Исковое заявление к росреестру о возмещении ущерба

Обновлено: 02.07.2024

Как правило, все участники гражданского оборота при заключении сделок стараются проявлять столь часто упоминаемую в последние годы разумную осмотрительность и добросовестность, описывая в контрактах все нюансы своих договоренностей, а также ответственность за их нарушение. И нельзя не отметить правильность такого поведения. Особую роль это играет в сделках, которые имеют большое значение для ее участников, например покупка первой квартиры гражданином (а уж если в ипотеку - тем более) или приобретение предпринимателем целого этажа в бизнес-центре для своего офиса.

Однако, как бы участники сделок с недвижимостью - а мы в нашей статье будем рассматривать именно такие сделки - ни были разумны и предусмотрительны в отношениях друг с другом, есть третий участник процесса перехода прав на недвижимость - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее по тексту статьи - Росреестр). Именно этот государственный орган согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В настоящей статье мы рассмотрим теоретические основы взыскания убытков с Росреестра, посмотрим, насколько часто в судебной практике встречаются такие требования, удовлетворяют ли их суды, а также постараемся дать некоторые рекомендации участникам оборота.

В первую очередь важным является то, что упомянутая выше статья 8.1 ГК РФ не относится к тем статьям, которые были в ГК РФ изначально, она была введена Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Смеем предположить, что понимание причин ее включения законодателем в текст ГК РФ поможет лучше разобраться в применении указанной нормы, так как до статьи 8.1 при взыскании убытков с Росреестра истец должен был опираться на нормы статей 12, 15, 1069 - 1071 ГК, однако специальная норма - статья 8.1 - все же была введена. Как отмечают сами разработчики данного изменения в ГК РФ (см. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / Б.М. Гонгало, А.В. Коновалов, П.В. Крашенинников и др.; Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2013), ". особое внимание к ответственности регистрирующего органа представляется вполне оправданным и вызвано следующими факторами.

Во-первых, применение уже предусмотренных в ГК РФ статей о возмещении убытков незаконными действиями государственных органов может быть затруднено. Это связано с тем, что если в комментируемой статье идет речь о государственной регистрации имущественных прав в государственном реестре, то его ведение в соответствии с законом может быть возложено не обязательно на государственный орган.

Во-вторых, деятельность такого уполномоченного органа непосредственно связана с проведением правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, что не исключает предвзятость и необъективность при ее проведении.

В-третьих, деятельность органа имеет огромное значение практически для всех участников гражданского оборота".

Однако не все представители юридического сообщества разделяют оптимизм председателя Комитета Государственной Думы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству. Так, например, известный специалист в сфере правового регулирования недвижимости Р.С. Бевзенко в своей статье "Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество" (журнал "Закон". 2015. N 4. С. 29 - 38) прямо отмечает следующие проблемные моменты:

". наиболее острый вопрос ответственности регистратора - вопрос определения вины регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе - ни в ГК, ни в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не решен. [. ] Не вполне ясно, что такое ненадлежащая правовая экспертиза.

[. ] В подавляющем большинстве ситуаций право собственности приобретателя оспаривается по причинам, которые находятся вне контроля регистратора".

Итак, для того чтобы разобраться, как же обстоят дела на самом деле, а не только в трудах уважаемых ученых, обратимся к судебной практике.

1. Дело N А55-3107/2012 (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2012).

Однако истцу в удовлетворении его требований о взыскании с Росреестра убытков было отказано. В обоснование такого решения было указано следующее:

"Суд первой инстанции пришел к выводу, что ответственность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, за действия работника наступает только при ненадлежащем исполнении последним должностных обязанностей по осуществлению государственной регистрации.

Апелляционный суд исходил из отсутствия доказательств наличия вины сотрудников ответчика в возникновении предъявленных убытков и, кроме того, указал, что отказ в обращении взыскания на имущество не влияет на права истца [Банка] требовать от. [должника по кредитному договору] исполнения решения районного суда".

2. Дело N 33-9589/2016 (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 27.09.2016).

В данном споре с требованиями о взыскании убытков с Росреестра выступили граждане - собственники земельного участка, которые обращались в указанный государственный орган с заявлением о государственной регистрации сервитута, возмездно переданного ими третьему лицу.

Государственная регистрация переданного сервитута, однако, была приостановлена. Основанием для приостановления государственной регистрации права (сервитут) послужили:

- невключение в преамбулу Договора N. на стороне "Собственник" сособственника земельного участка - [. ];

- наличие в ЕГРП записи об ипотеке на земельный участок в пользу [. ];

- отсутствие согласия залогодержателя земельного участка [. ].

Истцы в своем иске указали, что решение Росреестра о приостановлении государственной регистрации создало препятствия к распоряжению земельным участком, в частности, в передаче права ограниченного пользования (сервитута) частью земельного участка в пользу [. ], вследствие чего у истцов отсутствовала возможность в получении доходов от распоряжения правом собственности на земельный участок.

Однако и в этом споре истцам было отказано в удовлетворении их требований о взыскании убытков с Росреестра, так как, по мнению судов как первой, так и апелляционной инстанции, истцами не представлено доказательств наличия причинно-следственной связи между отказом в погашении ипотеки и причинением убытков в виде неполученной платы, поскольку причиной возникновения убытков явились не действия регистрирующего органа, а наличие препятствий, которые нужно было устранить. Также суды сделали вывод об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчика, выразившимися в отказе в погашении регистрационной записи об ипотеке, и понесенными убытками.

3. Дело N А35-674/2013 (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.08.2015, Определение Верховного Суда РФ от 23.11.2015 N 310-ЭС15-14869).

В данном споре интересным представляется рассмотрение ситуации с государственной регистрацией перехода права собственности не самой по себе, а как части долгого и масштабного спора по другому поводу, а именно в рамках банкротства.

Итак, арбитражный управляющий фирмы-банкрота обратился в суд с требованиями о признании недействительными заключенных ранее договоров купли-продажи недвижимости, принадлежавшей ранее этому банкроту, и применении последствий недействительности. В рамках этого судебного производства на недвижимость был наложен арест, о чем в ЕГРП были внесены соответствующие записи. Но покупатель по договору также был признан банкротом, а решение арбитражного суда о признании должника банкротом и установлении в отношении его конкурсного производства является надлежащим основанием для внесения в ЕГРП записи о снятии ранее наложенных арестов в отношении имущества должника.

Поэтому Росреестр произвел государственную регистрацию перехода права собственности, после чего уже новый собственник реализовал это имущество третьему лицу, которое в свою очередь также распродало эту недвижимость.

Но даже в таких условиях, казалось бы, вины Росреестра истцу было отказано во взыскании убытков с Росреестра (заметим, сумма исковых требований составляла более 90 млн руб.). Как указал суд, в удовлетворении требования отказано, поскольку у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в совершении регистрационных действий.

4. Дело N А56-60129/2013 (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.11.2014, Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2015 N 307-ЭС15-288).

В данном деле истцом выступил заемщик, открывший кредитную линию в банке. Одним из условий предоставления кредита была дифференциация процентной ставки: 15,75% годовых - до государственной регистрации договора по обеспечению, 12,75% годовых - при предоставлении в банк документов, подтверждающих факт государственной регистрации договора по обеспечению. Несмотря на то что государственная регистрация ипотеки была осуществлена Росреестром вовремя, документы истцу были выданы почти на месяц позже срока, указанного в расписке, в связи с чем истец в течение этого периода времени платил процентную ставку в большем размере и посчитал это своими убытками. Однако суды не согласились с доводами истца и указали, что задержка выдачи документов с государственной регистрации не может восприниматься как задержка самой государственной регистрации, в связи с чем во взыскании убытков с Росреестра было отказано.

5. Дела N 33А-7370/2016 и N 33А-15000/2016, рассмотренные на уровне апелляционной инстанции Московским городским судом 14.03.2016 и 12.04.2016 соответственно, также были решены не в пользу истца. Подробно в нашей статье мы их рассматривать не будем, так как фабула дела, на наш взгляд, не представляет особого практического интереса, а аргументация суда обусловлена ошибками истца в процессуальном праве, а не в материальном.

"В 2014 году в судах общей юрисдикции и арбитражных судах было рассмотрено 5 обращений граждан и юридических лиц с исками о взыскании с Управления и Росреестра ущерба [. ].

В настоящее время все дела данной категории были решены в пользу Управления, т.е. истцам было отказано во взыскании с Управления ущерба".

Данное явление в настоящее время фиксируется и учеными - специалистами в этой сфере. Позволим себе еще раз обратиться к упомянутой выше статье Р.С. Бевзенко:

"[. ] судебная практика, которая весьма узко понимает основания и условия привлечения органа по регистрации к ответственности за вред, причиненный внесением незаконных записей. [. ] Понятно, что в этом случае практика взыскания с казны убытков, причиненных ошибочными записями, не может быть широкой".

Однако не нужно делать выводы о том, что обращаться в суд с требованиями о взыскании с Росреестра убытков бесполезно. Так, например:

6. Первого ноября 2016 года Верховный Суд РФ своим Определением Верховного Суда РФ N 85-КГ16-11 вернул на новое рассмотрение дело о взыскании с Росреестра убытков и компенсации морального вреда в связи с ненадлежащим исполнением указанным государственным органом своих обязанностей.

Истица в данном деле являлась продавцом квартиры, полную оплату которой она должна была получить от покупателей после перехода права собственности на эту недвижимость. Но Росреестр, как было впоследствии установлено вступившим в законную силу решением суда, незаконно приостановил государственную регистрацию. Поэтому истица посчитала, что у нее возникли убытки, и обратилась в суд с требованиями об их взыскании. Суды первой и второй инстанции ей отказали со ссылкой на то, что причиненные истцу убытки были связаны с определением сторонами договора купли-продажи по своему усмотрению порядка оплаты квартиры.

ВС РФ же отметил, что приведенная выше формальная ссылка судов сама по себе не может служить основанием для отказа в иске, поскольку не свидетельствует об отсутствии вреда, причинной связи между противоправным поведением причинителя вреда и наступившим вредом.

7. Дело N 33-5087 (Определение Московского городского суда от 16.02.2012).

В данном деле истица обратилась в суд с иском о взыскании убытков с Росреестра, мотивируя требования тем, что ей на праве собственности принадлежала квартира, которая решением районного суда г. Москвы была у нее истребована в собственность г. Москвы.

Объект недвижимости - квартира - выбыла из собственности города Москвы помимо его воли путем хищения [первоначально - подложные документы после смерти собственника, затем - цепочка "прикрывающих" сделок], хотя истица и являлась добросовестным приобретателем этого имущества.

"Суд пришел к правильному выводу о том, что [. ] государственная регистрация [. ] сделки была произведена регистрирующим органом при наличии у него сведений о мошеннических действиях в отношении спорной квартиры.

В связи с этим исковые требования о взыскании с Росреестра убытков в размере стоимости квартиры были удовлетворены судом.

8. Дело N А76-3615/2014 (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.12.2014 N Ф09-8586/14, Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 309-КГ15-2620).

Данный спор связан с банкротством сторон.

Первоначально истец продал квартиры покупателю, который впоследствии заключил договор об их перепродаже с третьим лицом. Истец - юридическое лицо - был признан банкротом, и в рамках дела о банкротстве истца, в свою очередь, был признан недействительным договор, по которому имущество (квартиры) было ранее отчуждено истцом.

"[. ] на момент внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации договора купли-продажи от [. ] у регистрирующего органа имелась информация о том, что [. ] договор купли-продажи квартир [. ] признан недействительным; применены последствия недействительности сделки путем обязания [. ] возвратить [истцу] спорные квартиры, управление Росреестра неправомерно произвело регистрационные действия, поскольку у него имелись основания для отказа в их осуществлении.

[. ] у регистрирующего органа отсутствовали основания для государственной регистрации договора купли-продажи [. ], а также перехода права собственности к [. ] на вышеуказанные квартиры, что привело к их утрате обществом, так как они выбыли из владения [. ] и в последующем перешли в собственность [. ]. Отчуждение спорного имущества из собственности [. ], а соответственно, утрата возможности его возврата от данного лица произошли в результате совершения ответчиком регистрирующих действий".

В итоге исковые требования о взыскании с Росреестра убытков были удовлетворены, так как, как отмечено в судебных решениях, наличие причинно-следственной связи между незаконными действиями управления Росреестра и ущербом, причиненным истцу, подтверждено.

Итак, безусловно, на примере небольшого рассмотренного в настоящей статье количества судебных дел нельзя утверждать, что взыскать убытки с Росреестра невозможно, но очевидно, что это весьма и весьма затруднительно. Причины этого кроются как в общих проблемах взыскания убытков, так и в специфике взыскания их с государственных органов. Однако участники гражданского оборота должны стараться минимизировать свои риски, в связи с чем мы рекомендуем:

1) при подготовке сделок с недвижимостью не полагаться на то, что Росреестр будет проводить правовую экспертизу сделки, - как мы выяснили, ее пределы достаточно ограниченны, - а в первую очередь самим (например, с помощью привлеченных специалистов или силами собственного юридического отдела компании) проверять наличие всех подводных камней, которые возникают в судебной практике. Такая повышенная бдительность объясняется именно сложностью доказывания и взыскания убытков с регистрирующего органа, и в данном случае легче обеспечить ненарушение права, чем его восстановление;

2) изначально при планировании сделок с недвижимостью "закладывать" в сроки исполнения сделки сторонами запас на возможные задержки в сроках по причинам, вызванным действиями Росреестра (например, это актуально для срока действия доверенности, срока аренды банковской ячейки и т.д.). Такая готовность позволит избежать дополнительных временных и финансовых затрат в случае, если возникнут какие-то трудности при регистрации. Кроме того, немаловажным, на наш взгляд, представляется и то, что при такой заблаговременной предусмотрительности участники сделки будут "готовы к худшему", а значит, не будут тратить и свои человеческие ресурсы на это;

3) рекомендуем при определении порядка оплаты не ставить сроки оплаты (или саму оплату недвижимости как таковую) в зависимость от сроков регистрации; либо, если такая корреляция все-таки зафиксирована в договоре, предусмотреть и порядок изменения оплаты при приостановлении регистрации, при отказе в регистрации и прочих задержках со стороны Росреестра;

4) если же возникла необходимость взыскания с Росреестра убытков, уделить внимание прежде всего доказыванию наличия причинно-следственной связи между действиями Росреестра и возникновению своих убытков, так как именно недоказанность данного фактора является едва ли не самой распространенной причиной отказа в удовлетворении таких требований.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Куда:
____________________________________________
Истец:
____________________________________________

Цена иска: ___________________
Государственная пошлина: ____________________

В период с ________ по ___________ (орган, проводивший проверка) (далее – Управление) на основании приказа от ________ г. в отношении __________ (далее – Общество) проведена плановая выездная проверка соблюдения действующего лицензионного законодательства.
Решением ______________ от ___________ приостановлено действие лицензии на закупку, хранение и поставки алкогольной продукции от ______ г. № ________(номер записи в государственном сводном реестре выданных, приостановленных и аннулированных лицензий на производство и оборот этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции) на бланке ______, выданной __________, в связи с выявлением нарушения, являющегося основанием для аннулировании лицензии.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда ______ _______. по делу ____________ Акт проверки органа муниципального контроля юридического лица, индивидуального предпринимателя № _______ от _______ признан недействительным. Действия по проведению проверки и принятию данного акта также признаны незаконными.
Таким образом, приостановление действия вышеназванной лицензии, выданной _____________, повлекло невозможность участия в гражданском обороте, как субъекта, осуществляющего реализацию алкогольной продукции.

В силу статьи 1071 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или другими законами причиненный вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 125 Кодекса эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина.

Порядок возмещения вреда (убытков), причиненного в результате незаконных решений, действий (бездействия) государственных органов и (или) их должностных лиц урегулирован статьей 53 Конституции РФ, статьями 15, 16, 125, 1064, 1069 Гражданского кодекса РФ.

Для наступления деликтной ответственности необходимо наличие следующих условий: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинная связь между двумя первыми элементами, вина причинителя вреда, размер причиненного вреда.

Таким образом, принимая во внимание положения статьи 16, части 2 статьи 69 АПК РФ, пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.05.2011 № 145, вина ___________ (причинителя вреда (убытков)), выразившаяся в неправомерных действиях по проведению проверки и необоснованном приостановлении действия лицензии на закупку, хранение и поставку алкогольной продукции, доказана и подтверждена документарно.

Согласно пункту 1 статьи 26 указанного Федерального закона оборот этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции без соответствующих лицензий запрещен.
Учитывая положения статей 18, 26 Федерального закона от 22.11.1995 г. № 171-ФЗ, с момента принятия решения о приостановлении действия лицензии и до момента возобновления ее действия (с ________ по ________) у ___________ отсутствовала возможность по осуществлению деятельности, связанной с оборотом алкогольной продукции.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые лицо бы получило при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Бремя доказывания наличия и размера упущенной выгоды относится на истца, который должен доказать, что он мог и должен был получить определенный доход от реализации алкогольной продукции в спорный период.

Согласно заключению специалиста ________ от ________ №______ размер чистой прибыли, который могло бы дополнительно получить __________ за период с _______ по _________ в случае, если бы действие лицензии на закупку, хранение и поставку алкогольной продукции от _______ №________ не было бы приостановлено по Решению __________ от _________ равен __________ руб.

Данное заключение выполнено специалистом, имеющим высшее экономическое образование, достаточный общеэкономический стаж, прошедших профессиональную переподготовку (копии соответствующих документов представлены вместе с заключением специалиста). Считаем, что выводы специалиста являются полными, утвердительными, ясными, основанными на исследовании первичных бухгалтерских документах и материалах дела, выполненные с применением действующих методик, и не допускающими неоднозначного толкования.
Кроме всего прочего, обществом предпринимались необходимые меры для предотвращения убытков путем оспаривания действий и решений ответчика. Данные обстоятельства подтверждаются судебным актом, приведенным выше.

Под причинно-следственной связью понимается такая связь явлений, при которой одно из явлений (причина), в данном случае – неправомерные действия контролирующего органа, не только предшествует по времени второму (следствию) – причинению убытков, но и порождает его, влечет его наступление.

Полагаем, что бесспорным является факт наличия причинно-следственной связи между незаконными действиями ответчика и наступившими в результате таких действий убытками истца, поскольку невозможность осуществления деятельности, связанной с оборотом алкогольной продукции, вызвана неправомерными действиями Росалкогольрегулирования.
В свою очередь, отсутствие деятельности по закупке, хранению и реализации алкогольной продукции, приносящей значительный доход обществу, повлекло невозможность исполнения целей общества, ради которых было создано.
Таким образом, именно незаконные действия _________, выразившиеся в приостановлении действия лицензии, является единственной причиной, лишившей общество возможности получить прибыль (доход) от реализации алкогольной продукции, что повлекло причинение убытков.

На основании представленных доказательств, подтверждающих незаконность действий и решений ____________, наличие причинной связи между неправомерными действиями ____________ и последствиями причиненных истцу убытков в виде реальной, упущенной выгоды, доказанности размера убытков, руководствуясь статьей 53 Конституции РФ, статьями 15, 16, 125, 1064, 1069 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 158 Бюджетного кодекса РФ,

1. Взыскать с _____________ сумму убытков (упущенная выгода) в размере ________ рублей.
2. Взыскать с ________ расходы по уплате государственной пошлины.

Приложения:
1. Квитанция об уплате государственной пошлины – 1 л.;
2. Копия почтовой квитанции, подтверждающей направление настоящего искового заявления на __ л. ответчику – _ л.;
3. Копия Акта проверки от ______ № ______ – _ л.;
4. Копия Решения Арбитражного суда ______ от _________ по делу _____ – _ л.;
5. Заключение специалиста от ________ № ____ – __ л.;
6. Копия почтовой квитанции, подтверждающей направление досудебного требования _________ – _ л.;
7. Копия доверенности на представителя_______ – _ л.

Нарушения, допущенные органами Росреестра, могут, заключаться, например в том, что орган Росреестра не провел должным образом правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и не проверил законность сделки, в результате, в дальнейшем добросовестный приобретатель недвижимого имущества может быть лишен его по решению суда, если выяснится, что оно выбыло из владения первоначального собственника помимо его воли.

Может ли пострадавшее в результате таких незаконных действий лицо (например – добросовестный приобретатель квартиры, впоследствии выселяемый из нее судом) взыскать с органа Росреестра причиненные ему убытки?

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 16 ГК РФ, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования (ст. 1069 ГК РФ).
Согласно ст. 1071 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или другими законами причиненный вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 125 настоящего Кодекса эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 9, абз. 3 п. 1 ст. 13 и абз. 11 п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
В соответствии с п. 1 ст. 31 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", органы, осуществляющие государственную регистрацию прав несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.
Согласно п. 3 ст. 31 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом, обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Из п. 46 Рекомендаций следует, что при возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведениях, государственных регистратор в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях такого решения. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений (например, запросить указанные сведения, имеющиеся у уполномоченных органов (организаций), в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 8 Закона) и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведениях.

Учитывая вышеизложенное Суд в ряде случаев удовлетворяет требования о взыскании с органов Росреестра убытков в порядке ст. 16 ГК РФ.

Такая позиция содержится, в частности в Определении Московского городского суда от 16.02.2012 по делу N 33-5087, где суд взыскал с Управления Росреестра по г. Москве убытки в размере рыночной стоимости квартиры в пользу добросовестного приобретателя, у которого по решению суда эта квартира была истребована, как выбывшая из собственности города Москвы помимо его воли. Нарушение Закона со стороны Росреестра в рамках указанного дел абыло допущено при первой из ряда сделок в результате которых квартира поступила в собственность данного добросовестного приобретателя.

Следует отметить, что по данной категории дел не сложилось обширной судебной практики. Вопрос о правомерности взыскании убытков в каждом конкретном случае решается судом в зависимости от обстоятельств данного дела.

Вопросы, связанные с покупкой, продажей, дарением, регистрацией и прочими операциями с недвижимостью для каждого гражданина связаны с переживаниями. Особенно при покупке жилья, ведь есть риск потерять свои многолетние накопления или нести бремя ипотеки, лишившись при этом ипотечной квартиры.

Проблемы при сделках с недвижимым имуществом порой связаны с ошибками в ЕГРН

Ошибки в ЕГРН бывают техническими и реестровыми.

Технические ошибки – это:

грамматические ошибки
опечатки, описки
арифметические ошибки

Эти ошибки могут быть допущены сотрудниками Росреестра или инженерами при кадастровом учете. Причина появления досадных опечаток – человеческий фактор.

Не ошибается тот, кто ничего не делает, техническая ошибка может быть обнаружена в любом документе Росреестра.

Чтобы восстановить справедливость при обнаружении технической ошибки, необходимо:

Обратиться в МФЦ или в Росреестр с заявлением об ошибке;
Дождаться, пока в Росреестре исправят ошибку. Это занимает 3 рабочих дня;
Забрать верный документ в МФЦ или Росреестре. По регламенту на всю процедуру уходит неделя

Чем раньше обнаружена ошибка, тем быстрее ее исправят. Поэтому каждую букву и цифру в документах собственник должен проверить при получении.

Реестровые ошибки появляются при кадастровом учете и могут содержаться в кадастровых и правоустанавливающих документах, подаваемых в Росреестр.

В результате реестровой ошибки происходят следующие виды искажения реальных данных о недвижимости и ее собственниках:

Неверная площадь дома или участка
В документах нет информации обо всех собственниках
Нет данных о владельце или информация ошибочна

Исправление реестровой ошибки возможно по той же схеме, что и для технической ошибки. Но часто для восстановления справедливости гражданам приходится обращаться в суд. Реестровая ошибка может привести к прекращению, возникновению права собственности на недвижимость, и если истец выиграет дело в суде, Росреестр исправит данные в ЕГРН в его пользу в течение 5-7 дней.

Компенсация за ошибки Росреестра

История Росреестра началась в 2008 году, когда единая Федеральная служба Госрегистрации объединила в себе функции нескольких организаций – Роснедвижимости, Росрегистрации и Роскартографии.

Государственный регистратор несет ответственность при государственной регистрации прав за полное, точное и своевременное выполнение своих обязанностей и за верность информации о недвижимости в ЕГРН. Также Росреестр в ответе за необоснованный или неправомерный отказ в регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Статья 16 ГК РФ гарантирует, что государство возместит гражданину убытки, понесенные им в результате незаконных действий либо бездействия ведомственных органов. В соответствии с Административным регламентом ведомства, утвержденным Приказом Минюста РФ 14 сентября 2006 года, любое гражданское лицо вправе обжаловать действия (бездействие) Росреестра.

Административная ответственность Росреестра за ошибки в регистрации – гарантия соблюдения прав собственников.

Глава Росреестра Виктория Абрамченко в 2017 году ввела персональную ответственность руководителей территориальных подразделений ведомства за качество оказываемых услуг, что также направлено на улучшение сервиса и уменьшение количества ошибок. Умышленное искажение данных государственными регистраторами – большая редкость. Ведомство серьезно подходит к подбору персонала, поэтому подобные случаи единичны.

К тому же у Росреестра имеется антикоррупционный сайт и горячая линия, куда можно сообщить о коррупционных действиях сотрудников ведомства.

Судебная практика

При обращении в суд истец вправе потребовать от Росреестра возмещения убытков, понесенных им вследствие ошибки в ЕГРН:

Размер уплаченной госпошлины
Стоимость утраченного в результате ошибки недвижимого имущества
Упущенную выгоду (неполученные доходы)

Компенсация производится за счет государственных средств любым лицам – гражданам РФ, иностранцам и лицам без гражданства, а также юридическим лицам.

Обязательные условия для выплаты компенсации:

Претендент на компенсацию подал иск в суд на возмещение ущерба в связи с ошибкой при госрегистрации прав на недвижимость
По решению суда ответчик обязан возместить урон истцу
Ответчик не исполнил судебное решение (как правило, в части компенсации стоимости утраченного в результате ошибки недвижимого имущества)

В чью пользу судебные решения принимаются чаще? Тяжба между гражданином и государственным органом начинается с определения подсудности предмета иска, ведь Росреестр по закону имеет особый статус публично-правового образования. По статистике на конец 2017 года отрицательная арбитражная практика в рассматриваемой области встречается чаще, чем положительная.

Наметились следующие тенденции в тяжбах граждан против Росреестра:

Суд редко возмещает упущенную истцом выгоду;
Иски о возмещении госпошлины при неосуществлении госрегистрации часто удовлетворяются;
Иногда требования истца о компенсации удовлетворяет аппеляционный суд, после отрицательного решения в суде первой инстанции;
При возникновении убытков у гражданина в связи с задержкой выдачи документов после регистрации права в ЕГРН суд склонен отказывать истцу в компенсации. Основание – сам факт регистрации произошел, задержка документов не приводит к административной ответственности Росреестра;
Апелляционный суд способен отменить положительное решение суда первой инстанции об удовлетворении требований граждан.

Административную и уголовную ответственность за свои действия несут кадастровые инженеры. Их деятельность регулярно проверяется госслужбами, по факту обнаруженных правонарушений возбуждаются уголовные дела. В результате обнаружения внесения заведомо ложных сведений кадастровый инженер может быть дисквалифицирован или оштрафован.

Большую долю от судебных разбирательств граждан с Росреестром составляют иски о завышенной кадастровой стоимости. По статистике суды чаще принимают решения в пользу истцов, и происходит пересчет кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость важна не только при сделках с недвижимостью, но и при начислении налогов. Сегодня при удовлетворении судом иска о признании кадастровой стоимости недвижимого имущества значительно завышенной (или заниженной) переоценка производится за счет государства, а не за счет истца, как это было ранее. Для гражданских лиц есть возможность выбрать – решить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости в специальной комиссии при местном Управлении Росреестра, или обратиться в суд.

Меры предосторожности

В Санкт-Петербурге, как и в других городах России, ошибки Росреестра нередко становятся головной болью для граждан. Всем настоящим, будущим и потенциальным собственникам недвижимого имущества следует внимательно относится к документам и проверять их досконально.

Можно доверить проверку бумаг агентству недвижимости, ведь по договору оно отвечает за свою работу не только деньгами, но и репутацией.

Гарантом легитимности сделки с недвижимостью может выступить нотариус!

Гарантом легитимности сделки с недвижимостью может выступить нотариус. Человеческий фактор возможен и здесь, однако вероятность ошибки нотариуса уменьшает такой риск.

Однако, хотим подчеркнуть, нотариус не осуществляет проверку ранее совершенных сделок с недвижимостью, не проверяет нарушения закона в предыдущих сделках, а проверяет только собственность на имущество, наличие обременений, фактов лишения дееспособности, проверяет на банкротство, а также подтверждает добровольность заключения сделки сторонами.

Услуги нотариуса не бесплатны, но иногда обращение к нотариусу является обязательным. В каких случая нотариат является обязательным и сколько стоят услуги нотариуса Вы можете ознакомиться здесь>>

Чтобы полностью обезопасить от рисков, рекомендуем не экономить сумму порядка 15 000 рублей и провести полную проверку недвижимости с предоставлением заключения.

Внимание!

Читайте также: