Как рассчитать ставку дисконтирования по договору аренды

Обновлено: 19.05.2024

Предприятия, за исключением госсектора, должны применять ФСБУ 25/2018, начиная с фин. отчетности за 2022 год. Помимо этого правила новой модели распространяются и на другие договоры, положения которых совместно или отдельности предусматривают передачу арендодателем, участником договора лизинга или другим лицом за плату лизингополучателю или иному лицу (арендатору) имущества во временное пользование.

Возможность применения нового Стандарта есть уже сейчас и организации могут начать разработку новой учетной политики, сближая учеты по МСФО (IFRS) 16 и ФСБУ 25/2018.

В связи с возникновением множества вопросов на такую актуальную тему, предлагаем в данной статье рассмотреть основные нововведения ФСБУ 25/2018 и принципиальные отличия с МСФО (IFRS) 16.

Ключевые моменты 16 стандарта МСФО и ФСБУ 25/2018

Определение объекта аренды

Ключевым активом (объектом) аренды признается актив, у которого единовременно выполнены следующие условия:

Срок аренды четко определен;
Объект должен быть идентифицирован, арендодатель не может сделать замену объекта на аналогичный;
Арендатор может получать финансовые выгоды от актива в течение всего срока аренды;
Направление использования объекта аренды определяется арендатором, или условие использования объекта аренды определено договором аренды.

Источник: приложение А, п. В14, В31 МСФО (IFRS) 16

Должны быть выполнены все перечисленные пункты. В случае невыполнения хотя бы одного из них – МСФО (IFRS) 16 не применяется.

Объектом аренды признается актив, у которого реализованы следующие условия:

Срок аренды четко определен;
Объект обязан быть идентифицирован, у арендодателя нет возможности провести замену объекта на аналогичный;
Арендатор имеет право на финансовые выгоды от актива в течение всего срока аренды;
Направление использования объекта аренды определяется арендатором.

Источник: п.5 ФСБУ 25/2018

Должны быть выполнены все перечисленные пункты. В случае невыполнения хотя бы одного из них – ФСБУ 25/2018 не применяется.

Что включается в арендные платежи

Платежи, которые предусмотрены возможностью пользования объектом аренды, не осуществленные на дату начала аренды, в т.ч.:

Любая фиксированная оплата к получению без стимулирующих платежей по аренде;
Переменные платежи по аренде, которые зависят от ставок и индексов на дату начала аренды;
Желаемые суммы по гарантиям ликвидационной стоимости;
Цена исполнения опциона на покупку, если есть вероятность того, что арендатор исполнит данный опцион;
Возможные штрафы за прекращение арендных отношений.

Источник: п.27 МСФО (IFRS) 16

Запланированные в будущем договором платежи за вычетом НДС и других возмещаемых налогов, в т.ч.:

Разовые и периодические платежи в зафиксированной сумме без учета платежей арендодателя в пользу арендатора;
Переменная оплата по аренде, которая зависит от ставок и индексов по дате начала аренды;
Справедливая стоимость встречного предоставления на дату передачи объекта;
Платежи по смене сроков аренды, а также оплата, которая связана с правом выкупа объекта, если у арендатора есть цель воспользоваться этим правом;
Гарантированные суммы, связанные с выкупом объекта в конце срока аренды

Источник: п.7 ФСБУ 25/2018

Расчет справедливой стоимости

Расчет справедливой стоимости приведен для МСФО (IFRS) 16 и относится к учету у арендодателя: сумма, по которой есть возможность погашения обязательства по сделке между независимыми сторонами или произвести обмен актива. Источник: приложение А МСФО (IFRS) 16

По правилам МСФО (IFRS) 16

Источник: п.8 ФСБУ 25/2018

Расчет срока аренды

Срок аренды рассчитывается из периода аренды, не подлежащий досрочному завершению расторжения;

Периоды, предусматривающие опцион на продление /сокращение срока аренды, если велика вероятность его исполнения/неисполнения. Источник: п.18МСФО (IFRS)16

Период времени может описываться через объем использования идентифицированного актива (например, количество единиц продукции, которые будут произведены с использованием единицы оборудования). Источник: п.10 IFRS16

В конкретный срок аренды включаются следующие периоды: самой аренды, периоды за которые платежи не начисляются, а также период, на который стороны намерены продлить/сократить срок аренды. Источник: п.9 ФСБУ 25/2018

Учет у арендатора

Право на упрощенный порядок учета договора

Допускается при краткосрочной и аренде малоценных объектов, т.е. без отражения права пользования и обязательства в договоре. Признанию подлежит только расход по арендным платежам в прибылях и убытках.

Отражение изменений в краткосрочном договоре аренды, если арендатор в отношении него не применяет стандарт

Арендатор должен считать договор новым договором аренды в одном из следующих случаев:

произошла модификация договора аренды;
изменен срок аренды (например, арендатор исполняет опцион, который ранее не учитывался при определении срока аренды).

Источник: п.7 А МСФО (IFRS)16

В данной модели обозначена необходимость приведения арендных платежей с применением заложенной в договоре процентной ставки в случае, если ставка дисконтирования может быть определена.

Если ставка не может быть определена – в этом случае арендатор должен использовать ставку привлечения дополнительных заемных средств арендатором. Источник: п.26 МСФО (IFRS)16

Для дисконтирования используется ставка, при которой можно привести к равенству стоимость будущих арендных платежей, негарантированную ликвидационную стоимость предмета аренды и справедливую стоимость аренды.

Негарантированная ликвидационная стоимость объекта аренды равноценна предполагаемой справедливой стоимости предмета аренды, которую арендатор будет иметь к концу срока аренды, за вычетом суммы, подлежащей оплате (получению) в связи с гарантиями выкупа предмета аренды по окончании срока аренды.

Если ставка дисконтирования не может быть определена способом, описанным выше, должна быть применена ставка, по которой арендатор привлекает или смог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды. Источник: п.15 ФСБУ 25/2018

Отражение изменений в договоре аренды

При выполнении следующих условий арендатор учитывает изменения договора в качестве отдельного договора аренды:

Изменения в договоре расширяют сферу применения договора аренды в связи с добавлением дополнительного права пользования базовыми активами;

Начисления за аренду увеличиваются на сумму, сопоставимую с ценой отдельного договора на дополнительный объем и корректировки такой цены, отражающие обстоятельства конкретного договора.

Источник: п.44 МСФО (IFRS)16

Пример : У арендодателя есть имущественный комплекс, который состоит из нескольких зданий одинаковой стоимости. Первоначальный объект аренды – одно здание. В случае наличия намерения у арендатора модифицировать договор аренды, взяв в аренду второе здание из комплекса, он должен будет учитывать второе здание в отдельном договоре (добавилось право пользования, возмещение за аренду сопоставимо с ценой отдельного договора).

Учет у арендодателя

Определение финансовой аренды

Финансовая аренда предполагает переход практически всех рисков и выгод, связанных с использованием данного актива. Источник: п.62 МСФО (IFRS)16

Неоперационная аренда предполагает переход экономической выгоды и рисков, установленных правом собственности арендодателя на предмет аренды. Источник: п.25 ФСБУ 25/2018

Определение операционной аренды

Операционная аренда не предполагает переход рисков и выгод, которые связаны с владением объекта аренды. Источник: п.62 МСФО (IFRS)16

Объекты учета аренды классифицируются в качестве операционной аренды, если экономические выгоды и риски на предмет аренды, несет арендодатель. Источник: п.26 ФСБУ 25/2018

Отражение изменений договора аренды

В случае если модификация договора аренды предусматривает расширение списка объектов аренды, а также если изменения арендных платежей сопоставимы с ценой отдельного договора, данная модификация может быть признана арендодателем новым договором аренды. Источник: п.79 МСФО (IFRS)16

Арендодатель должен учесть имущество в качестве нового возникшего объекта с даты вступления в силу изменений, если:

объект изначально определен как объект операционной аренды;
объект изначально определен как предмет лизинга, но вступление в силу изменений на дату заключения договора аренды привело бы к классификации активов в качестве операционной аренды. Источник: п.31 ФСБУ 25/2018

Финансовая аренда (лизинг) у арендодателя

Определение стоимости инвестиции

Стоимость инвестиций можно оценить несколькими способами:

Источник: п.68 МСФО (IFRS)16

Чистая стоимость инвестиций в аренду должна быть определена путем дисконтирования по процентной ставке валовой стоимости инвестиции,

валовая стоимость инвестиции на дату предоставления предмета аренды определяется как сумма справедливой стоимости предмета аренды и затрат по договору аренды, понесённых арендодателем.

В чистую стоимость инвестиций в аренду на дату предоставления предмета аренды арендодателем включается справедливая стоимость предмета аренды. Источник: п.33 ФСБУ 25/2018

Раскрытие информации

Арендатор и арендодатель должны раскрыть информацию в примечаниях к предоставляемому отчету о финансовом положении, отчете о прибылях или убытках и отчете о движении денежных средств.

Информация должна предоставить пользователям отчетности основания для оценки влияния договоров аренды на финансовое положение, финансовые результаты и денежные потоки арендатора. Источник: п.51 МСФО (IFRS)16

В бухгалтерской отчетности организации должна быть раскрыта информация об объектах учета аренды, если эта информация оказывает или способна оказать влияние на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и движение денежных средств. Источник: п.43 ФСБУ 25/2018

Выделим основное, что необходимо сделать предприятиям в связи с введением ФСБУ 25/2018:

У предприятий, по которым должен проводиться обязательный аудит, есть возможность принять решение о сближении учетов, не дожидаясь 2022 года. Но при этом нужно проработать учетную политику согласно новой модели. Сначала организация должна выделить договоры, по которым требуется применение Стандарта. Важно брать во внимание приоритет экономического содержания условий договора. Предприятия принимают решения о использовании либо неиспользовании ими новой модели в отношении договоров, исполнение которых истечет до конца отчетного года, начиная с которого она решила применять Стандарт.

Также важно отметить, что у организаций есть выбор порядка учета по аренде и лизингу с 2019 года. Организации, раскрывающие составленную в соответствии с МСФО консолидированную финансовую отчетность, вправе при формировании учетной политики руководствоваться не федеральными стандартами бухгалтерского учета, а требованиям МСФО (п.7 ПБУ 1/2008).

Вопрос: Какой метод расчета ожидаемого денежного потока может быть применен для оценки ценности использования объекта инвестиционной недвижимости в банке?

Ответ: Оценка ценности использования объекта инвестиционной недвижимости может осуществляться методом дисконтирования денежных потоков (доходный метод).

Обоснование: Метод дисконтирования потоков денежных средств — это способ, используемый для оценки объектов недвижимости на основании анализа будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости, и позволяющий спрогнозировать величину будущих поступлений. В операциях дисконтирования денежный поток рассчитывается от будущего к настоящему.

Справочно
Дисконтирование (Present Value, PV) — определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам.

Инвестиционная недвижимость используется банком для получения арендного дохода. В соответствии с п. 22 НСФО 40 для определения ценности использования объекта инвестиционной недвижимости рассчитывается текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникающих от его непрерывного использования и продажи по окончании срока полезного использования, с применением соответствующей ставки дисконтирования.

Справочно
Ценность использования объекта инвестиционной недвижимости — текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникновение которых ожидается от продолжающегося использования объекта инвестиционной недвижимости и его выбытия в конце срока полезного использования (оценивается по предполагаемой стоимости выбытия) .

Сущность метода дисконтирования заключается в следующем:

1. Определяем прогнозируемый период, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств (не более пяти лет согласно п. 22 НСФО 40).

2. Рассчитываем чистый поток денежных средств (разница между доходами и расходами) по каждому году, включенному в прогнозируемый период, основываясь на данных бухгалтерских документов (отчета о движении денежных средств, отчета о прибылях и убытках и т.п.) и условиях договора аренды и т.п.

3. Определяем ставку дисконтирования.

На заметку
Ставка дисконтирования должна отражать текущие рыночные оценки временной стоимости денежных средств и рисков, характерных для инвестиционной недвижимости на дату расчета суммы ее обесценения. В качестве ставки дисконтирования может применяться ставка рефинансирования Нацбанка .

4. Осуществляем дисконтирование чистого денежного потока по годам (приводим финансовые потоки к первоначальному периоду), используя следующую формулу:

i — год (шаг) расчета;

r — годовая ставка дисконта;

n — период прогнозирования.

Справочно
Потоки денежных средств — поступления и выплаты денежных средств, возникающие в процессе деятельности банка .

При определении будущих потоков денежных средств, возникающих от использования и продажи инвестиционной недвижимости, не учитываются ожидаемые поступления или выбытия денежных средств вследствие :

— будущей реструктуризации, относительно которой банком не признаны обязательства;

— будущих вложений в инвестиционную недвижимость;

— выплат (поступлений) налога на прибыль.

5. Определяем суммарное значение накопленного дисконтированного денежного потока за прогнозный период.

Положительное значение дисконтированного дохода означает, насколько возрастет стоимость вложенного капитала в результате реализации проекта с инвестиционной недвижимостью. Если значение дисконтированного дохода равно нулю — проект не принесет ни прибыли, ни убытков. Отрицательное же значение дисконтированного дохода покажет, какие убытки понесет банк от объекта инвестиционной недвижимости.

Для наглядности приведем пример расчета значений дисконтированных денежных потоков (DCF) (данные в таблице приведены условно):

В качестве ставки дисконтирования приведена ставка рефинансирования Нацбанка.

Расшифровка расчетов значений дисконтированных денежных потоков в каждом году:

1-й год: 18531 = 20384 / (1 + 0,10) 1 ;

2-й год: 17343 = 20985 / (1 + 0,10) 2 ;

3-й год: 16213 = 21563 / (1 + 0,10) 3 ;

4-й год: 15351 = 22412 / (1 + 0,10) 4 ;

Сумма всех значений чистого дисконтированного денежного потока составит 81382 дол. США. (18531 + 17343 + 16213 + 15351 + 13944).

Так как итоговый показатель имеет положительное значение, можно говорить о привлекательности (доходности) использования объекта инвестиционной недвижимости.