Если при заключении договора аренды арендодатель не предупредил о правах третьих лиц

Обновлено: 30.06.2024

Весной 2020 г. государство для борьбы с пандемией ввело режим самоизоляции. Офисы и производственные помещения опустели. Между тысячами арендаторов и арендодателей разгорелись споры о том, кто должен платить за вынужденный простой.

Проблемы действующих договоров аренды

Практические решения для новых договоров аренды

1. Распределение бремени выполнения санитарно-гигиенических мероприятий

В большинстве регионов России компании уже с конца мая получили возможность вернуть сотрудников в офисы при условии выполнения санитарно-гигиенических требований – в первую очередь при соблюдении на рабочем месте правил социального дистанцирования или сооружении прозрачных перегородок между сотрудниками.

Научное сообщество еще только ищет способы предотвратить распространение вирусов в закрытых помещениях. Не исключено, что, получив новые данные, государство может возложить на бизнес и другие обязанности, например установить приборы рециркуляции воздуха или бактерицидные лампы. Кто должен выполнять эти требования и нести соответствующие расходы?

Если иное не установлено в договоре, действуют нормы закона о содержании имущества, его текущем и капитальном ремонте (ст. 616 ГК РФ). Установку перегородок или переносных фильтров для воздуха вряд ли можно отнести к капитальному ремонту – речь идет об отделимых улучшениях. Поэтому перечисленные расходы, как расходы на содержание арендованного имущества, по умолчанию несет арендатор.

Но всегда ли это справедливо? Выполнение обязательных требований может быть дорогостоящим. Возложение этого бремени исключительно на арендатора может существенно сместить оптимальный баланс интересов контрагентов. В такой ситуации при согласовании условий договора целесообразно отойти от модели, заложенной в законе. Рассмотрим три варианта урегулирования этого вопроса.

Арендатору выгодно возложить расходы на выполнение непредвиденных санитарно-гигиенических требований на арендодателя. Например, можно включить в договор следующее условие:

Сбалансированный вариант

Если стороны согласовали, что арендодатель может переложить новые расходы на арендатора, то для поддержания баланса интересов допустимо предусмотреть право арендатора отказаться от договора в случае одностороннего увеличения арендной платы.

2. Последствия вынужденного простоя арендуемых помещений

Наиболее актуальным вопросом права аренды в этом году стал вопрос о последствиях вынужденного простоя арендуемых помещений, вызванного актами публичной власти, за которые ни одна из сторон договора не отвечает. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока он не пользуется объектом, – именно это волновало компании в условиях локдауна. Чтобы избежать новых споров, следует раз и навсегда урегулировать этот вопрос в договоре аренды.

2.1. Целевое назначение арендованного имущества

Арендатору выгодно конкретнее сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

Кроме того, в интересах арендатора согласовать схему расположения рабочих мест сотрудников в качестве приложения к договору.

Арендодателю выгодно как можно более абстрактно сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

Сбалансированный вариант

2.2. Арендная плата в период вынужденного простоя

Камнем преткновения для контрагентов также стал вопрос о том, когда имущество невозможно использовать по целевому назначению, т.е. когда возникает вынужденный простой. Чаще речь шла о временной или частичной невозможности использования, но такие случаи не урегулированы законом (ст. 416 ГК РФ). Поэтому в отсутствие договорных положений нельзя было сделать вывод, что является, а что не является вынужденным простоем имущества.

Неотделима от этого вопроса проблема последствий невозможности использования имущества. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока не может пользоваться объектом? Рассмотрим три варианта урегулирования данных вопросов.

Арендатор заинтересован в том, чтобы закрепить вынужденный простой имущества как самостоятельную категорию и привязать к ней особые правовые последствия. Например:

Арендодатель должен стремиться к тому, чтобы заблокировать возможность снижения арендной платы в случае вынужденного простоя. Например:

Сбалансированный вариант

Стороны могут выбрать любой из крайних вариантов и компенсировать его жесткость особыми правами для другой стороны. Например, возможно:

возложить риск вынужденного простоя на арендатора, но после определенной продолжительности простоя дать ему право на отказ от договора;
возложить риск простоя на арендодателя, но установить не освобождение от арендной платы, а скидку на случай вынужденного простоя (например, снижение арендной платы на 20, 30 или 50%);
возложить риск простоя на арендодателя, но ограничить период, когда арендатор вправе не платить, например двумя или тремя месяцами;
учесть экономический эффект распределения рисков при определении арендной платы, установив ее выше или ниже рынка соответственно.

Таким образом, риск вынужденного простоя будет более или менее равномерно распределен между сторонами.

2.3. Расторжение договора в связи с вынужденным простоем имущества

Столкнувшись с вынужденным простоем арендованного имущества, многие арендаторы задумались о досрочном расторжении договоров. Разберем, как этот вопрос урегулировать в будущих договорах.

В дополнение к праву на снижение арендной платы или освобождение от нее арендатор может закрепить за собой право на односторонний отказ от договора. Например:

Такое же право можно закрепить за арендатором, если по умолчанию риск вынужденного простоя лежит на нем.

Право на расторжение договора или на односторонний отказ от него должно быть закреплено в договоре или законе (ст. 310, 450 ГК РФ). В связи с этим арендодатель должен быть заинтересован в том, чтобы исключить применение ст. 451 ГК РФ, дающей арендатору право на расторжение договора в случае существенного изменения обстоятельств. Если риск вынужденного простоя возложен на арендатора, то ст. 451 ГК РФ не применяется в силу закона (подп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Возможно ли отдельно исключить применение ст. 451 ГК РФ, например, если риск вынужденного простоя распределен между сторонами? Право исключить применение нормы, которая является диспозитивной, установлено п. 4 ст. 421 ГК РФ. Такое правомочие сторон является частью свободы договора.

Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что положения этой статьи являются диспозитивными, – он содержит оговорку о том, что существенное изменение обстоятельств будет являться основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В судебной практике немного примеров, в которых стороны пользуются своим правом исключить применение ст. 451 ГК РФ. Однако в имеющихся судебных актах такие условия признаются допустимыми. Например, Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 2 июня 2016 г. по делу № А41-3415/2016 оставил в силе решение, которым отказано в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды:

«Из материалов дела усматривается, что в ст. 18.6 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, не является основанием для изменения или расторжения договора любой из сторон, за исключением случаев, прямо предусмотренных самим договором аренды.

Также в практике встречаются примеры договоров, где стороны выделяют обстоятельства, которые не могут стать основанием для изменения или расторжения договора. В таких случаях суды расценивают это условие как исключение применения положений ст. 451 ГК РФ к оговоренным сторонами обстоятельствам. Например, в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2016 г. по делу № А51-13909/2016 указано:

Следовательно, стороны при формулировке положений договора о его расторжении могут не только полностью исключить применение ст. 451 ГК РФ, но и предусмотреть более гибкие условия, отражающие обстоятельства, изменение которых не будет считаться существенным. Используя такую переговорную возможность, арендодатель может исключить применение ст. 451 ГК РФ к вынужденному простою.

Сбалансированный вариант

Когда из-за непредвиденных обстоятельств одна из сторон не получает от договора то, на что она рассчитывала, принуждение к договорным отношениям обычно нарушает баланс интересов контрагентов. В ситуации длительного вынужденного простоя необходимо дать этой стороне право выхода. В особенности это актуально, если на стороне лежит риск вынужденного простоя и она обязана платить арендную плату (арендатор) или, наоборот, мириться с отсутствием ожидаемого дохода от сдачи имущества в аренду (арендодатель).

Тем не менее стороны могут попытаться согласовать, что они предусмотрели необходимые инструменты в целях реагирования на непредвиденные ситуации, и исключить применение новых законов. Например:

Дополнительно контрагенты могут предусмотреть право каждого из них отказаться от договора, в случае если новые законы все-таки будут применены к нему.

Превентивные меры помогут избежать споров с контрагентом

Описанные договорные пробелы и варианты их заполнения не являются однозначными и исчерпывающими. Но поскольку чрезвычайные обстоятельства вновь выявили фундаментальные теоретические проблемы российского права аренды, следует позаботиться о разрешении рассмотренных вопросов в договоре, что позволит избежать споров в будущем.

В период коронавируса многие арендодатели шли навстречу арендаторам и снижали стоимость аренды коммерческой недвижимости. Но во втором квартале цены вновь начали расти: эксперты заявляют, что в среднем цена на аренду повысилась на 4,65%. Что делать арендатору, если ему грозят повысить арендную плату, и можно ли этого избежать.

В договоре аренды недвижимости цена ― это существенное условие, поэтому стороны не только указывают стоимость квадратного метра площади, но и расписывают, как меняется цена на протяжении действия договора. В документе используют одну из формулировок — разберем каждую подробно.

долгосрочные заключают на срок более года;
краткосрочные заключают на срок до 12 месяцев.

ПРИМЕР: Арендодатель обязан сообщить о повышении цены за 30 календарных дней. В оговоренный срок арендодатель направляет уведомление курьером или заказным письмом. Документ отправляют по адресу, который указан в ЕГРЮЛ или в договоре. Документ считают доставленным, если есть отметка о вручении: получатель расписался в ведомости курьера или отправитель получил почтовое уведомление.

Когда получите уведомление, внимательно прочитайте договор. Посмотрите, внесен ли пункт об одностороннем увеличении и что написано о порядке уведомления. Проверьте, соблюдены ли условия договора: арендодатель предупредил вас в оговоренный срок и цена аренды повышается один раз в год. Если в документе нет этого пункта о повышении цены в одностороннем порядке, или арендодатель нарушил срок уведомления — вы можете отказаться и не подписывать соглашение. Вместо этого, напишите письменный отказ. В письме укажите на допущенные нарушения и на свое несогласие.

ПРИМЕР: В договоре стороны указали, что размер арендной платы можно менять по соглашению сторон. Арендодатель направил арендатору дополнительное соглашение об удорожании аренды на 15%. В ответном письме арендатор отказался подписывать соглашение.

Арендодатель потребовал через суд изменить договор. После нескольких инстанций Высший арбитражный суд отказал в иске. В решении указано: в договоре предусмотрено положение о возможности изменить плату по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Условие о возможности изменить цену не означает, что арендатор обязан соглашаться.

Можете застраховать себя от неожиданного повышения цены. Для этого попросите арендодателя изменить договор — добавить в него условие, которое разрешает вам отказаться от аренды в любое время без объяснения причин. В этом случае, когда арендодатель пришлет уведомление об увеличении цены, вы в ответ направляйте уведомление о расторжении договора. Но следует понимать, что это не только угроза или рычаг воздействия — вам действительно придется освободить помещение в оговоренный срок. Чтобы арендодатель согласился с пунктом о досрочном расторжении, можно компенсировать ему возможные убытки, например, оставить обеспечительный платеж.

Стоимость аренды не меняется. Это очень выгодное для арендатора условие, но арендодатели редко на него соглашаются. Чаще в документах используют формулировку о неизменности порядка исчисления арендной платы, например, с помощью индексации.

Если в договор внесено условие об индексации, попробуйте договориться с арендатором об ограничении размера индексации до официального уровня инфляции, но не больше 5%. Иначе арендодатель сможет проиндексировать оплату, на какую ему угодно сумму.

Стороны в договоре могут установить в качестве оплаты не только конкретный размер суммы, например, 10 000 ₽ в месяц, но даже долю от дохода деятельности арендатора

Если арендодатель собирается повышать арендную плату, а условия договора не могут ему помешать, проведите с арендодателем переговоры. Сообщите ему, что вы не можете платить более высокую цену. Можно сослаться на падение выручки и подтвердить слова бухгалтерскими или финансовыми документами. Например, вы можете передать арендодателю копию бухгалтерского баланса с пояснениями, отчет о финансовом результате. Убеждайте, что с вами арендодатель получает небольшой, но стабильный доход. Если вы съедете, ему придется искать новых арендаторов. Он рискует остаться без дохода.

Все переговоры лучше вести документально — обменяться письмами или запротоколировать устную договоренность. Например, накануне встречи направьте письмо с датой и местом переговоров. На встрече попросите секретаря вести протокол переговоров и зафиксировать достигнутые договоренности — документ подписывают представители обеих сторон.

К протоколу приложите копии доверенностей представителей с полномочиями проводить переговоры от имени компании

Ссылайтесь на недостатки помещения. Если в арендуемом помещении есть недостатки, которые мешают им пользоваться, можете потребовать не только уменьшить арендную плату, но и расторгнуть договор. Тут есть условие: недостатки существовали ещё до заключения договора, но арендодатель не предупредил о них. Или вы не смогли заметить недостатки при осмотре помещения, так как они были скрытыми. Но если с потолка капало и подтеки были видны невооруженным взглядом, снизить аренду из-за протекающей крыши не получится.

Если же недостатки появились после того, как заключили договор и начали пользоваться помещением, у вас есть право заявить претензию и свои требования. Например, арендуемое здание признали аварийным, помещение не соответствует нормам пожарной безопасности, возникли неполадки с системами водоснабжения или канализации.

Вы можете попросить арендодателя устранить неполадки. Или предложите отремонтировать помещение, а расходы на ремонт учесть в счет будущих платежей. Если арендодатель откажется или проигнорирует ваши требования, предложите ему снизить аренду или направьте уведомление о расторжении договора.

Фиксировать недостатки нужно в присутствии арендодателя. Пригласите его в помещение и составьте комиссионный акт. Если представитель арендодателя не придет на осмотр, укажите на это в комиссионном акте и направьте копию документа по адресу арендодателя заказным письмом с уведомлением.

В акте укажите адрес осматриваемого помещения и зафиксируйте недостатки. Документ подписывают представителя арендатора и арендодателя

При осмотре помещения необходимо сфотографировать недостатки или снять их на видео. Если скрытые недостатки нельзя наглядно зафиксировать, и арендодатель отказывается их признавать, придется привлекать экспертную организацию. Эксперты обследуют недостатки и составят заключение. В документе эксперт подробно описывает недостатки, подтверждает их скрытый характер и выносит заключение — можно или нет использовать помещение. Заключение экспертизы прикрепите к письму о снижении цены и передайте арендодателю. Если не отреагирует, придется идти в суд.

Вы можете потребовать уменьшения цены, если договаривались об одном, а по факту получаете другое. Например, по договору арендодатель обязан предоставить бесплатные места на охраняемой парковке. Однако ваши сотрудники не могут парковать машины на стоянке, потому что арендодатель закрыл территорию на долгосрочный ремонт.

Если ваши сотрудники вынуждены искать места для парковки или вынуждены оставлять машины на неохраняемой территории ― это повод требовать снижения арендных платежей в части оплаты парковки.

Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям 😭

1. Съехали до официального прекращения договора аренды

Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года.

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года.

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

2. Не оформили акт возврата помещения

В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.

Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.

Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

4. Вернули убитое помещение

Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.

Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.

В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.

Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:

— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;

— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;

— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.

Статья актуальна на 08.02.2021

Собственники помещений порой злоупотребляют своими правами, пользуясь тем, что являются сильной стороной в отношениях с арендаторами. Однако практика показывает, что с этим можно бороться.

Мы отобрали 10 свежих судебных споров, в которых арендаторы одержали верх над арендодателями и сэкономили на аренде немалые деньги. Это истории об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, о создании препятствий в пользовании помещением, о невозвращении арендного депозита и о многих других незаконных действиях собственников недвижимости. Данная информация поможет и другим компаниям выйти из подобных ситуаций без потери средств.

Если помещения неточно описаны в договоре, требуйте возврата денег

Компания-арендатор предъявила собственнику иск о расторжении договора аренды офисных помещений в бизнес-центре и взыскании уже уплаченных 4,2 млн рублей.

По условиям договора в аренду должны быть сданы помещения площадью 407 кв. м, границы которых указаны на поэтажном плане.

Стороны подписали акта приема-передачи. При этом в договоре упоминалось, что точная дата начала аренды будет определена в допсоглашении – графике проведения отделочных работ, которое будет подписано сторонами после разработки необходимой для проведения работ документации.

Арендатор перечислил авансовые платежи на сумму 3,2 млн рублей и страховой депозит 1 млн рублей.

Через неделю арендатор направил своих представителей на объект для осмотра и приемки помещений. Оказалось, что они не соответствуют условиям договора. Тогда компания направила ответчику претензию с предложением расторгнуть договор и вернуть аванс с депозитом. Однако получила отказ.

Собственник сослался в суде на то, что компания виновата сама. Она должна была представить для проведения отделочных работ архитектурный проект и рабочую документацию, но не сделала этого.

Суды решили, что договор является незаключенным и аванс с депозитом должны быть возвращены.

Дело в том, что стороны не согласовали должным образом в договоре ни сам объект аренды, ни регламент отделочных работ:

границы помещений были отмечены лишь примерно: согласно приложению к договору помещения не имеют технического описания и отображены схематично. Они отражены на плане этажа в составе площади, которая также не имеет технического инвентаризационного описания. Физически помещения не ограничены строительными конструкциями, то есть не созданы в натуре. Это подтверждается актом осмотра и заключением специалиста о проведении строительно-технического исследования;
отсутствие договоренности сторон о сроках проведения строительных работ препятствует индивидуальному определению объекта аренды;
ответчик не доказал, что принимал меры для конкретизации сроков выполнения работ и получения от истца необходимой документации.

До регистрации договора никакие платежи вносить не нужно

Двадцать четвертого декабря 2013 года фирма заключила с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды земельного участка.

По условиям договора арендная плата начисляется с даты постановки земельного участка на кадастровый учет и вносится арендатором ежеквартально. При этом договор вступает в силу с даты его госрегистрации.

Она же состоялась только 29 декабря 2015 года.

Дело в том, что договор удалось зарегистрировать лишь со второй попытки спустя 2 года с даты его подписания. Первое обращение сторон с заявлением о госрегистрации договора было в январе 2014 года. Росреестр отказал на том основании, что пустой земельный участок может быть предоставлен в аренду только по результатам аукциона, который департаментом не проводился. Ни одна из сторон не оспорила этот отказ.

До регистрации договора компания не вносила арендную плату, в связи с чем департамент потребовал ее через суд.

Арбитры отклонили его иск, мотивировав это тем, что фактически компания приступила к пользованию спорным участком лишь 29.12.2015. Доказательства того, что фирма пользовалась участком в период с декабря 2013 года по декабрь 2015-го в материалах дела отсутствуют. В частности, акт передачи земельного участка компании истцом не представлен.

Кроме того, судьи учли обстоятельства отказа в госрегистрации договора: на участке в момент его заключения здания и сооружения отсутствовали, что не соответствовало условиям договора и исключало возможность использования компанией участка по назначению.

В связи с этим оснований полагать, что арендатор пользовался имуществом с данной даты, как заявляет истец, не имеется.

Соответственно, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, – резюмировал суд.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2018 № Ф05-13179/2018.

Условие о повышении арендной платы исполнять необязательно

По условиям договора арендная плата составляла 654 тыс. рублей. Компания-арендатор уплачивала ее на протяжении нескольких лет.

Однако компания отказалась подписать данное допсоглашение, в связи с чем спор дошел до суда.

Арбитры поддержали арендатора, поскольку указанный пункт не содержит ни конкретного размера новой арендной платы, ни условия о договоренности сторон ее повысить.

Следовательно, это условие не может быть рассмотрено как подлежащее исполнению в порядке ст. 309, 310 ГК РФ обязательство компании согласиться на повышение размера арендной платы.

При таких обстоятельствах изменение условий договора возможно только на основаниях, предусмотренных законом или договором. Истцом же такие основания не названы и не доказаны.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2018 № Ф05-14369/2018.

Собственник продал эвакуационный выход – прекращайте ему платить

Компания с 1997 года арендовала под магазин муниципальное помещение, имеющее два выхода: основной и эвакуационный.

В 2011 году собственник продал другой компании часть подвального помещения, выход из которого одновременно являлся эвакуационным выходом из помещения, которое арендовала компания. В связи с этим она решила, что лишена возможности использовать свое помещение, и перестала платить.

Спустя время собственник подал в суд: потребовал взыскать с фирмы задолженность по аренде в размере 3,5 млн рублей плюс неустойку 500 тыс. рублей, расторгнуть договор аренды и выселить компанию.

Компания подала встречный иск: взыскать с арендодателя переплату по аренде в размере 1 млн рублей, которую она внесла уже после продажи подвала с эвакуационным выходом.

Суд удовлетворил именно встречный иск, а все требования собственника отклонил.

Из технической документации БТИ следует, что для эксплуатации арендуемого фирмой помещения в соответствии с требованиями пожарной безопасности предусмотрены два выхода, которыми арендатор беспрепятственно пользовался до момента продажи истцом одного из них третьему лицу.

В результате этой продажи фирма была лишена возможности использовать помещение. Соответственно, на основании ст. 328 (встречное исполнение обязательства) обязательство по внесению арендной платы у нее не возникло.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.10.2018 № Ф05-3228/2017.

Не проводится капитальный ремонт – не вносите арендную плату

Компания в 2010 году взяла в аренду здания. Согласно договорам аренды целевым назначением зданий является их использование под дата-центр, то есть специализированное здание для размещения серверного и коммуникационного оборудования и подключения к каналам Интернета.

До 2016 года арендатор исправно вносил арендную плату.

Затем прекратил платежи, сославшись на то, что арендодатель не выполняет свое обязательство по проведению капитального ремонта в зданиях, что повлекло невозможность использования арендатором зданий по назначению.

Внесение арендных платежей производилось вплоть до момента, когда состояние зданий ухудшилось настолько, что стала ясна невозможность их дальнейшего использования для размещения дата-центра. Невозможность использования зданий стала очевидной для арендатора в силу наступления следующих событий:

существенное ухудшение состояния зданий за период аренды: при осадках крыша начала протекать водопадом внутрь помещений);
недобросовестные действия арендодателя, свидетельствующие о многолетнем и полном отказе от исполнения обязательств по проведению капитального ремонта частей и коммуникаций зданий: наружных стен, кровли, окон, лифтового оборудования, водопровода, канализации, ливнестока, отопления.

Собственник недвижимости обратился в суд с требованием взыскать с арендатора долг по арендным платежам. Он сослался на то, что часть помещений используется под офис и арендатор занимается иной вспомогательной деятельностью, которой отсутствие капремонта не является помехой.

Однако суд отклонил этот довод, указав, что он не имеет никакого отношения к обстоятельству полного отсутствия многолетнего капремонта зданий.

Возможность приспособления помещений в зданиях к размещению спецоборудования напрямую зависит от общего технического состояния помещений.

То обстоятельство, что арендатор принял здания и знал о плохом состоянии, в котором они находятся, не освобождает собственника зданий от обязанности по проведению капремонта.

Таким образом, учитывая, что в силу ст. 616 ГК РФ и условий договора обязанность по производству капремонта лежит на арендодателе, требование о взыскании арендных платежей безосновательно, поскольку арендатор был лишен возможности пользоваться арендованными зданиями в соответствии с их назначением.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2018 № Ф05-13929/2017.

Субарендатор может не платить, если арендатору не разрешали сдавать помещения

Один ИП обратился с иском к другому о взыскании долга по арендным платежам и штрафа. Истец указывал, что субарендатор не внес своевременно арендную плату по договору субаренды.

Возражая, ответчик обратил внимание на то, что 2 месяца назад договор аренды между собственником недвижимости и арендатором-истцом был расторгнут арендодателем. Причиной послужило грубое нарушение последним условий договора аренды, который запрещал ИП сдавать помещения в субаренду без соответствующего согласия арендатора. В представленных письменных возражениях на иск собственник это подтвердил.

Суды решили, что данные обстоятельства с учетом положений ст. 209, 309, 310, 330, 608, 615 ГК РФ, разъяснений в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 исключают возможность удовлетворения иска.

Ведь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Более того, из указанных норм и разъяснений следует, что собственник теперь вправе предъявить иск к ИП, который заключил договор аренды, не обладая правом собственности на помещения и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать их в аренду, и получал платежи. Причем он действовал заведомо недобросовестно, поскольку знал или должен было знать об отсутствии у него таких правомочий в силу закона и договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2018 № Ф05-5451/18.

Собственник не может в одностороннем порядке лишить арендатора права на субаренду

Арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору о расторжении договора аренды, поскольку арендатор после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжает сдавать их третьим лицам.

Арендатор не согласился, сославшись на то, что по договору он вправе переуступать право аренды другому лицу и сдавать арендованные помещения в субаренду.

Однако арендодатель настаивал на расторжении, поскольку после заключения договора направил арендатору уведомление, в котором с указанием на ст. 157.1 ГК РФ сообщил об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу и сдачу арендованного помещения в субаренду.

Первая и апелляционная инстанции отвергли этот аргумент, но кассация с ним согласилась. Судьи округа решили, что положения пункта договора аренды о возможности сдавать помещения в субаренду следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке его отозвать.

ВС РФ отверг эту позицию и защитил арендатора.

Он указал, что согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Ввиду того, что договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, собственник был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт договора о существенном условии, позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды на основаниях, приведенных им в исковом заявлении.

Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540.

Требование провести ремонт не позволяет задерживать приемку помещения

Собственник обратился в суд с требованием взыскать с арендатора 7 млн рублей долга по арендной плате и обязать его устранить недостатки помещения.

Арбитры не удовлетворили ни то ни другое требование.

Судьи установили, что письмом от 20.02.2017 арендатор известил собственника о своем намерении с 01.05.2017 расторгнуть договор.

По условиям соглашения договор считается расторгнутым после производства на объекте текущего ремонта, уборки и подписания сторонами акта приема-передачи. Арендатор обязан поддерживать объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и вернуть объект в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

При совместной встрече 04.05.2017 арендодатель отказался от приемки помещений, сославшись на необходимость проведения текущего ремонта. Однако конкретный перечень необходимых работ составлен не был. Договор его также не содержит. При этом истец не предоставил суду доказательства того, что передаваемое имущество имело недостатки, превышающие нормальный износ и препятствующие его принятию.

Арендатор 05.05.2017 направил арендодателю письмо о том, что помещение убрано, имущество вывезено, к письму был приобщен акт приема передачи помещения.

Судьи пришли к выводу, что арендодатель необоснованно уклонялся от приема помещений, а действия арендатора, предпринятые им в целях составления акта приема-передачи помещения, освобожденного к окончанию срока действия договора, следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям закона.

Фактическое освобождение помещения избавит от арендной платы

Собственник сослался на то, что ответчик прекратил выплачивать арендную плату. Между тем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением (досудебной претензией) от 10.04.2017 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 10.05.2017. С этой даты он потребовал вернуть здание в исправном состоянии без каких-либо недостатков по акту приема-передачи с погашением задолженности. Однако арендатор этого не сделал.

Ответчик возразил, что фактически вернул здание, а также ключи от него и от ворот по акту приема-передачи еще 01.03.2017. Собственник принял имущество, акт подписал, но второй экземпляр отдать отказался. После этого заявил, что отказывается принять здание по причине того, что арендатор не восстановил первоначальное состояние фасадной части здания.

Возврат здания собственнику подтверждался:

фактом подписания с его стороны актов обратного приема-передачи;
письмом охранной организации о подтверждении передачи помещения;
рекламными объявлениями о сдаче данного здания в аренду после 01.03.2017;
видеозаписью, которая содержит дату ее создания, очевидную привязку к помещению через изображение основного выхода и табличку на внешней стене здания с указанием адреса помещения, на которой запечатлен процесс вывоза имущества ответчика из помещения.

Необоснованное уклонение собственника от приемки здания исключает просрочку арендатором его передачи и не дает истцу права требовать с ответчика арендную плату.

Наличие претензий касательно состояния помещения не освобождает арендодателя от обязанности принять помещение в установленный срок и не дает ему право требовать арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.10.2018 № Ф05-17905/2018.

Обеспечительный платеж при расторжении договора возвращается

Компания потребовала взыскать с организации удержанную сумму обеспечительного платежа в размере 2,5 млн рублей как неосновательное обогащение.

Суд удовлетворил иск, поскольку основания для возврата данного платежа были прописаны в договоре и имели место в действительности.

Фирмы подписали три документа:

предварительный договор, предусматривающий обязательства сторон по заключению договора субаренды нежилого помещения;
соглашение, предусматривающее порядок пользования помещением до подписания договора субаренды;
соглашение об обеспечении обязательств по предварительному договору. В нем имелся пункт о том, что арендатор вправе по предоставлении письменного уведомления арендодателю за 3 месяца до расторжения договора и освобождения помещения отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора, расторгнуть его в одностороннем и внесудебном порядке, после чего действие договора прекращается. В случае такого расторжения арендодатель возвращает арендатору обеспечительную сумму в течение 15 дней.

Спустя три года она уведомила организацию об одностороннем отказе от принятых обязательств по предварительному договору, а также соглашению об обеспечении обязательств.

Судьи решили, что данное заявление полностью соответствовало условиям для возврата обеспечительного платежа, поэтому его удержание арендодателем действительно незаконно.

АКЦИЯ ГОДА

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества (Фото: Kzenon\shutterstock)

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья (Фото: fizkes\shutterstock)

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Читайте также: