Какими нормативными правовыми актами утверждаются правила землепользования и застройки

Обновлено: 02.07.2024

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования. По нему можно понять, можно ли строить на конкретном участке, какие характеристики допускаются для объекта застройки. На основании данных ПЗЗ осуществляется получение ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). ГПЗУ входит в обязательный список документации для проектирования и согласований при возведении новых строений, реконструкции недвижимости.

Читайте в материале, какую информацию содержат Правила землепользования и застройки, как правильно читать и понять обозначения карт зонирования, когда и как допускается изменение ПЗЗ.

Что такое ПЗЗ и как понять ограничения по карте

Официальное определение ПЗЗ указано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (скачать). Правила землепользования и застройки – это документ, которым определены территориальные зоны и регламенты на землю в городе или регионе. В содержание ПЗЗ входит:

описательная часть – порядок применения ПЗЗ и получения информации, алгоритм внесения корректировок;
карты зонирования – по ним определяется, что можно строить на определенных территориях;
регламенты градостроительства – они определяются правовой статус участка, разрешенные виды пользования, предельные размеры местоположения объектов на участке, допустимые параметры строений.

На основании ПЗЗ выдаются выписки и ГПЗУ на участки и зоны, утверждается проект застройки территории. Документ принимается органами власти региона или муниципалитета, проходит общественные слушания, публикуется в открытом доступе.

Чтобы самостоятельно изучить ПЗЗ и узнать, какие ограничения введены для участка, необходимо знать основные определения. Они указываются в Общей части ПЗЗ. Например, в столице ПЗЗ утверждены Постановлением № 120-ПП (скачать). Обозначения и ограничения на картах зонирования отменены следующим образом:

Таким образом, зная комбинацию букв и цифр, можно предварительно оценить правовой статус земли и возможные варианты застройки. Официальную информацию будет содержать выписка из ПЗЗ, которую можно получить в администрации.

Комментарий эксперта. Срок действия ГПЗУ составляет 3 года. Внести изменения после получения ГПЗУ крайне сложно, либо вообще невозможно. Поэтому получение ГПЗУ можно отложить, если застройщику (заказчику) нужно пройти внесение изменений в ПЗЗ. Поэтому перед проектированием можно провести предварительный анализ ПЗЗ, пройти процедуру изменений. Такие услуги оказывает наша компания.

В Правилах землепользования и застройки отмечаются зоны разрешенного пользования, условные обозначения для строительства объектов

Как получить ГПЗУ

Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.

Градостроительный план земельного участка выдается по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ № 741/пр (скачать). В документе будут следующие сведения:

номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
площадь, кадастровый номер;
сведения об объектах, уже расположенных на земле;
сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
сведения о проекте планировки или межевания территории;
чертежи ГПЗУ.

Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.

Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

В Москве вопросы, связанные с изменением Правил землепользования и застройки, рассматривает МосКомАрхитектура.

Количество изменений не ограничено, однако при повторном обращении нельзя использовать упрощенный вариант (кроме увеличения площади на 10%).

Выписка из ПЗЗ будет содержать:

сведения о регламенте (если он утвержден для участка);
основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды землепользования (например, для жилищной застройки, земли сельхозназначения);
предельные размеры участка, площади;
минимально допустимые отступы от границ для возводимого объекта;
максимально допустимая высота и этажность строения;
предельный процент застройки в границах участка;
предписания к архитектурным решениям (устанавливаются для зон исторической застройки).

Отдельная таблица заполняется по параметрам разрешенного строительства, если на участок не утвержден регламент, либо при застройке нужно соблюдать ограничения природоохранных зон.

В разделе 4 ГПЗУ указываются предписания об обеспеченности инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. В разделах 5-6 описываются ограничения для участков, где есть зоны с особыми условиями пользования. В разделе 9 ГПЗУ будет указано о ТУ для подключения объекта к инженерной инфраструктуре.

Комментарий эксперта. Для подготовки ГПЗУ используется карта градостроительного зонирования и проект застройки территории. Эти документы разрабатываются одновременно с ПЗЗ, входят в их состав. Запрещено строить объект, если его вид и разрешенный вид пользования не соответствует указанным документам. Такие же проблемы возникнут при реконструкции, если решения проекта предусматривают выход за предельно допустимые показатели площади, высоты, этажности, отступов. По этой причине основным способом обхода или устранения ограничений является внесение изменений в ПЗЗ.

В ГПЗУ указывается информация из Правил землепользования в отношении конкретного участка

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Изменение ПЗЗ допускается в соответствие со ст. 33 ГрК РФ. Также в Правилах города или региона содержится точный алгоритм действий инициатора предложений. Например, в столице изменение ПЗЗ 2020 года должно осуществляться в соответствие с разделом 2.4 Правил. Внесение изменений в ПЗЗ может осуществляться по заявлению граждан и юр. лиц, по инициативе органов власти.

Изменение ПЗЗ по инициативе граждан и организаций осуществляется по следующим правилам:

Внесение изменений в генеральный план участка, ранее полученный заявителем, будет осуществляться после прохождения всех перечисленных стадий. Одновременно будут обновлены графические материалы ПЗЗ — карта градостроительного зонирования, проект застройки территории. Общий срок корректировки ПЗЗ, с учетом общественных слушаний, может затянуться на несколько месяцев.

Комментарий эксперта. В некоторых случаях ПЗЗ допускают выдачу разрешений на отклонение от предельно допустимых параметров строительства. Его нужно получать через Городскую комиссию по градостроительной деятельности, обосновав целесообразность возведения или реконструкции объекта с отступлением от требований. На начальной стадии проектирования нужно выбрать оптимальный вариант для застройщика – получать разрешение на отклонение, либо вносить изменения в ПЗЗ. Специалисты компании Смарт Вэй имеют в опыт в прохождении процедур изменения ПЗЗ, помогут выбрать оптимальный вариант защиты.

Читайте также: