Как считать голоса в протоколе общего собрания

Обновлено: 04.07.2024

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее, при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

сведения об инициаторе собрания;

форму проведения собрания;

дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;

порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

информацию о лице, участвующем в голосовании;

реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц; место жительства или место нахождения;

паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;

выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания. Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с изменением площади общего имущества многоквартирного дома. Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Таким образом, закон устанавливает:

Примечание:

Примерная редакция условий о порядке подсчета голосов и оформления решений общего собрания

1. Если на дату проведения общего собрания пайщиков (дату принятия решения о созыве общего собрания) число пайщиков кооператива превысит двести лиц, для подтверждения кворума, организации голосования и подсчета голосов Общим собранием создается счетная комиссия из числа пайщиков, присутствующих на собрании. Количество членов счетной комиссии и ее персональный состав определяются Общим собранием до вынесения на голосование решения об утверждении Повестки дня.

2. В случае, если на дату проведения общего собрания (дату принятия решения о созыве общего собрания) число пайщиков кооператива будет меньше двухсот лиц, либо избранные члены счетной комиссии устранятся от исполнения своих обязанностей, либо по каким-то иным причинам счетная комиссия не будет создана, обязанности счетной комиссии исполняют присутствующие на собрании члены Правления. Количественный и персональный состав членов правления, кооптируемых в счетную комиссию, определяет председательствующий на собрании председатель кооператива (председатель правления) или замещающее его лицо.

В счетную комиссию не могут лица, выдвигаемые на должности Председателя и членов Правления, и Наблюдательного совета.

3. Председатель кооператива (председатель правления) передает счетной комиссии реестр пайщиков кооператива на дату проведения собрания (дату принятия решения о созыве общего собрания), на основании которого счетная комиссия регистрирует пайщиков или их представителей, принимающих участие в общем собрании, проверяет их полномочия и выносит заключение о наличии (или отсутствии) кворума общего собрания.

4. При принятии решений общим собранием, счетная комиссия, в зависимости от принятого способа голосования, организует подсчет голосов (бюллетеней). Подсчет голосов при голосовании осуществляется счетной комиссией отдельно по каждому поставленному на голосование вопросу. При голосовании, осуществляемом бюллетенями для голосования, голоса засчитываются по тем вопросам, по которым пайщиком оставлен только один из возможных вариантов голосования.

Примечание:

По общему правилу, голосование и подсчет голосов осуществляется отдельно по каждому вопросу повестки дня. Но допускается возможность принятия собранием единогласного решения о голосовании сразу по нескольким вопросам (по списку вопросов). Такое условие оговаривается в уставе в следующей примерной редакции:

5. Собрание может единогласно принять решение о голосовании сразу по нескольким вопросам (по списку вопросов). В этом случаен в бюллетень для голосования включаются несколько вопросов и голоса засчитываются только по тому вопросу, по которому пайщиком оставлен только один из возможных вариантов голосования. Если это требование нарушено в отношении всех вопросов, поставленных на голосование, бюллетень для голосования признается недействительным, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. Несоблюдение указанного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признания бюллетеня для голосования недействительным в целом.

6. Решения, принятые общим собранием пайщиков, и итоги голосования по каждому вопросу оглашаются председательствующим на собрании.

7. Счетная комиссия подводит результаты голосования и передает их Председательствующему на собрании для оглашения. В течение трех дней после проведения общего собрания, счетная комиссия составляет протокол, отражающий результаты голосования по каждому, из вынесенных на рассмотрение общего собрания, вопросу. В протокол голосования вносятся сведения о пайщиках, голосовавших против принятого решения и потребовавших внести запись об этом в протокол. Протокол голосования подписывается членами счетной комиссии и приобщаются к протоколу Общего собрания, совместно со сведениями о членах счетной комиссии или лицах, исполняющих функции счетной комиссии.

В случае, если голосования проводилось с использованием бюллетеней, заполненные пайщиками и признанные действительными бюллетени для голосования передаются в архив. После окончания оформления материалов общего собрания, требующего участия счетной комиссии, счетная комиссия самораспускается.

8. Выступления по вопросам, вынесенным в повестку дня общего собрания и принятые по ним решения протоколируются. В протоколе указываются:

дата, время и место проведения общего собрания пайщиков;
сведения о пайщиках и их представителях, принявших участие в собрании (а при проведении собрания в форме собрания уполномоченных – сведения об уполномоченных, присутствовавших на собрании);
Тезисы выступлений по обсуждению вопросов, вынесенных на рассмотрение общим собранием и результаты голосования по каждому вопросу;
сведения о членах счетной комиссии или иных лицах, проводивших подсчет голосов;
сведения о пайщиках или их представителях, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

К протоколу приобщаются документы, принятые общим собранием. Протокол общего собрания подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания прошнуровывается, скрепляется печатью кооператива и хранятся в течение всего периода его деятельности.

Пайщики могут ознакомиться с протоколами общих собраний в головном офисе кооператива. (Дополнительный вариант – а также на сайте кооператива в сети Интернет). По требованию пайщика ему могут быть предоставлены бумажные или электронные копии или выписки из этих протоколов. Плата, взимаемая за изготовление и предоставление таких копий, не может превышать соответствующих затрат Кооператива.

Поскольку наша компания, в том числе, специализируется на разрешении корпоративных споров, и мы имеем опыт урегулирования более, чем 100 корпоративных конфликтов, в преддверии проведения очередных общих собраний за 2020 финансовый год, решили подготовить рекомендации по проведению очередного общего собрания, которые подойдут как для обычных, так и для конфликтных собраний.

Сразу отметим, что данные рекомендации относятся к обществам с ограниченной ответственностью (ведь именно у них в ближайшее время очередные общие собрания), несмотря на то, что многие нормы сходятся с акционерными обществами.

Срок проведения очередного общего собрания участников (далее по тексту – ООСУ) устанавливается уставом, но, несмотря на это, оно должно пройти в период с марта по апрель (включительно) года, следующего за отчетным. Данные сроки устанавливаются в ст. 34 Закона об обществах с ограниченной ответственностью (далее по тексту – закон об ООО).

подготовку необходимых документов;
инициирование проведения ООСУ;
уведомление участников о проведении ООСУ.

По общему правилу, инициирование проведения ООСУ осуществляет исполнительный орган (ст. 34 закона об ООО), и чаще всего именно на исполнительный орган ложится проведение ООСУ. Обратим внимание, что уставом инициатива проведения ООСУ может быть возложена на совет директоров (ст. 32 закона об ООО).

По нашему мнению, это еще больше усложняет процесс, поскольку в данном случае еще нужно полностью соблюсти весь порядок проведения, а именно созыва совета директоров и оформление решения совета директоров. При этом, на практике не так часто в обществах с ограниченной ответственностью фигурирует совет директоров, на который в большинстве возложена функция созыва ООСУ.

Исполнительный орган должен принять решение о созыве ООСУ. Законом не устанавливается обязанность документально фиксировать такой созыв, но мы рекомендуем вынести приказ о проведении общего собрания для того, чтобы зафиксировать дату инициирования данного процесса.

Форма приказа, как вы понимаете, также оформляется в свободной форме, но мы рекомендуем в нем зафиксировать следующие моменты:

дату и время проведения ООСУ;
форму проведения ООСУ;
место проведения ООСУ;
повестку ООСУ;
документы и информацию, с которыми общество обязано ознакомить участников перед собранием;
кем было инициировано проведение ООСУ и в каком порядке.

Поскольку важным фактором проведения ООСУ является подготовка необходимых документов для проведения ООСУ, укажем, какие документы должны быть подготовлены инициатором ООСУ

Годовой бухгалтерский баланс. Данный документ готовится всеми коммерческими организациями и направляется в адрес налоговых органов. Важно отметить, что годовой бухгалтерский баланс должен быть направлен в адрес налоговых органов до 31 марта года, следующего за отчетным. Здесь есть небольшая коллизия права, которая выражается в том, что годовой бух. Баланс утверждается на общем собрании участников, а собрание участники вправе провести до 30 апреля. Получается, что общества, которые проводят собрания в апреле, не могут сдать баланс, и автоматически входят в зону риска получения административного штрафа за нарушение сроков предоставления бух. Баланса.

Годовой отчет. По такому документу также нет единой формы, и каждый составляет данный документ по-разному: у кого-то это отчет на 2-3 страницы, включая титульный лист, а у кого-то это документ на 70 страниц, включая показатели экономики по стране и влияние на бизнес. Давайте отметим обязательное требование, которое сформулировано законом – наличие в годовом отчете раздела о состоянии чистых активов (ст. 30 закона об ООО).

Важно отметить, что есть еще один документ, который является обязательным, но его почему-то никто не составляет (возможно, потому, что это недавние изменения в законе об ООО). Этот документ – отчет о заключенных сделках, в совершении которых имеется заинтересованность (ст. 45 закона об ООО). Некоторые специалисты отмечают, что данный отчет можно включить в один из разделов годового отчета, по нашему мнению, так лучше не делать и реализовать его, как отдельный документ, поскольку у него особый порядок утверждения.

Как только произошло инициирование собрания и подготовлены документы к ООСУ, необходимо уведомить участников о проведении такого собрания. Для этого исполнительный орган направляет уведомление путем отправки заказных писем по адресу регистрации участников за 30 календарных дней до проведения ООСУ.

Иной способ уведомления может быть предусмотрен уставом (ст. 36 закона об ООО). Мы рекомендуем направлять в адрес участников письма с описью вложения. Опись рекомендуем делать полной и фиксировать весь текст уведомления. Это не запрещено и делается для того, чтобы снять спор в отношении времени, места и даты проведения собрания. Возьмите это себе на заметку.

Форма уведомления также не содержит определенных требований, в связи с этим имеет свободную форму. Законом установлено лишь то, что уведомление должно содержать время и место проведение собрания и повестку (ст. 36 закона об ООО), но для снижения рисков оспаривания собрания мы рекомендуем указывать следующую информацию:

1. От кого исходит это письмо. Обычно указывают название и место нахождения, но мы рекомендуем указывать больше идентификационной информации: фио исполнительного органа, инн, огрн, местонахождения юр лица.

2. В какой форме будет проходить собрание. Дата, место и время проведения ООСУ, а также крайне рекомендуем указывать, в какое время начнется регистрация участников и в какое время будет прекращена. Те, кто пропустит срок регистрации, могут быть не допущены на собрание.

3. Какова повестка дня. Важно отметить что в повестку дня обязательно включаются лишь два вопроса по существу, согласно закону, а именно утверждение годового отчета и утверждение годового бухгалтерского баланса (ст. 33 и ст. 34 закона об ООО). Мы также рекомендуем сразу указать в повестке дня вопросы, связанные с выбором председателя ООСУ и секретаря. Иные вопросы указываются по усмотрению лица, созывающего собрание, либо если такие вопросы установлены уставом, либо если направлены участниками общества для включения в повестку дня. В случае наличия в обществе совета директоров или ревизионной комиссии, часто именно на общем собрании избираются члены в данные органы.

4. В каком порядке можно ознакомиться с документами, которые подготовлены к общему собранию участников (в какие даты и в какое время). Законом предусмотрено ознакомление в помещении исполнительного органа (ст. 36 закона об ООО), при этом иное может быть предусмотрено уставом. Также, если уставом не установлен иной срок ознакомления с документами, общество обязано предоставить участникам возможность реализовать свое право за 30 календарных дней до ООСУ. Мы рекомендуем вместе с уведомлением направлять документы, подготовленные к ООСУ, и также фиксировать их в описи.

5. Какие документы необходимы участнику и/или его представителю на ООСУ, это, например, паспорт и/или доверенность.

Теперь перейдем к самому проведению общего собрания.

Это самое непростое действие, особенно в случае корпоративного конфликта. Поэтому мы рекомендуем всем разработать внутренние документы о проведении ООСУ и внеочередного общего собрания (далее по тексту – ВОСУ) либо прописать такой порядок подробно в Уставе общества. Именно эта стадия вызывает всегда больше всего вопросов при конфликнтых обстоятельствах.

Если у вас такой порядок не утвержден, руководствуйтесь общими правилами, установленными законном.

Так, ООСУ начинается с регистрации участников и их представителей. Мы рекомендуем обязательно использовать лист регистрации, он также не имеет утвержденной формы, поэтому мы рекомендуем включить в него следующее:

идентификационные данные юр лица;
место, дата и время проведения собрания;
время начала и окончания регистрации на ООСУ;4
2 табличных части: первая, кто участвует в собрании, вторая – кто присутствует.

В обеих табличных частях предусмотреть следующие разделы: ФИО/наименование участника ООСУ; документ, подтверждающий личность/организацию и его идентификационные данные; время прибытия на ООСУ; подпись лица, ответственного за регистрацию участников. Если внутренними процедурами не предусмотрено такое лицо, то мы рекомендуем, чтобы регистрацией занимался директор.

Как только закончилось время регистрации, необходимо открывать собрание.

Мы рекомендуем, чтобы собрание открывало лицо, созывающее ООСУ – единоличный исполнительный орган.

Как мы ранее указывали, в повестку дня необходимо включить выбор председателя собрания, поэтому исполнительный орган выносит данный вопрос на повестку дня. При выборе председателя каждый участник имеет по одному голосу (ст. 37 закона об ООО).

Как только выбран председатель, он дальше ведет собрание, и следующим шагом является выбор секретаря ООСУ, если такое лицо не назначено внутренними документами (181.2 ГК РФ).

Далее уже необходимо идти по повестке дня.

При голосовании мы рекомендуем обязательно использовать бюллетени для голосования.

Для каждого участника по каждому вопросу необходимо изготовить по одному бюллетеню. Бюллетени будут являться неотъемлемой частью протокола ООСУ и подтверждать волю участника, в случае оспаривания.

После того, как участники проголосовали по всей повестке дня, необходимо озвучить результаты голосования по всем вопросам, закрыть ООСУ и далее составить протокол общего собрания участников.

После того, как составлен протокол, необходимо подтвердить решение (ст. 67 ГК РФ), о чем составляется отдельное свидетельство нотариусом. По общему правилу, факт принятия решения и присутствующих лиц подтверждается нотариусом. Важно отметить, что иной способ может устанавливаться Уставом общества и/или удостоверенным нотариусом протоколом, который принимается единогласно.

Мы рекомендуем предусмотреть иной порядок принятия решения, например, подписанием протокола председателем и секретарем собрания, либо подписанием всеми участниками общества, которые присутствуют на собрании.

Мы рекомендуем направлять участникам протокол заказным письмом с описью вложения и указывать все вложения.

Таким образом, с учетом нашего опыта корпоративных конфликтов, мы рекомендуем

На стадии подготовки ООСУ

Лицу, ответственному за проведение ООСУ, вынести приказ о проведении ООСУ;

В приказе зафиксировать следующее: Дату и время проведения ООСУ; Форму проведения ООСУ; Место проведения ООСУ; Повестку ООСУ; Документы и информацию, с которыми общество обязано ознакомить участников перед собранием; Кем было инициировано проведение ООСУ и в каком порядке

Вместе с уведомлением о ООСУ направлять документы, подготовленные к ООСУ, и также фиксировать их в описи

На стадии проведения ООСУ

Разработать внутренние документы о проведении ООСУ и внеочередного общего собрания (далее по тексту – ВОСУ), либо прописать такой порядок подробно в Уставе общества.

Обязательно использовать лист регистрации. Желательно, чтобы регистрацией занимался исполнительный орган.

Поручить открытие собрания лицу, созывающему ООСУ – единоличному исполнительному органу.

Обязательно использовать бюллетени для голосования

Оборудовать место голосования всей необходимой техникой для изготовления протокола, а также бюллетеней, в случае, если вынесены доп вопросы на повестку и для составления протокола и иных технических операций.

P. S.

За нарушение порядка созыва или проведения общего собрания, а также за уклонение от проведения (непроведение) очередного общего собрания участников предусмотрена административная ответственность.

Жилищный кодекс РФ в разных статьях регламентирует, какое количество голосов собственники должны отдать в поддержку того или иного вопроса, чтобы он считался принятым на общем собрании. Это количество зависит от содержания вопроса. Читайте о том, каким количеством голосов в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС.

Решения принимаются большинством, ⅔ или 100% голосов

Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса:

большинством от общего числа голосов собственников в доме, участвующих в собрании;
50%+1 голос от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме;
не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством голосов принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.

Простое большинство для утверждения обязательных вопросов

Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок.

Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно.

По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа голосов собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на собрании.

Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета МКД

Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же голосов должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию.

50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Простое большинство голосов собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя. А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех голосов в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством голосов собственников, присутствующих на ОСС.

Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех голосов в доме

Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта.

Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС. Количество голосов, требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов.

Не менее ⅔ голосов в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п.п. 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством голосов от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, например:

1. Утвердить проведение капремонта общего имущества собственников: перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика.

2. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт.

3. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией.

Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех голосов в доме

Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех голосов в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким количеством голосов собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей.

⅔ голосов от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников.

При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа голосов присутствующих на ОСС.

⅔ голосов всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме

Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов.

Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% голосов (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД.

Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех голосов в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Увеличить ОИ дома можно с согласия большинства голосов от присутствующих на ОСС

Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько голосов должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории.

Также простым большинством принимаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы:

Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы.
Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги.
Установка домофонов, автоматических запирающих систем.
Установка датчиков движения.
Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков.

При этом изменение перечня работ и услуг и включение в размер платы за содержание жилого помещения услуг по обслуживанию новых объектов общего имущества дома также происходит при согласии простого большинства присутствующих на ОСС.

Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством

Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию.

Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.

Столько же голосов необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.

Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного голосования

В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы:

Выбор информационной системы для заочного голосования и администратора ОСС.
Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков голосования в заочной форме с помощью системы.
Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы.

Читайте также: