки зрения правовой. Никто не может предугадать, какое финансово положение будет через год. В связи с чем существуют определенные риски. Поэтому мы рекомендуем исключать возможность повышения обеспечительного платежа. Тем более императивной нормы по данному пункту договора, не существует.

Права и обязанности сторон.

Мы не будем подробно останавливаться на том, какие права и обязанности необходимо прописать в вашем договоре. Многие юристы говорят о необходимости дублирования норм Гражданского кодекса в договор. Многие категорически против этого. Наше мнение таково, что, в сущности, не имеет смысла прописывать права и обязанности сторон. Базовые права и обязанности прописаны в Гражданском кодексе. Если вы их не пропишете в договоре, они все равно будут действовать на общих основаниях. Важно прописать процесс ваших действий. То есть, как будет проходить использование помещения. Какие ограничения могут быть по использованию вещи. Важно не то, сколько прав прописано в договоре, а важен процесс использования помещений. Процесс ваших действий. Мы глубоко убеждены, что будущее договоров именно за закреплением процесса осуществления договора, а не за прописыванием отдельных прав и обязанностей в соответствующем разделе договора. На сегодня практика идет по направлению закрепления процесса. Но если в договоре установлена конструкция отдельных прав и обязанностей, мы советуем рассматривать их в комплексе, не разделяя друг друга.

Ответственность сторон. Неустойка (штраф).

Итак, неустойка (штраф). Мы рекомендуем отдельно выписать все неустойки по вашему договору. Необходимо проанализировать экономический смысл неустоек. Их взаимосвязь с возможными нарушениями обязательств. В двух словах, должна работать следующая схема: неустойка=степень нарушения обязательства. Думается, такой формат является верным. Если же в договоре прописывается слишком высокий штраф за те или иные деяния, суд, по заявлению стороны, вправе уменьшить размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что суд ВПРАВЕ, НО НЕ ОБЯЗАН уменьшить неустойку. Согласно п.1 ст. 333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена, если она явно несоразмерна последствием нарушения обязательства. Несоразмерность и необоснованность может выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При этом важно напомнить следующее. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Оперируя всем вышеизложенным, вы можете попробовать убедить своего контрагента в необоснованности неустоек по договору. Лучше решать ключевые вопросы по договору на стадии заключения договора, а не на стадии его исполнения. Судиться сегодня долго и дорого.

Таким образом, нами был рассмотрен блок ключевых вопросов, требующих детального анализа при заключении договора. Отметим, за рамками настоящей статьи остается множество проблем. Мы постарались осветить наиболее часто задаваемые вопросы наших доверителей. Проблемы расторжения договора аренды мы рассмотрим в следующей статье.

Какими документами можно подтвердить расходы арендатора на аренду помещения, если заключенный договор представления счетов на оплату и составления акта выполненных работ не предусматривает? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Гусихин и Вячеслав Горностаев.

Организация заключила договор аренды помещения под офис. Договор аренды содержит все необходимые реквизиты первичного документа, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете". У организации также имеется акт приема-передачи помещения. Согласно договору организация перечисляет ежемесячную арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца. Договор аренды не предусматривает представления счета на оплату и составления акта выполненных работ. Какой перечень документов должен наличествовать у организации-арендатора для подтверждения расходов на аренду помещения?

К аренде нежилых помещений применяются требования ГК РФ, предусмотренные для аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

То есть договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

То есть, заключив договор аренды нежилого помещения, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат:

- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;

- последнее число отчетного периода.

Организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике (письма Минфина России от 29.08.2005 № 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 № 16-15/080966).

При этом для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (арендодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (арендатор) (письма УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 № 20-12/061162, от 26.03.2007 № 20-12/027737, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81).

Кроме того, глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (письма Минфина России от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559, от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742).

В рассматриваемой ситуации условиями договора аренды также не предусмотрено и выставление счетов на оплату (предоплату).

При этом выставление счета на оплату не является обстоятельством, с которым закон или договор о возмездном оказании услуг связывают возникновение обязательства заказчика по оплате услуг (постановление ФАС Московского округа от 20.12.2012 № Ф05-14578/12 по делу № А40-10258/2012).

Кроме того, расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств (п. 1 ст. 272 НК РФ).

Соответственно, выставление либо невыставление счетов на оплату, само по себе не приводит к возникновению каких-либо налоговых обязательств.

Подведем итоги. Итак, для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы: заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. При этом для подтверждения правомерности признания расходов составление ежемесячных актов об оказанных услугах и счетов на оплату (предоплату) не требуется, если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Обучение по 44-ФЗ Обучение для госзаказчиков Обучение для поставщиков Повышение квалификации Профпереподготовка Обучение контрактных управляющих Обучение по 223-ФЗ Обучение для заказчиков Обучение для поставщиков Повышение квалификации Профпереподготовка

Антикризисное предложение до 03 января

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ: нюансы заключения договора

При обнаружении несоответствий в этой статье оставьте оставьте заявку и получите скидку 30% на любой курс по госзакупкам

Из этой статьи вы узнаете:

Выбор способа проведения закупки для аренды нежилых помещений по 44-ФЗ
Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки
Важные пункты контракта аренды нежилого помещения по 44-ФЗ
Расторжение или продление договора аренды недвижимого имущества по 44-ФЗ

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ представляет собой закупку соответствующих услуг во временное пользование. Особенностью этой процедуры является тот факт, что в подобного рода наем передаются помещения для государственных и муниципальных нужд.

В рамках этой закупки возможно обеспечение нужд иностранных компаний, деятельность которых развернута на территории РФ. Арендовать для иных целей по 44-ФЗ невозможно. Существует два способа проведения закупки. Но и в том и в другом случае важно учесть кое-какие нюансы при подготовке и подписании контракта.

Выбор способа проведения закупки для аренды нежилых помещений по 44-ФЗ

Бюджетным организациям часто приходится закупать услуги по аренде. Объектом в этом случае может быть и недвижимость (жилая и нежилая), и техника, и транспорт. Такие сделки являются государственной закупкой и регулируются законом 44-ФЗ.

Выбор арендодателя может осуществляться через электронную конкурентную процедуру, либо заказчик вправе оформить договор с единственным поставщиком. Законом предъявляются следующие требования к процедуре закупки:

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93, п. 32 ч. 1) либо иных объектов, стоимость которой в пределах лимитов, установленных для малых закупок, закупается у единственного поставщика.
Электронный аукцион может быть выбран заказчиком в любых условиях, закон не устанавливает никаких специальных требований для этой процедуры, когда речь идет о закупке аренды.
Электронный конкурс. Посредством этой процедуры может выбираться поставщик аренды нежилых помещений по 44-ФЗ, если она не включена в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44-ФЗ).
Запрос котировок в электронной форме. Процедура проводится при условии, что НМЦК не более 500 тысяч руб.
Запрос предложений в электронной форме. Процедура правомерна, если заказчик в одностороннем порядке расторгнул контракт либо признан несостоявшимся электронный аукцион или конкурс (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ).

Закупка аренды нежилых помещений по 44-ФЗ осуществляется по тем же самым правилам, которые установлены для прочих объектов сфере государственных закупок. Это означает, что наличие потребности государственной или муниципальной организации в найме помещений должно быть отражено в плане. Следовательно, заказчику необходимо заранее выполнить расчеты по данной позиции.

Иногда бывает затруднительно на этой стадии определить объем заказа и вычислить НМЦК. В таком случае нужно прописать предельную сумму контракта, начальную стоимость единицы услуги и начальную сумму цен этих единиц. Также не следует забывать, что необходимо будет приложить обоснование стоимости единицы объекта контракта (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ).

Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки

Проще всего закупать аренду нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93) у единственного поставщика, если общая сумма сделки не выходит за пределы разрешенных лимитов.

Все эти закупки также в обязательном порядке должны быть отражены в плане-графике. При заключении договора с единственным поставщиком не требуется публиковать извещение. Но заказчик обязан отдельно обосновать свой выбор поставщика и невозможность проведения закупки конкурентным методом. Помимо этого, в контракт включается информация с расчетом стоимости объекта закупки и ее обоснование.

Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ предполагает использование коммунальных услуг. Следовательно, в договоре необходимо прописать, в каком порядке будут производиться расчеты за них. Если же вопрос компенсации затрат арендодателя на коммунальные услуги не будет урегулирован в основном контракте, то стороны обязаны составить дополнительное соглашение, как того требует п. 10 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ. Лучше всего издержки на коммунальные услуги включать в общую сумму контракта на аренду.

Электронный аукцион всегда проводится по единому регламенту, независимо от объекта закупки. Эта процедура подходит в том числе для размещения заказа на покупку услуги аренды нежилых помещений и прочей недвижимости, оборудования и транспорта (ст. 59 44-ФЗ).

Закупка аренды нежилых помещений по 44-ФЗ осуществляется в следующем порядке:

Эта позиция прописывается в плане-графике.
Составляется документация для аукциона.
Весь пакет документов (извещение, аукционная документация и проект контракта) публикуется в Единой информационной системе.
Проводится аукцион в электронной форме.
Выявляется победитель, с ним подписывается контракт на аренду, после этого в течение 5 рабочих дней информация заносится в реестр (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).

Победителем аукциона становится тот субъект, который предлагает самую низкую стоимость на услугу. При этом он должен полностью удовлетворять требованиям, изложенным заказчиком в аукционной документации.

Данная отборочная процедура проводится при одновременном наличии следующих двух обстоятельств:

НМЦК в пределах 500 тысяч рублей;
соблюден лимит, установленный ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ на годовой объем закупок, проведенных в форме электронного запроса котировок: 10 % от СГОЗ или 100 млн рублей.

Других ограничений закон не устанавливает. Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ вполне может закупаться посредством данной процедуры. Заказчик в данном случае должен придерживаться того же регламента, что и в предыдущем случае. Закупка планируется, готовится документация и размещается в ЕИС, собираются заявки потенциальных поставщиков, выбирается наименьшая стоимость и подписывается контракт с предложившим ее субъектом, который в том числе удовлетворяет всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ).

Заключительным моментом становится занесение сведений в реестр контрактов на протяжении 5 рабочих дней после его подписания.

Важные пункты контракта аренды нежилого помещения по 44-ФЗ

При заключении договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ необходимо включить в его текст все существенные условия:

Целью проведения закупки является получение заказчиком во временное пользование нежилого помещения на условиях аренды.

Сторонами арендного договора является заказчик (арендатор) и исполнитель (арендодатель), выбранный конкурентным либо неконкурентным способом. При таких договорных отношениях участие посредников не предусмотрено.

При составлении договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ необходимо также руководствоваться и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что в текст контракта нужно обязательно включать существенные условия. Таковыми в ст. 66 Гражданского кодекса РФ признаются следующие положения:

Информация об арендуемом объекте недвижимости, на основании которой его можно точно идентифицировать.
Сумма, которую обязан заплатить арендатор за временное пользование помещением.

В цену аренды нежилого помещения по 44-ФЗ может также входить сумма за использование земельного участка (для связанных объектов). В таком случае в тексте контракта прописываются условия, на которых заказчик может распоряжаться территорией. Полномочия арендатора в данном случае будут ограниченны, так как наем не предполагает перехода права собственности. Если же в договоре все эти моменты не предусмотрены, то заказчик может пользоваться участком в течение того срока, на который заключается сам контракт на аренду помещения.

Важно! Договор аренды нежилого помещения по 44-ФЗ будет законным лишь при условии его заключения в письменной форме. При этом сделка может быть признана недействительной, если в тексте контракта пропущен хотя бы один существенный пункт (ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что при подписании подобного договора не устанавливается юридических отношений между контрагентами.

Срок действия договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ должен соответствовать указанному в плане-графике. По всем пунктам контракта также должны быть прописаны свои сроки. Из текста должно явствовать, когда именно помещение передается в пользование заказчику и когда истекает срок аренды. На этот период устанавливается сумма аренды, которая не подлежит изменению.

Гражданский кодекс РФ не требует четко прописывать конечную дату действия договора, допуская его бессрочность. Но в отношении контракта на аренду нежилых помещений по 44-ФЗ необходимо прописать точный период его действия. Договор может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор не выполняет своих обязательств.

Закон не обязывает стороны придерживаться какой-либо жесткой формы при составлении контракта. Но в нем должны присутствовать необходимые положения, одним из которых является указание на неизменность цены. Кроме того, прописываются порядок передачи недвижимости в пользование, обязанности сторон и санкции за их неисполнение. В качестве санкций законом предусмотрена пеня за срыв сроков, когда, например, арендодатель не успевает к указанной дате передать заказчику помещение, и штрафы за прочие нарушения.

Поскольку данный контракт попадает в сферу действия 44-ФЗ, то необходимо предусмотреть пункт об обеспечении исполнения либо его отсутствии. Если прописано обеспечение в виде денежной суммы, что нужно указать срок ее возвращения и способ.

Также следует включить пункт о возможности расторжения контракта и внесении в него изменений (кроме цены).

Расторжение или продление договора аренды недвижимого имущества по 44-ФЗ

Цена сделки при аренде нежилых помещений по 44-ФЗ является одним из главных положений. Она не может изменяться в течение всего срока действия договора. Также законом предельно ограничены возможности внесения корректировок в текст договора. Немногие случаи, по которым это допускается, предусмотрены в статьях 34 и 95. Но продлить отношения сверх предусмотренного контрактом срока стороны не могут, так как, во-первых, это не предусмотрено законом, а во-вторых, пролонгация приведет как удорожанию стоимости сделки, что противоречит запрету на изменение цены.

Обратите внимание! В договоре на аренду нежилых помещений по 44-ФЗ стороны не могут ни в какой форме предусмотреть продление отношений. Контракт должен быть заключен на тот период, который прописан в плане-графике. Продление сроков является нарушением, которое наказывается по статье 7.32 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

У сторон договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ есть право досрочно прекратить отношения. Это возможно по взаимному согласию либо по решению одной стороны – через суд или обычным порядком. В последнем случае контрагент, решивший прекратить отношения, обязан официально письменно уведомить вторую сторону (ст. 95 44-ФЗ). По истечении 10 дней отношения расторгаются в автоматическом порядке.

Если арендатор является инициатором досрочного прекращения договора аренды, то сумма договора пересчитывается в зависимости от того периода, когда он фактически пользовался помещением.

Сторона договора аренды, преждевременно прекращающая отношения, направляя уведомление контрагенту, должна быть готова компенсировать ему также ущерб, возникший в связи с досрочным расторжением контракта.

Резюмируем. Заключение договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ федеральным или муниципальным заказчиком возможно как с единственным поставщиком, так и через конкурсную процедуру. Особенности данных правоотношений установлены законодательством о госзакупках: односторонний порядок расторжения с возмещением ущерба второй стороне; невозможность продления срока; фиксированная стоимость, не подлежащая корректировке.

Обучение госзакупкам без отрыва
от работы, с практикой на электронной
площадке РТС-Тендер и на
тренажере ЕИС

Читайте также: