Несоответствие объекта долевого строительства условиям договора

Обновлено: 18.05.2024

Что может требовать дольщик

На случай, если объект долевого строительства по своему качеству не соответствует условиям договора и не отвечает обязательным требованиям, или имеет иные недостатки, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Законом № 214-ФЗ предусмотрен закрытый перечень требований, которые участник долевого строительства по своему выбору вправе предъявить застройщику (если иное не установлено договором). Так, дольщик вправе потребовать:

Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Соразмерного уменьшения цены договора.
Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, по общему правилу, требовать от застройщика замены объекта долевого строительства участник не вправе, если только указанное право не предусмотрено договором.

Требования, связанные с недостатками объекта долевого строительства, могут быть предъявлены застройщику участником долевого строительства как до приемки построенного объекта, так и после, в течение гарантийного срока, который устанавливается договором, не может составлять менее пяти лет и начинает течь с момента передачи построенного объекта участнику долевого строительства.

Как дольщики поступают на практике

Если недостатки выявляются на этапе сдачи-приемки, вместо передаточного акта стороны составляют акт осмотра объекта, в котором указываются выявленные недостатки, а также согласованный срок их устранения. На практике дольщики нередко также направляют застройщику претензию с аналогичным (а иногда – и уже иным) содержанием.

Если застройщик уклоняется от устранения недостатков, выполнения иных требований, связанных с выявлением недостатков объекта долевого участия, за направлением застройщику претензии (нередко – не одной) следует обращение дольщика с иском в суд.

Неустойка

На практике дольщики обычно рассчитывают неустойку исходя из цены объекта, т. е. в наибольшем размере. В случае спора между сторонами договора оценка выявленного недостатка не предмет того, является ли он основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, и, соответственно, определение подлежащего взысканию размера неустойки отводится на усмотрение суда.

Отказ от ДДУ

Если нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является существенным или застройщик не устранил выявленные недостатки в установленный участником долевого строительства разумный срок (не выполнил иное предусмотренное законом или договором требование, связанное с выявлением недостатков), участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств (долевого взноса), а также уплаты процентов на сумму взноса за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В случае отказа участника долевого строительства от договора по указанному выше основанию не подлежит начислению неустойка за просрочку передачи объекта, если таковая была допущена застройщиком.

Также в случае заявления гражданином-участником долевого строительства отказа от договора в связи с неустранением застройщиком в установленный участником разумный срок недостатков жилого помещения, приобретенного для личного, семейного использования не подлежит начислению и выплате неустойка за нарушение указанного срока.

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

НОВЫЕ ПРАВИЛА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом строительстве) вносятся почти столько же времени, сколько существует сам Закон, – с 2005 года. Причина появления очередных изменений – попытка защитить покупателей жилья, усилить юридическую защиту прав участников долевого строительства. В сложных экономических условиях возрастает риск появления недостроенных объектов, поэтому необходимо создать новые механизмы защиты инвесторов.

Закон о долевом строительстве в своей изначальной редакции не смог предоставить дольщикам абсолютной гарантии получения жилья либо возвращения вложенных средств. Не удалось изменить ситуацию и с принятием последних нововведений в 2014 году, которыми устанавливались более жесткие требования к страховым компаниям, выдававшим гарантии застройщикам. На сегодняшний день десятки домов остаются недостроенными, список "обманутых дольщиков" сокращается медленно. На первичном рынке жилья по-прежнему многое зависит от самого покупателя, от его способности внимательно подойти к выбору застройщика, собрать информацию и провести необходимую проверку.

Последние изменения законодательства направлены на комплексную защиту интересов покупателей, они отражают общую тенденцию снизить риски участников долевого строительства. По сути, нынешние поправки - это реформа Закона о долевом строительстве. Изменения внесены почти в каждую статью существующего закона: в нем устанавливаются требования к информационной открытости застройщика, к финансовой устойчивости строительной компании, вводится дополнительный механизм финансирования строительства, а также предусмотрено создание компенсационного фонда, из которого обманутые дольщики смогут получить средства для достройки дома.

Самой важной новацией стало установление минимального размера уставного капитала компании-застройщика. Такая мера призвана убрать неустойчивых в финансовом плане застройщиков. Теперь минимальный размер уставного капитала должен составлять около 4 процентов от стоимости строящегося объекта; если капитал меньше, то застройщик не может привлекать для строительства деньги граждан. Так что теперь фирмы, которые имеют чисто формальный уставной капитал, составляющий смехотворную сумму в 10000 рублей, вообще не смогут приступить к возведению жилых домов. Ожидается, что это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств. Требования о минимальном размере уставного капитала будут предъявляться к застройщикам с 1 июля2017 года.

Застройщик не может привлекать деньги дольщиков, если в отношении него начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации. Если строительная фирма значится в реестре недобросовестных подрядчиков, если компания не уплатила налоги или имеет задолженность по другим платежам в бюджет. Не позволят привлекать средства дольщиков строительной фирме, директор и главный бухгалтер которой имеют судимость за экономические преступления.

Существенным изменениям подверглись требования к размещению застройщиком информации о своей деятельности в сети Интернет.

На сайте застройщика в отношении объектов недвижимости, на которые привлекаются средства граждан, должны быть размещены следующие документы:

–результаты аудиторской проверки за год деятельности предприятия;

–результаты экспертизы проекта и сопутствующей ему документации, по которой будет строиться дом;

–заключение, выданное уполномоченным на то органом власти субъекта РФ, подтверждающее соответствие строительной организации, а так же её проектной декларации, требованиям настоящего закона;

–разрешение на осуществление строительства;

–подробная, качественно и без каких-либо ошибок заполненная проектная декларация, в которой почти 160 пунктов;

–документы прав собственности (чьей бы она не была) на земельный участок, отведённый под строительство, его площадь и кадастровый номер;

–в ситуации, когда размер уставного капитала меньше, чем оговорено в законе, публикуется и договор, подтверждающий наличие у застройщика поручителя, в котором обязательства по договорам с гражданами принимает на себя третья сторона.

Раскрытие информации предполагает также размещение на сайте фирмы-застройщика образца договора с гражданами и опубликование фотографий на всех этапах строительства. Информация должна быть доступна – в открытом и круглосуточном интерактивном для пользователя режиме. Доступ к ней не может быть затруднен необходимостью регистрации на сайте либо взиманием платы.

Вводится также новая схема предоставления денежных средств застройщику, при которой банк выдает застройщику целевой кредит на строительство, а дольщики вносят денежные средства на специальные экскроу-счета, открытые в таком банке. При этом застройщик получает средства с таких счетов только при условии завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Само же строительство осуществляется под контролем банка.

Внесенные в Закон о долевом строительстве изменения коснулись и условий самого договора долевого участия. Так, например:

–при условии надлежащего исполнения застройщиком требований закона и своих обязательств перед участником долевых отношений, покупатель недвижимости не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в судебные органы;

–в соглашении о долевом строительстве необходимо обязательно указывать место расположения жилого помещения на этаже;

–как приложение к договору долевого участия, застройщик при передаче квартиры должен предоставить будущему её владельцу инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Документ содержит информацию о правилах использования жилья, об элементах отделки, инженерно-техническом обеспечении;

–в соглашении между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки – 1 процент от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.

Основанием для расторжения договора является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5 процентов.

Вступило в силу с 1 января 2017 года и важное правило в отношении устранения недостатков в объекте долевого строительства. Теперь участник долевого строительства будет вправе предъявить иск об устранении недостатков в суд к застройщику при условии, что недостатки выявлены в пределах гарантийного срока. Кроме того, застройщик во внесудебном порядке обязан устранить такие недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. Иск предъявляется в суд в случае отказа застройщика от устранения недостатков. Гарантийный срок объекта долевого строительства составляет 5 (пять) лет. Этот срок исчисляется с даты передачи объекта. Таким образом, чтобы предъявить иск, участник долевого строительства должен принять объект, подписав передаточный акт.

Закон о долевом строительстве был дополнен статьей 23.2, согласно которой в целях дополнительной защиты прав участников долевого строительства будет создан специальный государственный компенсационный фонд. Застройщик до заключения договора с первым дольщиком будет обязан перечислить в фонд взнос в размере одного процента планируемой стоимости строительства объекта. Средства компенсационного фонда могут быть использованы в качестве возмещения гражданам-дольщикам в случае банкротства застройщика, а также могут передаваться в качестве финансовой помощи новому застройщику, принявшему права и обязанности обанкротившегося застройщика.

Для того чтобы у участников рынка была возможность перестроиться, изменения вводятся постепенно, в несколько этапов. Большинство положений нового закона вступило в силу с 1 января 2017 года. Требования к размеру уставного капитала застройщика, положения о счетах эскроу и поручительстве заработали с 1 июля 2017 года.

Норма о создании компенсационного фонда в сфере долевого строительства начинает действовать с момента принятия соответствующего закона.

Изменения, внесённые в Закон о долевом строительстве, направлены на устранение с рынка жилой недвижимости недобросовестных застройщиков. Соответственно, не должно быть и дольщиков, чьи права попраны, а надежды оказались обмануты. Как все будет на деле, какое влияние эти новшества окажут на сферу строительства жилья в доле с застройщиком, покажет время.

УСТАНОВИЛ:

Согласно Акту приема-передачи объекта долевого строительства фактическая площадь переданной по договору квартиры составила 81,4 кв.м., что на 0,7 кв.м. меньше площади согласованной в договоре участия в долевом строительстве. Данное изменение площади не было оговорено в договоре.

Исходя из стоимости объекта долевого строительства стоимость одного квадратного метра указанной квартиры составляет 165 900 руб.

В судебном заседании на уточненных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Объектом долевого строительства является квартира, в состав которой входит отделка и установленное инженерное оборудование, общей площадью 82, 1 кв.м; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 01.01.2018 года.; общая стоимость объекта долевого строительства составляет 13 620 390 руб. и определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и/или в счет оплаты услуг застройщика; расчет с застройщиком по уплате стоимости объекта долевого строительства осуществляется в следующем порядке:

Для уплаты застройщику части стоимости объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение трех дней с момента подписания договора открывает за счет собственных средств безотзывной, покрытый оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика с возможной пролонгацией его срока действия.

Оплата оставшейся части общей стоимости объекта долевого строительства осуществляется участником долевого строительства по кредитному договору.

Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет застройщика.

Из копии технического паспорта жилая площадь квартиры составляет 77,8 кв.м., а общая площадь жилого помещения с учетом балконов составляет 81,4 кв.м.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 29 Закона РФ “О защите прав потребителей” потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги), соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги), безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала того же качества или повторного выполнения работы. Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии – в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В то же время, гарантии качества, предусмотренные договором долевого строительства, оговорены в ст. 7 п. 1 ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домом”, в соответствии с которой, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно п. 2 – в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора и указанный в части 1 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему усмотрению вправе требовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, 2) соразмерного уменьшения цены договора.

Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу ст. 7 ч. 1 ФЗ N 214-ФЗ следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

Поскольку к числу обязательных требований, указанных в договоре долевого участия, заключенном между сторонами, относилось предоставление истцу квартиры площадью 82,1 кв. м, уменьшение общей площади квартиры является ухудшением качества квартиры. Кроме того, самим договором участия в долевом строительстве (п. 3.1 договора) застройщик обязуется передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При таких обстоятельствах требования истца о соразмерном уменьшении стоимости квартиры суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку уменьшение оплаченной истцом проектной площади квартиры является существенным нарушением условий договора, в связи с чем ответчик должен выплатить истцу компенсацию за недостающую площадь квартиры в размере 116 130 руб.: 82,1 кв.м. (проектная площадь квартиры) * 0,7 кв.м..

Несмотря на то, что стоимость 1 кв. м площади квартиры в договоре не была указана, определить ее возможно исходя из общей цены договора и общей площади квартиры, указанной в договоре.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения иска, так как в договоре определена общая стоимость всего объекта, а не стоимость квадратных метров; изменение первоначальной цены договора возможно только если это предусмотрено в самом договоре и имеется согласие участника долевого строительства, что в данном случае отсутствует; истец подписал акт приема – передачи квартиры, что свидетельствует о его согласии с реальной площадью квартиры и отсутствии претензий к ответчику, отклоняются судом как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм права.

Принимая решение и определяя фактическую площадь спорной квартиры, суд учитывает положения СНиП 31-01-2003 “Здания жилые многоквартирные” и СНиП “Жилые здания” 2.08.01-89, согласно которым по “Правилам подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий” общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5.

Согласно ст.151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

На основании изложенного суд находит обоснованными доводы истца о причинении ему морального вреда. При определении размера компенсации, суд учитывает характер причиненных истцу нравственных страданий, наличие вины ответчика.

Лицам, участвующим в деле, неоднократно разъяснялись положения ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, однако они не желали представлять дополнительные доказательств и полагали возможным закончить рассмотрение дела, в связи с чем суд на основании ч. 2 ст. 195 ГПК РФ и в соответствии с закрепленным в ч. 3 ст. 123 Конституции РФ принципом состязательности и равноправия сторон, основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд.

Заключение договора на долевое участие в строительстве здания дает возможность гражданам рассчитывать на получение жилого помещения, соответствующего условиям соглашения. Если по итогам работ имеются обоснованные замечания по качеству передаваемой квартиры, составляется акт несоответствия объекта долевого строительства.

Далее в статье мы подробно разберем порядок составления акта, предоставим вам его образец, а также ответим на вопрос: что делать, если застройщик отказывается подписывать акт несоответствия.

Правовые основы предъявления претензий к качеству объекта

Условия определения качества объекта, подлежащего сдаче дольщику, регламентированы Федеральным законом № 214-ФЗ. В соответствие со ст. 7 указанного нормативного правового акта, качественные характеристики квартиры по долевому строительству должны соответствовать следующим документам:

договору, заключенному между застройщиком и гражданами;
содержанию проектной документации, утвержденной на момент получения разрешения на возведение здания;
нормам градостроительных регламентов;
условиям технических регламентов;
иным обязательным стандартам и нормам.

Как правило, подробные характеристики объекта указываются в приложениях к договору долевого строительства и подлежат неукоснительному соблюдению со стороны застройщика.

Уведомление о готовности жилья к передаче дольщику направляется в сроки, установленные соглашением, но не позднее 14 дней до предполагаемого срока данного мероприятия. В тексте уведомления приобретатель жилья извещается о завершении строительства, а для приема объекта назначается время совместного осмотра объекта.

Обратите внимание! Передача готового объекта дольщику возможна только после приема здания в эксплуатацию. Соответственно, уведомление дольщику о приемке квартиры может быть направлено только после составления акта межведомственной комиссии и согласования ввода дома в эксплуатацию.

Если в ходе совместного осмотра квартиры и проверки соблюдения условий договора будет выявлено существенно отступление от качественных характеристик, дольщик имеет право настаивать на составлении акта несоответствия объекта.

Порядок выявление недостатков квартиры и составления акта несоответствия

В акте несоответствия отражаются все замечания и претензии дольщика в отношении качестве предоставленного объекта. Проверка качества квартиры осуществляется на основании следующих документов:

проектно-техническая документация;
условия договора;
нормативно-правовая база.

Выявление нарушений качественных характеристик происходит путем визуального осмотра жилья. В акт будут включены все замечания, отраженные в ходе такого обследования.

Помимо этого, ряд существенных нарушений может быть установлен только в ходе эксплуатации квартиры. Даже если подобные замечания не будут указаны в акте, собственник жилья сможет предъявить претензии позже, в пределах гарантийного срока. Продолжительного такого срока не может быть менее пяти лет.

Качественное состояние жилого помещения проверяется по следующим направлениям:

внешний вид объекта;
техническое состояние отдельных помещений в квартире;
техническое состояние инженерных сетей и иных аналогичных коммуникаций;
отделочные работы, если их выполнение являлось предметом договора.

На момент передачи объекта гражданин имеет право на получение объективной и достоверной информации о квартире. В состав указанной информации могут входить:

инструкция по использованию объекта по прямому назначению;
параметры безопасной эксплуатации квартиры и ее отдельных помещений, частей и т.д.;
техническая документация в отношении инженерных сетей, вспомогательных элементов жизнеобеспечения и т.д.

Данная информация также будет использована для проверки качества передаваемого помещения.

Для проведения осмотра помещения и приемки квартиры могут приглашаться профильные специалисты и эксперты в области строительства. Такое приглашение будет особенно актуально, если ранее уже выявлялись недостатки объекта, а застройщику поручалось их устранение.

Составление акта несоответствия объекта долевого строительства является двусторонним действием с участием застройщика и дольщиков. Уклонение от составления данного документа будет противоречить интересам обеих сторон, так как:

граждане рассчитывают на скорейшее устранение недостатков для возможности использовать жилье по назначению;
застройщик рассчитывает подписать передаточный акт, чтобы исполнить свои обязанности по договору.

Даже если выявленные недостатки являются несущественными и подлежат устранению в кратчайшие сроки, передаточный акт не может быть подписан до приведения объекта в надлежащее состояние.

В содержании акта должно быть указано:

наименование застройщика и личные данные дольщика;
основание возникновение правоотношений между сторонами – договор, дополнительные соглашения и т.д.;
дата и время проведения осмотра;
детальное описание недостатков и замечаний, выявленных в ходе двустороннего осмотра;
определение срока для устранения недоделок, если сторон согласовали данный период времени;
подпись участников правоотношений.

От подробного описания и детализации претензий к качеству квартиры напрямую зависят правовые последствия составления указанного акта.

Правовые последствия для сторон

Статьей 7 Закона № 214-ФЗ регламентированы последствия нарушений качества строительных работ по договору долевого участия. Если замечания, выявленные в результате приемки объекта, препятствуют проживанию, дольщик имеет право потребовать по своему выбору:

безвозмездного исправления недостатков в разумный срок (данный период может быть согласован сторонами в акте несоответствия);
уменьшения стоимости объекта;
возмещение расходов на устранение недостатков, если дольщик примет решение делать ремонт самостоятельно.

Помимо этого, если выявленные недостатки являются существенными, либо не были устранены в разумный срок, дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по соглашению и потребовать возврата уплаченной суммы и неустойки.

Таким образом, еще на стадии составления акта о несоответствии будет необходимо установить характер нарушения требований к качеству объекта. Так как рядовые граждане не владеют специальными познаниями в области строительства, для установления характера нарушений могут привлекаться профильные эксперты.

Существенными признаются следующие нарушения качества квартиры:

если их невозможно устранить без несоразмерных денежных или временных затрат;
если они выявляются неоднократно или появляются вновь;
иные аналогичные недостатки, препятствующие использованию имущества по назначению.

Если в акте несоответствия не содержится указания на характер нарушения, дольщик сможет их предъявить позднее, если существенные недостатки качества проявятся в процессе использования жилого помещения.

Если по итогам осмотра квартиры и составления акта о несоответствии застройщик надлежащим образом устранит все недоделки, в результате повторного обследования будет составлен передаточный акт. В данном документе дольщик укажет на отсутствие возражений относительно качества объекта долевого строительства.

Читайте также: