Имеет ли право риэлтор забирать оригиналы документов

Обновлено: 30.06.2024

Меня зовут Алексей Кашников. Я считал, что риелторы не нужны. Думал, они только берут комиссию за сделку, а делать все приходится самому.

Я продавал свою квартиру в Омске в 2020 году и сначала был уверен, что в этом процессе нет ничего, что нельзя было бы сделать без посторонней помощи: подаешь объявления на сайты недвижимости, показываешь квартиру, потом риелтор покупателя готовит договор купли-продажи, подписываешь его и забираешь деньги. Зачем при этом нанимать еще своего агента, я не понимал. Разве что для того, чтобы отдать ему часть выручки.

Еще я думал, что при сделке рискует только покупатель, ведь это он расстается с деньгами. Поэтому если кому и нужен риелтор, то ему, а не продавцу. А раз с его стороны специалист и так будет, то мне тратиться незачем.

Но в итоге мою квартиру одновременно продавали минимум шесть агентов — это только те, про которых я что-то помню. Теперь я считаю наоборот: при продаже квартиры риелтор нужен, а вот при покупке лучше все проверять самостоятельно.

В статье расскажу, почему поменял свое мнение, как риелторы разводят продавцов, чем они действительно могут помочь и чего ожидать от них не стоит.

Как получилось, что мою квартиру продавали шесть риелторов

Сестра предложила сначала не обращаться к риелторам, но я предполагал, что они сами на нас выйдут. Так и произошло: звонить агенты начали на следующий день. Я не ожидал от них вреда. Наоборот, считал, пусть будет больше риелторов, хороших и разных. Поэтому сразу принимал их предложения: а вдруг и правда найдут покупателя по каким-то своим каналам? В итоге согласился на помощь шестерых.

Мошенников я не боялся, так как считал, что продавца обмануть не на чем. Это покупателю надо переживать, чистая ли квартира, а мое дело — получить деньги. Заранее платить я никому не собирался, а других подвохов не ожидал. Предполагал только, что риелторы могут наобещать и ничего не сделать, но это меня не пугало: я был готов сделать все сам.

Всех агентов я сразу предупреждал, что оплата будет только по факту. Думал, что это меня полностью защитит, — но ошибался. Оказалось, что продавец тоже может пострадать от риелторов, и не только в деньгах.

Сколько риелторы берут за продажу квартиры

Твердая сумма. Она не зависит от того, за сколько продали квартиру. В Омске чаще всего просят 50 000 Р — и неважно, продали вы квартиру за 3 млн рублей или за 2,5 млн.

Процент от цены продажи. Если это 2% и риелтор нашел покупателя за 3 млн рублей, он получит 60 000 Р. А если только за 2,5 млн — 50 000 Р.

Смешанный вариант. Например, 1% плюс 25 000 Р. Тогда за квартиру, которую агент продал за 3 млн, он получит 55 000 Р. А за 2,5 млн — 50 000 Р.

Оплата предполагается по факту: когда продадим, тогда и рассчитаетесь.

Все риелторы, которые предлагали мне свои услуги, просили твердую сумму — 50 000 Р, кроме двух. Одно агентство просило 1% плюс 30 000 Р, а другое — твердые 60 000 Р. С последним в итоге я и продал свою квартиру.

Какие договоры я заключал и что в них было не так

Взаимоотношения с продавцом риелторы оформляют тремя разными договорами:

эксклюзивным;
на оказание услуг продажи;
возмездного оказания юридических услуг.

Я отказывался работать по эксклюзивному договору, а другие заключал. Вот почему.

Эксклюзивный договор предполагает, что продажей занимается только одно агентство. Собственник и другие риелторы не вправе продавать квартиру при таком договоре.

В первую очередь риелторы предлагали мне заключить именно такую сделку. Встречались и агентства, которые работают только по эксклюзивному договору.

В качестве преимущества этого варианта риелторы обещали использовать все свои возможности по поиску покупателей и максимально освободить меня от участия в процессе. Мол, с эксклюзивным договором они быстро найдут покупателя, а без него — как получится.

Основной довод при этом — то, что у агентства якобы есть какая-то своя база клиентов, которым оно будет предлагать квартиру. То ли это люди, которые обращаются в агентство в других городах и хотят переехать в Омск, то ли это те, кто продал с агентством свою квартиру и теперь ищет новую. Все это со слов риелторов — я так и не понял, откуда берется эта тайная база. Без эксклюзивного договора квартиру бы они продавали только через объявления в интернете.

Для меня все это звучало сомнительно. Я не хотел отказываться от помощи других специалистов и еще хотел продавать квартиру самостоятельно. Поэтому на эксклюзивный договор не соглашался.

Главный недостаток эксклюзивного договора — то, что я должен был заплатить агентству, даже если бы сам нашел покупателя и провел сделку без участия агентов.

Еще одна ловушка в эксклюзивном договоре — сроки. Мне предлагали заключить такой договор на три месяца. Мол, потеря времени невелика: если агентство не сможет продать за этот срок, подключите других риелторов. В договоре при этом я нашел такую формулировку:

То есть договор прекращается, только если риелтор нашел покупателя. Если нет — договор продлевается до бесконечности. Три месяца — это обман.

В такой ситуации расторгнуть договор все-таки можно — для этого пишут письменный отказ от него. Бывали случаи, когда, наоборот, продавцы кидали агента: собственник сначала отказывался от договора с риелтором, а только потом продавал квартиру найденному им покупателю. Комиссию риелтору не платил. Суды занимали сторону продавца: отказался от договора до продажи — ничего не должен, и неважно, кому в итоге продал.

Обычный договор на оказание услуг продажи. В таком договоре нет условия, что никто, кроме одного риелтора или агентства, не может искать покупателей.

Когда я отказывался от эксклюзивного договора, большинство агентов предлагали такую схему: они просто ищут покупателя, а если найдут — тогда и подпишем договор. Но с одним риелтором мы подписали договор сразу. В нем была ловушка, которую я сразу не заметил. Из договора следовало, что агентству достаточно дать какие-то консультации, найти пару потенциальных покупателей и показать им квартиру. После этого продавец обязан заключить с агентством новый договор, с новыми условиями. Нетрудно догадаться, что он был бы эксклюзивным.

Вреда эта ловушка мне не принесла, потому что в итоге именно это агентство нашло покупателей на квартиру и получило вознаграждение. Но не знаю, как бы все повернулось, если бы квартира продалась без риелтора.

Договор оказания юридических услуг предполагает, что покупатель уже нашелся, а риелтор только помогает с документами и организует сделку. Такой договор часто заключают не с агентством недвижимости, а с юристом. Юридические услуги обычно обходятся дешевле. В Омске это 10 000—20 000 Р.

Когда агентство нашло покупателя, мне предложили подписать эксклюзивный договор. Я отказался, мы долго спорили и в итоге подписали только договор оказания юридических услуг, а вознаграждение в нем указали как в договоре на оказание услуг продажи — 60 000 Р.

В договоре оказания юридических услуг меня тоже пытались обмануть со сроками. Из текста получалось, что договор действует до тех пор, пока квартира не продастся. Как только это произойдет, я должен буду выплатить агентству вознаграждение. Значит, если бы моя сделка сорвалась и я нашел бы покупателя по другим каналам, все равно должен был бы заплатить этому агентству.

Эту подставу я заметил сразу, но риелторы почему-то наотрез отказались исправлять исходный текст. Сошлись на том, что прописали дату прекращения договора от руки.

Вот полный текст договора оказания юридических услуг. Он действует до полного исполнения сторонами обязательств, а одно из них — оплатить услуги, если заказчик заключает основной договор. При этом основной договор — это договор купли-продажи квартиры, и неважно, кто нашел покупателя. С этим я долго спорил, поэтому внизу от руки мы с риелтором прописали дату окончания действия договора

Этапы продажи квартиры с риелтором

Любую продажу квартиры можно разделить на такие этапы:

Предпродажная подготовка: квартиру чистят, делают мелкий ремонт, если нужно, и фотографируют.
Поиск потенциальных покупателей. На этом этапе дают объявление о продаже и рассказывают о квартире тем, кто ею заинтересовался.
Показы квартиры и переговоры. Потенциальным покупателям подробно рассказывают о квартире, показывают документы. Обсуждают цену и дату сделки, когда и как продавец освободит квартиру, торгуются.
Подготовка к сделке. На этом этапе собирают и готовят документы к сделке, покупатель проверяет юридическую чистоту квартиры. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, и продавец получает аванс или задаток от покупателя.
Сделка купли-продажи. Стороны изучают и подписывают договор купли-продажи, подают документы в Росреестр на регистрацию права собственности, покупатель рассчитывается с продавцом.
Передача квартиры покупателю. На этом этапе продавец съезжает из квартиры, доделывает справки об отсутствии задолженностей, передает ключи, подписывает с покупателем акт приема-передачи.
Уплата налога при необходимости.

Риелтор предлагает продавцу квартиры помощь на всех этапах. Но главное — он помогает привести покупателя и становится посредником между ним и продавцом.

Вот какую пользу и вред принесли мне риелторы на каждом этапе продажи.

Предпродажная подготовка

Что я сделал сам. Перед продажей квартиры я не стал ничего ремонтировать, а просто постарался сделать приличные фотографии на смартфон. Квартира была в среднем состоянии: хороший ремонт в коридоре, зале, кухне и на балконе, а ванная комната выглядела непрезентабельно.

Чем помогли риелторы. Агенты не будут мыть и ремонтировать квартиры, но могут сделать профессиональные фотографии. Уровень профессионализма у всех разный.

Некоторые риелторы воспользовались моими фотографиями. Они не приходили предварительно, а общались со мной по телефону.

Двое риелторов фотографировали сами на смартфоны, но примерно в том же качестве, что и я. Одна из агенток сделала фото только самых важных, на ее взгляд, элементов квартиры и отказалась снимать недостатки. Например, уделила большое внимание балкону, потому что его недавно ремонтировали, а кладовку решила не показывать: там были старые провисшие полки.

Еще одна риелторша фотографировала квартиру сама на смартфон, но предварительно попросила меня переставить некоторые вещи. Она даже немного прибралась и помыла посуду. В итоге у нее фотографии получились лучше, чем у меня. Покупателя в итоге нашла именно эта риелторша.

Одно агентство прислало фотографа. Он пришел с профессиональной камерой и тоже указывал, что нужно переставить, а что — спрятать. После его ухода я понял, что такой уютной и красивой моя квартира еще никогда не была. Отдельно за фотосъемку я не платил, мы даже не подписывали договор с этим агентством. Свои фотографии они мне не дали, а снимать на свой смартфон вслед за фотографом я не догадался.

Кроме подготовки квартиры, на этом этапе риелторы проверяют документы и консультируют по части того, чего не хватает для сделки. А еще заключают или пытаются заключить с продавцом договор.

Чем помешали риелторы. На агентов придется тратить время. Со мной работало шесть агентств, а еще от нескольких я отказался. Только 2—3 из них не пытались уговорить меня на эксклюзивный договор.

С одной девушкой мы осмотрели квартиру, обсудили ее особенности, она изучила документы и только потом заявила, что работает по эксклюзивному договору и никак иначе. Хотя я предупредил, что на это не согласен. Потом она пыталась меня переубедить — в итоге я потратил на нее около часа.

Много времени ушло на подобные переговоры по телефону. Агенты явно знают продающие скрипты. Отвязаться от них мне было непросто.

Как избежать проблем с риелторами. Не стоит повторять мою ошибку — принимать помощь от всех риелторов, которые ее предлагают. Теперь я бы ограничился тремя-четырьмя: выбирал бы только тех, чьи услуги показались бы мне полезнее.

Я бы ограничил количество агентств так:

Взял бы риелтора, который предложит свои услуги первым.
Привлек бы риелторов, которые предварительно приходят, чтобы сфотографировать и изучить документы. Для этого по телефону достаточно спросить, как они собираются работать. Если ничего не скажут про предварительный визит, можно отказываться.
Воспользовался бы агентствами, которые присылают профессионального фотографа.

Если бы я сразу отбирал риелторов по этому принципу, мою квартиру продавали бы только четыре агентства.

Поиск потенциальных покупателей

Чем помогли риелторы. Я убедился, что агентству действительно проще найти покупателя, чем самому продавцу: у них больше возможностей.

Риелтор будет продвигать объявление и обновлять его. Агентству выгоднее, чем продавцу, покупать платные услуги сайтов, так как у них много объектов. А еще риелторы знают способы, как сделать объявление привлекательнее.

Одна из моих агенток рассказала, что объявление через какое-то время лучше удалять и подавать заново. Иначе покупатель видит, что квартира давно не продается, — а это подозрительно. Удалять тоже надо уметь: интернет-ресурсы могут понять, что новое объявление — на самом деле то же самое, и указать дату первоначального размещения. Риелторша говорила, что она что-то чистит на сайте, чтобы такого не произошло. Я бы до таких секретов никак не додумался.

Кроме того, агентства могут приводить клиентов, которые обратились к ним по поводу других квартир. Например, человек ищет квартиру в вашем районе, но до вашего объявления не добрался. Он попадает на риелтора, а тот говорит: вот, мол, есть еще один вариант, — и ведет клиента к вам. Сам продавец лишен такой возможности.

По-моему, нашу квартиру продали именно по такой схеме. Риелторша сказала, что с большим трудом привела покупателей. Они звонили насчет такой же квартиры в моем доме, только в очень хорошем состоянии, но агентство уже нашло на нее покупателей. Объявление не снимали специально: в надежде привести кого-то к нам. Так и получилось: риелторша долго уговаривала покупателей посмотреть мою трешку и в итоге убедила их. Правда, была одна нестыковка: агентка сказала, что та хорошая квартира была на девятом этаже. А я точно знаю, что в нашем доме на первом и девятом этажах трехкомнатных квартир нет. Когда я упомянул это, риелторша ответила, что этаж она могла и перепутать. Думаю, что та квартира была все-таки фейковой.

Еще у агентства больше шансов найти клиента не только через интернет. Они могут предложить квартиру тем, кто уже продал с ними свою и сейчас ищет новую. Я тоже сразу покупал новую квартиру, и моя риелторша активно предлагала варианты. А в качестве преимуществ эксклюзивного договора некоторые риелторы обещали расклеивать в моем районе объявления о продаже и предлагали бесплатно повесить баннер на балконе.

У риелторов бывают постоянные клиенты — люди, которые работают только с этим агентом, не обращаются к другим и не ищут сами. Например, моя бабушка несколько раз продавала и покупала квартиры — и все время с одним риелтором. Бабушка доверяла ему, даже приглашала на дни рождения. Может совпасть, что такой постоянный клиент обратится в момент, когда вы продаете свою недвижимость.

Читайте также: